东莞中央生活区研究总结

1、东莞中央生活区研究报告.doc东莞中央生生活区研研究报告告（上）东莞，一个个比肩世世界的现现代制造造业名城城，拥有有诸多为为之骄傲傲的城市市美誉。 最佳佳中国魅魅力城市市 中国国最具经经济活力力城市 中国国25大大典范品品牌城市市 中国国卫生城城市 国际际花园城城市 世界界玩具之之都 世界界鞋业之之都 世界界IT之之都 在迈迈向国际际化大都都市的进进程中，东东莞城市市化建设设的重要要性日益益凸显。东东莞城市市化进程程的发展展呼唤东东莞城市市核心的的出现，中中央生活活区是东东莞城市市国际化化建设的的重点，随随着东莞莞南城区区政府对对中央生生活区内内23000多亩亩土地的的征回，中中央生活活区的开

2、开发建设设开始浮浮出水面面，成为为房地产产业界、东东莞市民民乃至东东莞整个个城市关关注的焦焦点。 为此此，我们们对东莞莞城市规规划、东东莞房地地产发展展及中央央生活区区的未来来建设及及发展变变化进行行了相关关研究，借借以希望望能为东东莞房地地产行业业及各位位大家提提供一定定的参考考和借鉴鉴。 缘缘起 据有有关资料料的统计计表明，全全国有11/5的的服装是是东莞制制造，而而全世界界有每十十双运动动鞋就有有一双产产自东莞莞，超过过20的玩具具在东莞莞生产，每每5部电电脑就有有1部来来自东莞莞！东莞莞和世界界上400多个国国家和地地区建立立了经济济技术合合作关系系，拥有有外资企企业近11.5万万家，

3、其其中在东东莞落户户的世界界5000强企业业有433家，国国内外上上市公司司有8000多家家。此外外，东莞莞还遍布布了2万万家私营营企业和和22万万个个体体经营户户 200多年来来，东莞莞国民经经济以年年均200%以上上的速度度持续增增长，增增幅连续续多年居居广东省省第一位位，综合合经济实实力居全全国大中中城市前前30强强行列。“东莞制造”世界闻名，东莞已成为世界知名的国际加工制造业基地，我国重要的外贸出口基地和创汇基地。 勿容容置疑，在在经济发发展上，东东莞有着着为之瞩瞩目的辉辉煌成就就。比较较而言，东东莞在城城市发展展的进程程中，城城市建设设远远落落后于经经济的发发展。作作为世界界级的国国

4、际城市市，东莞莞缺乏国国际化大大都市的的城市面面貌。东东莞城市市未来的的发展不不仅仅是是经济上上同国际际接轨，更更重要的的是城市市的建设设同国际际的接轨轨，真正正建设成成为南中中国的国国际化大大都市！ 日前前，东莞莞市对东东莞市城城市总体体规划（22000020115）城城镇体系系规划内内容进行行了深化化，独立立编制了了东莞莞市域城城镇体系系规划（22005520220）。并并于20006年年8月启启动了中中央生活活区23324亩亩土地征征回工作作，9月月东莞市市在广东东省建设设厅的组组织下召召开了东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）评评审会，由由此可见见，东莞莞的城市市建设即

5、即将进入入一个全全新的时时代，东东莞与国国际化大大都市的的接轨工工作正式式启动并并全面铺铺开！ 城城市的崛崛起，呼呼唤中央央生活区区的建设设 一一、东莞莞城市规规划及进进程 1、远远景目标标，20020年年东莞城城市化程程度达到到85 东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）（以以下简称称规划划）确确定，东东莞20010年年人口规规模为8800万万人，城城市化水水平达到到80%；20020年年人口规规模为110000万人，城城市化水水平达到到85%左右；20330年人人口规模模在10000万万12200万万人之间间浮动。同同时，确确定20010年年城市建建设用地地规模总总量约为为9

6、500平方公公里；220200年的城城市建设设用地规规模总量量约为110000平方公公里；220200年后，用用地以结结构调整整为主；到20030年年，城市市建设用用地规模模控制在在10550平方方公里以以内。 规规划明明确提出出，东莞莞市未来来发展定定位为现现代制造造业名城城、珠三三角核心心地区的的重要城城市、可可持续发发展的和和谐城市市。今后后将大力力发展以以电子信信息、轻轻工纺织织业和临临港产业业为主导导的制造造业，重重点培育育专业性性技术创创新与信信息服务务、职业业教育培培训中心心、商贸贸流通、专专业会展展、休闲闲旅游等等服务职职能。 22、空间间发展形形成四大大复合中中心 按照照规划

7、划要求求，东莞莞将形成成“复合中中心、五五大片区区、生态态型”的空间间发展结结构。按按照城市市功能确确立具有有区域性性的四大大专业中中心，以以“城区、松松山湖、虎虎门一厚厚街、常常平一樟樟木头”形成复复合型的的中心，共共同承担担区域与与市域的的服务职职能。此此外，按按照区位位、发展展条件、自自然条件件和历史史传统，将将市域划划为“西北部部片区、中中部片区区、西南南部片区区、东北北部片区区、东南南部片区区”，五大大片区，片片区内部部突出功功能整合合，片区区之间由由生态绿绿地相分分隔，片片区中心心之间由由轨道交交通相连连。（图图一为东东莞市主主城区近近期建设设规划） 33、东莞莞市内交交通路网网初

8、具形形态 东莞莞市目前前已经形形成了环环形放射射式的路路网格局局，基本本骨架是是以旧城城区为中中心，沿沿莞太大大道、莞莞龙路、莞莞樟路、莞莞深高速速路等主主要对外外道路呈呈放射形形发展。根根据市区区总体规规划，东东莞市确确定了十十项道路路改造工工程项目目，贯通通东江大大道、鸿鸿福路改改造东城城中路，与与在建的的东莞大大道共同同形成新新的城市市中外环环线；拓拓宽、改改善运河河路、二二环路，形形成城市市中心内内线；整整治莞龙龙路、莞莞樟路、旗旗峰路和和四环路路，以改改善市四四大出入入口的城城市景观观。目前前二环路路、四环环路、旗旗峰路、莞莞太路、莞莞樟路、红红川路、东东城中路路的设计计方案已已经敲

9、定定，正在在加紧施施工设计计，预计计莞樟路路、二环环路的施施工设计计图将于于九月完完成。东东江大道道、鸿福福路、运运河路设设计方案案将于九九月中旬旬完成，并并尽快进进入施工工图设计计阶段。 44、城建建重点：转向市市域 20006年年9月规规划评评审会上上，梁国国英副市市长简要要介绍了了近年来来东莞市市城市建建设的基基本情况况，并指指出编制制市域城城镇体系系规划对对健全区区域协调调机制、统统筹安排排城市空空间布局局和发展展时序具具有重要要意义。他他表示，今今后东莞莞市将从从由财政政直接投投入向公公共政策策引导转转变、城城建重点点地区由由市区向向市域统统筹转变变、城建建内容由由搭建框框架向功功能

10、整合合转变、新新区建设设向旧区区改造转转变等四四个方面面积极转转变城市市规划建建设思路路。 55、中心心区渐成成“聚宝盆盆” 20004年年6月，东东莞市行行政办事事中心落落成；220055年9月月28日日，图书书馆开馆馆、青少少年活动动中心落落成启用用；20005年年12月月28日日，玉兰兰大剧院院竣工，科科学技术术博物馆馆对外开开放。 不仅仅仅是中中心广场场，从220011年开始始，五年年来，东东莞市按按照“一网两两区三张张牌”战略思思路，主主要在市市区推进进市属重重点工程程建设，五五年累计计完成工工程投资资约1220多亿亿元，建建设了中中心广场场、玉兰兰大剧院院、滨江江体育公公园、环环城

11、路等等数十个个重点工工程，为为提升东东莞形象象、促进进经济繁繁荣、提提高市民民生活质质量作出出了积极极贡献，也也保证了了“一年一一大步，五五年见新新城”目标的的实现。 这些些重点工工程的建建设，也也带动了了各类社社会资源源往中心心区和主主城区集集中，使使新城市市中心发发挥越来来越强有有力的聚聚集和辐辐射作用用，更发发挥强有有力的聚聚才作用用，吸引引中产和和白领这这支城市市重要的的建设队队伍来东东莞置业业扎根。总总之，中中心区成成为带动动东莞城城市发展展的“聚宝盆盆”。 6、综综述：东东莞向国国际化大大都市迈迈进中，规规划先行行，政府府引导，初初步架构构及路网网格局已已显成效效，核心心区域中央央

12、生活区区的建设设将会全全面展开开。 二二、东莞莞市房地地产发展展概述 20003年年是东莞莞房地产产市场高高速发展展的元年年，商品品房销售售面积比比20002年有有了跳跃跃式的增增长，增增幅为1153%左右。220044年在220033年的市市场泻洪洪之后出出现了112%降降幅，但但相对于于20002年仍仍有1223%左左右的增增长，220055年与220044年基本本持平。而而20006年仅仅上半年年的商品品房销售售面积就就达到了了20005年全全年的558%。从从20003以来来，东莞莞市商品品房销售售基本维维持在一一个较高高的平台台。 11、近年年东莞市市房地产产投资情情况 （数数据来源

13、源：东莞莞房管局局） 结论：从图图表分析析来看，东东莞市房房地产投投资从220022年开始始飞速增增长，投投资幅度度增长明明显，时时间上与与东莞市市城市发发展进程程保持一一致。 22、近年年东莞整整体施工工面积及及竣工面面积比较较（19998-20005年） 结结论：施施工面积积增速明明显，竣竣工面积积与施工工面积之之比逐年年下降，施施工面积积大幅上上升，竣竣工面积积大幅下下降。 33、东莞莞市历年年商品房房销售面面积分析析 结结论：市市场需求求量呈小小幅下降降，需求求特征未未发生明明显变化化，显示示出整体体需求旺旺盛。 44、近年年东莞全全市房地地产价格格的走势势 结论论：销售售金额及及均价

14、整整体呈上上升趋势势；价格格仍是珠珠三角城城市的洼洼地；虽虽然相对对价格上上涨不明明显，但但上涨幅幅度仍然然达7%以上；最新资资料表明明，截止止到20006年年8月，东东莞市商商品房住住宅的均均价已突突破36600元元/平方方米。 55、综述述：东莞莞房地产产市场随随着东莞莞市城市市化进程程的步伐伐快速发发展；东东莞房地地产市场场需求旺旺盛，整整个市场场健康有有序的发发展； 相比比较珠三三角其他他经济发发达城市市，东莞莞的房地地产发展展从量和和价上都都处于较较低水平平。东莞莞房地产产市场未未来发展展将随着着城市化化进程的的推动出出现一个个高速发发展的局局面。整整体发展展将接近近或达到到珠三角角

15、其他同同等经济济发达城城市水平平。 三三、东莞莞城市建建设大事事记（22001120006） 20001年年，东莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年见新新城”的目标标； 20001年年9月，东东莞大道道建成通通车,有有效地提提高了城城市形象象，促进进了城市市新区的的发展; 20003年年9月，鸿鸿福西路路、东江江大道建建成通车车，东莞莞主城区区东西框框架拉开开； 20004年年1月，东东莞提出出加快城城中村改改造步伐伐，建设设中央生生活区等等十大成成熟社区区，完善善社区公公共设施施； 20004年年1月，东东莞中心心广场建建成开放放； 20004年年6月，东东莞市行行政办事事中心落落

16、成； 20004年年，华凯凯大厦、鸿鸿福广场场、金盈盈大厦、联联通大厦厦、第一一国际等等高尚写写字楼(住宅楼楼)拔地地而起； 20004年年，以体体育路、四四环路、东东莞大道道为界，以以行政文文化中心心区(龙龙头)为为中心，东东南西北北全面开开花，东东向新世世纪豪园园、景湖湖春天等等楼盘相相继开发发，西向向“江南世世家”、滨江江体育公公园初步步建成，南南向海关关大厦、石石竹新花花园等先先后拔地地而起，北北向则通通过拆迁迁重建，降降低民居居对周边边景观的的破坏性性； 20005年年9月，图图书馆开开馆、青青少年活活动中心心落成启启用； 20005年年12月月，玉兰兰大剧院院竣工，科科学技术术博物

17、馆馆对外开开放； 20006年年，东莞莞市政府府确定将将用5年年左右的的时间建建设中央央生活区区，这一一建设规规划将写写入20006年年东莞的的政府工工作报告告，截止止20006年33月份，位位于南城城区办事事处内的的“中央生生活区建建设协调调小组”办公室室已经收收拾妥当当，抽调调自城建建规划局局、国土土资源局局、土地地储备中中心等部部门的工工作人员员将于近近日内正正式到岗岗； 20006年年8月份份，南城城区打算算征回中中央生活活区内223000多亩土土地，并并或将对对其中约约20995亩土土地进行行整体拍拍卖。 20006年年9月份份，东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）评

18、评审会在在省建设设厅的组组织下召召开，开开始了东东莞市城城市建设设新的篇篇章。 四四、东莞莞中央生生活区（CCLD）概概况 11、东莞莞市中央央生活区区规划总总面积22.1平平方公里里，平均均容积率率达到11.2，总总建筑面面积2664.664万平平方米 中央央生活区区详细规规划由深深圳市城城市规划划设计研研究院负负责编制制，自220011年111月开始始，20002年年9月完完成并上上报市政政府审批批，100月获市市人民政政府审批批通过。 中央央生活区区位于东东莞市南南城区内内，东临临东莞大大道，西西临宏图图路（原原南城科科技路），北北临三元元路（原原四环路路），南南临环城城路（原原五环路路

19、），总总面积22.1平平方公里里。在纳纳入规划划的2114.228公顷顷范围内内，平均均容积率率达到11.2，总总建筑面面积2664.664万平平方米。其其中，外外围城市市道路及及区域内内非居住住区用地地面积约约56公公顷，居居住区用用地约1158.28公公顷，纯纯住宅用用地大约约为777.133公顷，平平均容积积率为22.4，总总建筑面面积约1185.50万万平方米米，1.55万万户(1120平平方米户)，44.655万人(3人户)。中中央生活活区将在在区域内内规划建建设教育育、体育育文化、商商业、环环卫等配配套设施施，同时时建有55大不同同主题公公园。在在景观建建设方面面，将以以中央休休闲

20、绿化化带为主主体，建建筑高度度将从中中间向两两侧逐步步升高。 根据据规划，中中央生活活区是东东莞城市市新区的的重要组组成部分分，将规规划建设设成一个个为行政政、文化化、金融融商务区区服务的的、具有有完备的的公共配配套设施施和充足足的绿地地休闲空空间、社社区活动动场所及及开放度度较高的的新型社社区。 2、中央生生活区道道路交通通体系规规划高起起点，公公共交通通便利快快捷，能能够快速速通达市市区及市市外，凸凸显东莞莞城市作作为珠三三角商务务中心的的地位； 与四四环路和和五环路路接驳，承承接市内内市外的的便利：中央生生活区正正位于四四环路与与五环路路之间，从从而和市市域内的的各条主主干道形形成衔接接

21、，方便便到达市市域和市市外的任任何地方方； 未来来轻轨线线的开通通将会使使中央生生活区实实现珠三三角一小小时生活活圈的便便利：未未来轻轨轨线的开开通和第第一国际际站的建建成，将将使中央央生活区区的对外外交通更更为便利利，加强强东莞同同深圳、广广州、惠惠州的联联系，为为广深人人士来莞莞投资或或自住提提供了更更为优越越的交通通条件。 城建建1号5号号路实现现中心区区内的通通畅迅捷捷：中央央生活区区内城建建1号4号号路东西西横穿，实实现和东东莞大道道和科技技大道的的衔接，通通过城建建5号路路的南北北贯通，使使1号4号号路又实实现有效效衔接，通通过城建建1号5号号路有效效的纵横横交叉，从从而实现现中心

22、区区内的道道路通畅畅便利。（截截止20006年年8月，规规划1路路和规划划2路正正在进行行施工，预预计年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未开开始） 增设设多条公公交线路路实现中中心区公公共交通通的便利利快捷：中央生生活区及及附近地地区将设设置3个个公交始始末站，110个公公共停车车场，22个公共共加油站站，一个个位于四四环路，一一个位于于雅园路路与五环环路接口口处，从从而实现现区域内内公共交交通的便便利快捷捷； 33、中央央生活区区公建配配套设施施齐备，全全力打造造东莞城城市名片片核心区区 实现现从小学学到高中中的教学学配套，优优化区域域内的教教育环境境：中央央生活区区内未来来将开办办

23、高、初初中分离离的中学学1所，完完全小学学2所，新新石竹花花园附设设不完全全小学11所，各各居住街街坊根据据规模设设置幼儿儿园。 完善善的体育育文化设设施，营营造区域域内良好好的生活活环境和和和谐的的氛围：中央生生活区内内将来除除利用中中、小学学运动场场地外，还还规划了了专门的的体育公公园，包包括公共共游泳池池、室内内健身室室、羽毛毛球馆、网网球场、篮篮球场等等。同时时，利用用中央公公园良好好的滨水水环境，设设置文化化娱乐中中心、露露天剧场场、雕塑塑广场等等文化娱娱乐设施施。 完善善的商业业配套，在在满足社社区内生生活需求求的同时时增强区区域的商商业氛围围：小区区规划了了集中、多多功能的的购物

24、广广场、购购物公园园，在林林荫大道道西侧设设置西餐餐、酒吧吧街，购购物公园园内部设设置美食食街，在在居住街街坊附近近设置菜菜场等便便利性商商业服务务设施。 环环卫设施施的完善善，保持持整个区区域环境境的清洁洁整齐：结合菜菜场等便便利性商商业服务务设施设设置垃圾圾收集站站、公共共厕所等等。 44、中央央生活区区主体公公共空间间与景观观设计相相互交融融，引入入五大主主题公园园，营造造社区整整体舒适适宜居环环境和和和谐温馨馨氛围 公共共空间延延续北部部行政、文文化中心心区的中中轴绿地地，引入入五大主主题公园园：中央央生活区区延续北北部行政政、文化化中心区区的中轴轴绿地，南南部充分分考虑与与东南部部生

25、态型型用地的的衔接，形形成平行行于东莞莞大道的的中央绿绿化休闲闲带，构构筑该地地区结构构性的主主体公共共空间，促促进中央央生活区区与周围围地区的的空间、景景观沟通通和联系系，成为为城市级级别的南南北向空空间通廊廊。 将社社区化服服务的概概念引入入主体公公共空间间，使中中央绿化化休闲带带成为社社区的“大会所所”，安排排一系列列的居住住区服务务功能和和大尺度度的园林林绿地景景观，沿沿线安排排林荫公公园、体体育公园园、文化化公园、雕雕塑公园园、生态态公园55个不同同主题的的公园，强强调社区区服务的的公共性性，增加加社区居居民之间间的交流流空间；利用大大规模的的主体公公共空间间作为结结构的骨骨架系统统

26、，将居居住组团团或街坊坊规模化化，并通通过设置置街坊内内的视觉觉通廊，与与主体公公共空间间相联系系，使整整个地区区成为一一个完整整的城市市生活区区。 通过过建筑实实现围合合中央休休闲景观观带，展展示东莞莞城市形形象：中中央生活活区以结结构性的的中央休休闲绿化化带为主主体，以以规模化化的居住住街坊为为实体两两侧围合合，建筑筑高度从从中间向向两侧逐逐步升高高，这是是宏观的的景观思思路。同同时，通通过中央央休闲绿绿化带向向五环路路东莞大大道路口口的开敞敞，通过过该开口口北侧建建筑景观观的塑造造，为人人们在从从南向北北进入东东莞新城城区的过过程中提提供一个个对景景景观，展展示东莞莞城市形形象。 道路路

27、景观丰丰富，富富有韵律律，使每每个建筑筑都有较较好的展展示空间间：中央央生活区区通过东东西向绿绿地公共共空间的的设置，中中央生活活区沿东东莞大道道的总体体轮廓被被分为三三段；在在此基础础上，结结合各街街坊布局局，通过过对建筑筑密度和和高度的的局部调调整，重重复表现现“高低开敞绿绿地低高”的起伏伏韵律。 四环环路作为为行政文文化中心心区与中中央生活活区之间间的一条条重要道道路，也也是东西西向景观观大道。在在设计中中，将东东莞日报报报业大大厦、外外经贸大大厦、工工商大厦厦、东莞莞海关等等高层建建筑尽量量沿街布布置，为为创造具具有一定定高度的的沿街公公建带创创造条件件；结合合道路和和中央绿绿化休闲闲

28、带的设设置，将将沿街建建筑分化化为三组组，使每每个建筑筑都有较较好的展展示空间间。对于于南城科科技路和和五环路路，主要要通过各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的变化，体体现一定定的高低低起伏和和节奏变变化。 55、中央央生活区区板块土土地现状状分类及及规划总总指标2001年年，东莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年见新新城”的目标标； 220011年9月月，东莞莞大道建建成通车车,有效效地提高高了城市市形象，促促进了城城市新区区的发展展; 220033年9月月，鸿福福西路、东东江大道道建成通通车，东东莞主城城区东西西框架拉拉开； 220044年1月月，东莞莞提出加加快城中中村改造造步

29、伐，建建设中央央生活区区等十大大成熟社社区，完完善社区区公共设设施； 220044年1月月，东莞莞中心广广场建成成开放； 220044年6月月，东莞莞市行政政办事中中心落成成； 220044年，华华凯大厦厦、鸿福福广场、金金盈大厦厦、联通通大厦、第第一国际际等高尚尚写字楼楼(住宅宅楼)拔拔地而起起； 20004年年，以体体育路、四四环路、东东莞大道道为界，以以行政文文化中心心区(龙龙头)为为中心，东东南西北北全面开开花，东东向新世世纪豪园园、景湖湖春天等等楼盘相相继开发发，西向向“江南世世家”、滨江江体育公公园初步步建成，南南向海关关大厦、石石竹新花花园等先先后拔地地而起，北北向则通通过拆迁迁

30、重建，降降低民居居对周边边景观的的破坏性性； 220055年9月月，图书书馆开馆馆、青少少年活动动中心落落成启用用； 220055年122月，玉玉兰大剧剧院竣工工，科学学技术博博物馆对对外开放放； 20006年年，东莞莞市政府府确定将将用5年年左右的的时间建建设中央央生活区区，这一一建设规规划将写写入20006年年东莞的的政府工工作报告告，截止止20006年33月份，位位于南城城区办事事处内的的“中央生生活区建建设协调调小组”办公室室已经收收拾妥当当，抽调调自城建建规划局局、国土土资源局局、土地地储备中中心等部部门的工工作人员员将于近近日内正正式到岗岗； 220066年8月月份，南南城区打打算

31、征回回中央生生活区内内23000多亩亩土地，并并或将对对其中约约20995亩土土地进行行整体拍拍卖。 20006年年9月份份，东东莞市域域城镇体体系规划划（2000520220）评评审会在在省建设设厅的组组织下召召开，开开始了东东莞市城城市建设设新的篇篇章。 东东莞中央央生活区区（CLLD）概概况 11、东莞莞市中央央生活区区规划总总面积22.1平平方公里里，平均均容积率率达到11.2，总总建筑面面积2664.664万平平方米； 中央央生活区区详细规规划由深深圳市城城市规划划设计研研究院负负责编制制，自220011年111月开始始，20002年年9月完完成并上上报市政政府审批批，100月获市市

32、人民政政府审批批通过。 中央央生活区区位于东东莞市南南城区内内，东临临东莞大大道，西西临宏图图路（原原南城科科技路），北北临三元元路（原原四环路路），南南临环城城路（原原五环路路），总总面积22.1平平方公里里。在纳纳入规划划的2114.228公顷顷范围内内，平均均容积率率达到11.2，总总建筑面面积2664.664万平平方米。其其中，外外围城市市道路及及区域内内非居住住区用地地面积约约56公公顷，居居住区用用地约1158.28公公顷，纯纯住宅用用地大约约为777.133公顷，平平均容积积率为22.4，总总建筑面面积约1185.50万万平方米米，1.55万万户(1120平平方米户)，44.65

33、5万人(3人户)。中中央生活活区将在在区域内内规划建建设教育育、体育育文化、商商业、环环卫等配配套设施施，同时时建有55大不同同主题公公园。在在景观建建设方面面，将以以中央休休闲绿化化带为主主体，建建筑高度度将从中中间向两两侧逐步步升高。 根据据规划，中中央生活活区是东东莞城市市新区的的重要组组成部分分，将规规划建设设成一个个为行政政、文化化、金融融商务区区服务的的、具有有完备的的公共配配套设施施和充足足的绿地地休闲空空间、社社区活动动场所及及开放度度较高的的新型社社区。 2、中央生生活区道道路交通通体系规规划高起起点，公公共交通通便利快快捷，能能够快速速通达市市区及市市外，凸凸显东莞莞城市作

34、作为珠三三角商务务中心的的地位； 与四环环路和五五环路接接驳，承承接市内内市外的的便利 中中央生活活区正位位于四环环路与五五环路之之间，从从而和市市域内的的各条主主干道形形成衔接接，方便便到达市市域和市市外的任任何地方方； 未来轻轻轨线的的开通将将会使中中央生活活区实现现珠三角角一小时时生活圈圈的便利利 未来来轻轨线线的开通通和第一一国际站站的建成成，将使使中央生生活区的的对外交交通更为为便利，加加强东莞莞同深圳圳、广州州、惠州州的联系系，为广广深人士士来莞投投资或自自住提供供了更为为优越的的交通条条件。 城建11号5号路路实现中中心区内内的通畅畅迅捷 中央央生活区区内城建建1号4号号路东西西

35、横穿，实实现和东东莞大道道和科技技大道的的衔接，通通过城建建5号路路的南北北贯通，使使1号4号号路又实实现有效效衔接，通通过城建建1号5号号路有效效的纵横横交叉，从从而实现现中心区区内的道道路通畅畅便利。（截截止20006年年8月，规规划1路路和规划划2路正正在进行行施工，预预计年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未开开始） 增设多多条公交交线路实实现中心心区公共共交通的的便利快快捷 中央央生活区区及附近近地区将将设置33个公交交始末站站，100个公共共停车场场，2个个公共加加油站，一一个位于于四环路路，一个个位于雅雅园路与与五环路路接口处处，从而而实现区区域内公公共交通通的便利利快捷；

36、 33、中央央生活区区公建配配套设施施齐备，全全力打造造东莞城城市名片片核心区区 实现从从小学到到高中的的教学配配套，优优化区域域内的教教育环境境 中央央生活区区内未来来将开办办高、初初中分离离的中学学1所，完完全小学学2所，新新石竹花花园附设设不完全全小学11所，各各居住街街坊根据据规模设设置幼儿儿园。 完善的的体育文文化设施施，营造造区域内内良好的的生活环环境和和和谐的氛氛围 中央央生活区区内将来来除利用用中、小小学运动动场地外外，还规规划了专专门的体体育公园园，包括括公共游游泳池、室室内健身身室、羽羽毛球馆馆、网球球场、篮篮球场等等。同时时，利用用中央公公园良好好的滨水水环境，设设置文化

37、化娱乐中中心、露露天剧场场、雕塑塑广场等等文化娱娱乐设施施。 完善的的商业配配套，在在满足社社区内生生活需求求的同时时增强区区域的商商业氛围围 小区区规划了了集中、多多功能的的购物广广场、购购物公园园，在林林荫大道道西侧设设置西餐餐、酒吧吧街，购购物公园园内部设设置美食食街，在在居住街街坊附近近设置菜菜场等便便利性商商业服务务设施。 环卫设设施的完完善，保保持整个个区域环环境的清清洁整齐齐 结结合菜场场等便利利性商业业服务设设施设置置垃圾收收集站、公公共厕所所等。 东东莞中央央生活区区（CLLD）概概况 44、中央央生活区区主体公公共空间间与景观观设计相相互交融融，引入入五大主主题公园园，营造

38、造社区整整体舒适适宜居环环境和和和谐温馨馨氛围 公共空空间延续续北部行行政、文文化中心心区的中中轴绿地地，引入入五大主主题公园园； 中央央生活区区延续北北部行政政、文化化中心区区的中轴轴绿地，南南部充分分考虑与与东南部部生态型型用地的的衔接，形形成平行行于东莞莞大道的的中央绿绿化休闲闲带，构构筑该地地区结构构性的主主体公共共空间，促促进中央央生活区区与周围围地区的的空间、景景观沟通通和联系系，成为为城市级级别的南南北向空空间通廊廊。 将社社区化服服务的概概念引入入主体公公共空间间，使中中央绿化化休闲带带成为社社区的“大会所所”，安排排一系列列的居住住区服务务功能和和大尺度度的园林林绿地景景观，

39、沿沿线安排排林荫公公园、体体育公园园、文化化公园、雕雕塑公园园、生态态公园55个不同同主题的的公园，强强调社区区服务的的公共性性，增加加社区居居民之间间的交流流空间；利用大大规模的的主体公公共空间间作为结结构的骨骨架系统统，将居居住组团团或街坊坊规模化化，并通通过设置置街坊内内的视觉觉通廊，与与主体公公共空间间相联系系，使整整个地区区成为一一个完整整的城市市生活区区。 通过建建筑实现现围合中中央休闲闲景观带带，展示示东莞城城市形象象 中央央生活区区以结构构性的中中央休闲闲绿化带带为主体体，以规规模化的的居住街街坊为实实体两侧侧围合，建建筑高度度从中间间向两侧侧逐步升升高，这这是宏观观的景观观思

40、路。同同时，通通过中央央休闲绿绿化带向向五环路路东莞大大道路口口的开敞敞，通过过该开口口北侧建建筑景观观的塑造造，为人人们在从从南向北北进入东东莞新城城区的过过程中提提供一个个对景景景观，展展示东莞莞城市形形象。 道路景景观丰富富，富有有韵律，使使每个建建筑都有有较好的的展示空空间 中央央生活区区通过东东西向绿绿地公共共空间的的设置，中中央生活活区沿东东莞大道道的总体体轮廓被被分为三三段；在在此基础础上，结结合各街街坊布局局，通过过对建筑筑密度和和高度的的局部调调整，重重复表现现“高低开敞绿绿地低高”的起伏伏韵律。 四环环路作为为行政文文化中心心区与中中央生活活区之间间的一条条重要道道路，也也

41、是东西西向景观观大道。在在设计中中，将东东莞日报报报业大大厦、外外经贸大大厦、工工商大厦厦、东莞莞海关等等高层建建筑尽量量沿街布布置，为为创造具具有一定定高度的的沿街公公建带创创造条件件；结合合道路和和中央绿绿化休闲闲带的设设置，将将沿街建建筑分化化为三组组，使每每个建筑筑都有较较好的展展示空间间。对于于南城科科技路和和五环路路，主要要通过各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的变化，体体现一定定的高低低起伏和和节奏变变化。 55、中央央生活区区板块土土地现状状分类及及规划总总指标 土地地种类 面积 有证证空地 14775.66亩 未办办证空地地 1998.224亩 居民民公寓 61.83亩亩 旧

42、村村用地 2655.888亩 已建建厂区用用地 93.61亩亩 合计计 20995.116亩 规划划总指标标 总用用地面积积 2114.228公顷顷 其中中：居住住区用地地面积 1588.288公顷 外围围城市道道路及区区域内非非居住区区用地面面积（包包括北部部商业办办公区、中中部山体体和宾馆馆及南部部办公区区） 556.000公顷顷 总建建筑面积积 2664.664万平平方米 平均均容积率率 1.2 居住住相关指指标 住宅宅用地面面积 777.113公顷顷 住宅宅建筑面面积 1185.50万万平方米米 住宅宅平均容容积率 2.44 居住住户数 1554966户 居住住人数 4664877人

43、中中央生活活区浮出出水面，困困惑和机机遇都是是挑战 220066年9月月底，东东莞市出出台的东东莞市住住房建设设规划(20006- 20010)(以以下简称称住房房规划)，对中中央生活活区的开开发建设设排出了了时间表表，20006年年、20007年年东莞市市住房建建设的重重点区域域中央央生活区区。至此此，中央央生活区区浮出水水面，可可以看到到的是，面面临的挑挑战还是是很大的的，不管管是困惑惑还是机机遇。 开开发模式式的困惑惑一枝枝独秀还还是群芳芳争艳 中中央生活活区的启启动，首首先给人人一个悬悬念，有有消息报报道说中中央生活活区的土土地或将将整体出出让，整整片开发发！ 中央央生活区区总规划划建

44、筑面面积约2264万万平方米米，这样样一个体体量，无无论在过过去、现现在还是是未来都都是东莞莞超级体体量的大大盘，中中央生活活区地段段的价值值不同一一般地段段，故而而整体出出让的价价格初步步估计至至少超过过30个个亿，即即使是采采用滚动动开发的的模式，开开发企业业启动的的资金量量保守估估计也要要超过550亿！这样的的超大额额土地交交易及开开发，在在整个国国内都是是引人瞩瞩目。 回顾顾过去，东东莞的城城市进程程及房地地产发展展过程中中有两个个项目很很值得深深味的，一一个在南南城中心心区，一一个在旗旗峰山下下，规模模都接近近百万，占占有绝好好的城市市及自然然资源，历历经多年年开发，到到如今，依依然

45、是不不温不火火。虽然然这个结结果有着着多方面面原因，很很显然，中中央生活活区的开开发建设设是不能能重蹈覆覆辙的。 对于于企业而而言，年年开发规规模是有有限的，特特别是在在区域市市场的开开发上，会会受到政政策扶持持力度、企企业开发发能力、开开发团队队资源及及市场消消化力的的多重因因素的制制约，对对于类似似中央生生活区这这样的超超级大盘盘，5年年时间开开发建设设周期，能能否顺利利实现，可可以说，整整个国内内鲜有成成功的典典范。 当然然，无容容置疑的的是，整整个地块块归拢一一个或几几个企业业来开发发，相关关配套资资源的统统筹安排排、中央央生活区区的整体体统一性性必将大大大优于于群芳斗斗艳的局局面。而

46、而且，在在政府相相关调度度管理上上也更具具有优势势。对于于开发企企业而言言，也可可以利用用相关土土地开发发获取最最大限度度的政府府支持，从从而获取取最优惠惠的政策策扶持。 对对于中央央生活区区的开发发模式，究究竟是一一枝独秀秀，还是是群芳争争艳，最最后还是是看政府府如何协协同开发发企业共共同完成成区域的的开发和和建设。 时时间进程程的困惑惑五年年时间，给给东莞城城市圆一一个梦 中央央生活区区的开发发时间表表是五年年，按照照东莞三三年出规规模，五五年出新新城的战战略规划划，中央央生活区区要在五五年内开开发建设设完毕，五五年的时时间进程程，中央央生活区区能如愿愿吗？ 东莞莞的的一一大社区区东泰花花

47、园的开开发时间间19993年20003年，历历经十年年时间，中中央生活活区体量量远超东东泰，时时间上缩缩短一半半，从开开发建设设层面来来讲，五五年时间间建设2264万万平米的的建筑不不是大问问题。但但是，住住宅的开开发是以以销售、居居住为终终结点，五五年的时时间东莞莞市场能能消化这这么大的的体量吗吗？ 20005年年全年东东莞市的的成交住住宅面积积仅为2208.65万万平方米米，主城城区所占占比例不不超过六六成，其其中南城城区所占占份额仅仅是主城城区的三三成不到到。中央央生活区区如此规规模体量量上市，55年内市市场恐难难消化，这这将在客客观上制制约中央央生活区区开发的的进程。 东莞莞的房地地产

48、发展展时间相相对较短短，年成成交总量量过低也也与东莞莞的城市市规模不不相匹配配。与东东莞毗邻邻的深圳圳，近三三年成交交总量近近千万平平方米，一一方面得得益于城城市的经经济发展展，同时时也与深深圳近几几年进行行福田中中心区、深深圳西岸岸的建设设不无关关系。即即使是与与东莞同同一城市市级别的的中山市市，年成成交总量量也在四四百万平平方米以以上。用用发展的的眼光来来看，东东莞城市市的住宅宅市场年年成交总总量将会会在几年年内突破破五百万万平方米米。届时时市场强强大的消消化能力力，将会会在五年年时间，给给东莞城城市圆一一个梦。 板板块竞争争的困惑惑有限限的市场场容量，无无限的发发展前景景 最新新公布的的

49、东莞莞市住宅宅建设规规划明明确提出出“十一五五”期间东东莞市主主城区居居住用地地规划结结构调整整为“二带、二二区、三三片、多多点”的模式式。而220066年、220077年住宅宅建设规规划的重重点区域域，也集集中在轻轻轨沿线线居住带带、中央央生活区区、万江江中心区区和松山山湖商务务居住区区，同时时启动东东莞水道道沿线居居住带。东东莞楼市市的发展展进程也也从单盘盘竞争的的局面上上升板块块竞争的的态势上上，可以以认为，中中央生活活区的启启动，将将拉开东东莞房地地产板块块竞争的的全新格格局。 在在未来的的板块竞竞争格局局下，中中央生活活区具有有明显的的优势。 中央央生活区区周边的的拥有整整个城市市最

50、成熟熟、最完完善的市市政配套套资源，图图书馆、少少年宫、科科技馆、玉玉兰大剧剧院等自自然成了了中央生生活区的的配套，板板块优势势无与伦伦比。在在交通方方面，中中央生活活区南北北相邻东东莞市的的四环路路和五环环路，东东面是东东莞大道道，都是是城市的的主要快快速干道道，便利利中央生生活区往往来镇区区和其它它城市。在在内部环环境营造造上，规规划了五五个主题题公园和和大型购购物广场场，整体体的竞争争力显而而易见。 就就板块的的综合优优势而言言，松山山湖商务务区、东东莞水道道沿线滨滨江居住住带会对对中央生生活区形形成竞争争。 轻轨轨沿线居居住带板板块除交交通便利利优势外外，综合合优势不不强，故故而不在在竞争范范畴内，万万江中心心区板块块成熟度度与中央央生活区区差距较较大，短短期内不不会有明明显竞争争。而松松山湖商商务区，环环境优美美，规划划低密度度高档住住宅，对对高端住住宅的客客户群体体有较强强的吸引引力，对对中央生生活区的的高端客客户会存存在直接接的竞争争；东莞莞水道沿沿线滨江江居住带带借江景景资源、大大规模社社区等综综合优势势，会受受到城市市中有着着亲水情情节的中中高端客客户的青青睐，对对中央生生活区的的中高端端客户群群体会产产生一定定的分流流。 板板块的竞竞争，在在有限的的市场容容量下，演演绎无限限美好的的发展前前景。 政政策变化化的困惑惑行政政之手能能否托起