房地产信托中委托人利益的法律保护

1、房地产信托中委托人利益的法律保护摘要： 本文对近年兴起的“房地产信托”热现象进行研究，首先，从现实的角度揭示了“房地产信托”兴起的成因及现状，然后从法学的角度对“房地产信托”予以界定与分析，并指出这一现象中的金融创新与法律规避，提出了信托委托人保护命题，审视了现有的保护信托委托人法律规定之不足，最终构建出由构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。关键字： 房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护“房地产信信托”一词，近近来频频出现现于媒体，究究竟何谓房

2、地地产信托？主主流媒体这样样予以界定：“房地产信信托：房地产产开发商借助助较权威的信信托责任公司司的专业理财财优势和其运运用资金的丰丰富经验，通通过实施信托托计划，将多多个指定管理理的开发项目目的信托资金金集合起来，形形成具有一定定投资规模和和实力的资金金组合，然后后将信托计划划资金以信托托贷款的方式式运用于房地地产开发项目目，为委托人人获取安全、稳稳定的收益。”22一、 “房房地产信托”的的兴起原因与与现状2003年年6月，中国国人民银行发发布关于进进一步加强房房地产信贷业业务管理的通通知（银发发20033121号号），简称央央行121号号文，出台了了一连串措施施：不得向房房地产企业发发放贷

3、款用于于交土地出让让金；建筑施施工企业不得得将流动资金金贷款用于向向房地产开发发企业垫资；只能对购买买主体结构已已封顶住房的的个人发放个个人住房贷款款；提高对购购买第二套以以上者的首付付款比例。“121号号文”出台后后，房地产业业反应极为强强烈，房地产产商称之为“中中国近10年年来对房地产产业最为严厉厉的一个文件件”，“地产产业的冬天已已经来临”。央央行房地产信信贷政策收紧紧，限制银行行业向房地产产过度倾斜，使使得房地产融融资开始向信信托转移，为为房地产信托托融资提供了了难得的机遇遇。除121号号文带来的机机遇外，信托托自己的优势势也对房地产产信托融资的的兴起发挥了了推波助澜的的作用。信托托方

4、式相对银银行贷款而言言，可以降低低房地产业整整体的融资成成本，节约财财务费用，有有利于房地产产资金的持续续应用和公司司的发展。在在供给方式上上更加灵活，可可以针对房地地产企业本身身运营需求和和具体项目，设设计个性化的的资金信托产产品，以多种种方式提升房房地产业绩，从从而增加了市市场供需双方方的选择空间间。房地产信托托融资兴起后后，发展势头头非常强劲。据据中国信托托业季度报告告（20003年第四季季度）显示，“信信托业出乎意意料地在年底底呈现出爆发发突进的现象象”，“投向向房地产领域域的品种居前前列，品种数数、金额分别别比第三季度度增加22个个、22.99亿元”，“房房地产信托融融资的品种数数量

5、、金额分分别占本季度度的比重为442.5%、440.4%，与与前三个季度度相比较，不不仅比重在增增加，金额比比重直线上升升，而且房地地产融资地域域正从局部地地区向全国各各地扩散，第第三季度原来来只是集中于于浙江地区，第第四季度已在在国内主要大大中城市全面面开花”。33在20044年第一季度度“投向房地地产的信托品品种募集资金金一直保持上上升趋势，其其资金比重在在本季度达到到49.7%，引人瞩目目。”4在22004年的的第二季度与与第三季度，虽虽然信托行业业由于监管加加强而呈下跌跌趋势，但投投向房地产的的信托资金始始终是位居榜榜首。5二、 “房房地产信托”的的法律分析所谓信托，是是指委托人基基于

6、对受托人人的信任，将将其财产委托托给受托人，由由受托人按委委托人的意愿愿以自己的名名义、为收益益人的利益或或特定目的进进行管理或处处分的行为。66“受人之托托，代人理财财”是信托的的基本特征，也也是信托关系系的简明概括括。信托依据不不同的标准可可以划分成不不同类别，依依据信托上的的利益是否归归属于委托人人本人，可以以划分成自益益信托与他益益信托；依据据产生方式的的不同，信托托可分为明示示信托和默示示信托；依据据信托关系中中受托人是否否为商业营业业，可以划分分为商业信托托和民事信托托，典型的商商业信托包括括：有价证券券信托、投资资信托、贷款款信托、带抵抵押公司债信信托、养老金金信托、单位位信托、

7、设备备信托等，典典型的民事信信托包括：抚抚养费信托、浪浪费者信托、遗遗产信托、节节税信托等；依据信托所所涉及的行业业不同，信托托可分为金融融信托与贸易易信托，金融融信托业务范范围包括：资资金信托业务务、财产信托托业务、租赁赁业务以及代代理业务，其其中资金信托托业务包括存存款信托业务务、贷款信托托业务与投资资信托业务，财财产信托业务务主要包括不不动产信托业业务，贸易信信托业务主要要包括商品交交易信托和商商品管理信托托以及商品租租赁信托等。77法律上的不不动产信托，是是指“委托人人将自己的房房产、地产，委委托信托投资资公司按照约约定的条件和和目的，进行行管理、运用用和处置”。88显然，媒体体所指“

8、房地地产信托”与与法律意义上上的不动产信信托大相径庭庭，究竟何谓谓“房地产信信托”，如何何从法律层面面予以界定？上海国投的的新上海国际际大厦资金信信托计划很具具有代表性，下下面笔者以此此为实例，进进行研究。上海国投的的新上海国际际大厦资金信信托计划项目目中委托人和和受益人为同同一人，即中中国境内具有有完全民事行行为能力的投投资人，包括括自然人、法法人、和其他他依法成立的的组织，受托托人是上海国国投信托。计计划资金用于于向新上海国国际大厦提供供资金贷款，用用于公司经营营，贷款期限限三年，贷款款利率为中国国人民银行规规定的三年期期固定资产贷贷款利率，每每年根据人民民银行的规定定进行调整。当当时三年

9、期贷贷款利率水平平为年 5.49%，可可见预期的信信托贷款利息息回报相当的的高。信托贷贷款由新上海海国际大厦有有限公司以新新上海国际大大厦的部分房房产进行抵押押担保，抵押押物的市场价价值超过人民民币 4.66 亿元。从上例分析析可知，该“房房地产信托”产产品是以贷款款信托为具体体方式的资金金信托业务，在在我国又称集集合资金信托托，即受托人人将从社会上上众多出资者者处募集到的的资金作为商商业贷款发放放给第三人（通通常为房地产产开发商），并并将因此而取取得的利息交交给出资者（既既是委托人，也也是受益人）。信信托财产是长长期贷款基金金，受益人凭凭借贷款受益益凭证在贷款款期限届满时时收回本金和和利息。

10、这种信托具具有以下特点点：第一， 收益模式以以稳定收益为为主，大部分分计划的收益益或者直接采采取信托贷款款方式（典型型的固定收益益），或者在在收益模式设设计上给投资资人以收益稳稳定的合理预预期，预期年年收益率水平平大都在 33-5%/年年之间；第二二，资金运用用方式以信托托贷款为主，在在已推出或披披露的集合资资金信托计划划中，有一半半是采用信托托贷款的资金金运用方式，这这种方式的资资金管理和运运营操作相对对简单，收益益稳定，风险险控制也比较较落实；第三三，管理报酬酬多与业绩挂挂钩，集合资资金信托计划划中，管理费费用和报酬方方式的设计大大多采用了非非固定方式，即即分段计算管管理报酬，当当投资收益

11、低低于某一水平平不收管理费费，达到预期期收益水平按按标准管理费费率收取，当当获得较高收收益时对超额额收益部分分分成，这种管管理费的提取取方式符合现现阶段投资人人的心理，也也与产品的收收益模式比较较吻合，容易易获得投资人人的信任；第第四，大部分分计划的风险险控制和退出出机制是由政政府（财政）支支持的，或有有抵押物担保保、或有资金金实力强的担担保公司提供供担保。除了常见的的集合资金信信托（贷款信信托）外，“房房地产信托”还还包括以下情情况：财产信信托，如上海海磁悬浮交通通项目股权信信托受益权投投资计划；证证券投资信托托，如上海外外环隧道项目目资金信托计计划；随着金金融的不断创创新，信托产产品新品种

12、不不断涌现。综上，“房房地产信托”一一词表述不够够严谨，究其其本意，是指指信托资金投投向房地产项项目的信托产产品。既包括括集合资金信信托（贷款信信托），亦包包括财产信托托，还包括证证券投资信托托，以及其他他可能出现的的信托新品种种。笔者认为为用“房地产产信托融资”来来替代 “房房地产信托”更更为严谨与贴贴切，以下行行文均采用“房房地产信托融融资”。该词词内涵指房地地产营业企业业（包括开发发、建设以及及租赁等以房房地产为营业业的企业）为为运营房地产产项目的需要要以信托方式式从社会上吸吸纳资金，外外延包括信托托资金投向房房地产开发项项目的各种信信托产品，以以集合资金信信托（贷款信信托）为主，亦亦包

13、括财产信信托、证券投投资信托等。三、房地产产信托融资的的金融创新与与法律规避目前，对房房地产信托融融资进行规范范的法律规范范主要有：信信托法、信信托投资公司司管理办法、信信托投资公司司资金信托业业务管理暂行行办法以及及银监会的部部分文件，如如关于进一一步加强信托托投资公司监监管的通知、关关于进一步规规范集合资金金信托业务有有关问题的通通知。上述法律、部部门规章以及及规范性文件件对房地产信信托融资主要要有以下禁止止性规定：信托投资资公司管理办办法第三十十二条：“信信托投资公司司经营信托业业务，不得有有下列行为：（三）承承诺信托财产产不受损失或或者保证最低低收益；”信托投资资公司资金信信托业务管理

14、理暂行办法第第四条：“信信托公司办理理资金信托业业务时应遵守守下列规定：（四）不不得承诺信托托资金不受损损失，也不得得承诺信托资资金的最低收收益；（五）不不得通过报纸纸、电视、广广播和其他公公共媒体进行行营销宣传。信信托投资公司司违反上述规规定，按非法法集资处理，造造成的资金损损失由投资者者承担。”信托投资资公司资金信信托业务管理理暂行办法第第六条：“信信托投资公司司集合管理、运运用、处分信信托资金时，接接受委托人的的资金信托合合同不得超过过200份（含含200份），每每份合同金额额不得低于人人民币5万元元（含5万元元）。”关于进一一步加强信托托投资公司监监管的通知，规规范了信托公公司经营行为

15、为，其指导思思想值得肯定定，但是，通通知中的一些些要求将难以以真正落实。关于进一一步规范集合合资金信托业业务有关问题题的通知主主要对信托公公司的异地经经营作出明确确规定。金融创新与与法律规避往往往相伴而生生。凯恩理论论认为当外在在市场力量和和市场机制与与机构内在要要求相结合，寻寻求回避各种种金融控制和和规章制度时时就会产生金金融创新。政政府管制是有有形的手，规规避则是无形形的手，许多多形式的政府府管制与控制制实质上等于于隐性税收，阻阻碍金融业从从事已有的盈盈利性活动和和利用管制外外的利润机会会，因此金融融机构通过创创新来逃避政政府管制。但但是，当金融融创新危及到到金融稳定和和货币政策不不能按预

16、定目目标实施时，政政府又会加强强管制。同时时，不同于传传统工具的替替代品又会为为规避而不断断生成，这样样又将导致新新一轮创新。管管制与规避引引起创新不断断地交替过程程，凯恩称之之为“管制辩辩证法”。99由于利益的的驱动，信托托投资公司在在开创新的信信托产品时，都都在自觉或不不自觉的打法法律擦边球。房房地产信托融融资操作过程程中出现的法法律规避行为为有：第一，信托托投资公司利利用分解项目目的方法将原原本一个项目目分解为若干干项目，从而而达到规避“接接受委托人的的资金信托合合同不得超过过200份（含含200份）”的的限制。第二，信托托计划虽不公公开承诺保底底，但是往往往通过一些方方式暗示提供供保底

17、保证。如如，天津北方方国际信托投投资股份有限限公司20003年4月推推出的“高校校学生公寓优优先收益权信信托产品”的的推介书第六六条“由于经经营管理或者者其他原因房房信集团（注注：资金信托托产品拟投入入的房地产开开发单位）如如未能按期足足额取得物业业经营优先收收益权收入，造造成偿还信托托资金困难，房房信集团承诺诺用其自有财财产按期足额额给付。由于于校方原因学学生公寓未能能充分使用，高高校（注：资资金信托产品品拟投入的房房地产开发单单位的合作单单位）保证以以校方经费补补足。”第三，信托托计划虽不保保证最低收益益，但是几乎乎无一例外的的都有预期收收益率，而且且很多信托产产品的预期收收益率可精确确到

18、小数点后后第2-3位位。如，北京京商务中心区区土地开发项项目资金信托托计划的预期期收益率为44.8%，“三三环新城”经经济适用住房房开发建设项项目资金信托托计划的预期期收益率为44.5%.上述法律规规避行为无疑疑将影响投资资者的决策，对对于非专业知知识的投资者者来讲，极可可能基于对“承承诺保底”和和“预期收益益”的信赖作作出投资决策策-购买该信信托产品。而而且法律规避避行为无疑为为监管部门的的工作带来难难度，为中国国本来就不成成熟的信托市市场加大了风风险，如果风风险一旦爆发发，损失最惨惨重的无疑是是委托人，因因此，如何保保护房地产信信托融资中的的委托人利益益，是法律学学者的重要命命题。四、房地

19、产产信托融资中中的委托人利利益的法律保保护（一） 房房地产信托融融资中保护委委托人利益的的意义1、保护委委托人利益是是信托市场繁繁荣的前提与与核心2004年年，信托业系系列负面事件件暴光：先有有年初爱建信信托爆出数亿亿信托资金曾曾被挪用炒股股的丑闻，后后有庆泰信托托炒股亏损77亿余元，最最新事件则是是2004年年7月金新信信托80000万元信托计计划到期毁约约，导致数十十名上海投资资者游行示威威。10金新新信托一年前前推出总金额额8600万万的“金新信信托乳品行业业战略并购资资金信托计划划”到期，按按合同约定，该该信托的投资资者将收回一一年前投入的的本金，以及及5.2%的的到期收益。但但金新信

20、托发发生支付危机机，这是信托托业首例到期期无法偿付的的事件。 信信托业的系列列负面事件打打击了投资者者信心，“自自一季度以来来信托基金的的发行持续下下滑”“信托托品种发行呈呈现持续低迷迷走势”。111同现代金融融市场上保护护投资人原理理一致，只有有委托人的利利益得到保障障，信托市场场、信托业才才有存在的基基础与前提。我我国信托市场场今年低迷的的发展状况即即为明证。2、保护委委托人利益有有助于社会安安定虽立法者规规定了“接受受委托人的资资金信托合同同不得超过2200份（含含200份），每每份合同金额额不得低于人人民币5万元元（含5万元元）”，意图图提高信托投投资的门槛，将将信托限定为为“富人”的

21、的游戏，但是是由于我国存存款和国债利利率太低，股股票投资风险险太大，证券券投资基金业业绩不佳，一一般小投资者者直接投资又又力不从心，加加上“承诺保保底”和“预预期收益”的的诱惑，还是是有很多经济济实力并不强强大的普通公公众都参与了了进来，以金金新信托为例例，有投资者者甚至借钱投投资，在风险险发生后，连连基本生活都都无法保障，有有投资者扬言言要跳楼自杀杀，数十名投投资者游行示示威。规范信托业业，保护委托托人利益将有有助于社会安安定。3、房地产产信托融资风风险已现，保保护委托人利利益是迫切现现实需要中国人民大大学信托与基基金研究所的的研究报告指指出，目前我我国信托业所所暴露出来的的问题集中在在两大

22、环节：一是决策管管理环节，主主要表现为战战略目标不明明确、治理机机制不健全、决决策流程不科科学等；二是是业务经营环环节，主要是是表现为挪用用信托财产、对对信托客户承承诺或变相承承诺保底受益益、不规范的的关联交易和和信息披露、突突破集合资金金信托不得超超过200份份合同的限制制、异地经营营集合资金信信托业务以及及风险管理不不到位等。112由于投向房房地产开发领领域的信托项项目，大多采采用信托贷款款方式，按照照原规划，期期满时可由银银行信贷资金金置换，信托托资金可以安安全退出。但但是，随着国国家宏观调控控政策的出台台，信托公司司未曾预料到到银行信贷资资金的投放也也受到限制，使使得众多信托托资金集合

23、产产品出现了风风险，有的甚甚至出现支付付风险。保护护委托人利益益成为迫切现现实需要。（二）现有有法律规范对对对委托人利利益的法律保保护和不足1、信托法法赋予委托人人调整财产的的管理办法、监监督委托人信信托活动的广广泛权利我国国信托法第四四章第一节对对委托人的权权利作了如下下规定：监督知情情权。委托人人有权了解其其信托财产的的管理、运用用、处分及收收支情况，并并有权要求委委托人作出说说明。委托人人有权查阅、抄抄录或者复制制与其信托财财产有关的信信托帐目以及及处理信托事事务的其它文文件。建议权。因因设立信托时时未能预见的的特别事由，致致使信托财产产的管理方法法不利于实现现信托目的或或不符合收益益人

24、的利益时时，委托人有有权要求委托托人调整该信信托财产的管管理方法。撤销处分分权。受托人人违反信托目目的处分信托托财产或者因因违背管理职职责，处理信信托事务不当当致使信托财财产受到损失失的，委托人人有权申请人人民法院撤销销该处分行为为，并有权要要求受托人恢恢复信托财产产的原状或者者予以赔偿，该该受托财产的的受让人明知知是违反信托托目的而接受受该财产的，应应当予以返还还或者予以赔赔偿。对受托人人的变更权。受受托人违反信信托目的处分分信托财产或或者管理运用用、处分信托托财产有重大大过失的，委委托人有权依依照信托文件件的规定解任任受托人，或或者申请人民民法院解任受受托人。对信托财财产被强制执执行的异议

25、权权。在人民法法院违法强制制执行或拍卖卖信托财产时时，委托人、收收益人或受托托人均有权提提出异议。请求赔偿偿权。当委托托人违反信托托目的或者法法律、法规，致致使信托财产产遭受损失时时，委托人及及其继承人、收收益人均有权权请求赔偿全全部损失。2、有关部部门规章确立立了刑事责任任与行政责任任信托投资资公司管理办办法第七十十五条：“信信托投资公司司违反本办法法第三十二条条规定的，由由中国人民银银行责令限期期改正，并处处以1万元以以上3万元以以下的罚款；对直接负责责的主管人员员和其他直接接责任人员依依法给予纪律律处分，并由由中国人民银银行取消高级级管理人员的的任职资格和和从业人员的的从业资格。构构成犯

26、罪的，由由司法机关予予以追究刑事事责任。”信托投资资公司资金信信托业务管理理暂行办法第第二十一条：“信托投资资公司违反本本办法规定的的，由中国人人民银行按照照金融违法法行为处罚办办法及有关关规定进行处处罚；情节严严重的，暂停停或者直至取取消其办理资资金信托业务务的资格。对对有关的高级级管理人员，中中国人民银行行可以取消其其一定期限直直至终身的任任职资格；对对直接责任人人员，取消其其信托从业资资格。”3、现有法法律规范之不不足审视以上现现有法律规范范，我国现有有的法律规范范在保护委托托人利益方面面存在以下缺缺陷：缺乏信息息披露制度，委委托人的权利利形同虚设作为分散的的信托委托人人，其很难获获取有

27、关信托托运营的全面面详尽的信息息，且不具有有监督、建议议信托委托人人的专业知识识。虽法律规规定其享有知知情权，但对对于投入资金金较少的单个个委托人来讲讲，实现知情情权的成本无无疑太大，而而且也缺乏行行使知情权的的动力。信托业法法缺位信托业，是是指以营利为为目的而常业业经营信托业业务的组织机机构。13信信托业具有金金融功能，与与银行业、保保险业、证券券业共同构成成现代金融业业的四大支柱柱。由于商业业信托（又称称营业信托）与与民事信托有有完全不同的的特点，许多多国家都单独独制定信托业业法来规范商商业信托（营营业信托），如如日本、韩国国等。而我国国信托业法缺缺位，现有的的法律规范主主要针对的是是信托

28、基本关关系和信托投投资公司，而而没有一部系系统的规范信信托组织机构构及其业务活活动的组织法法与行为法，导导致我国信托托经营业务混混乱，信托公公司很难摆正正自己的位置置，在短短220年内经历历了五次整顿顿。信托财产产之追及性不不彻底、缺乏乏可操作性规规定信托财产是是信托制度的的核心，信托托财产受特殊殊保障，一般般由信托财产产之独立性、信信托财产之追追击性、信托托财产之同一一性三方面构构成14，我我国信托法对对三方面均有有规定，但对对于信托财产产之追击性仅仅规定了撤销销权的享有，而而没有规定撤撤销权的具体体行使，以及及信托财产被被转让后再次次转让时，委委托人是否享享有撤销权以以及如何行使使撤销权，

29、该该权利是合同同上的权利还还是物上的追追及权等。这这些规定的缺缺乏导致信托托财产的特别别保护被大为为削弱。155实施监管管的法律依据据效力层次低低，且缺乏全全方面的系统统的监管体系系现有的对信信托业规定监监管的只有信信托投资公司司管理办法、信信托投资公司司资金信托业业务管理暂行行办法，两两者仅属于部部门规章，效效力层次低。而而且从两部门门规章的规定定看，仅有政政府部门的监监管，缺乏行行业协会的自自律监管，以以及社会督机机制。信托企业业信用法律制制度缺乏，诚诚信缺乏现信托业充充斥着挪用信信托财产、对对信托客户承承诺或变相承承诺保底受益益、不规范的的关联交易和和信息披露等等诚信缺失现现象。诚信缺缺

30、乏，有道德德因素，更多多是法制因素素。企业征信信制度的缺乏乏、企业信用用信息的垄断断分割等，导导致不诚信现现象层出不穷穷。（三）构建建系统的、全全面的信托委委托人利益的的法律保护机机制加强投资资者的风险意意识信托委托人人在信托法律律关系中为委委托人，在金金融市场上其其身份为投资资者。既然是是投资，当然然有风险，加加强投资者的的风险意识，有有助于信托市市场的健康发发展。健全信息息披露制度有的信托公公司将募集资资金投入关联联方、并由关关联公司进行行担保，但信信托合同中对对此没有揭示示，使投资者者身处风险隐隐患而不知情情。信托投资资公司应真实实、准确、及及时、完整地地披露信息，包包括经审计的的年报和

31、重大大事件临时报报告等，在年年报中披露各各类风险和风风险管理情况况及公司治理理信息，并在在会计附注中中披露关联交交易的总量及及重大关联交交易的情况等等。制定信托托业法由全国人大大或常委会制制定一部信信托业法，全全面规范信托托机构组织及及其业务活动动。内容包括括：市场准入入规则、业务务范围规则、业业务经营规则则、监督管理理规则。对机机构的准入、特特种业务的准准入、严格界界定信托业的的经营范围、特特种业务必须须遵守的经营营规则、监督督管理等各方方面进行全面面详尽的规范范。赋予信托托受托人、收收益人信托财财产之追索权权赋予信托受受托人、收益益人信托财产产之追索权，贯贯彻信托财产产之追及性，加加强对信

32、托财财产的特殊保保护。只有当当第三人不仅仅“善意”，而而且“无重大大过失”，方方可不受委托托人、收益人人追击效力所所及。否则，无无论信托财产产被转让多少少次，委托人人除向受托人人请求赔偿外外，符合一定定要件时均可可请求信托财财产之受让人人返还该财产产。该追及权权使得委托人人、收益人的的地位在法律律上几可与所所有权人并驾驾齐驱。166建立政府府监管、行业业监管、社会会监督的全方方面监管体系系首先，由全全国人大或常常委会制订一一部信托业业法，提升升监管法律依依据的效力层层次，该法着着重对信托监监管机构的确确立、地位和和职责等问题题作出详细规规定。其次，根根据信托业业法尽快成成立专门的信信托监管机构

33、构和信托业协协会，并在此此基础上建立立起以专门监监管为主、行行业自律管理理为基础和社社会监督为补补充的信托监监管网络体系系。最后，建建立信托从业业人员资格考考试制度，对对信托从业人人员的准入把把好关，制订订信托从业人人员的资格标标准和行为标标准，并监督督实施。建立信托托企业信用制制度建立信托企企业信用制度度，以完善的的法律体系促促进信托市场场的诚信，保保证信托市场场的健康发展展。建立信托托企业征信体体制，划分信信托企业信息息类型，实现现征信数据的的开放；发展展信用中介机机构；建立标标准化的信托托企业征信数数据库；建立立健全失信惩惩罚制度；规规范发展信用用评级行业；大力发展信信托企业信用用管理教育。结论：“房房地产信托”实实为“房地产产信托融资”，其其内涵指房地地产营业企业业（包括开发发、建设以及及租赁等以房房地产为营业业的企业）为为运营房地产产项目的需要要以信托方式式从社会上