昆明BOBO汇馆策划全案-项目提案报告

1、PAGE 1PAGE 2昆明思维几何策略机构项 目 提提 案 报 告告前言都会菁英，城城市主义义乐园 对对一项产产品的准准确理解解和定位位，是成成功推广广该产品品的关键键！ 思思维几何何对新光光这个项项目从理理解到策策略企划划都是从从其产品品的整体体特性去去做深入入思考和和概念提提升的。我我们是以以目标消消费者的的自身特特点及消消费理念念为基础础来把握握整个产产品的分分析节点点，以专专业性的的整合营营销策略略来制定定操作流流程的。而而在对产产品的具具体设计计问题上上，则有有专业设设计公司司去具体体执行操操作。 我我们清楚楚，再多多的空洞洞概念，或或是从他他人处CCOPYY来的秀秀稿这些都都是不

2、值值得发展展商所用用的，更更是不值值得我们们去做的的。我们们要做到到的，就就是成为为发展商商的品牌牌设计者者和管理理者，为为甲方项项目提供供全程的的策略服服务，帮帮发展商商把握住住每一个个节点，弥弥补每一一处疏漏漏。我们就是要要从对产产品的整整体把握握开始，先先理制出出筋骨，再再配之以以新鲜的的血肉，并并附以全全新的个个性和理理念，秉秉着完美美主义的的精神，将将其塑造造成为一一项完美美、鲜活活的产物物，最终终成功地地将其推推向市场场。 我我们相信信，没有有成功的的开始，就就没有成成功的结结果！SWOT分分析PAGE PAGE 10 HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原

3、作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入必要时可将此文件解密优势：目前区域发发展潜力力较大本案所定户户型市场场需求量量较高区域出行交交通便捷捷本案所处地地理位置置优势（二二环周边边）区域个案品品质较高高，配套套较全机会：政府关于一一环路以以内只拆拆不建的的政策全新的999+1的的社区酒酒店式物物业服务务本案产品类类型市场场尚未饱饱和劣势：1区域环环境较差差2区域内内相关生生活配套套设施较较少3高层楼楼特质，造造价高、公公摊大4靠近火火车站，流流动人口口较多，存存在诸多多 隐隐患威胁：1竞争个个案2部分市市场份额额已经分分化3性价比比脱离市市场4开发商

4、商自身定定位失误误SWOTT分析综综述： 我我们通过过对以上上所列优优劣势、机机会点及及威胁点点的整合合与对比比，可以以看出，其其优劣势势相差是是很明显显的！目目前昆明明房产市市场的大大环境较较为乐观观，一直直处于稳稳中有升升的势头头。从本本案优势势来看，首首先是就就小户型型而言，其其市场接接受程度度比较高高。而且且其所面面对的消消费群体体多属于于年轻的的单身及及上班族族，他们们对城市市化要求求程度比比较高，由由于工作作原因，更更需要在在市区生生活及拥拥有便利利的交通通，而本本案项目目处在二二环路傍傍，且多多路公交交车总站站就在附附近，因因此这正正是本案案所拥有有的一个个重要优优势。另另外，本

5、本案的户户型较之之已推出出的楼盘盘都比较较好，所所推出的的物管服服务有更更大的灵灵活性，使使得居住住品质能能够高于于已有社社区，这这也是本本案一大大推广优优势。但但本案所所存在的的劣势也是是显而易易见的，本本案项目目虽处市市区，交交通便利利，但由由于距离离火车站站较近，周周边环境境比较嘈嘈杂，大大环境给给人印象象较差，其其次还有有一些相相关的生生活配套套设施较较远，如如运动场场所、学学校、超超市等等等。另外外，项目目容积率率过高，活活动空间间少；加加上项目目造价高高，公摊摊面积大大（高层层住宅楼楼本身的的局限性性），也也是本案案的主要要缺点，所所以要通通过个案案品质的的提升及及更为全全面的物物

6、业服务务来弥补补这些缺缺点。在在项目推推广上，还还有来自自市场的的威胁，就就是本案案所定户户型目前前虽属于于市场真真空地带带，但现现有个案案中，小小跃层为为主的户户型已有有相当的的数量，它它们已经经占据了了很大一一部分市市场份额额，对日日后本案案的推广广不能说说是没有有压力的的。但是是，我们们的机会会点就在在于，小小户型市市场并不不饱和，而而且还很很有潜力力。加之之现已推推出的项项目使我我们在产产品推广广及投放放市场时时有很多多经验可可以借鉴鉴，使我我们在自自身项目目品质的的定位和和提升上上能够更更胜一筹筹。此外外，现在在政府关关于昆明明一环城城路以内内只拆不不建的政政策也是是我们的的最大机机

7、会点，这这一政策策将为我我们今后后楼盘的的推出，屏屏蔽更多多核心圈圈层的竞竞争。土地价值决决策（一）、项项目概况况：1项目位位置 本本案项目目地块位位于南市市区，火火车站附附近，北北靠永平平路，东东临春城城路，南南接二环环路，西西通北京京路，本本案项目目距离市市中心约约5公里里，车行行需155分钟左左右。2地块状状况 本本案项目目地块总总占地总总面积333599.5平方方米（约约合5亩亩），整整个地块块呈现为为一个较较为整齐齐的正方方形，地地势较为为平整。3周边状状况简述述 本本案地块块市政道道路建设设较为理理想，但但周边两两条小商商品街使使得环境境较为混混乱，不不过，支支撑市民民出行的的公交

8、线线路较多多，交通通十分便便利。（二）、土土地价值值分析通常一块土土地价值值是由多多种因素素共同组组成的，包包括自身身土地特特征、交交通状况况、周边边环境、配配套设施施、治安安状况、发发展趋势势等等，而而土地价价值是这这些因素素综合作作用的综综合反映映。下面面我们将将结合这这些因素素对该项项目进行行分类阐阐述。1地块位位置 本本案项目目地块位位于南市市区，火火车站附附近，北北靠永平平路，东东临春城城路，南南接二环环路，西西通北京京路。2地块特特征地块较为平平整，目目前原有有建筑尚尚未拆除除，总用用地面积积为33359.5平方方米。3交通状状况本项目位于于永平路路和春城城路交叉叉处，公公交路线线

9、较多，33路、444路、447路、558路、663路、664路等等起点站站均在本本项目地地块东侧侧，分别别通往金金苑商厦厦、海埂埂基地、世世博园、黄黄土坡、太太平村、联联盟路，东东临春城城路直通通飞机场场，路线线四通八八达，交交通十分分便利。4周边状状况由于位于火火车站附附近，人人流量较较大，过过于烦杂杂。另外外，周边边绿化率率较低。5治安状状况由于地处火火车站附附近，人人员性质质较为混混杂，流流动性较较大，周周围居民民素质层层次不一一，使得得本案在在治安方方面存在在一定的的安全隐隐患。6配套状状况 还还缺少部部分生活活配套设设施，如如运动场场所、学学校、超超市等等等。这给给区域内内生活带带来

10、一定定的不便便。总评： 结结合以上上众多因因素分析析，本案案地块的的综合优优势不是是很高。在在区域的的周边状状况和治治安状况况上存在在一定缺缺陷，这这主要是是其客观观因素（人人员复杂杂，流动动性大）造造成的。但但也要看看到，项项目周围围也不失失其繁华华性，也也有客观观优势的的存在。所所以，我我们必须须看到本本案的发发展潜质质，只要要能够把把握好本本案项目目的前期期市场定定位和销销售的入入市时机机，完全全可以把把本案做做成一个个能符合合市场需需求的商商住楼，并并极有可可能成为为引领一一种崭新新时尚消消费的项项目。一、发展商商开发模模式的建建立从本案地块块所处的的位置与与周边环环境来看看，适宜宜做

11、中端端项目。从从发展商商的意图图来看，本本案应遵遵循快和准的原则则。首先先，入市市要快，销销售要快快，因此此工程既既要保证证质量，又又要尽量量缩短工工期，以以把握房房地产市市场的销销售旺季季，抢占占市场先先机，达达到销售售周期短短的目的的。其次次，市场场的定位位要准，投投放的时时机要准准，寻求求最好的的切入点点，以有有力的形形象，适适当的价价格介入入市场，一一炮打响响。小户户型占大大比例的的阳光AA版、866街U2等已已全部售售完，而而永平苑苑、幸福福家园以以大户型型为主力力房型，因因此，目目前昆明明房产市市场上小小户型产产品已经经断档，形形成昆明明的小户户型市场场真空期期，这将将是本案案进入

12、市市场的极极好时机机。二、发展商商开发流流程 220033年08月220033年11月为方案设计计时间 220033年11月112月方案扩出 220044年01月本案开始动动工 220044年03月004月内部认购 220044年05月1日本案开盘，售售楼处投投入使用用。 220044年12月建筑工期结结束三、发展商商开发时时机项目开发时时机要尽尽量把握握好4月55月开盘盘的节点点，同时时配合55月的昆昆明春季季房展会会，利用用春季房房展会继继续做好好本案的的销售内内部认购购，并把把握好市市场动机机及消费费者消费费倾向，及及时调整整产品，把把握先机机，抢占占市场。另另外要把把握100月份的的昆

13、明秋秋季房展展会及销销售旺季季，及时时推出样样板房，以以快和准准的操作作模式赢赢得消费费者的青青睐。使使本案保保持稳定定热销的的局面。四、发展商商开发思思路由于本案开开发量较较小，在在3.33万方左左右，就就昆明房房产市场场的消化化量来看看，项目目风险是是相对较较小的。通通过对市市场的摸摸查了解解，对于于本项目目建议以以产品类类型来间间接控制制开发量量。本项项目主要要以三种种户型为为主，分分不同时时间、不不同阶段段，分类类分批推推向市场场，以便便灵活地地控制销销售及调调整产品品。五、资金模模拟表产 品品项目综合容容积率99.7 （总总套数约约3000户，总总建筑面面积约3330000平方米米）

14、均 价2904元元/总 价 A型型： 45 * 29000元/ =13005000元 B型型： 60 * 29000元/ =17440000元 C型型： 80 * 29000元/ =23220000元财 务 分 析 土地地：7667元/ 建安安成本：10000元/ 配套套：300元/ 绿化化：5元元/ 设计计费：55元/ 智能能化：220元/ 资金金还款：80元元/ 营销销管理：60元元/ 税收收：500元/ 7667+110000+300+5+5+220+880+660+550=220177元/按44%毛毛利：22017744%+220177=29904.5元/ 住住宅：2270000平米米 29