蔡子池办事处商业用途房地产抵押价值评估

1、41 电话：*PAGE - PAGE 58 -房地产抵抵押估价价报告估价项目目名称：*所属的的位于*蔡蔡子池办办事处*一一、二层层商业用途房房地产抵抵押价值值评估委 托托 方方：*估 价价 方方：411估 价价 人 员：*估价作业业日期：20009年112月8日至220100年1月15日估价报告告编号：*估字220100第*号目 录一、致委委托方函函3二、估价价师声明明4三、估价价的假设设和限制制条件5四、房地地产估价价结果报报告7五、相关关附件15六、房地地产估价价技术报报告166(不提供供委托方方,供估估价机构构存档及有有关部门门查阅)致委托方方函*先先生：受您的委委托，我我公司秉秉着客观

2、观、公正正、科学学、独立立的原则则，对*所所属的*蔡蔡子池办办事处*，总建筑面面积为2214.16平平方米商业用用途房地地产抵押押价值进进行评估估。估价价时点为为20009年112月88日，估估价目的的为确定定房地产产抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估房地产产抵押价价值。本公司根根据估价价目的，遵循估估价原则则，采用用科学合合理的估估价方法法，在认认真分析析现有资资料的基基础上经经过测算算，结合合估价经经验与对对影响房房地产市市场价格格因素进进行分析析，确定定估价对对象在估估价时点点，满足足本报告告的假设设和限制制条件下下，并且且在能够够持续经经营的前前提下的的市场价价值为人人民币= 6

3、61300 * CHINESENUM2陆陆拾陆万万壹仟叁叁佰元整(￥66.13万万元)。具体结结果见下下表：土地证号号产权证号号用途层次建筑面积积（m22）评估单价价（元/mm2）评估总值值(万元)耒国用（20005）第01108008号耒-00003442988商业1/699.5564800047.779商业2/6114.601600018.334合计214.1666.113估价对象象在估价价时点未未设立法法定优先先受偿权权利下的的抵押价价值为人人民币= 661300 * CHINESENUM2陆陆拾陆万万壹仟叁叁佰元整整(￥666.13万元元)。房房地产估估价师知知悉的估估价对象象在估价价

4、时点的的法定优优先受偿偿款为人人民币零零元整（￥0.00元元)。以上内容容摘自房房地产抵抵押估价价报告，欲了解解本估价价项目的的全面情情况，请请认真阅阅读房地地产抵押押估价报报告全文文。41 法定定代表人人： 二一年一月十五日估价师声声明我们郑重重声明：1、我们们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。2、本估估价报告告中的分分析意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到本估估价报告告中已说说明的假假设和限限制条件件的限制制。3、我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与有关当当事人没没有个人人利害关关系或偏偏见。4、我们们依照中

5、中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范进行行分析，形成意意见和结结论，撰撰写本估估价报告告。5、我公公司估价价人员谭谭鸣明、严伟于20009年112月88日对本本估价报报告中的的估价对对象进行行了实地地勘察，但我们们对估价价对象的的现实勘勘察仅限限于其外外观和使使用状况况，对被被遮盖、未暴露露及难以以接触到到的部分分，依据据委托方方提供的的资料进进行评估估，我们们不承担担对估价价对象建建筑结构构质量进进行调查查的责任任。6、本报报告系我我公司房房地产专专业人员员独立撰撰写，未未邀请其其他专家家对本估估价报告告提供了了重要的的专业帮帮助。注册房地地产估价价师： 注注册号：*注册房地地产

6、估价价师： 注注册号：*估价的假假设和限限制条件件一、估价价假设条条件1、任何何有关估估价对象象的运作作方式、程序均均符合国国家、地地方的的的有关法法律、法法规。2、报告告中估价价结果是是估价对对象于估估价时点点的抵押押价值，该价值值等于假假定未设设立法定定优先受受偿权利利下的市市场价值值（在估估价时点点预期能能够成交交的最合合理价值值）减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿权价值值。法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律优先于于本次抵抵押贷款款受偿的的款额，包括发发包人拖拖欠承包包人的建建筑工程程价款，已抵押押担保的的债权数数额，以以及其它它优先受受偿款。

7、而未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值，我们基基于以下下假设：（1）评评估对象象不存在在任何产产权、债债务纠纷纷；（2）存存在自愿愿销售的的卖者和和自愿购购买的买买者；（3）买买卖双方方交易都都是精明明谨慎的的；（4）该该房地产产可以在在公开市市场上自自由转让让；（5）在在估价时时点前，相对于于房地产产的特性性和市场场状况而而言，有有一段合合理的谈谈判期；（6）在在此周期期内，市市场状态态和价格格水平是是静止不不变的；（7）不不考虑特特殊买家家的额外外出价。3、报告告中之有有关证明明材料由由委托方方负责提提供、其其真实性性由委托托方负责责。评估估房地产产之建筑筑面积、用途，以委托托方提

8、供供的房房屋所有有权证、国有有土地使使用证所载面面积、用用途为准准，我们们未进行行丈量；实地勘勘察时，对房屋屋仅进行行了一般般性的察察看，并并未进行行结构测测试，不不能确定定其内部部缺陷。二、估价价限制条条件1、未来来市场变变化风险险和短期期强制得得分等因因素对抵抵押价值值均产生生的一定定影响，本报告告结论未未剔除上上述风险险因素造造成的价价值减损损，抵押押权人在在办理抵抵押事宜宜时需全全面考虑虑。2、估价价时点后后，估价价对象有有效期内内估价对对象的质质量及价价格标准准发生变变化，并并对估价价对象价价值产生生明显影影响时，不能直直接使用用本评估估报告书书的结论论。3、本次次估价没没有考虑虑将

9、来可可能的特特殊交易易对该评评估价值值的影响响，也未未考虑国国家宏观观经济政政策发生生变化，城市总总体规划划发生重重大调整整以及遇遇有自然然力和其其它不可可抗力对对评估价价值的影影响。4、本报报告估价价结果仅仅作为委委托方在在本次估估价目的的下使用用，不得得做其他他用途。未经本本评估机机构和估估价人员员的同意意，估价价报告不不得向委委托方及及报告审审查部门门以外的的单位及及个人提提供，凡凡因委托托人使用用估价报报告不当当而引起起的后果果，评估估机构和和估价人人员不承承担相应应的责任任。5、本估估价报告告的全部部或其部部分内容容不得发发表于任任何公开开媒体上上，报告告解释权权为本评评估机构构所有

10、。6、本评评估报告告应用的的有效期期自评估估报告完完成之日日起，原原则上为为一年，但市场场状况变变化很大大时，该该估价报报告应用用的有效效期不超超过半年年。*所所属的位位于*蔡子子池办事事处*一、二层商商业用途房房地产抵押估价价结果报报告*估字字20010第*号一、委托托方：*住 所所：*身份证号号码：*二、估价价方：441法定代表表人：*地址：*估价资格格等级：*级资质证书书编号：湘建房房(估)证字第第00444号联系电话话：*三、估价价对象：1、估价价对象权权属概况况根据委托托方提供供的房屋屋所有权权证，编编号为耒耒房权证证蔡子池池字第00003442988号，房房屋所有有权人：*；房屋坐

11、坐落：*蔡蔡子池办办事处*；房屋总总层数为为六层，估估价对象象所在层层数为一一至二层，混合合结构，总建筑筑面积为为2144.166平方米米，设计计用途为为商业。在估价价时点，该房产产未设定定抵押权权等他项项权利。根据委委托方提提供的国国有土地地使用证证，编号号为耒国用（20005）第01108008号，土地地使用权权人为*，座落：*金华北北路北段段，地类（用途）为商住住用地，使用权权类型为为出让，使用权权面积为为1111.000平方米米，其中中共用分摊摊面积为0平方米米，土地地使用权权终止日日期为22054年11月24日。在估价价时点，该土地地未设定定抵押权权等他项项权利。2、估价价对象实实物

12、情况况简介估价对象象位于*蔡蔡子池办办事处*，建成于于20004年，建筑物物总层数数为六层，本次次估价对对象所在在层为一一至二层，东西西朝向，临街宽宽度约77.4米米，临街街深度约约13米米，设计计用途为商业。一层分分两空门门面，一一空现为为中国联联通营业业厅，进进户为玻玻璃推拉拉门，地地面贴6600*600地砖，墙面、天棚刷白白，带独独立卫生生间；另一空空现为婚婚纱摄影影楼，进户为为玻璃推推拉门，地面贴贴600*600地砖，墙面刷白白、天棚棚造形吊吊顶，带带独立卫卫生间，带独立立卫生间间，层高高约3.2m。二楼现现为婚纱纱摄影楼楼摄影间间及服装装摆设间间，地面贴贴400*400地砖，墙面刷白

13、白、天棚棚造形吊吊顶，层层高约44.2mm。估价对对象维护护保养状状况较好好,室内内设施能能满足正正常使用用。3、估价价对象位位置及区区域状况况估价对象象位于*蔡蔡子池办办事处*，南临城北中路，西临临金华北北路，北北邻金星星路，地理位位置较优优，城市基基础配套套设施，各类生生活服务务配套齐齐全，商商业气氛氛较浓。周边聚聚集了红红鑫网络络会所、国际保保健中心心、蔡伦国际际新乐园园足浴、佳福乐乐超市金金华店、漓江春春桂林美美食城、名门世世家婚纱纱摄影机机构、金杯卫卫生室等等。交通便便捷，有有1条公交交线路在在此经过过。四、估价价目的为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵

14、押价值值。五、估价价时点20099年122月8日日。六、价值值定义房地产抵抵押价值值为抵押押房地产产在估价价时点的的市场价价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值减减去房地地产估价价师知悉悉的法定定优先受受偿款。法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律优先于于本次抵抵押贷款款受偿的的款额，包括发发包人拖拖欠承包包人的建建筑工程程价款，已抵押押担保的的债权数数额，以以及其它它优先受受偿款。七、估价价依据（一）相相关法律律、法规规和政府府文件1、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；2、中中华人民民共和国国土地管管理法；3、物物权法；4、中中华人

15、民民共和国国担保法法；5、城城市房地地产抵押押管理办办法；6、城城市房地地产转让让管理办办法。（二）技技术规程程1、中华华人民共共和国国国家标准准GB/T5002911-19999房地产产估价规规范；2、房房地产抵抵押估价价指导意意见。（三）委委托方提提供的有有关资料料1、国国有土地使用证证2、房房屋所有有权证（四）估估价方现现场勘查查和房地地产市场场相关调调查资料料。八、估价价原则本评估报报告在遵遵循独立立、客观观、公正正、合法法和谨慎慎的前提提下，结结合评估估目的对对估价对对象房地地产价格格进行了了评估。具体依依据以下下原则：1、合法法原则房地产价价格是房房地产权权益价格格，只有有当房地地

16、产合法法使用时时，其权权益才能能得到法法律保障障。因此此，估价价中以估估价对象象的合法法使用、合法交交易或合合法处分分为前提提。2、最高高最佳使使用原则则房地产估估价要以以房地产产的最高高、最佳佳使用为为前提。也就是是说，房房地产评评估是在在合法使使用方式式下，各各种可能能的方式式中，能够够获得最最大收益益的使用用方式的的估价结结果。3、替代代原则同一个市市场中具具有相近近效用的的房地产产，其价价格也应应当相近近。在同同一市场场供需圈圈内，可可以通过过调查近近期发生生交易的的、与估估价对象象有替代代可能的的房地产产的价格格和条件件，通过过与估价价对象进进行比较较来确定定估价对对象的价价格。4、

17、估价价时点原原则估价实际际上是求求取某一一时点上上的价格格。房地地产的价价格具有有很强的的时间性性，在不不同时点点，同一一宗房地地产往往往会有不不同的价价格。5、供求求原则房地产价价格同其其他物品品的价格格一样，受供求求关系的的影响。若需求求不变，供给增增加，则则价格下下降；若若供求不不变，需需求增加加，则价价格上升升，由于于房地产产具有地地理位置置的固定定性、地地区性和和个别性性，这种种供求状状况主要要是指当当地同类类房地产产市场的的供求状状况。6、公平平原则房地产估估价必须须站在公公正的立立场上，估价目目标在于于求得一一个客观观合理的的价格。7、谨慎慎原则充分估计计抵押房房地产在在处置时时

18、可能受受到的限限制、未未来可能能发生的的风险和和损失，不高估估市场价价格，也也不低估估知悉的的法定优优先受偿偿款。九、估价价方法估价对象象为商业业房地产产，区域域内同类类房地产产的交易易案例较较多，一一般情况况下可以以采用市市场比较较法的要要首选市市场比较较法，在在市场依依据充分分情况下下一般不不采用成成本法评评估，估估价对象象为收益益性房地地产，区区域内房房地产租租赁市场场活跃，因此可可采用收收益法评评估，估估价对象象已投入入使用，因此假假设开发发法不适适用于已已正常使使用房地地产的评评估。根根据本次次估价目目的及估估价对象象的实际际状况，综合考考虑估价价对象所所在区域域的商业业用途房房地产

19、价价格水平平后，以以市场比比较法和和收益法法综合确确定估价价对象的的最终价价值。市场比较较法是选选取同一一供需圈圈内三个个近期形形成之类类似用途途房地产产交易案案例的交交易价格格、交易易时间等等估价相相关数据据资料，对所选选取的案案例分别别进行交交易情况况、时间间因素、区域因因素、个个别因素素修正，以求取取比准价价格，将将所求取取的比准准价格进进行技术术处理以以确定估估价对象象现值。收益法是是运用适适当的资资本化率率，将预预期的估估价对象象房地产产的未来来各期（通常为为年）的的正常纯纯收益折折算到估估价时点点上的现现值，求求其之和和得出估估价对象象的客观观、合理理价格。十、房地地产变现现能力分

20、分析及信信贷风险险提示（一）变变现能力力分析变现能力力是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，在没没有过多多损失的的条件下下，将抵抵押房地地产转换换为现金金的可能能性。1、估价价对象在在变现过过程中可可能会受受到通用用性、独独立使用用性、可可分割转转让性的的影响，根据估估价人员员掌握资资料及对对估价对对象现状状勘察，分析如如下：（1）估估价对象象通用性性：本次次估价对对象为临临街商业业用房，建筑设设计合理理，结构适适应性强强，不存存在改造造难度，加至所在区区域的商商业繁华华度较优，其其通用性性较好。（2）估估价对象象独立使使用性：估价对对象为临临街商业业建筑，不受其其他建筑筑物限制制和影响响

21、，不存存在其他他共用权权人对估估价对象象的要求求，也不不存在地地役权、通行权权、公共共空间等等对估价价对象独独立使用用的影响响。其独独立使用用性好。（3）可可分割转转让性：本次估价价对象可可作单空空门面分割转转让，分分割转让让性好。估价对象象所在区区域商业业繁华较较好，经经营环境境较好，交交通便捷捷度较好好。综上上所述，估价对对象的变变现能力力较好。2、变现现方式：按照担保法法第五五十三条条之规定定和法释释2000514号号最高高人民法法院关于于人民法法院执行行设定抵抵押的房房屋的规规定及及目前金金融机构构对不良良资产的的处置的的实践，通过采采用诉讼讼的方式式以拍卖卖形式处处置抵押押房地产产，

22、在估估价时点点拍卖估估价对象象时，因因存在短短期内强强制处分分，潜在在购买群群体受到到限制及及消费者者心理排排斥等因因素的影影响，可可能实现现的处置置价格比比公开市市场要低低。按最高人人民法院院关于人人民法院院民事执执行中的的拍卖、变卖财财产的规规定，拍卖保保留价由由人民法法院参照照评估价价格确定定，确定定保留价价，第一一次拍卖卖时，不不得低于于评估价价格的880%，流拍或或再行拍拍卖时，可适当当降低保保留价，每次降降价不得得超过前前次保留留价的220%。3、变现现费用：处置房房地产时时，其变变现的时时间长短短以及费费用、税税金的种种类、数数额和清清偿顺序序与处置置方式和和营销等等因素有有策略

23、等等因素有有关，以以拍卖方方式处置置房地产产时，变变现时间间较短，但变现现价格一一般较低低，变现现成本较较高，要要支付律律师费、案件受受理费、执行费费评估费费、拍卖卖佣金、契税、营业税税及附加加等。假假设在估估价时点点拍卖估估价对象象，其具具体税费费种类及及标准如如下表： 项目标准收费比例例依据案件受理理费、执执行费诉讼标的的4.5%法司19989 144号评估费评估额1%湘价服200071110号号拍卖佣金金成交额5%法释220044166号契税成交额4%按房地局局、国土土局有关关规定营业税及及附加成交额5.5%律师费诉讼标的的1.5%根据银监监会对全全国八个个金融机机构调查查结果和和湖南省

24、省实际情情况综合合确定4、可能能实现的的价值：假定估估价对象象第一次次拍卖以以评估价价格的880%成成交，则则可用于于优先受受偿于支支付抵押押债权的的数额为为：评估估总值80%所需需支付的的相关税税费（以以上表作作为参考考依据）。（二）信信贷风险险提示敬请银行行综合考考虑上述述因素，按照谨谨慎原则则确定贷贷款抵押押率，防防范风险险。另外外，在评评估过程程中没有有从评估估价值中中扣除短短期强制制处分产产生的支支付律师师费、案案件受理理费、执执行费评评估费、拍卖佣佣金、契契税、营营业税及及附加等等各项费费用，我我们建议议贷款额额度按房房地产评评估价值值下浮一一定比率率。十一、估估价结果果本公司根根

25、据估价价目的，遵循估估价原则则，采用用科学合合理的估估价方法法，在认认真分析析现有资资料的基基础上经经过测算算，结合合估价经经验与对对影响房房地产市市场价格格因素进进行分析析，确定定估价对对象在估估价时点点，满足足本报告告的假设设和限制制条件下下，并且且在能够够持续经经营的前前提下的的市场价价值为人人民币= 661300 * CHINESENUM2陆陆拾陆万万壹仟叁叁佰元整(￥66.13万万元)。具体结结果见下下表：土地证号号产权证号号用途层次建筑面积积（m22）评估单价价（元/mm2）评估总值值(万元)耒国用（20005）第01108008号耒-00003442988商业1/699.5564

26、800047.779商业2/6114.601600018.334合计214.1666.113估价对象象在估价价时点未未设立法法定优先先受偿权权利下的的抵押价价值为人人民币= 661300 * CHINESENUM2陆陆拾陆万万壹仟叁叁佰元整整(￥666.13万元元)。房房地产估估价师知知悉的估估价对象象在估价价时点的的法定优优先受偿偿款为人人民币零零元整（￥0.00元元)。十二、估估价人员员中国注册册房地产产估价师师： 注注册号：*中国注册册房地产产估价师师： 注注册号：*十三、估估价作业业日期20099年12月8至20100年1月15日十四、估估价报告告应用的的有效期期在房地产产市场无无较大

27、波波动的情情况下，有效期期为一年年，即从从20100年1月15日至20011年1月14日止止。41二一年一月十五日相关附件件1、房地地产委托托估价协议议书（存档）2、房地地产外勘勘记录表表（存档）3、建筑筑物现状状照片4、委托托方身份份证复印印件5、房屋屋所有权权证复印印件6、国有有土地使使用证复复印件7、评估估机构公公司营业业执照复复印件8、评估估机构资资质证书书复印件件9、评估估人员资资格证书书复印件件*所所属的位位于*蔡子子池办事事处*一、二层商商服用途途房地产产抵押估估价技术术报告衡正评估估技字20010第01103号号一、个别别因素1、估价价对象权权属概况况根据委托托方提供供的房屋屋

28、所有权权证，编编号为耒耒房权证证蔡子池池字第00003442988号，房房屋所有有权人：*；房屋坐坐落：*蔡蔡子池办办事处*；房屋总总层数为为六层，估估价对象象所在层层数为一一至二层层，混合合结构，总建筑筑面积为为2144.166平方米米，设计计用途为为商业。在估价价时点，该房产产未设定定抵押权权等他项项权利。根据委委托方提提供的国国有土地地使用证证，编号号为耒国用（20005）第01108008号，土地地使用权权人为*，座落：*金华北北路北段段，地类（用途）为商住住用地，使用权权类型为为出让，使用权权面积为为1111.000平方米米，其中中共用分分摊面积积为0平方米米，土地地使用权权终止日日

29、期为220544年11月24日。在估价价时点，该土地地未设定定抵押权权等他项项权利。2、估价价对象实实物情况况简介估价对象象位于*蔡蔡子池办办事处*，建成于于20004年，建筑物物总层数数为六层，本次次估价对对象所在在层为一一至二层，东西西朝向，临街宽宽度约77.4米米，临街街深度约约13米米，设计计用途为为商业。一层分分两空门门面，一一空现为为中国联联通营业业厅，进进户为玻玻璃推拉拉门，地地面贴6600*600地砖，墙面、天棚刷白白，带独独立卫生生间；另另一空现现为婚纱纱摄影楼楼，进户为为玻璃推推拉门，地面贴贴600*600地砖，墙面刷白白、天棚棚造形吊吊顶，带带独立卫卫生间，带独立立卫生间

30、间，层高高约3.2m。二楼现现为婚纱纱摄影楼楼摄影间间及服装装摆设间间，地面面贴400*400地砖，墙面刷白白、天棚棚造形吊吊顶，层层高约44.2mm。估价价对象维维护保养养状况较较好,室室内设施施能满足足正常使使用。二、区域域因素估价对象象位于*蔡蔡子池办办事处*，南临城城北中路路，西临临金华北北路，北北邻金星星路，地地理位置置较优，城市基基础配套套设施，各类生生活服务务配套齐齐全，商商业气氛氛较浓。周边聚聚集了红红鑫网络络会所、国际保保健中心心、蔡伦伦国际新新乐园足足浴、佳佳福乐超超市金华华店、漓漓江春桂桂林美食食城、名名门世家家婚纱摄摄影机构构、金杯杯卫生室室等。交交通便捷捷，有11条公

31、交交线路在在此经过过。三、市场场背景分分析（一）耒耒阳概况况耒阳位于于湖南省省东南部部，总面面积26656平平方公里里，总人人口1330万，市区常常住人口口30万万。耒阳阳是伟大大的造纸纸术发明明家蔡伦伦的故乡乡，素有有“荆楚名名区”的美誉誉。改革革开放以以来特别别是近几几年，耒耒阳坚持持以发展展为第一一要务，着力优优化经济济发展环环境，大大力实施施开放带带动战略略，致力力打造“三湘明明珠”，社会会、经济济已进入入发展的的快车道道。耒阳南临临广东，是湖南南省经济济战略重重点“五区一一廊”的南大大门，是是内陆地地区主动动接受粤粤、港、澳经济济辐射、积极承承接珠三三角产业业转移的的前沿地地。水陆陆

32、空交通通俱全，京广铁铁路、1107国国道、京京珠高速速公路纵纵穿南北北，连通通闽南、赣南、湘南的的18117省道道横贯东东西，即即将兴建建的武广广高速铁铁路穿越越全境，并设耒耒阳站；耒水、舂陵江江四季通通航；枫枫冲机场场拟军民民两用。去广州州、武汉汉、南昌昌、桂林林等地均均可在55小时内内到达，已全面面融入“中南55小时经经济圈”。耒阳资源源丰富，已探明明的矿产产品有445种，其中煤煤炭可采采储量55.1亿亿吨，是是全国产产煤百强强重点县县（市）之一，大理石石可采储储量9亿亿立方米米，人民民大会堂堂、 人人民英雄雄纪念碑碑、南岳岳大庙都都曾取材材于此，被誉为为“汉白玉玉之乡”；高岭岭土储量量、

33、品位位均居全全国前茅茅，是一一级造纸纸涂丰原原料。能能源供应应丰足，有装机机容量共共11万万千瓦的的三个水水电上和和装机容容量1220万千千瓦的耒耒阳火电电厂，韶韶能火电电厂年发发民量达达86亿亿度，是是湖南省省最大的的能源基基地。此此外，耒耒阳还是是“全国特特种经济济林、油油茶林之之乡”、“湖南省省牲猪出出口基地地”、“10万万亩国家家级优质质杂交水水稻制种种基地”和“湖南省省优势烤烤烟生产产基地”、“草食动动物基地地”。在耒耒阳投资资兴业综综合成本本较低，一般用用电价格格在0.40千千瓦/时时左右，工业用用水价格格相当于于广州、深圳的的三分之之二左右右；管理理人员、技术人人员和一一般劳动动

34、力工资资成本明明显低于于沿海地地区。（二）综综合经济济20088年全年年完成地地区生产产总值1161.44亿亿元，增增长111.1%；第一一、二、三产业业分别完完成增加加值377.366亿元、68.13亿亿元、555.995亿元元，分别别增长55.4%、9.66%和16.4%；三次产产业结构构比为223:442:335，均均比上年年有所提提高；财财政收入入10.13亿亿元，达达到233.644%的高高幅增长长；城镇镇居民人人均可支支配的收收入和农农村居民民人均纯纯收入分分别达到到129955元元和57778元元。全社社会固定定资产投投资总额额56.29亿亿元，期期末银行行一般性性存款余余额11

35、12.44亿元，贷款余余额422.8亿亿元，存存贷比338.11%。*20008年经经济发展展具有以以下几个个特点：一是生生产性项项目大增增加。全全年新增增内外资资生产性性企业1115家家，引进进外资117.336亿元元。新增增项目投投资10000万万元的有有40个，其中过过亿元的的10个。尤为可可贵的是是引进了了山河智智能机械械、东锆锆新材料料、立诚诚电子、稳扬五五金电子子、南阳阳鞋业等等工业好好项目、大项目目，启动动了东兴兴水泥、绿海产产业园、润涛生生物、铁铁路道岔岔、韶能能火电厂厂等项目目的二期期工程，涌现了了蔡伦农农业科技技园、东东湖观音音阁、哲哲桥石仙仙、黄市市泉水湾湾、导子子兴发农

36、农场等一一批农业业“新景观观”。二是第第三产业业大提升升。国美美电器的的落户，新都康康年、海海琼百货货和一批批休闲娱娱乐店、咖啡连连锁店的的开张，以及成成百上千千家商业业网点的的增设，改善了了居民消消费条件件，促进进了商贸贸服务业业的发展展，全年年实现社社会消费费品零售售总额442.442亿元元，增幅幅达166%，在在金融危危机蔓延延之际，出现了了“风景这这边独好好”的奇观观。尤其其是随着着红太阳阳家俱城城、中星星时代广广场、国国贸新城城、新世世界国际际广场、金桥影影视中心心酒店、蔡伦竹竹海等重重大项目目的开工工建设，我市商商贸和旅旅游业将将出现新新一轮的的提高和和发展。三是基基础设施施大改善

37、善。全年年新建武武广新城城耒阳大大道、西西湖东路路、开发发区工业业大道、新城一一路东段段、金华华北路、振兴北北路等110余条条城区道道路，接接通了蔡蔡池路、文化路路两条断断头路；新建通通村通组组公路4450公公里，44个乡镇镇实现了了村村通通水泥路路；省道道S3220线西西段路基基工程全全部完成成；城市市供排水水设施改改造、城城市绿化化，农村村水利、电力网网改、新新农村示示范村等等方面的的建设都都取得了了显著成成效。220099年*经济济发展目目标：全全市地区区生产总总值达到到1855亿元，比上年年增长112%，其中农农业、工工业和第第三产业业分别增增加5%、14%和16%；全社社会固定定资产

38、投投资要达达到300%的增增长，总总额达773亿元元；城镇镇居民可可以支配配的收入入147700元元，农村村居民人人均纯收收入61100元元，增长长都要在在8%以上上；市财财政收入入要增长长14%，达到到11.5亿元元；新建建农村公公路4000公里里，改造造农村电电网2880000户以上上，新增增农田灌灌溉面积积45000亩，完成植植树造林林7万亩；新增城城市建成成区面积积1平方公公里，城城镇化率率和城市市绿化率率均提高高1个百分分点；为为4000户以上上城镇困困难家庭庭提供廉廉租住房房。*220099年前三三季度实实现GDDP1228.553亿元元，同比比增长115.99%。其其中，第第一产

39、业业实现增增加值224.001亿元元，同比比增长55.7%；第二二产业实实现增加加值611.388亿元，同比增增长222.9%；第三三产业实实现增长长值433.144亿元，同比增增长100.3%。三次次产业结结构比为为18.68：47.76：33.56。20009年前前三季度度完成全全社会固固定资产产投资332.559亿元元，同比比增长440.999%。其中城城镇以上上固定资资产投资资完成224.331亿元元，同比比增长446.117%；非农户户完成投投资48850万万元，同同比增长长74.96%；房地地产完成成投资22.488亿元，同比增增长266.811%。农农村固定定资产投投资完成成5.

40、331亿元元，同比比增长118.33%。投投资上亿亿元的项项目有绿绿海工业业园、大大唐耒阳阳电厂脱脱硫工程程、武广广高速配配套工程程、污水水处理厂厂4个，总投资资额达55.422亿元。估价对象象位于*金金华北路路，处于于*中心城城区，随随着区域域内基础础设施及及公共配配套设施施进一步步完善，人气度度进一步步聚集，以及耒耒阳城市市“东拓拓北移”战略发发展的影影响，估价对对象将具具有一定定的升值值潜力。四、最高高最佳使使用分析析房地产估估价要以以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提进进行。最最高最佳佳使用，是指法法律上允允许、技技术上可可能、经经济上可可行，经经充分合合理的论论证，能能使估价价对象

41、价价值达到到最大的的一种最最可能的的使用，最高最最佳使用用分析真真正体现现了估价价的客观观性。最高最佳佳使用分分析真正正体现了了估价的的客观性性。衡量量、判断断估价对对象房地地产是否否处于最最优使用用状态主主要从以以下几个个方面考考虑：1、法律律上允许许（规划划及相关关政策法法规许可可）。对对于每一一中潜在在的使用用方式，首先检检查其是是否为法法律所允允许。如如果法律律是不允允许的，应被淘淘汰。2、技术术上可行行。对于于法律所所允许的的每一种种方式，要检查查它在技技术上是是否能够够实现，包括建建筑材料料的性能能、施工工技术手手段等能能否满足足要求。如果技技术上达达不到的的，应被被淘汰。3、经济

42、济上可行行。对于于法律上上允许、技术上上可能的的每一种种使用方方式，还还要进行行经济可可行性检检验，只只要收入入价值大大于支出出现值的的使用方方式才具具有经济济可行性性，否则则应被淘淘汰。根据委托托方提供供的产权权资料，结合估估价人员员现场勘勘察了解解的估价价对象平平面布局局和实物物状况及及对周边边环境和和房地产产市场的的调查研研究，具具体分析析如下：从法律律上看，现行规规划许可可估价对对象为商商业用途途，其改改变用途途的程序序复杂，可行性性低；技技术上看看，估价价对象的的布局功功能、配配套设施施均为针针对商业业用途设设计，现现有技术术较难改改造；经经济角度度看，其其它用途途均不能能获取高高于

43、商业业用途使使用的综综合利益益。因此此我们判判定估价价对象目目前用途途已符合合最高最最佳使用用原则，并以此此作为本本报告的的估价前前提。五、估价价方法的的选用一般而言言，房地地产估价价方法主主要有市市场比较较法、收收益法、成本法法及假设设开发法法等。市市场比较较法适用用于同类类房地产产交易案案例较多多的房地地产估价价；收益益法适用用于有收收益或有有潜在收收益的房房地产估估价；成成本法适适用于无无市场依依据或市市场依据据不充分分而不适适宜采用用市场比比较法、收益法法、假设设开发法法进行评评估的房房地产；假设开开发法适适用于具具有投资资开发或或开发潜潜力的房房地产，主要为为在建工工程或土土地。估价

44、对象象为商业业房地产产，区域域内房地地产租赁赁市场活活跃，因因此可采采用收益益法评估估，区域域内临街街商业房房地产的的交易案案例较多多，可采采用市场场比较法法评估，在市场场依据充充分、租租赁市场场活跃情情况下一一般不采采用成本本法评估估，估价价对象已已投入使使用，因因此假设设开发法法不适用用于已正正常使用用房地产产的评估估。根据据本次估估价目的的及估价价对象的的实际状状况，综综合考虑虑估价对对象所在在区域的的商业用用途房地地产价格格水平后后，以市市场比较较法和收收益法综综合确定定估价对对象的价价格。市场比较较法是选选取同一一供需圈圈内三个个近期形形成之类类似用途途房地产产交易案案例的交交易价格

45、格、交易易时间等等估价相相关数据据资料，对所选选取的案案例分别别进行交交易情况况、时间间因素、区域因因素、个个别因素素修正，以求取取比准价价格，将将所求取取的比准准价格进进行技术术处理以以确定估估价对象象现值。收益法是是运用适适当的资资本化率率，将预预期的估估价对象象房地产产的未来来各期（通常为为年）的的正常纯纯收益折折算到估估价时点点上的现现值，求求其之和和得出估估价对象象的客观观、合理理价格。六、估价价测算过程程、收益益法评估估（一）采采用收益益法评估估估价对对象一层层的价格格收益法是是运用适适当的资资本化率率，将预预期的估估价对象象房地产产的未来来各期（通常为为年）的的正常纯纯收益折折算

46、到估估价时点点上的现现值，求求其之和和得出估估价对象象的客观观、合理理价格。1、收益益法按下下列步骤骤进行1.1收收集有关关收益和和费用的的资料1.2估估算潜在在毛收益益1.3估估算有效效毛收益益1.4估估算运营营费用1.5估估算净收收益1.6选选用适当当的报酬酬率1.7求求出收益益价格2、采用用收益法法的计算算公式P=a/r111/(1+r)NN 式式中P房房地产市市场价值值总额a为为年净收收益r资资本化率率N收收益年限限（注：潜潜在毛收收益、有有效毛收收益、运运营费用用、净收收益均以以年度计计。）3、估算算潜在毛毛收益根据当地地房屋租租赁水平平，采用用市场比比较法确确定估价价对象的的租赁价

47、价格，并并确定潜潜在毛收收益。3.1选选取可比比实例：表1：可可比实例例选用表表名称 实实例估价对象象可比实例例A可比实例例B可比实例例C位置金华北路路金华北路路金华北路路金华北路路类型商业商业商业商业楼层1111结构混合混合混合混合装修普通装修修简单装修修普通装修修简单装修修租赁日期期/09.11009.9909.1101层租赁赁价格（元/.月）待估3433323.2、比较因因素的选选择通过对房房地产市市场的分分析，根根据商业业房地产产主要影影响因素素确定比比较因素素。结合合房地产产估价师师收集的的资料，参照比比较实例例的租赁赁情况、租赁日日期、区区域因素素、个别别因素等等差别，本次评评估选

48、择择下列因因素作为为比较因因素。3.2.1租赁赁日期：因交易易日期的的不同，成交价价格存在在差异，需进行行交易时时间修正正。3.2.2租赁赁情况：考虑交交易是否否正常对对价格的的影响。3.2.3区域域因素：主要有有商业繁繁华度、公交状状况、公公共配套套设施、环境、治安状状况、规规划限制制等。3.2.4个别别因素：主要有有临路状状况、临临路类型型、临街街宽度、临街深深度、平平面适用用性、层层高、装装修标准准、建筑筑结构、物业管管理水平平等。将可比实实例A、B、CC与估价价对象分分别就租租赁情况况、租赁赁日期、区域因因素、个个别因素素四大要要素进行行修正。3.3比比较因素素条件说说明整理房地地产估

49、价价师收集集的有关关资料，将估价价对象与与可比实实例的因因素条件件列表表表示，见见表2。表2：因因素条件件说明表表比较因素素估价对象象可比实例例A可比实例例B可比实例例C租赁情况况/正常正常正常租赁日期期/09.11009.9909.110区域因素商业繁华华程度估价对象象所在区区域商服服繁华程程度较优优估价对象象所在区区域商服服繁华程程度较优优估价对象象所在区区域商服服繁华程程度较优优估价对象象所在区区域商服服繁华程程度较优优公交状况况有1条公公交线路路有1条公公交线路路有1条公公交线路路有1条公公交线路公共配套套设施基础设施施、生活活服务设设施较完完善基础设施施、生活活服务设设施较完完善基础

50、设施施、生活活服务设设施较完完善基础设施施、生活活服务设设施较完完善环境较好较好较好较好治安状况况较好较好较好较好规划限制制无无无无个别因素临路状况况临次干道道临次干道道临次干道道临次干道道临路类型型一面临街街一面临街街一面临街街一面临街街临街宽度度临街宽度度为7.4m临街宽度度为100.5mm临街宽度度约为77.5m临街宽度度约为77.2m临街深度度临街深度度为13m临街深度度约为113m临街深度度约为116m临街深度度约为113m平面适用用性适用性较较强适用性较较强适用性较较强适用性较较强层高约3.22m约3.55m约3.55m约3.22m装修标准准普通装修修简单装修修普通装修修简单装修修

51、建筑结构构混合混合混合混合物业管理理水平无物业管管理无物业管管理无物业管管理无物业管管理3.4编编制比较较因素条条件指数数表根据本次次评估运运用市场场比较法法时所选选择的区区域因素素、个别别因素，在编制制比较因因素指数数时，由由估价师师根据市市场租赁赁情况，确定本本次运用用市场比比较法评评估时所所选择的的相应的的比较因因素指数数编制依依据。3.4.1租赁赁情况修修正由于房地地产具有有不可移移动的特特性，房房地市场场一般是是个不完完全市场场，因此此其租赁赁价格往往往容易易受当时时的一些些特殊行行为的影影响，必必须将个个别的特特殊交易易剔除，根据所所掌握的的资料，选取的的可比实实例A、B、CC均为

52、正正常租赁赁的房屋屋，故无无需进行行租赁情情况修正正。3.4.2租赁赁日期修修正根据衡阳阳市房地地产租赁赁市场状状况，选选取的可可比实例例与估价价时点接接近，故故无需进进行交易易日期修修正，则则修正系系数为1100/1000。3.4.3区域域因素修修正商服繁繁华程度度：分为为繁华、较繁华华、一般般繁华、不繁华华四个等等级，以以估价对对象商服服繁华程程度为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-3%。公交状状况：分分公交线线路6条条以上、有公交交线路55-6条条、有公公交线路路3-55条、有有公交线线路1-3条、无公交交线路五五个等级级，以估估价对象象附近公公交

53、线路路为基准准（1000%），可比比实例相相差一个个等级，租赁价价格修正正+/-2%。公共配配套设施施：包括括城市基基础设施施及生活活服务设设施配套套，分公公共配套套设施完完善、公公共配套套设施较较完善、公共配配套设施施不完善善三个等等级，以以估价对对象周边边公共配配套设施施状况为为基准（1000%），可比实实例相差差一个等等级，租租赁价格格修正+/-22%。环境：主要包包括自然然和人文文环境条条件及环环境质量量（区域域内大气气、水、噪音的的污染程程度），分为环环境条件件优、较较优、一一般、较较差、差差五个等等级，以以估价对对象环境境条件为为基准（1000%），可比实实例相差差一个等等级，租租

54、赁价格格修正+/-33%。治安状状况：根根据区域域内治安安好坏程程度，分分为治安安情况好好、较好好、差三三个等级级，以估估价对象象区域内内的治安安状况为为基准（1000%），可比实实例相差差一个等等级，租租赁价格格修正+/-22%。规划限限制：主主要包括括对用途途、建筑筑容积率率、建筑筑覆盖率率、建筑筑高度等等指标的的限制，分为无无、有二二个等级级，以估估价对象象区域内内规划限限制为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2%。以估价对对象所在在区域因因素为基基准，因因估价对对象和比比较实例例处于同同一区域域，且位位置接近近，其商商业繁华华度、公公交状况况、公

55、共共配套设设施、环环境质量量、治安安状况、规划限限制等相相同，故故无需进进行区域域因素修修正。3.4.4个别别因素修修正临路状状况：分分为两条条主干道道并汇处处、主干干道与次次干道交交汇处、临主干干道与巷巷道，临临一条主主干道、临次干干道、临临支路或或巷道、不临路路七个级级别，可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2%。临路类类型：分分为一面面临街、两面临临街、丁丁字路口口、十字字路口四四个等级级，以估估价对象象临街类类型为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2%。临街宽宽度：以以估价对对象临街街宽度为为基准（1000%），可比实实例临街街宽

56、度每每增加33m，租租赁价格格向上修修正2%，每减减少3mm，租赁赁价格向向下修正正2%，最大修修正幅度度+/-10%。临街深深度：以以估价对对象临街街深为基基准（1100%），临临街深每每增加33m，向向下修正正2%，每减少少3m，向向上修正正2%，最大修修正幅度度+/-10%。平面适适用性：指房屋屋形状是是否适应应空间的的布局，分为适适应性强强、较强强、一般般、差四四个等级级，以估估价对象象临街类类型为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2%。层高：以估价价对象层层高为基基准（1100%），可可比实例例层高增增加0.3m，租赁价价格向上上修正33%，每

57、每减少00.3mm，租赁赁价格向向下修正正3%，最大修修正幅度度+/-15%。装修标标准：装装修分为为毛坯房房、简易易装修、普通装装修、中中档装修修和高档档装修五五个档次次，以估估价对象象装修标标准为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2%。建筑结结构：分分为框架架、混合合、砖木木三个等等级，以以估价对对象建筑筑结构为为基准（1000%），可比实实例相差差一个等等级，租租赁价格格修正+/-33%。物业管管理：分分为优、较优、一般、无物管管四个等等级，以以估价对对象物业业管理状状况为基基准（1100%），可可比实例例相差一一个等级级，租赁赁价格修修正+/-2

58、%。根据因素素条件说说明表中中的估价价对象与与可比实实例的因因素情况况，编制制因素条条件指数数表，见见表3。表3：因因素条件件指数表表 比较较因素估价对象象可比实例例A可比实例例B可比实例例C租赁情况况100100100100租赁日期期100100100100区域因素素商业繁华华度100100100100公交状况况100100100100公共配套套设施100100100100环境100100100100治安状况况100100100100规划限制制100100100100个别因素素临路状况况100100100100临路类型型100100100100临街宽度度100102100100临街深度度10

59、010098100平面适用用性100100100100层高100103103100装修标准准1009810098建筑结构构100100100100物业管理理水平1001001001003.5 比较因因素修正正在各因素素因素指指数表的的基础上上，进行行可比实实例租赁赁情况、租赁日日期修正正及各因因素修正正，即将将估价对对象的因因素条件件与比较较实例的的因素条条件进行行比较，得到各各因素修修正系数数，见表表4。表4：比比较因素素条件修修正系数数表比较因素素可比实例例A可比实例例B可比实例例C租赁情况况100/1000100/1000100/1000租赁日期期100/1000100/1000100/

60、1000区域因素素商业繁华华度100/1000100/1000100/1000公交状况况100/1000100/1000100/1000公共配套套设施100/1000100/1000100/1000环境质量量100/1000100/1000100/1000治安状况况100/1000100/1000100/1000规划限制制100/1000100/1000100/1000区域因素素综合修修正系数数100/1000100/1000100/1000个别因素素临路状况况100/1000100/1000100/1000临路类型型100/1000100/1000100/1000临街宽度度100/10221