高层及联排别墅产品建议

1、PAGE PAGE 75产品建议书一、产品定位从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。1、产品类类型本项目建议议采取联联排别墅墅+高层的组组合模式式。2、产品配配比物业形式户型配比户数比例户数联排别墅（280-3400平米）三层设计，三三联排以以上，下下沉式庭庭院，阳阳光地下下室

2、，电电梯入户户280-3340平平米（55-6居居室）高层（85-1130平米米）85-955平米85-955平米（二二居室）100-1130平米100平米米（三居居室）116平米米（三居居室）120平米米（三居居室）130平米米（三居居室）二、建筑风风格建议议建议采用现现代欧陆陆风格（新新古典风风格）新古典主义义风格的的建筑外外观吸取取了类似似“欧陆陆风格”的的一些元元素处理理手法，但但加以简简化或局局部适用用，配以以大面积积墙及玻玻璃或简简单线脚脚构架，在在色彩上上以大面面积线色色为主，装装饰味相相对简化化，追求求一种轻轻松、清清新、典典雅的气气氛，可可算是“后后欧陆式式”较之之前者则则又

3、进一一步理性性。三段段式色彩彩，以深深色天然然岩板材材为基座座，中段段以暖色色调小规规格较高高档外墙墙筑砖贴贴面，上上段为浅浅色调，顶顶部以小小坡顶现现代欧式式屋顶，大大量运用用现代简简约装饰饰，如：玻璃幕幕墙、铁铁花栏杆杆、宝瓶瓶状女儿儿墙。 三、高层产产品建议议1、宽大方方正、使使用率高高、去化化速度快快的中小小户型（880-1130平米米）；2、南北通通透，采采光、通通风良好好，室内内可见部部位尽量量无梁无无柱；3、大客厅厅、大阳阳台、落落地观景景窗，户户型适度度创新。在户型设计计中用一一些创新新的手法法，增加加额外使使用面积积，进一一步增加加舒适性性，例如如运用步步入式飘飘窗、入入户花

4、园园、露台台等。提提供超值值感，面面积的赠赠送应符符合东营营当地规规划部门门相关规规定，规规避政策策风险；同时还还应符合合建筑外外立面的的整体风风格。第三部分 联排排别墅产产品建议议一、联排别别墅主要要特点联排别墅建建筑特征征概括为为：“三联以以上、独独门独户户、有天天有地” 其大致致特征如如下： 1、三联以以上，三三个以上上独立户户型拼接接毗连。 2、独门独独户，在在一个垂垂直立面面上只有有一套户户型。 3、有天有有地，每每层有顶顶层露台台和底层层庭院。 4、联排别别墅空间间可能包包括以下下空间，不不同面积积系列的的套型有有不同的的取舍：1） 起居居空间，包包括客厅厅、餐厅厅、家庭庭室、书书

5、房、阳阳光房。 2） 交通通空间，包包括门厅厅、走道道、楼梯梯。 3） 卧室室空间，包包括主卧卧室、次次卧室。 4）后勤空空间，包包括厨房房、卫生生间、车车库、储储藏室。 5）花园、庭庭院、阳阳台和露露台、游游泳池、健健身房、家家庭影院院。 5、联排别别墅只有有边户为为三个采采光面，当当中的户户型只有有两个采采光面，所所以在采采光性上上不如独独栋和双双拼。二、联排别别墅户型型定位（一）联排排别墅的的发展趋趋势联排别别墅趋向向独栋联排别墅主主要建筑筑形式如如下：1、“侧花花园”式别墅墅，拉远远联排距距离，层层数降低低 北京龙龙湖香醍醍漫步 2、“L”形院墅墅联排上海海新浦江江城 3、“凹”形内庭

6、庭联排，二二层完全全分离南京京仙林翠翠谷 4、地下空空间放大大，面宽宽扩大上海海大华圣圣地维拉拉5、大面积积联排，总总体布局局与独栋栋别墅相相似成都置置信芙蓉蓉青城（二）单体体方案推荐荐类独独栋联排排1、类独栋栋产品特特点“类独栋”产品中中高端定定位，面面积大，面面宽大，起起居室活活动室等等活动区区域面积积大，地地下空间间利用，视视听室功功能的增增加，两两层，注注重社区区内部景景观环境境营造。1）注重室室内的采采光和景景观品质质，内部部布局的的不断升升级，提提高室内内采光的的同时，考考虑节地地原则。2）地下空空间的利利用，根根据产品品定位设设置地下下室或半半地下室室，挖掘掘地下空空间的附附加价

7、值值。3）花园入入户、顶顶层大面面积观景景露台，提提供与周周边环境境融合的的载体。4）提高联联排密度度和容积积率，通通过室内内空间附附加值和和舒适性性的提高高弥补高高密度排排布所降降低的适适居性。2、“凹”型两层，总建建筑面积积约2660平方方米， “凹”型布局局，中间间围和556平方方米庭院院； 大大进深内内庭，两两个南向向采光面面；一层层仅一个个卫生间间相连，二二层完全全独立，更更有独栋栋的感觉觉。 3、L型案例例成都置置信芙蓉蓉青城形态：面积积大，建建筑面积积4644平方米米，两层层； 一一层客厅厅双向流流线设计计；“L”形布局局，南北北独享私私家花园园，南向向采光面面大，客客厅餐厅厅，

8、主卧卧客厅均均朝南。舒适度：二二层设采采天棚，一一层室内内采光更更充足； 双车位；阳阳光地下下室（活活动房、工工人房、储储藏室、洗洗衣房）；所有卧卧室带卫卫生间带带花园； 景观性：地地下室下下沉花园园、一层层南北私私家花园园、二层层每个卧卧室带一一个观景景露台。 2、“L”上海海新浦江江城L形院墅，围围和更大大的庭院院空间两层，建筑筑面积2204平平方米； L形形住宅布布局内部部独享私私家花园园，两户户对拼，凹凹形建筑筑围和形形成更大大的庭院院空间;L形建建筑布局局增大南南向临街街面，利利于日照照通风，更更多空间间享受庭庭院风景景；两户户间仅车车库相连连。在传统带有有单独庭庭院的双双拼以庭庭院

9、相连连，打通通庭院隔隔墙即可可形成一一个具有有较大庭庭院的类类独栋别别墅。3、侧花园园型联排排别墅北京龙龙湖香醍醍漫步侧花园拉远远联排距距离，类类独栋联联排面积：建筑筑面积2290平平方米，与与独栋类类似；形态：两层层，两户户之间布布置“侧花园园”，减少户户与户之之间干扰扰，三面面采光通通风，向向独栋靠靠拢；品质：地面面抬高，阳阳光地下下室，下下沉花园园，形成成独栋的的花园式式风格；舒适度：四四卧朝南南，顶层层主卧，功功能布局局合理；龙湖香醍漫漫步为凝凝聚了龙龙湖地产产实力的的标杆性性产品：类独立立别墅，产产品实际际享受面面积约在在3200-3880平米米，每一一户均享享有阳光光地下室室、下沉

10、沉式休闲闲庭院及及观景露露台。 龙湖叠叠加别墅墅为美宅宅大师、别别墅专家家-龙湖湖地产原原创准别别墅产品品，叠加加总建筑筑面积约约6.22万平米米，约2264户户；叠加加别墅分分为叠上上户型和和叠下户户型，户户型均为为经典三三层式设设计，通通过龙湖湖经典式式地形抬抬高处理理，叠下下户型尊尊享5.5米奢奢华阳光光地下室室，私家家花园；叠上户户型私家家电梯直直接入户户，且享享有阁楼楼层、空空中花园园（露台台）赠送送，其中中阁楼层层赠送面面积达660平米米左右；其中叠叠下边户户型建筑筑面积约约2722-2775平米米，叠下下中户型型建筑约约2566-2559平米米，叠上上边户型型建筑面面积约2208

11、-2122平米，叠叠上中户户型建筑筑面积约约1900-2008平米米；地中中海风格格的叠加加建筑以以其强烈烈的地域域符号,集古典典与浪漫漫于一身身，是骨骨子里的的阳光、高高贵与人人文，因因此深得得广大中中高层阶阶层人士士的喜爱爱与认可可。2、采用围围合式联联排类独栋栋方式联排住宅通通过围合合形式实实现特定定的环境境心理空空间，如如安全性性、交往往性、领领域感等等。 我国现阶段段的地产产开发中中，这种种形式的的组合方方式也十十分常见见。这种种组合方方式利于于大规模模的土地地开发，并并且可以以充分利利用土地地。但是是过度的的重复这这种组合合方式容容易产生生乏味的的立面形形式，单单调的空空间组合合。

12、它在解决高高密度居居住形式式及特殊殊地形具具有一定定的优势势。（三）其他他细节建建议1、面宽扩扩大，阳阳光地下下室建筑面积2250平平方米左左右，总总体布局局与独栋栋别墅相相似；拉拉大总面面宽，总总面宽115米以以上，减减少进深深，改变变传统联联排纵深深长的形形态；阳阳光地下下室，布布局起居居室、活活动室、视视听室、工工人房等等；南向向采光面面大，客客厅、起起居室、主主卧、客客卧、活活动室均均南向；南露台台面积大大，布置置活动场场地；顶顶层仅露露台，活活动空间间。2、内庭院院布局，顶顶层设置置活动空空间 建筑面积2250平平方米左左右；主要居住功功能布置置于二层层，三层层仅为露露台和活活动室；

13、传统的内庭庭院后置置或前移移，避免免了围和和的“筒状空空间”，呈半半开放式式，节省省交通空空间，餐餐厅、客客厅、卧卧室等主主要功能能房均围围绕庭院院布局，增增加景观观性；北面入户花花园和下下沉庭院院、南面面私家花花园、户户内内庭庭院，二二层三层层观景露露台，立立体景观观。3、竖向处处理研究究别墅墅停车设设计1、别墅做做半地下下车库，高高层做全全地下车车库考虑到开发发成本，不不建议整整个地块块挖空。2、每栋别别墅下面面为别墅墅业主的的私家停停车位，停停车位设设有电梯梯直接入入户。3、下沉式式庭院，设设北侧或或南侧均均可。要考虑虑与停车车位在竖竖向空间间的结合合。4、下沉式式庭院设设计，阳阳光地下

14、下室设计计地面抬高，阳阳光地下下室，下下沉花园园，形成成独栋的的花园式式风格。北面入入户花园园和下沉沉庭院、南南面私家家花园、二二层三层层观景露露台，立立体景观观。1）强强调大面面积地下下活动室室，满足足客户设设置影音音室、台台球桌、酒酒窖和雪雪茄吧等等享乐空空间的要要求。“下沉式庭庭院”又又称“花花园层，在在美国已已经是一一个成熟熟的设计计方案，一一般运用用在前后后有高差差的地方方，通过过人工方方式处理理高差和和造景，使使原本是是地下室室的部分分拥有面面向花园园的敞开开空间。它它充分利利用地形形特点，给给建筑带带来了全全新的景景观空间间、充足足的采光光、通风风和更加加丰富的的使用功功能.使使

15、别墅居居住品质质和生活活方式都都有了质质的飞跃跃。“下沉式式庭院”的的经典设设计就是是将地下下室一面面墙打开开，与下下沉式庭庭院连接接。这一一设计，不不仅有效效地将阳阳光和新新鲜空气气引入地地下室，而而且为地地下室创创造了一一个良好好的庭院院景观，使使庭院的的舒适性性和功能能性都得得到了全全面提升升。首先，空空间质量量完全改改观。在在面向景景观（庭庭院）的的部分采采用大面面积开窗窗、开门门、达到到内外通通透，实实现自然然采光；其次，景景观更好好，窗外外就是花花园，可可以轻松松步出庭庭院；第第三，功功能性更更强。这这是一个个真正既既舒适又又实用的的空间，它它不仅使使传统地地下室的的设备间间、佣人

16、人房等辅辅助区域域功能得得到释放放，同时时更为地地下室增增加了家家庭娱乐乐、室外外活动休休闲等功功能区。下沉式庭院院与别墅墅底层绿绿地的坡坡差，形形成特有有的视觉觉差异，通通过台阶阶、回廊廊、植物物遮屏，花花架草坪坪等布局局，使别别墅颇具具中国园园林设计计中曲径径通幽的的风格。2）下沉式式庭院的的三大特特点：其一一，空间间质量完完全改观观。在面面向景观观（庭院院）的部部分采用用大面积积开窗、开开门、达达到内外外通透，实实现自然然采光；其其二，景景观更好好，窗外外就是花花园，可可以轻松松步出庭庭院；第三三，功能能性更强强，真正正打造既既舒适又又实用的的空间，它它不仅使使传统地地下室的的设备间间等

17、辅助助区域功功能得到到释放，同同时更为为地下室室增加了了家庭娱娱乐、室室外活动动休闲等等功能区区。丰富富庭院空空间层次次。跟一览览无余的的平层庭庭院设计计相比，这这种隐于于内的庭庭院含而而不露，别别有一番番韵味。同同时，它它虽然处处于室外外，但因因为“沉沉”入房房屋下方方，又可可以跟入入户花园园一样带带给人浓浓郁的归归属感。一一头连接接的是自自然，另另一头就就是温情情的家居居生活。这这个庭院院通过高高低层次次的打造造，给空空间带来来更加丰丰富的视视觉感、充充足的采采光和使使用的可可能性，真真正将阳阳光进行行到底。 3）下沉式式庭院的的注意的的关键问问题关键一：注注意排水水、防潮潮问题下沉式庭院

18、院在采光光和通风风方面可可以说是是俱佳的的，但由由于处于于地下，相相关的排排水系统统要非常常出色才才能保障障庭院的的排水问问题。排水一般采采用的是是每幢楼楼房设一一个积水水井集中中排放相相邻两户户设一个个集水井井，这种种集水坑坑有缓冲冲容量，井井在户外外，这样样集中设设置，管管理上很很方便，效效果也不不错。因因而购房房者在选选购下沉沉式庭院院的时候候应问清清排水、防防潮的问问题，以以免在入入住后带带来很多多麻烦。关键二：顶顶部处理理下沉式庭院院顶部处处理一般般需要非非常的牢牢固，因因为其顶顶部需要要供人行行走。图中这个庭庭院的主主空间一一般是44.84.88米规格格的露台台，搭建建在车库库的顶

19、上上，与住住宅的起起居室、厨厨房相连连接。螺螺旋形的的楼梯，将将它与约约4.887.6米的的下沉花花园相连连接，从从那里可可以方便便地进出出书房。而而最上层层的阳台台正好利利用了下下面露台台的顶棚棚，与卧卧室相连连，形成成了私密密的休闲闲空间。因因而顶部部的处理理也是相相当关键键的。以以往由于于考虑到到采光目目前市场场上多以以玻璃为为主。但但玻璃型型的屋顶顶很难在在质量上上得到保保证，一一旦出现现撞击就就会发生生相当严严重的后后果。一一些大城城市的市市场上推推出的混混凝土现现浇顶部部与钢混混顶部与与天窗的的合理搭搭配日益益兴起不不仅很好好的解决决了下沉沉式庭院院的采光光问题，同同时天窗窗的开启

20、启使下沉沉式庭院院也达到到了最好好的通风风效果。故故此，购购房者在在选购的的时候一一定要注注意到项项目顶部部的处理理问题。如如用玻璃璃做顶部部的要保保证其质质量。 5、电梯入入户1）以人性性化体现现档次以往的经济济型别墅墅普遍采采用缩减减楼梯宽宽度、压压缩交通通空间的的做法。而而丌少别别墅家庭庭结构为为“三代同同堂”甚至“四代同同堂”。由于于别墅楼楼梯比较较窄，老老人和儿儿童每天天上下的的次数较较多，丌丌但生活活丌便，而而且摔倒倒跌伤的的几率很很高。因因此，配配置电梯梯变成为为人性化化和产品品差异化化的体现现。私家家入户电电梯，电电梯设在在入户层层首层，并并接驳阳阳光车库库入户。一一方面凸凸显

21、尊贵贵，另一一方面也也表现出出对人性性化和舒舒适度的的更高追追求。 2）电梯楼楼梯合二二为一 此种产品的的特点即即为将电电梯置于于旋转楼楼梯中间间，空间间利用率率较高。然然而对户户型的影影响较小小，主要要在于两两个方面面：对楼梯间的的面积有有所要求求，中间间预留 2-3 左右右作为电电梯筒空空间；常规旋转楼楼梯以大大型吊灯灯和挑高高的空间间感突出出别墅的的气势和和富贵感感，在配配置电梯梯以后，空空间感会会有所损损失。（四）（四）联排排别墅社社区空间间和文化化环境营营造1、从规划划形态上上提高联联排别墅墅的人居居质量1）规划形形态应避避免城里里大规模模开发的的集合住住宅的批批量化、工工业化生生产

22、所惯惯有的那那种呆板板的行列列式、兵兵营式格格局。2）在规划划形态上上应营造造自然丰丰富的规规划格局局，道路路与室外外空间形形态也尽尽量弯曲曲自然。3）注意形形成不同同层次、不不同规模模的室外外绿化和和景观空空间，特特别要重重视中央央绿化和和组团绿绿化。4）尽量做做到人车车分流，形形成一条条无障碍碍的尽量量少与车车行交叉叉的步行行系统。有有可能的的话，借借助人工工或自然然的地形形高差，把把人行路路线和车车行路线线用不同同的标高高加以分分流。这这种室外外高差的的处理也也能丰富富建筑南南北口和和室内空空间。2、室内空空间的动动感性与与灵活性性联排别墅产产品的户户型面积积指标通通常介于于普通多多层及

23、高高层公寓寓住宅和和独立别别墅之间间，既没没有前者者的紧张张局促，也也没有后后者的大大气轩敞敞，如何何在有限限的天地地中创造造出精巧巧宜人的的室内效效果，并并形成自自己独特特的经济济型别墅墅空间氛氛围，是是提升其其居住舒舒适度的的关键因因素之一一。高质质量室内内空间的的营造，需需要户型型布局、形形体塑造造、功能能分配等等多方面面环节的的紧密结结合，并并在细微微之处精精雕细琢琢。1）室内空空间效果果的趣味味性和丰丰富性：功能细细分（起起居室/家庭室室，中厨厨/西厨厨房,活活动室/阳光房房等）；个性空空间增加加（和室室、收藏藏室、视视听室等等）空间的动感感流畅、交交通空间间的重新新定位（主主客交通通流线、主主人工人人交流流流线分离离）空间的灵活活可变（阳阳光房、书书房、卧卧室、双双主卧等等）以及室内自自然光照照环境设设计等方方面多下下工夫，做做足文章章（内庭庭院、采采光井、下下沉庭院院等） 3、室内外外结合联排别墅业业主会把把在花园园里的活活动和小小区内的的户外活活看作是是自己生生活的一一