西安小寨商圈评论

1、精彩专题汇总小寨商圈号称西安的“潮流地标”，被誉为古城西安的“三里屯”。作为西安第一个商业规划的传统商圈，其以独特的地理优势独居重要地位，在西安的商业、服务业大盘中都 占据一席之地。然而，在城市版图扩张的推动下，西安上演着旧城改造、新城崛起的趋势。至此，新兴商圈虎视眈眈，传统商圈遭遇“围城”。一边是商 圈竞争的硝烟四起，一边是自身经营模式的潜在隐患，小寨商圈风光渐失。在西安新一轮商业洗牌中，“多核时代”的竞争下，经过繁荣与衰落磨砺的小 寨商圈，该如何扩大传统辐射半径，如何推陈出新提档升级，如何突出困局，医治自身的“围城”阵痛？i .南二 i 环 L|._1 L 1 L L L I L tg;广

2、朱*1K1 i .南二 i 环 L|._1 L 1 L L L I L tg;广朱*1K1 崇业路,JTH*蛟EDI小砖-南二环商圈概况小寨商圈东起大雁塔北广场，南至长延堡，西至吉祥村，北至南二环路，长约4.3千孕米，宽约1.8千米，总占地面积约7.74平方千米，商业总营业面积超过120万平米，其坐拥TTT健康来踏5?巷E塔*西路虹专 雨路长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。小寨商圈云集大小商家2000多家，日均人流量达3050多万人次。区域内拥有世纪金花、金鹰国贸、百盛、银泰、军人服务社等

3、大的百货商场；开米广场，雁塔文化新天地、百汇等大型商业街；麦德龙、华润、家乐福等连锁超市；国美、苏宁等大型家电连锁；众多独立小店起着纽带作用，链接大型商业，使小寨成为一个大型商业网点集中带。商圈定位具有都市时尚的中低端现代化区域商业中心，主力目标客户群是1535岁的青年一族消费群，服务半径辐射整个南西安城和长安区，对西安市及郊县的年轻客户群也具有强大的吸引力。这里被称作是西安的时尚之地，被誉为西安版的“三里屯”，曾一度是仅次于钟楼的西安的“副中心”。1 -身匚1 -身匚西安城市整体规划中，要呈现“九宫格局，一城多心西安城市整体规划中，要呈现“九宫格局，一城多心”的城市脉络，自2001年起，正式

4、开启了西安市的第二大商圈，是次城市中心。小寨区域规划形成“田”字型的交通网络，辖区内数十条公交线路，规划建设地铁2、3号两大命脉换乘站，贯通整个城市。区域内常住人口超过13.7万，周边含大专院校及科研所有近20个，大 型商贸设施十多个，聚集了大量的人流、物流、人气、商气。小寨所针对的目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的年轻白领为主，小寨的十字天桥把小寨广场、百盛、好又多、飞炫购物广场等连为一体，将四面八方的人流统统导向商业核心区。据统计，每天人流量可达30万以上，由于位置特殊，紧邻大雁塔旅游区，车流量较大，来自各地的游客也会到此购买时尚经济便捷的商品，使得小寨有着“黄金位置商品，使得

5、小寨有着“黄金位置”的美誉。曾一度兴盛之后，商业服务网点偏少、营业场所面积小、缺少知名的商业企业和品牌、商品种类和商业体系不丰富、目标消费人群单一、消费能力有限.这些 因素严重制约了小寨商圈的区域经济发展，使传统的小寨商业圈在西安市整体发展中略显缓慢，失去了优势，只能满足中低层次消费者的需求，大量的中高端顾客流 失。现目前，商圈内经营状态仍以中低档服装和餐饮为主，商业业态和基础设施相对薄弱。小寨的规划、服务、管理未完全到位，导致该区域商业发展至今仍停留在无序 状态，各类业态发展缺少有效的引导和整合。三问：小寨商圈如何突破围城?随着西安国际化大都市正在推进，地铁建设正在完善，位于地铁2、3号线交

6、汇处，使得更便捷的通向四面八方，能带动更多人流量。西安国际购物中心、赛格 国际购物中心等新的商业项目开业后，预期能给小寨驻入新鲜活力，使得小寨的品牌档次提升，吸引更多的高消费人群。除此，年轻人购物的目的已经偏向于休闲与享受化，不是为了买东西而逛街，而是排解压力，或者是消遣。小寨没有休闲与游乐的地方，自然在购物的同时享受 不到舒服与快乐。从目前来看，小寨的规划、部分商厦设计方面缺乏人性化，致使公共服务跟不上现代人的步伐。故而，应适当的对已有的购物中心和商业街进行改 造，重新合理布局，相应增加公共配套设施，提升购物环境。劣势:优势:劣势:1、有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围，商业聚集

7、产生联动 效应，满足周边社区和院校的消费者的需求1、有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围，商业聚集产生联动 效应，满足周边社区和院校的消费者的需求，促使消费者一站式消费2、占据独特的地理位置，周边聚集各大院校，周边常住人口为稳定消费群体3、紧邻雁塔旅游区，车流人流超大，人流量达30万以上4、小寨区域有三十多条公交线路，将是地铁2、3号线两大命脉的交汇处， 交通四通八达1、商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积较小的商业物业及街铺构成。 目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱。2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间停留3、商圈发展

8、资源减少、商业业态定位偏低、相对滞后的基础设施等问题，不仅制约了 雁塔区经济社会的发展，对西安市经济整体推进和协调发展产生了影响4、没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业发展至今停留在无序状态， 目前商圈的开发还缺乏统一的、整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整 合，浪费了大量的商机和资源。小寨商圈的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服 务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化 为区域的核

9、心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。规划之一一“干”字形主框架以南二环沿线、小寨东西路延伸线和长安南路为主的“干”字形商业、服务业发展主框架将明确定位，全力推进升级。i区域定位南二环沿线为综合性商贸街区i区域定位南二环沿线为综合性商贸街区以现有餐饮和写字楼高度发达的现状为基础，以发展大型餐饮、 商贸、娱乐设施、楼宇经济和现代服务业为主，形成积聚效应， 并向中心城区辐射。小寨东、西路延伸线为品牌服装、文化用品一条街精品服装已成为小寨西路上的主流商业业态，小寨东路定位于 文化用品街区，可与雁塔文化新天地等文化项目衔接，重点配 置专业店、专卖店等特色店，适当配置餐饮服务等

10、网点。其商 业氛围已延伸至西影路和吉祥路。长安南路为综合性商贸街区现全长3000米，有商业单位1248家。升级后将集购物、餐饮、 娱乐于一体，发展大型商贸设施、楼宇经济和现代服务业，重 点配置百货店、大型专业店和专卖店等商业形态，部分地段可 以向多元化、精品化、国际化新型商业街区迈进。规划之二一六条特色商业街依托“干”字形主框架，兴善寺东、西街，雁塔西路等支线道路也将进行品牌特色改造和开发，成为特色商业街。区域定位兴善寺东、西街为餐饮娱乐一条街进一步发展特色饮食及文化娱乐项目雁塔西路为西安新代休闲街区在尊重现存格局的基础上，予以规划调整，定位为酒 吧、茶秀休闲街区。含光路南段为文化艺术、创意产

11、业一条街重新包装自然形成的画家村，系统发展画廊、展示、 制作、培训等衍生商业，形成以美院为核心，美术创 作、艺术品交易、工艺制作、艺术培训、创意产生等 商业形态为主的产业链条。含光路吉祥村十字至南二环段、吉祥西路至永松路为 小型商务中心区重点发展楼宇经济、配套办公、休闲等商业业态，形 成吉祥商务中心，永松路、西斜七路十字亚商圈。经七路为仿古文化旅游一条街依托青龙寺旅游优势，主营工艺品、佛教用品和旅游 纪念品，发展特色餐饮。雁翔路为生态休闲旅游一条街通过市场引导，政策鼓励，结合该地区已自发形成的 一定规模的餐饮、农家乐和万亩都市森林、雁鸣湖都 市水乡等旅游休闲项目，重点发展休闲经济。围绕大型旅游

12、及会展业打造商贸领域亮点西安市商贸局局长蒿芒喜小寨商业中心是西安市重点发展的商业中心之一，小寨商圈不仅要合理设置新型 业态，还要统筹规划，增强辐射力，突出商业景观，围绕大型旅游及会展业，优 化经营环境，完善服务功能，将小寨商圈打造成西安商贸领域的一个新亮点。商业基础设施进行“大手笔”的全面规划与改建西安交通大学教授刘星原小寨商圈由于是“自发”形成的商业街区，缺乏规划层面的工作，在基础设施、管 理、营销方面都存在有待改进的地方，这也是制约小寨商圈发展的关键。政府需 要从购物停车、交通便利、行人方便、城市景观、美化环境等方面对小寨十字地 区的人行道、停车场、绿地、广场等商业基础设施进行“大手笔”的

13、全面规划与改 建，早建早受益。高起点、高标准规划小寨区域西安市市长董军要把商圈建设与城市片区综合改造统筹考虑，高起点定位、高标准规划，全力推 动小寨地区综合改造，不断完善区域功能，提升产业聚集度，极力打造西安商贸 副中心。必须使消费者能进得去、出得来陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通小寨商圈作为新西安的商业中心，必须使消费者能进得去、出得来。除大力发展 公交、地铁，合理布局公交站点外，要规划建设方便的停车场，建设足够的车位 和便捷的疏导方式，既保证干道通畅，又便于步行街乘车。百盛百盛小寨店一直算是小寨商圈的楷模，虽然业态分布乱，且配套不够齐全，购物环境差，但是百盛一直是小 寨商圈人流量最大的

14、商场之一。S： 1、项目位于小寨商圈核心位置，地理位置优越。2、交通便利，位于地铁2号线附近，聚集人气。3、周边附件高校居多，定位贴近学生。W： 1、业态分布比较乱，层与层之间有很多布局不合理。2、产品不够齐全。3、商城配套不齐全，无直梯，且只有两部电梯。O： 1、长安路上的高校增多，带动小寨商圈的经济发展，从而带动本项目。2、商品主要针对年轻人，具有较强的地理优势和市场定位。T： 1、随着城市化发展，周边竞争商业慢慢增多。银泰城银泰城小寨店今年4月底开业以来，一直定位于“年轻、时尚、潮流、品位”，前期品牌不够饱满，但是经过 几个月的调整，已经有了一定的人气，再加上此前安南城的消费习惯，银泰城

15、小寨店的人流量已有了很大进 展。S： 1、银泰商业成熟的运营理念，为银泰城小寨店的发展提供成功的经验。2、地下停车位，解决停车难题3、wifi全场覆盖，吸引年轻消费者，以独有的“微服务”带给大家一种全新的购物体验。W： 1、银泰城的地理位置相对较偏僻，距离小寨十字较远，人流量受影响2、商场定位年轻时尚，但是缺少受年轻人欢迎的知名快时尚品牌O： 1、近几年中国商业地产放量巨大，商业地产人才竞争激烈，银泰城有银泰集团强有力的人才储备支持2、小寨商圈面临升级改造的考验，同时也是机遇，年轻时尚的定位或许可以让其走的更远。T： 1、所处小寨商圈同等级的购物中心多，竞争激烈潮buy汇潮buy汇一直被作为小

16、寨商圈经营的反面例子，商铺多为格子铺，和附近的海港城或者开米广场没有区别， 价格上也没有什么优势，还有商场内混乱的设计和购物环境让潮buy汇举步维艰。S： 1、潮buy汇同样是处于小寨商圈，享受着小寨30-50万的人流量。2、商场拥有免费WIFI，能够吸引部分年轻人W： 1、和其他项目相比离小寨十字较远，人流量相对较小。2、定位等同于周边的海港城、飞旋广场，价格上又没有海港城、飞旋广场等亲民。3、布局凌乱、没有章法O：潮buy汇身处小寨商圈这个黄金位置，如果改变思路重新定位，或许还是可以改变现状的。T：应该说潮buy汇自开业以来一直面对着巨大的挑战，客流量少，且空置商铺较多，需要大的调整。赛格

17、国际购物中心10月1日开业的赛格国际购物中心是近来小寨商圈关注的焦点，建设之初就因独特的外形设计备受关注，目 前已知的进驻品牌有：优衣库、UR、AJ、TOMMY、EVISU、MISS60、ENERGIE、迷你唐卡、GUESS、ASOBIO、 哈根达斯、太平洋咖啡、咖啡陪你、必胜客、祖母的厨房、天星码头.S： 1、未来小寨唯一一个地铁换乘MALL（2,3号线换乘），更是处于小寨商圈中心天桥的上下口处，是 人流聚集地2、项目建成最大空中停车场，很好的解决小寨其他商场停车难的问题。3、商场配套齐全，室内瀑布、天梯设计吸引眼球。W: 1、项目招商一般，有影响力的大品牌不够多。2、项目定位混乱，地下格子

18、铺形式影响项目形象。O： 1、小寨商圈的全面实施东八里地区的综合改造来改善小寨商业区域氛围形成地铁经济、配套服务业集 中区。2、项目临近大雁塔广场和陕西省历史博物馆，众多的游客也是项目的一大消费人群。T： 1、赛格集团虽然资金雄厚，但是之前一直致力于IT行业，购物中心的运营仍是一大挑战。2、小寨商圈竞争激烈，与之相邻的金莎国际也将开业且定位雷同。项目信息统计表（已开业）项目名称开发商总建面商业面积业态分布开业时间定位入驻品牌（单位：廿）（单位:廿）世纪金花宜品生活国贸店世纪金花集团1万0.7万购物、餐饮、家电、3C数码2011.9购物中心国美电器、阿迪、耐克、千家粗粮王、白丽、ONLY银泰城小

19、寨店银泰商业集团8万4.6万休闲、购物、儿童乐园、餐饮娱乐、影院、KTV2013.4购物中心星巴克、KFC、DQ、必胜客、赛白味、面包新语、锦元翔、金汉斯、屈臣氏、悦豪KTV百盛购物中心小寨店马来西亚金狮集团西安立丰企业集团3.1万3.1万购物、百货、餐饮、娱乐、服饰2004.12购物中心麦当劳、阿迪达斯、卡西欧、NICE、KAKO、周大福、老凤祥、索尼、佳能金鹰国际购物中心金鹰商贸集团1.9万1.9万餐饮、娱乐、服饰、百货、酒店2011.9.30购物中心DQ、金鹰超市、同仁堂、皮 特丹顿、马克华菲、迪士尼米 奇、欧莱雅、周大生、老凤祥军人服务社陕西省军区军人服务 社7万5万餐饮、娱乐、服饰、百货、影院、休闲2013购物中心军人服务超市、雅诗兰黛、倩碧潮buy汇天津沅澧投资有限公司3万3万餐饮、娱乐、服饰2012.1购物中心老孙家、匣子KTV秦汉唐国际文化商业广场西安曲江大唐不夜城 文化商业（集团）有 限公司15万15万旅游、休闲、购物、娱乐、餐饮2012.12文化旅游艺术街区世纪金花、曲江国际影城、星 巴克、coffee、哈根达斯、肯德基、唐恩都乐、新乐汇美国华平曲江新区管委会11万11