法律知识适用建设工程价款优先受偿权在执行程序中的

1、省人民政府水行政主管部门建立水土保持监测网络，对全省水土流失动态进行监测、预报，省人民政府定期将监测、预报情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监督管理机构，应当建立执法建设工程价款优优先受偿权在在执行程序中中的适用杨晶中华人民民共和国合同同法第2886条规定：“发包人未未按照约定支支付价款的，承承包人可以催催告发包人在在合理的期限限内支付价款款。发包人逾逾期不支付的的，除按照建建设工程性质质不宜折价、拍拍卖的以外，承承包人可以与与发包人将该该工程协议折折价，也可以以申请人民法法院将该工程程依法拍卖，并并优先受偿。”合合同法该条款款赋予了建设设工程承包人人在发包人不不支

2、付工程价价款的情况下下享有对该建建设工程的优优先受偿权。2002年年6月，最高高人民法院又又颁布了关关于建设工程程价款优先受受偿权问题的的批复(以以下简称批批复)，进进一步确立了了建设工程承承包人的优先先受偿权优先先于一般抵押押权和其它债债权的原则。这这里，笔者结结合批复、法法学界因此进进行的学术讨讨论以及个人人的执行工作作实践，就合合同法第2286条在实实际适用中的的若干问题进进行探讨。一、建设工工程价款优先先受偿权发生生竞合时的处处理原则建设工程价价款优先受偿偿的标的物为为不动产，因因此与通常以以不动产为标标的物的抵押押权和一般债债权有时会发发生竞合，包包括与一般抵抵押权、一般般债权的竞合

3、合以及该优先先受偿权之间间的竞合。我我国合同法中中的建设工程程价款优先受受偿权作为一一种法定优先先权，并不以以登记为要件件，因此在发发生上述权利利竞合时的情情形就相对简简单得多。根根据优先权的的立法目的和和法定担保物物权的属性，在在建设工程价价款优先受偿偿权与以该工工程为标的物物的一般抵押押权、一般债债权发生竞合合时，该优先先受偿权应优优先于一般抵抵押权和一般般债权，批批复的第一一条对此已作作了非常明确确的规定。而而对于两个以以上建设工程程价款优先受受偿权发生竞竞合的情形，最最高院批复复则还没有有作出规定。一个建设工工程的完整构构成涉及到基基础工程、主主体工程、配配套工程、装装修工程、消消防工

4、程等。如如果是某施工工承包人在总总包后再分包包给各分项工工程的，是否否只有总承包包一方享有建建设工程价款款优先受偿权权并独立行使使，而其他分分包人无权独独立行使该优优先受偿权呢呢?对此，从从不同角度考考虑会出现不不同的处理原原则。有学者提出出，在数个法法定抵押权或或法定优先权权与约定抵押押权并存时，完完全可以适用用世界法律通通例对约定抵抵押权所确立立的“时序先先后决定次序序先后”这一一一般原则，即即无论是法定定抵押权抑或或约定抵押权权，凡成立在在先者，其次次序优先。但笔者对上上述看法持不不同意见。我我国建设工程程价款优先受受偿权制度的的核心内容之之一，是对建建筑工人这一一弱势群体劳劳动工资的特

5、特殊保护。由由于建设工程程在变现时可可能出现拍卖卖成交价低于于建造价，造造成建设工程程的变现价款款少于承包人人应收的欠款款，承包人只只能部分地收收回工程款项项，如果多个个承包人发生生优先受偿权权竞合时，谁谁先谁后的次次序矛盾就会会显得异常尖尖锐。如果根根据“时序先先后决定次序序先后”原则则，势必造成成某些分项承承包人无法得得到受偿。例例如基础工程程承包人基于于早签合同而而取得先机，“先先到先得”，而而后的配套工工程、装修工工程可能分文文未得，这样样处理显然是是不公平的，尤尤其对各承包包人所聘用的的建筑工人不不公平，违反反了优先受偿偿权制度保障障劳动者薪酬酬的立法原旨旨。在我国的的司法实践中中，

6、参与分配配程序和破产产程序在执行行程序中如果果出现被执行行财产不足以以全部清偿多多个工人工资资时采取按比比例清偿的做做法，是值得得借鉴的。我我们可以把不不同承包人理理解为不同的的建筑工人群群体，在建设设工程被折价价或拍卖后以以同一序列身身份分配给各各享有优先受受偿权的承包包人，而如果果折价或拍卖卖的变现款额额不足以全部部清偿给所有有享有优先受受偿权的承包包人时，则采采取按债权比比例的清偿办办法进行分配配。这样，无无形中通过“牺牺牲”在先成成立的拥有优优先受偿权的的承包人，而而扩大了所有有承包人偿付付建筑工人更更多工资的平平均支付能力力，从而体现现立法对弱势势群体的照顾顾和保护。能能够更均衡地地

7、保障大多数数施工工人的的利益。因此此，按各建设设工程承包人人的债权比例例清偿的办法法更为公允。二、建设工工程价款优先先受偿权与购购房人权益的的保护(一)关于于交付全部或或大部分房款款的消费者批复第第二条规定，消消费者交付购购买商品房的的全部或大部部分款项后，承承包人就该商商品房享有的的工程价款优优先受偿权不不得对抗买受受人。这一规规定的核心是是在承包人的的优先权之上上设置了一个个条件。有人人说，今后优优先受偿的顺顺序是：消费费者、建筑企企业、抵押权权人、一般债债权人。这种种理解是片面面而不准确的的，因为消费费者的权利并并非法律上规规定的优先受受偿权，而只只能说在消费费者交付购买买商品房的全全部

8、或大部分分款项后，承承包人的优先先权不得对抗抗买受人，这这是对承包人人优先受偿权权的一种限制制，是对消费费者购房权益益的一种保障障。其实，这这里面还应包包括两种情况况：一种情情况是消费者者除了已经交交付全部或大大部分房款外外还办理了房房地产交易过过户手续，取取得了房屋的的所有权属证证书，在这种种情况下，承承包人的优先先受偿权归于于完全消灭，这这是基于物权权排他效力原原则，而且合合同法第2286条的立立法本意是让让承包人向发发包人主张优优先受偿权，而而绝不可能是是向购房的消消费者主张;另一种情情况就是开发发商尚未交房房或虽已交房房但尚未办理理登记手续，房房屋仍然在开开发商名下，法法定抵押权依依然

9、存在，在在这种情况下下，最高人民民法院认为，只只要消费者交交付购买商品品房的全部或或大部分款项项，承包人的的优先受偿权权将受到限制制，就是不可可以用于对抗抗买受人。(二)关于于交付未超过过一半房款的的消费者批复从从生存权优于于经营权原则则出发，肯定定了消费者预预购商品房所所有权优于建建设工程拍卖卖权，这无疑疑是我国建筑筑业、房地产产、消费者权权益保护法律律制度的一个个重大进步。但但将消费者这这一权益保护护限定在支付付了全部购房房款或大部分分购房款的条条件之下，显显然存在着原原则贯彻不完完整、不彻底底的缺陷。当当建筑承包人人行使工程款款优先受偿权权时，消费者者已付购房款款因未超过550%而不能能

10、构成对抗力力时，同样存存在着一个消消费者已付购购房款应如何何处理、其权权益应如何保保障的问题。尽尽管司法解释释已明确消费费者已付房款款未超过500%时不能对对抗建设工程程价款优先受受偿权，但并并不能就此推推定为消费者者已付房款不不能得到法律律保护，而应应以返还购房房款的方式予予以保护，这这才完整地体体现生存权优优于经营权的的原则。因此此笔者认为，以以生存权优于于经营权的逻逻辑进行推论论，即已支付付购房款达到到对抗效力标标准(指超过过50%)的的消费者直接接获得房屋交交付的优先权权;已支付购购房款尚未达达到对抗效力力标准(指未未超过50%)的消费者者则可获得已已支付部分价价款的返还优优先权。如果

11、果说司法解释释所讲的消费费者已支付全全部或大部分分房款的情况况承包人不得得对消费者所所购房屋行使使优先受偿权权;那么支付付购房款未超超一半的消费费者其对抗权权行使的具体体操作是：当当房地产开发发商竣工后66个月内仍不不履行支付工工程拖欠款义义务时，建设设工程承包人人可拍卖该商商品房，但拍拍卖所得价款款中应先将消消费者已支付付部分的购房房款扣除退还还给消费着，以以消除消费者者对该房屋原原存在所有权权的期待权。(三)关于于非消费性用用途的其他购购房人批复中中“消费者”的的含义与消消费者权益保保护法中“消消费者”的含含义相同。根根据消费者者权益保护法法第2条的的规定，消费费者为生活消消费需要购买买、

12、使用商品品或者接受服服务，其权益益受本法保护护。因此，为为生活消费需需要购买商品品房的消费者者就是批复复中的消费费者，而为经经营需要购买买商品房的消消费者则不是是批复中中所称的消费费者。一般的的“经营需要要购买商品房房”或称“非非消费性购买买商品房”，包包括购买写字字楼办公使用用、购买商品品房出租、购购买商品房置置业保值、炒炒买炒卖商品品房等。但非非消费性购买买商品房被排排斥适用生存存权优于经营营权这一原则则，引发的另另一个商品交交易中的现实实问题是，如如果商品售卖卖人事先明示示所出售商品品有债务负担担、并优先于于所购商品所所有权的，是是否还可能使使这一商品交交易正常进行行?这一问题题涉及房地

13、产产交易的登记记形式与实质质内容的关系系处理。笔者者认为，对于于非消费性用用途的其他购购房人请求权权与承包人的的优先受偿权权的冲突，有有两方面的不不同情况：我国对商品品房的销售普普遍实行商品品房预售登记记备案管理制制度，要求预预售人在预售售合同订立后后一定时间内内向房地产管管理部门和土土地管理部门门办理登记备备案手续，通通过登记备案案，使购房人人成为所购商商品房的 “准准物权人” 或称“准业业主”，从而而享有了对预预购商品房的的请求权具有有对抗第三人人的效力。因因此，对已办办预售登记的的商品房，应应当可以径行行对抗工程承承包人的优先先受偿权。对没有办理理商品房预售售登记的，由由于没有合理理的对

14、抗依据据，加上合合同法第2286条的优优先受偿权是是以施工工人人生存权与承承包人经营权权相混合的权权利，比之只只有经营权的的非消费性商商品房请求权权来说，明显显是前者占优优，故此种情情况应以支持持承包人的优优先受偿权更更符合立法精精神。三、建设工工程价款优先先受偿权与建建筑工程竣工工之界定批复第第四条规定建建设工程承包包人行使优先先权的期限自自建设工程竣竣工之日或者者建设工程合合同约定的竣竣工之日起计计算，从而在在优先权的认认定上引入了了“竣工”的的概念。建筑工程的的“竣工”实实际上分为承承包人与发包包人的“竣工工交付使用”民民事行为和“竣竣工验收合格格”的行政性性行为。前者者一般是指发发包人

15、与承包包人对合同的的履行相互认认可，发包人人对工程进行行了验收和接接受，承包人人的工程款也也得到了确认认。在一般情情况下，竣工工交付使用也也就意味着建建设工程占有有权的转移。后后者则要复杂杂的多，它是是在竣工交付付使用的基础础上，完成法法定的行政许许可手续。它它涉及到政府府部门中建筑筑质量监督、建建筑行政、规规划、房地产产管理、消防防、卫生检疫疫、环保等一一系列部门的的验收工作。事实上，在在建设工程的的建造过程中中，工程的竣竣工验收是一一项非常重要要的环节，工工程质量的好好坏关系到国国家资源和人人民生命财产产的安全，因因此国家规定定了严格的工工程竣工验收收程序。建建筑法第661条、合合同法第2

16、279条、建建设工程质量量管理条例第第16条均规规定，建设工工程竣工后，发发包方应当根根据施工图纸纸及说明书、国国家颁发的施施工验收规范范和质量检验验标准及时进进行验收。建建筑工程竣工工经验收合格格后，方可交交付使用;未未经验收或者者验收不合格格的，不得交交付使用。由由此可见，建建设工程竣工工后进行验收收是承、发包包双方的强制制义务。如果果工程未经验验收就投入使使用，不仅难难于确认工程程质量是否合合格，且由此此而产生的安安全隐患及可可能造成的经经济损失将难难以估计。很多学者认认为，建设工工程优先受偿偿权的标的应应为已经竣工工的、且须经经竣工验收合合格的建筑工工程。认为只只有在竣工验验收合格的情

17、情况下，发包包人才应当按按照约定支付付工程价款。如如果工程验收收不合格，发发包人不仅有有权拒绝支付付工程价款，而而且有权请求求承包人承担担违约责任。在在此情况下，承承包人无权享享有并行使优优先受偿权。但如果工程程未经验收合合格发包人就就已实际投入入使用、又或或者由于发包包人不支付工工程价款等属属于发包人的的理由导致承承包人停工未未能完成全部部建设工程而而无法进行工工程竣工验收收的，承包人人却因为未经经验收合格而而无权享有优优先受偿权，就就显得不公平平了。为此，笔笔者认为应按按如下情况区区别对待。首先，是关关于发包人原原因导致承包包人未能完工工和未能进行行建设工程竣竣工验收的情情形。从批批复第四

18、条条规定承包人人可以建设工工程合同约定定的竣工之日日起计算建筑筑工程优先受受偿权而明显显看出，对于于建设项目停停工未能竣工工的，并不以以竣工验收合合格作为行使使建设工程优优先受偿权的的必然前提，承承包人只需在在合同已经约约定的竣工之之日起六个月月内主张即可可。对此，最最高人民法院院研究室的法法官解释该条条款时这样说说：“我们注注意到，理论论界的一种看看法是，这种种权利只能在在工程竣工验验收合格以后后才能行使。但但我们从法院院执行部门了了解到，实际际上更多的工工程纠纷都是是在工程还没没有竣工时就就发生了。因因此，我们在在自建设工工程合同约定定的竣工之日日之后，加加上了或者者建设工程合合同约定的竣

19、竣工之日。实实际上，这后后半句话就是是针对尚未竣竣工但已经发发生了纠纷的的情况。也就就是说即使工工程没有竣工工，但按照合合同约定的竣竣工日期已经经届满，承包包人同样可以以行使优先受受偿权。”笔笔者以为，这这是在民法的的公平原则之之下，为保障障承包人的建建设工程优先先受偿权，对对其应承担的的竣工验收责责任予以免除除的特殊规定定。这种情况况下，承包人人的优先受偿偿权无须以竣竣工验收合格格作为成立条条件。其次，是关关于发包人提提前使用已经经竣工而未经经验收合格的的建设工程的的情形。20004年9月月通过的最最高人民法院院关于审理建建设工程施工工合同纠纷案案件适用法律律问题的解释释第13条条规定：“建

20、建设工程未经经竣工验收，发发包人擅自使使用后，又以以使用部分质质量不符合约约定为由主张张权利的，不不予支持。”其其实，早于11983年88月8日国务务院发布的原原建筑安装装工程承包合合同条例第第十三条第22款第3项就就已规定：“工工程未经验收收，发包方提提前使用或擅擅自动用，由由此而发生的的质量或其他他问题，由发发包方承担责责任”。而司司法实践中对对于此类问题题的处理意见见往往无论工工程出现怎样样的质量问题题或其他问题题均与承包方方无关，一概概由发包方承承担责任。笔笔者认为，除除了发包人与与承包人依法法进行的程序序化的竣工验验收外，其如如果进场实际际使用本身也也是一种默示示验收行为，表表示发包

21、人对对承包人的施施工人员劳动动成果的确认认和接受。而而且，发包人人的实际进场场使用也就意意味着建设工工程占有权已已发生转移，转转由发包人实实际控制占有有。因此，应应当将发包人人的提前使用用视为法律意意义上的竣工工验收，从而而使承包人从从因没有形式式上的验收而而无法竣工结结算的困境中中解脱出来，并并毫无争议地地享有建设工工程优先受偿偿权。而这种种情形之下的的“建设工程程竣工之日”，应应当就是发包包人实际进场场使用建设工工程即转移占占有建设工程程之日，依此此来计算六个个月的行使优优先权的期限限。最高人人民法院关于于审理建设工工程施工合同同纠纷案件适适用法律问题题的解释第第14条第(三)种情形形规定

22、：“建建设工程未经经竣工验收，发发包人擅自使使用的，以转转移占有建设设工程之日为为竣工日期。”此外，是关关于承包人严严重施工质量量问题导致建建设工程竣工工验收不合格格或承包人自自己过错导致致未能完工的的情形。笔者者认为，批批复第四条条规定建设工工程承包人行行使优先权的的期限起算自自“建设工程程竣工之日”，乃乃是指承包人人要完成的应应当是成品工工程;该条另另规定的“建建设工程合同同约定的竣工工之日起计算算”，则是专专指如因发包包人缘故导致致承包人未能能完工和未能能进行竣工验验收仍可行使使优先权。但但承包人严重重施工质量问问题导致建设设工程竣工验验收不合格，说说明承包人尚尚未履行完毕毕建设工程承承

23、发包合同，尚尚未能把成品品工程交给发发包方，如其其主张优先受受偿权，应当当分别情况处处理：经过过修复后能验验收合格的，可可予认定承包包人享有优先先受偿权;经过修复后后建筑质量仍仍不能合格的的，则不仅应应该不予认定定承包人享有有优先受偿权权，而且发包包人有权不付付或少付工程程价款，有权权请求承包人人承担违约责责任。这里就就存在一个当当事人另行诉诉讼的问题。至至于因承包人人自己的过错错导致工程未未能完工的，则则完全属于承承包人单方面面违约，此时时绝不应再支支持承包人的的优先受偿权权，否则将违违反立法初衷衷，反让违约约者得逞。此此情况下发包包人同样可请请求承包人承承担违约责任任。最后，关于于建筑工程价价款优先受偿偿权的范围问问题。批复复中第三条条确定为建筑筑工程应当支支付的人员报报酬、材料款款等实际支出出的费用。笼笼统地讲，除除承包人应得得的收益以外外，均可以认认为是实际支支出。因为承承包人确实要要向有关方面面去实际支付付，包括其管管理费、税金金等。有学者者认为，只要要是承包人实实际支出，就就应当予以保保护，即享有有优先受偿权权。笔者认为为，应当仅限限于人工费和和材料款两项项。因为上述述两项费用是是建筑工程构构成的基本费费用，满足了了基本费用的的情况也就满满足了建筑工工人的工资，就就符合立法