买房前要了解的房产知识和购房流程

1、买房前要了解的房产知识一、房屋产权的一般分类1.私产房：是指私私人所有有的房产产，包括括中国公公民、港港澳台同同胞、海海外侨胞胞、在华华外国侨侨民、外外国人投投资建造造或购买买的房产产，以及及中国公公民投资资的私营营企业(私营独独资企业业、私营营合作企企业、私私营有限限责任公公司)投投资建造造或购买买的房产产。住宅宅的产权权，包括括拥有权权、占有有权、处处分权、收收益权归归以上主主体所有有。2.公公 房：使用权权房，也也称公有有住房，国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅。在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权(拥拥有权、占占有权、处处分权、收收

2、益权)归国家家所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。3. HYPERLINK /n?k=%BE%AD%BC%C3%CA%CA%D3%C3%B7%BF o 经济适用房 经济适用房房：经济适适用房是是国家为为解决中中低收人人家庭住住房问题题而修建建的普通通住房，以以微利价价出售给给符合条条件的家家庭，它它是具有有社会保保障性质质的商品品住宅；经济适适用房只只有本地地人才可可以购买买，5年年内的经经济适用用房只能能卖给固固定人群群(即有有资格购购买经济济适用房房的人)，而且且原则上上只能按按原价出出售，购购得的产产

3、权性质质仍是经经济适用用房。55年后的的经济适适用房出出售时对对人群、价价格都没没什么限限制，但但是得补补交一次次成本价价，购得得的产权权是商口口房。55年是以以房产证证到手时时间或者者契税完完税证明明所注时时间为准准，哪个个在前就就算哪个个的。220066年122月以后后买的的的经济适适用房，已已经不能能卖了，如如果卖要要先卖给给国家。还还有就是是要买经经济适用用房一些些证明。4.集集体所有有房：是指城城市集体体所有制制单位所所有的房房产。即即集体所所有制单单位投资资建造、购购买的房房产。包包括乡产产、军产产、校产产等；二、房房产交易易相关名名词1. 房屋屋所有权权证是房屋屋产权登登记机关关

4、颁发给给权利人人的法定定凭证，权权利人依依法凭证证行使房房屋的所所有权。2. 房屋屋共有权权证是房屋屋产权登登记机关关颁发给给两个或或者两个个以上的的权利人人的法定定凭证。共共有的房房屋，由由权利人人推举持持证人收收执房房屋所有有权证。其其余共有有人各执执房屋共共有权证证书一份份。房屋屋共有权权证书与与房屋所所有权证证书具有有同等法法律效力力。3. 房屋屋他项权权证是房屋屋产权登登记机关关颁发给给抵押权权人或者者典权人人等他项项权利人人的法定定凭证。房房屋他项项权证书书由他项项权利人人收执。他他项权利利人依法法凭证行行使他项项权利，受受国家法法律保护护。4. 国有有土地使使用权证证是房屋屋产权

5、人人对房屋屋占用范范围的国国有土地地享有使使用权的的凭证。土土地的使使用权性性质一般般分为出出让步或或划拨两两种。5.土土地使用用权的出出让指国家家以协议议、招标标、拍卖卖的方式式将土地地所有权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，由由使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。我国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例第第十二条条规定，“土土地使用用权出让让最高年年限按下下列用途途确定：1)居居住用地地：700年；2)工工业用地地：500年；3)教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地：500年；4)综综合或者者其他用用地：550年。5)商商业、旅旅游、娱娱乐用地地：

6、400年；6.土土地使用用权划拨拨是指政政府无偿偿将土地地拨发给给使用者者使用，一一般没有有使用期期限的限限制。以以无偿划划拨取得得的土地地使用权权，其出出让须经经政府及及土地管管理部门门同意，补补交出让让金后方方可进行行转让、出出租和抵抵押。7.房房产评估估是指 HYPERLINK /index.shtml 房房地产专业估估价人员员，以房房地产为为对象，根根据委托托人不同同的估价价目的，按按照一定定的估价价程序，在在综合分分析影响响房地产产价格因因素的基基础上，对对房地产产价格客客观合理理地估计计、推测测和判断断，此价价格通常常与实际际买卖成成交价不不同。房产评评估的目目的一般般有二个个，一

7、是是为买房房贷款提提供贷款款成数的的依据(房地产产抵押评评估报告告)，二二是为房房屋买卖卖缴纳的的税费提提供依据据(房地地产交易易评估报报告)。8.房房屋产权权过户即房屋屋所有权权的变更更，是指指原房屋屋所有权权人通过过买卖、继继承、赠赠与等方方式将房房屋所有有权(包包括房屋屋所有权权和土地地使用权权)转移移为他人人所有的的过程。9.契契 税契税是是指房屋屋所有权权发生变变更时，就就当事人人所订契契约按房房屋成交交价(或或评估价价)的一一定比例例向产权权承受人人征收的的一次性性税收。它它是对房房地产权权变动征征收的一一种专门门税种。10.个人住住房按揭揭贷款个人住住房按揭揭贷款即即买方在在向卖

8、方方(或房房地产开开发商)购买房房产时，自自己先交交首期房房款，其其余部分分由银行行贷款垫垫付，并并用所购购买的房房产权益益作为抵抵押，以以后再按按月偿还还贷款本本息(月月供)的的一种贷贷款方式式。11.贷款额额度又称贷贷款限额额，贷款款人一般般会用不不同的指指标，对对借款人人的贷款款金额做做出限制制性规定定。如：最高金金额、最最高贷款款成数、最最高偿还还金额等等指标。12.贷款期期限是指借借款人应应还清全全部贷款款本息的的期限。贷贷款期限限由贷款款人和借借款人根根据实际际情况商商定，但但一般有有最长贷贷款期限限的规定定。如个个人住房房贷款期期限最长长为300年。贷贷款人可可能根据据住房的的使

9、用年年限(寿寿命)，借借款人的的年龄等等，对贷贷款期限限作出限限制。13.个人住住房按揭揭贷款的的分类个人住住房贷款款按资金金来源分分类，可可分为商商业性贷贷款、住住房公积积金贷款款和组合合贷款1)商商业性贷贷款是贷贷款人以以营利为为目的的的贷款；2)住住房公积积金贷款款是用住住房公积积金发放放的贷款款，带互互助性质质，利率率比商业业性贷款款要低；3)组组合贷款款是借款款人所需需资金先先申请往往房公积积金贷款款，不足足部分申申请商业业性贷款款，即贷贷款总额额由住房房公积金金贷款和和商业性性贷款两两部分组组成。 细数数买房付付款流程程私产 一次次性付款款流程(一)过户前前的准备备工作：1.提提前

10、还贷贷：如交交易所涉涉及的房房屋存在在贷款未未还清，须须办理提提前还贷贷手续，由由客户自自行办理理；2.各各交易中中心销控控岗统一一与评估估公司联联系，出出具评估估报告；1)销销控岗收收到资料料当天与与评估公公司联系系，评估估公司224小时时出具评评估报告告；2)如如在下午午4点以以后签收收资料，则则第二天天早上与与评估公公司联系系，评估估公司224小时时出具评评估报告告；3)权权证如在在周六、周周日签收收资料，则则周一早早上与评评估评估估公司联联系，评评估公司司24小小时出具具评估报报告。3. 评估估报告出出具后，通通知权证证岗领取取过户资资料，预预约客户户办理过过户手续续；4.评评估报告告

11、须由公公司统一一出具，连连锁店不不得自行行办理。外外派必须须办理外外派手续续；如未未经审批批自行出出具评估估报告，不不论是否否使用公公司出具具的评估估报告，公公司仍将将从成单单人个人人收入和和成单店店店长店店收入中中扣除相相应评估估费。(二)办理产产权证及及土地证证过户手手续说明：部分房房地局实实行“产产权证”与与“土地地证”两两证合一一同时过过户的程程序；1.办办理产权权证过户户手续(产权证证进件)；领取取新的产产权证(产权证证出件)；1)办办理产权权证过户户手续，需需买卖双双方同时时到房产产局办理理，如卖卖方产权权人已婚婚，其夫夫妻双方方需共同同到场；2)权权证岗协协买卖双双方将过过户资料

12、料交由房房产局过过户窗口口工作人人员审核核，审核核无误后后收取相相关资料料；3)买买卖双方方按房产产局规定定的缴税税时间缴缴纳相关关税费(各区缴缴纳税费费的时间间略有不不同)；过户具具体费用用的计算算依据为为评估价价和成交交价取高高值；4)权权证岗凭凭客户税税费缴纳纳票据，领领取交交易收件件单，收收件单由由权证岗岗负责保保管；5)房房产证进进件后，遵遵照各区区房产局局规定的的时间节节点，由由过户人人员预约约买方携携带身份份证原件件、交交易收件件单到到房产局局领取房房屋所有有权证；2.办办理土地地证过户户(土地地证进件件)；领领取土地地证(土土地证出出件)1)权权证岗在在协同买买方领取取房产证证

13、的当日日，可协协助买方方到土地地局办理理土地过过户手续续；2)由由土地局局过户窗窗口工作作人员审审核过户户资料无无误后，由由客户缴缴纳相关关费用后后，权证证岗凭相相关票据据收件单单领取土土地证收收件单，贷贷款的客客户，收收件单必必须由权权证人员员负责保保管；3)土土地证过过户的资资料如下下：a)土土地证原原件b)过过户后的的新房产产证复印印件c)契契税及土土地收益益金发票票复印件件d) XXX市存量量房合同同原件件1份e)土土地登记记申请表表一份f)买买方身份份证复印印份一份份g)土土地证过过户的资资料4)土土地证过过户的费费用：333元(三)结件手手续土地证证收件单单出件后后，连锁锁店可通通

14、知买卖卖双方办办理物业业交割及及结件手手续。三、私私产。商商业贷款款过户流流程(一)基本流流程1、首首期款齐齐、资料料齐后，由由销控岗岗为客户户办理房房屋评估估；2、评评估出件件后，由由各交易易中心销销控岗协协同买方方及配偶偶(行需需卖方同同时到场场)到银银行进行行贷款面面签手续续，三个个工作日日后，可可得知面面签审核核结果；3、银银行面签签通过后后，由权权证岗预预约买、卖卖双方(配偶)，到房房产局办办理产权权证及土土地证过过户手续续；说明：部分房房地局实实行“产产权证”与与“土地地证”两两证合一一同时过过户的程程序；4、办办理完产产权证过过户后，领领取产权权证收件件单，收收件单收收必须由由权

15、证人人员保管管；5、根根据各区区房产局局规定的的过户时时间，由由权证岗岗协同买买方到房房地局领领取房房屋所有有权证；产权证证必须由由权证人人员保管管；6、领领取产权权证当天天，权证证岗即可可协同买买方进行行土地证证过户，领领取土地地证收件件单；收收件单必必须由权权证人员员保管；7、根根据各区区土地避避规定的的过户时时间，由由权证岗岗协同买买方到土土地局领领取国国有土地地使用权权证书，土土地证收收必须由由权证人人员保管管；8、抵抵押资料料齐备、抵抵押评估估报告出出件后，由由权证岗岗协同买买方及配配偶到房房地局办办理抵押押登记手手续；9、根根据各区区规定的的时间，抵抵押出件件后，他他项权证证返银行

16、行，两证证返店后后，由连连锁店向向买方客客户交付付两证。备注：除需过过户前需需要办理理贷款面面签、两两证出件件后需要要办理抵抵押登记记手续外外，其它它流程与与一次性性过户基基本相同同。(二)商业贷贷款资格格1. 18-60周周岁的具具有完全全民事行行为能力力人；2.城城镇居民民常住户户口或合合法有效效的居留留身份证证明；3.男男性不超超过600岁，女女性不超超过555岁；4.交交齐首期期购房款款；5.有有稳定合合法收入入，有还还款付息息能力；6.借借款人月月收入必必须超过过月供的的2倍以以上；7.借借款人同同意以所所购房屋屋及其权权益作为为抵押物物；8.所所购二手手房的产产权明晰晰，符合合武汉

17、市市政府规规定的可可进入 HYPERLINK /index.shtml 房房地产市市场流通通的条件件；9.借借款人、共共同还款款人和担担保人不不得在其其他银行行有贷款款逾期记记录。(三)商业贷贷款受理理的房产产类型1.房房屋结构构：混合合结构以以上，厅厅室结构构；2.房房 龄：不超过过20年年；3.抵抵押房产产面积必必须大于于50平平方米；或在房房产局备备案的精精装小户户精装小小户也可可；4.已已购公有有住房、 HYPERLINK /n?k=%BE%AD%BC%C3%CA%CA%D3%C3%B7%BF o 经济适用房 经济适用房房并符合合上市条条件或履履合了合合法批准准程序；5.未未被政府府列

18、入拆拆迁公告告或城市市改造规规划范围围。(四)贷款成成数和期期限贷款总总额以成成交价和和评估价价的低值值作为标标准值，贷贷款成数数不超过过标准值值的700%；贷贷款金额额在5万万以下不不能办理理贷款；(五)还款方方式1.贷贷款期不不到一年年的，采采用一次次还本付付息方式式；2.贷贷款期一一年以上上的，可可采用“等等额本息息”和“等等额本金金”两种种方式。(六) “等等额本息息还款”与与“等额额本金还还款”方方式的比比较比较两两种还款款方式：从总还还款金额额这一结结果指标标上来看看：相同同的贷款款额度和和贷款年年限，“等等额本金金”比“等等额本息息”更节节省利息息。从客客户还款款压力及及使用资资金的这