项目分析总结

1、【项目分析总结】经过上述分析，可以明确本项目：具有商业业开发的的先天条条件，基基本满足足商业经经营的可可达性、能见度度、商业业经营环环境、人人流量的的要求；项目最大大优势是是地段条条件好；项目面临临较好的的市场机机会，同同时因项项目存在在的缺点点和激烈烈市场竞竞争态势势，机会会与挑战战共存；结合市场场形势和和项目自自身条件件，提出出以下商商业开发发策略：“资源整整合，建建立优势势”的市场场竞争策策略“经营主主导，商商住互动动”的市场场营销策策略“品质优优先，引引导市场场”的产品品开发策策略“尽快入入市、抢抢占先机机”的风险险控制策策略在上述策策略指导导下，本本目商业业策划必必须做到到：高起点定

2、定位高标准规规划高效率营营销第二部分分 市场场定位篇篇一、定位位背景综综述本项目商商业市场场定位依依赖于市市场条件件和项目目条件两两个方面面。1、市场场条件因因素从宏宏观层面面来说，武汉市市经济前前景看好好，具有有扎实的的商业基基础；武汉汉市城市市规划对对本项目目商业定定位及功功能有所所限定，尤其是是京汉大大道和解解放大道道的规划划，按其其设想，本项目目在城市市商业功功能中扮扮演社区区中心商商业的角角色，可可以形成成特色休休闲文化化商业街街区。从商商业地产产发展趋趋势来看看，发展展社区商商业正当当其时；据武武汉市商商业规划划及相关关政策，本项目目应该作作为社区区商业中中心来发发展，其其重点是是

3、：以经经销生活活必需品品的超级级市场和和各类便便民网点点为主；住宅组组团中建建立综合合超市，专业店店、专卖卖店及餐餐饮、洗洗涤、美美发、健健身、维维修等特特色店等等；本项项目所在在江汉路路商圈对对本项目目商业定定位也有有影响；本项项目商业业定位必必须以商商业消费费者、投投资者、经营者者等潜在在目标客客户的需需求为基基础；目前前武汉市市商业地地产形势势火爆，但本片片区严重重供过于于求，本本项目将将面临严严峻的竞竞争势态态，未来来的竞争争威胁不不确定因因素较多多；地块块四周道道路商业业及商圈圈商业主主要业态态为专业业店、专专卖店、便利店店、超市市等，经经营品种种众多，缺乏统统一规划划，在定定位时需

4、需要进一一步提升升；按市市场调查查结果，本项目目规模不不宜偏大大。2、项目目条件因因素本项项目具有有商业开开发的先先天条件件，基本本满足商商业经营营的可达达性、能能见度、商业经经营环境境、人流流量的要要求；本项项目交通通便利，地段优优势明显显；项目目商业形形象差、经营档档次低，开发拆拆迁难度度大，地地价成本本高；项目目面临较较好的市市场机会会和激烈烈市场竞竞争态势势，机会会与挑战战共存。因此从上上述两个个方面的的因素出出发，必必须权衡衡利弊，既要符符合市场场客观事事实，预预见市场场发展趋趋势，又又要结合合项目自自身条件件高起点点定位，引导市市场，建建立本项项目商业业竞争优优势。二、目标标客户定

5、定位根据前述述消费者者、投资资者、经经营者的的调查，确定本本项目目目标客户户包括：1、目标标消费群群体主力消费费群主要居住住在项目目所界定定的商圈圈内收入水平平高、消消费能力力强以公务员员、企业业管理人人员、企企事业技技术人员员及部分分生意人人为主本项目业业主为其其主要消消费群体体之一表现为经经常性消消费为主主次消费群群居住在以以上商圈圈之外的的次辐射射地带消费能力力强以公务员员、企业业管理人人员、企企事业技技术人员员及部分分生意人人为主，同时可可能吸引引部分外外来人口口间断性消消费，可可能1个个月来22-3次次2、投资资客户经过前述述分析，本项目目主要投投资客类类型如下下：江汉区、江岸区区收

6、入较较高的投投资客（政府公公务员、企业管管理人员员、企事事业技术术人员及及部分生生意人等等）；项目周边边经商小小业主（也可自自用）；武汉市内内投资客客及其他他。3、经营营者主力商家家：中小小型超市市。如：中百超超市、华华润万佳佳、好又又多等品牌专卖卖店、专专业店、便利店店：如服服装、休休闲酒吧吧、咖啡啡厅、连连锁餐饮饮店、77-Elleveen等独立个体体经营者者，具有有一定实实力和经经营经验验的个体体经营户户本项目的的直接客客户是投投资者和和经营者者，销售售的目标标客户以以经营者者为主、投资者者为辅。三、业态态定位1、定位位思路本项目业业态主要要根据商商圈内业业态现状状、城市市规划以以及潜在

7、在消费者者来进行行定位，最后根根据商家家实证来来排除某某些业态态的可能能。1）、按按商圈业业态现状状，本项项目商圈圈多为为为专业店店、专卖卖店、便便利店、超市等等，项目目四周近近距离内内（5000M）缺乏超超市，按按业态统统一性与与互补性性原则，上述业业态应是是本项目目业态的的构成内内容；2）、按按城市规规划，京京汉大道道是武汉汉城市时时尚文化化品牌街街，本项项目处于于京汉大大道永清清教育文文化区与与大智历历史文化化休闲区区之间，可以形形成特色色休闲商商业街；因此建建议为以以休闲、文化娱娱乐、餐餐饮及社社区配套套服务的的特色商商业街。3）、按按潜在客客户需求求，应该该以商业业街（商商铺）为为主

8、、满满足自营营需要的的业态。4）、通通过沃尔尔玛、普普尔斯玛玛特、欧欧亚达、中百仓仓储、万万达购物物中心等等商家之之定向访访谈，排排除了做做大超市市、仓储储商店、购物中中心的可可能。通过上述述分析，本项目目业态定定位于：综合性特特色商业业街，主主要包括括专卖店店、专业业店、便便利店等等，并可可以考虑虑设中小小型超市市（相对对独立）。2、业态态结构本项目商商业业态态结构如如下：主要部分分：专卖卖店、专专业店、便利店店次要部分分：中小小型超市市各部分构构成示意意如下：3、业态态更新与与发展弹弹性武汉市商商业呈现现业态交交互混合合的发展展趋势，对本项项目而言言，业态态交互混混合更符符合未来来社区商商

9、业发展展的弹性性要求，因此在在本项目目业态定定位时要要考虑这这种弹性性，尤其其在具有有相似性性的业态态之间，具有相相互融合合的特点点，如专专业店与与专卖店店、便利利店与小小型超市市之间可可以互补补，也可可以组合合成新的的业态形形式，因因此在主主流业态态定位确确定以后后，业态态更新或或创新具具有加大大的发挥挥空间。随着消消费方式式的变化化，业态态也会产产生相应应的变化化。4、集中中业态与与分散业业态的关关系本项目集集中业态态为中小小型超市市，分散散业态为为专业店店、专卖卖店与便便利店，它们共共同形成成功能互互补、合合理有序序的商业业空间，但由于于定位的的不同，其所起起的作用用和所占占的比例例是不

10、同同的，在在本项目目中，超超市所占占比例较较小，但但承担着着大部分分对外商商业功能能，不仅仅仅满足足社区商商业功能能，还满满足城市市区域商商业功能能；专业业店、专专卖店、便利店店所占比比重较大大，主要要满足社社区商业业功能，因此集集中业态态和分散散业态在在一个统统一的业业态组合合中扮演演不同功功能的角角色，在在本项目目中以分分散业态态为主、集中业业态为辅辅。5、主力力店核心心要素分分析本项目主主力店为为超市，作为一一个中小小型超市市，其核核心要素素包括选选址、销销售对象象、营业业面积、商品构构成、营营业时间间、停车车场等，本项目目作超市市具备了了其必须须的核心心要素：选址址在居民民区、交交通要

11、道道，满足足了选址址要求；以居居民为主主要服务务对象，10分分钟左右右可到达达；商店店营业面面积在220000平方米米左右；商品品构成以以购买频频率高的的日用品品为主，满满足社区区生活需需求；采取取自选销销售方式式，可以以出入口口分设，结算由由设在出出口处的的收银机机统一进进行；营业业营业时间间每天不不低于111小时时；可设设计一定定面积的的停车场场地。6、商铺铺核心要要素分析析本项目商商铺业态态表现为为专业店店、专卖卖店及便便利店等等多种业业态，其其核心要要素如下下：选址址在居民民区、城城市干道道，并且且交通便便利；服务务对象主主要为社社区居民民，有足足够的消消费力支支撑；营业业面积根根据经

12、营营品种而而定，可可以灵活活拼接；经营营的商品品、品牌牌具有自自己的特特色；营业业时间长长，营业业方式根根据业态态不同而而定；不需需要停车车场地；可以以做到铺铺铺临街街，使其其价值最最大化。四、商业业规模区区间界定定1、确定定商业规规模的思思路现有有本片区区（江汉汉、江岸岸二区）商业物物业供应应量远远远大于需需求量，目前空空置率高高达600%，无无法从市市场供求求关系来来确定本本项目之之商业规规模，因因此本项项目的商商业取决决于自身身竞争优优势而抢抢占一定定的市场场份额；鉴于于上述原原因，通通过对项项目商圈圈内零售售业饱和和状态的的分析并并建立计计算模型型来确定定项目规规模区间间；项目目规模区

13、区间确定定根据两两种情况况：按服服务于本本社区及及周边（社区商商业）的的商业规规模确定定下限，按服务务于商圈圈（城市市商业）的商业业规模确确定最大大上限，再根据据零售业业引力模模型确定定合理上上限，最最后得到到其规模模的区间间；结合合城市居居住区设设计规范范要求，在以社社区配套套商业为为主的前前提下适适当考虑虑区域商商业配套套，最后后得到比比较合理理的规模模(通过过图上作作业确定定)。分析模型型对于项目目商业规规模的确确定，在在目前商商业地产产市场形形势存在在许多不不确定因因素的前前提下（供远过过于求），我们们按照零零售业确确定商业业规模的的模型来来进行分分析，先先假设在在本项目目地段设设定一

14、集集中商业业，其最最低要求求是服务务于本社社区，最最高要求求是服务务于商圈圈，据此此来确定定其商业业规模的的区间。其分析析模型如如下图：2、商圈圈内常驻驻人口统统计根据市场场调查，在前面面确定的的项目商商圈内人人口统计计如下表表：延庆小区区72029677 三德社区区97627188 滨江社区区1410045911 太平街社社区43215122 三阳社区区50017500 麟趾社区区30010500 仁义社区区1413340988 黄浦雅苑苑62021700 统建大江江园1000035000 酒宝荡小小区30010500 惠济二路路社区150525 亚安花园园41414499 绍兴社区区100

15、350 中国电信信宿舍80280 六十二中中教师宿宿舍62021700 同关社区区90315 扶轮大厦厦80280 名雅居30010500 花惠社区区147515 解放社区区75026255 济生社区区160560 铜人像社社区280980 福建街社社区100350 大夹街社社区200700 王家巷商商厦120420 长航职工工宿舍30010500 其他78055 合计138774 468229 根据上表表，初步步估算项项目商圈圈范围内内常驻人人口约44.7万万人。3、商圈圈内主要要商店营营业业面面积统计计灿坤商业业30000专业店好又多量量贩店25000仓储商场场欧亚达80000专业店中南商

16、都都90000百货商场场中商家电电平价城城80000超市合计3050004、商圈圈内零售售业饱和和度分析析按照零售售饱和理理论，只只有在零零售饱和和度大于于平均值值的情况况下，才才有可能能在商圈圈内开设设商场的的可能（设定商商圈内主主要竞争争对象是是主力商商店，临临街商铺铺不计入入饱和度度计算的的营业面面积内）。其计算公公式如下下：零售饱和和度 IRSSCRERF式中： IIRS商业业圈的零零售饱和和指数；C商业业圈内的的潜在顾顾客数目目；REE商圈圈内消费费者人均均消费支支出；RRF商圈内内主要商商店的营营业面积积。根据市场场调查结结果，该该区域内内消费者者人均年年收入高高于武汉汉市平均均水

17、平，约1.2万元元，20003年年武汉市市城市居居民人均均可支配配收入885255元。人人均年消消费约771000元左右右(略低低于武汉汉市武汉汉市人均均消费水水平为772511元)，人均消消费支出出为199.5元元/人日。本项目商商圈辐射射范围内内潜在消消费者数数量包括括常驻人人口4.7万人人，加上上其他流流动人口口（如写写字楼人人口、行行政机关关、学校校、幼儿儿园等）约6.5万人人。按上述公公式计算算结果如如下：通过计算算，本商商圈之零零售饱和和度为442元/平方米米日，远远高于武武汉市零零售业赢赢亏平衡衡点单位位营业额额30元/平方米米日。这这说明本本商圈内内商业零零售业尚尚未达到到饱和

18、状状态。5、规模模模型的的建立与与计算对项目规规模的确确定，可可以按照照两种情情况来考考虑，如如下图：按此模型型计算的的结果如如下：社区商业业城市商业业社区常住住人口总总户数（户）40000.0 6.5 商圈总人人口（万万人）社区配套套的超市市面积 (平平方米)20000.0 71000.0 商圈内人人均消费费（元/年年）社区人流流量（万万人/日日）5.4 偶得性消消费商业业面积 (平平方米)62677.9 4.6 商圈内年年总消费费（亿元元）中西餐厅厅、休闲闲娱乐等等目的性性消费商商业面积积 (平平方米)80000.0 项目可能能的规模模下限(万平方方米)1.6 4.3 项目可能能的规模模上

19、限(万平方方米)（注：按按城市居居住区规规划规范范，社区区商业建建筑面积积在90000-170000平平方米左左右）由此模型型计算出出来的商商业极限限规模约约在1.6-44.3万万平方米米之间。6、在考考虑竞争争的情况况下的规规模零售引引力模型型商圈内与与本项目目存在竞竞争的主主要竞争争商店/商铺包包括：香香港路、台北路路、澳门门路（三三阳路）及中南南商都、中商家家电平价价广场、好又多多量贩等等集中商商业，这这些商家家将会从从本项目目潜在消消费者中中分流客客户。按按照零售售引力模模型，多多个商业业点吸引引顾客的的概率与与商业面面积正相相关，与与出行时时间负相相关，其其表达式式为：n j=1P(

20、Cij) =Sj/Tij Sj/Tij 其出行时时间按项项目商圈圈人口的的重心至至所到商商场（道道路商铺铺按商业业分布重重心确定定）的步步行时间间计算，计算结结果如下下：香港路（大智路路）商铺铺327330 16 128 0.00088 根据项目目业态及及经营品品种，取取=2台北路商商铺173550 27 24 0.00016 澳门路（三阳路路）商铺铺230550 4 14411 0.09992 解放大道道225000 5 900 0.06620 中山大道道163660 18 50 0.00035 中南商都都90000 18 28 0.00019 中商家电电平价广广场80000 5 320 0.02220 欧亚达80000 8 125 0.00086 灿坤商业业30000 2 750 0.05516 好又多量量贩25000 15 11 0.00008 本项目(假设)430000 2 107550 0.74400 在考虑竞竞争店与与本项目目争夺客客户资源源的情况况下，本本项目在在商圈整整体营业业额所占占比重为为74%，由此推推出本项项目可能能达到的的最大商商业面积积为：4.3 0.744=3.22万平方方米。7、规模模区间确确定结合前述