物业管理条例释义

1、 124/124物业管理条例释义 第一章总则则本章共五条条 , 对物物业管理理条例 ( 以以下简称称条例例 ) 的立立法目的的、调整整对象和和适用范范围、倡倡导原则则、管理理体制等等作了规规定。作为第第一部全全国性的的物业管管理法规规 , 条例例第一一条开宗宗明义, 将规规范物业业管理活活动、维维护当事事人合法法权益、改改善人民民群众的的生活和和工作环环境作为为其立法法宗旨。物业管管理虽然然在我国国发展迅迅速 , 涉及及面甚广广, 但但在实际际生活中中, 对对物业管管理的内内涵并没没有形成成一个统统一的看看法。为为了避免免不必要要的纷争争, 条条例第第二条对对其所称称物业管管理作了了界定 ,

2、明明确了条条例的调调整范围围。就业主主而言,选择一一个合适适的物业业管理企企业对于于其能否否获得期期待的物物业服务务至关重重要, 为此,条例例第三三条明确确规定提提倡业主主通过市市场竞争争机制选选聘物业业管理企企业。在知识识经济时时代, 创新和和科技进进步是永永恒的主主题。物物业管理理服务质质量的提提高,也也需借助助新技术术、新方方法,也也需依靠靠科技进进步。因因此条条例第第四条鼓鼓励物业业管理利利用创新新和科技技进步来来提 升升物业管管理服务务水平。为为了加强强对物业业管理活活动的监监督管理理,条条例第第五条明明确了物物业管理理活动的的监督管管理部门门。总则在整个个条例例中起起着非常常重要的

3、的作用, 学习习和掌握握条例例, 首先应应该理解解和领会会总则条条文所体体现的精精神。第一条 为为了规范范物业管管理活动动 , 维护业业主和物物业管理理企业的的合法权权益 , 改善善人民群群众的生生活和工工作环境境 , 制定本本条例。 释义 本本条是关关于条条例立立法目的的的规定定。改革开放以以来 , 深圳圳、青岛岛、大连连等地对对住宅区区和其他他物业实实施社会会化、专专业化、市市场化的的物业管管理, 取得了了较好的的效果。随随着我国国城镇住住房制度度改革的的不断深深化, 房屋的的所有权权结构发发生了很很大的变变化 , 越来来越多的的公有住住房逐渐渐转变成成个人所所有。在在城镇住住房制度度改革

4、和和城市建建设发展展的过程程中, 物业管管理这一一新兴行行业应运运而生。它它的产生生与发展展 , 对于改改善人民民群众的的生活、工工作 环环境 , 提高高城市管管理水平平 , 促进住住宅建设设 , 实施社社会再就就业工程程起着积积极的促促进作用用。近年年来,物物业管理理行业进进入了一一个迅速速发展的的时期。据据统计, 目前前上海、广广东、山山东、辽辽宁等省省市物业业管理的的覆盖面面已达到到50 %,深深圳市物物业管理理的覆盖盖面已超超过900%, 全国物物业管理理企业已已有2万万多家,从业人人员超过过 2330 万万。随着物业管管理行业业的发展展,物业业管理实实践中也也出现了了一系列列问题:

5、一是是业主的的权利义义务不明明确 , 物业业管理各各法律关关系主体体之间的的关系也也不明确确,出现现问题后后无法追追究相关关责任方方的责任任;二是是物业管管理企业业的行为为不规范范,在实实践中存存在服务务不到位位、擅自自处分本本该由业业主处分分的事项项、收费费与服务务不相符符等不规规范的行行为,包包括由过过去的房房管所改改造过来来的一些些物业管管理企业业,也存存在着自自身定位位不准确确、服务务意识不不明确、服服务与被被服务的的关系不不清楚的的问题;三是业业主大会会、业主主委员会会的成立立、组成成、运作作等缺少少监督和和制约,有的业业主委员员会不能能真正代代表业主主利益 , 甚甚至损 害了业业主

6、的公公共利益益; 四四是物业业的开发发建设质质量问题题对物业业管理造造成不良良影响,使得物物业管理理企业承承担了本本应由开开发商承承担的一一部分责责任。对对于这些些问题应应该说与与我国有有关物业业管理的的法制不不健全有有关。这这种状况况也造成成政府对对物业管管理行业业的监督督管理缺缺乏法律律依据,司法机机关对日日益增多多的物业业管理案案件的处处理无法法可依,大量的的矛盾纠纠纷得不不到及时时解决,这不利利于物业业管理市市场的规规范,也也在一定定程度上上制约了了物业管管理行业业的发展展。因此此,社会会各界要要求规范范物业管管理市场场,针对对物业管管理进行行专门立立法的呼呼声逐年年高涨, 每年年都有

7、建建议加强强物业管管理立法法的人大大议案和和政协提提案。近几年来,国务院院及其有有关部门门制定了了一系列列有关物物业管理理的规章章和规范范性文件件,如国国务院关关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知( 国发发 119988233 号)、城城市新建建住宅小小区管理理办法 ( 建建设部令令第 333 号号 ) 、城城市住宅宅小区物物业管理理服务收收费暂行行办法 ( 国国家计划划委员会会、建设设部计价价费 19996 2666 号 ) 、住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法(建设部部、财政政部建住住房 199982213 号 )、物物业管理理企业财财务管理理

8、规定( 财政政部财基基宇 1999877 号 ) 、物物业管理理企业资资质管理理 试行行办法( 建设设部建住住房 199992261 号 ) 、物物业管理理委托合合同示范范文本( 建设设部、国国家工商商行政管管理局建建房 199972263 号 )、前前期物业业管理服服务协议议示范文文本( 建设设部建住住房 19999 2466 号 ) 等等。与此此同时,各地在在物业管管理立法法方面也也进行了了积极的的探索。上上海、天天津、重重庆、广广东、广广西、海海南、湖湖南、江江西、 河南、陕陕西等 20 多个省省市制定定了物业业管理条条例,其其他省市市也普遍遍颁布了了物业管管理办法法。上述述法规、规规章

9、和规规范性文文件对于于指导各各地物业业管理实实践起到到了良好好的作用用,也为为条例例的起起草提供供了条件件。1999年年4月,建设部部成立条条例起起草小组组, 通通过收集集国内外外有关资资料, 开展立立法调研研, 召召开专家家论证会会和有业业主委员员会、物物业管理理企业、街街道办事事处、派派出所、居居民委员员会、律律师等有有关人士士参加的的座谈会会, 广广泛征求求地方和和相关部部门的意意见,认认真研究究分析物物业管理理面临的的形势和和立法应应当解决决的主要要问题,于 220011年3 月形成成条例例( 送审稿稿 ) 。20002 年 33 月, 国务务院法制制办将条条例列列入立法法计划,并在送

10、送审稿的的基础上上, 经经过反复复论证、修修改和完完善, 形成条条例( 草案案 ) 。 220022 年 10 月 116 日日,国务务院领导导批示将将条例例( 草案 ) 公公开向社社会征求求意见。这这一彰显显民意、推推动民主主立法、切切实提高高立法工工作质量量的举措措,在社社 会上上引起了了积极反反响。在在近一个个月的意意见征求求期间,国务院院法制 办共收收到近 40000 条条意见。从从征求意意见的情情况看,社会各各界对制制定条条例的的必要性性和条条例 ( 草草案 ) 的基基本内容容给予了了充分肯肯定, 一致呼呼吁尽快快出台, 使物物业管理理活动有有法可依依。在逐逐条研究究分析并并吸收有有

11、益意见见的基础础上, 国务院院法制办办与建设设部对条条例( 草案案 ) 进行了了认真修修改。220033 年 5月228日,国务院院第九次次常务会会议审议议并原则则通过了了条例例( 草案 )。可可以说,条例例反映映了社会会法制意意识的日日益增强强, 凝凝聚了人人民群众众的智慧慧和热情情。条例的的立法目目的,可可以从三三方面理理解 :首先,条例例旨在为为物业管管理活动动建章立立制,规规范物业业管理活活动中各各方主体体的行为为。物业业管理行行为本质质上是一一种民事事法律行行为,物物业管理理法律关关系主要要是一种种民事法法律关系系。国家家对物业业管理活活动进行行监督管管理的基基础在于于, 物物业管理

12、理往往涉涉及众多多业主的的公共利利益,当当单一业业主的利利益和业业主间的的公共利利益出现现冲突时时, 需需要有一一个协调调机构和和协调机机制,需需要有指指导各方方行为的的准则。物物业管理理活动涉涉及业主主、建设设单位、物物业管理理企业、物物业使用用人、公公用事业业单位等等方面的的权利义义务。条条例第第二章对对业主的的权利义义务,业业主大会会的产生生、职责责、会议议形式、议议事规则则 , 业主委委员会的的职责、组组成 , 业主主公约的的内容效效力 , 业主主大会、业业主委员员会与居居委会的的关系等等作了明明确规定定,着重重规范业业主和业业主大会会的行为为。条条例第第三章界界定了建建设单位位在物业

13、业管理中中的权利利义务,着重规规范建设设单位的的行为。条条例第第四章就就物业管管理企业业、物业业管理从从业人员员的资质质、资格格, 物物业服务务合同等等作了详详细规定定,着重重规范物物业管理理企业、物物业管理理从业人人员、物物业使用用人、 公用单单位、事事业单位位的行为为。条条例第第五章着着重规范范物业使使用和维维护过程程中各方方主体的的行为。其次,条条例旨旨在通过过规范物物业管理理活动, 来维维护业主主和物业业管理企企业在物物业管理理活动中中的合法法权益。物物业管理理,实质质上是业业主行使使对物业业的所有有权来满满足自身身需求的的过程,是建立立在业主主的财产产权基础础上的。对对物业管管理立法

14、法,自应应以维护护业主的的合法权权益为核核心。从从条例例的规规定来看看,也确确实是这这么做的的。例如如,条条例要要求建设设单位制制定的业业主临时时公约 , 不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益(第第二十二二条); 规定定业主依依法享有有的物业业共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权,建设单单位不得得擅自转转让( 第二十十七条 ); 强调物物业管理理企业违违反条例例规定给给业主造造成损失失的, 应当依依法承担担赔偿责责任( 第五十十八条、第第六十条条、第 六十一一条、第第六十二二条)等等。物业业管理企企业是物物业管理理活动中中提供物物业服务务的一方方当事人人。业主主和物业业管理企

15、企业是平平等的民民事主体体关系。对对于物业业管理企企业在物物业管理理活动中中的合法法权益,条例例也明明确予以以保障。例例如 , 条条例规规定业主主和使用用人约定定由使用用人缴纳纳物业服服务费用用的 , 从其其约定,业主负负连带缴缴纳责任任 ( 第四十十二条 ); 强调违违反物业业服务合合同约定定,业主主预期不不交纳物物业服务务费用的的,业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳,逾期期仍不交交纳的,物业管管理企业业可以向向人民法法院起诉诉 ( 第六十十七条 ) 等等。第三,条条例旨旨在通过过规范物物业管理理活动和和维护业业主和物物业管理理企业的的合法权权益,使使物业管管理发挥挥出良好好的社会会效益

16、和和经济效效益,改改善人民民群众的的生活和和工作环环境。从从物业管管理的产产生和发发展过程程来看,物业管管理的推推进与发发展,对对于改善善居住质质量、维维护住区区的安定定、促进进产业结结构调整整等方面面作出了了积极的的贡献。制制定条例例的目的的,也是是为了充充分发挥挥物业管管理制度度的积极极作用,改善广广大居民民的生活活、工作作环境。第二条 本本条例所所称物业业管理, 是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业,由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定,对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理, 维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。释义本本

17、条是关关于物业业管理定定义的规规定。条例对对物业管管理下定定义,实实际是要要解决条条例的的调整范范围问题题。条条例名名为物业业管理条条例,规规定条条例的的调整范范围,势势必要明明确物业业管理的的内涵。对对条例例所称称物业管管理的定定义,需需从以下下几方面面理解:第一, 物物业管理理是由业业主通过过选聘物物业管理理企业的的方式来来实现的的活动。对于房屋等等建筑物物的管理理,业主主可以根根据不同同情况采采用不同同的方式式。从实实际情况况来看,主要有有三种方方式:其其一是业业主自己己进 行行管理;其二是是业主将将不同的的管理内内容委托托给不同同的专业业服务公公司进行行管理;其三是是业主选选聘物业业管

18、理企企业进行行管理。条条例调调整的物物业管理理 , 仅指业业主通过过选聘物物业管理理企业对对物业进进行管理理这种方方式。条条例所所规范的的物业管管理活动动,也限限于业主主选聘物物业管理理企业所所进行的的物业管管理服务务活动。当当然,这这并不意意味着业业主采用用其他方方式对建建筑物进进行管理理的行为为没有法法律约束束,只不不过条条例对对其不予予规范而而已。就就业主自自行管理理而言, 作为为建筑 物的所所有权人人,业主主可行使使对建筑筑物的占占有、使使用、收收益、处处分权。对对建筑物物的维修修、养护护、管理理属于业业主行使使所有权权的体现现, 对对此, 中华华人民共共和国民民法通则则( 以下简简称

19、民民法通则则 ) 等法法律、法法规已有有规定。就就业主委委托专业业服务公公司管理理而言,业主和和专业服服务公司司之间是是委托服服务合同同关系,应当按按照中中华人民民 共和和国合同同法 ( 以以下简称称合同同法 ) 等等相关法法律、法法规的规规定来执执行。条条例之之所以就就业主通通过选聘聘物业管管理企业业实施建建筑物管管理单独独立法,是基于于这种方方式的特特殊性。必须说明的的是,业业主有权权选择适适合自己己的方式式来进行行管理自自己的物物业。换换言之 , 是是否选聘聘物业管管理企业业来对物物业实施施管理,是业主主的权利利。条条例并并不强制制业主必必须选择择物业管管理企业业来实施施物业管管理,但但

20、是, 如果业业主通过过选聘物物业管理理企业的的方式来来对物业业进行管管理的,则应当当按照条条例的的规定来来进行。第二 , 物业管管理活动动的基础础是物业业服务合合同。物业管理活活动的实实质是业业主和物物业管理理企业就就物业管管理企业业提供的的服务为为标的所所进行的的一项交交易。市市场经济济条件下下,交易易的进行行主要通通过合同同作为纽纽带完成成,交易易的双方方也即合合同的主主体。物物业管理理作为一一项市场场行为,也是通通过合同同才产生生的。物物业服务务 合同同是业主主和物业业管理企企业订立立的关于于双方在在物业管管理活动动中的权权利义务务的协议议。物业业服务合合同是物物业管理理活动产产生的基基

21、础。物物业管理理企业是是基于物物业服务务合同的的约定来来为业主主提供物物业管理理和服务务的,其其权利义义务直接接来自于于合同。可可以说 , 没没有了物物业服务务合同,也就不不存在物物业管理理。物业业服务合合同确立立了业主主和物业业管理企企业之间间被服务务者和服服务者的的关系,明确了了物业管管理活动动的基本本内容。物物业管理理企业根根据物业业服务合合同内容容提供物物业管理理服务,业主根根据物业业服务合合同交纳纳相应的的物业服服务费用用,双方方是平等等的民事事法律关关系。第三, 物物业管理理的内容容是业主主和物业业管理企企业对物物业进行行维修养养护、管管理 , 对相相关区域域内的环环境卫生生和秩序

22、序进行维维护。物业管理的的内容由由业主和和物业管管理企业业在物业业服务合合同中约约定。主主要有两两方面 : 一一是对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理 ; 二是维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序，包包括物业业管理企企业提供供的保安安、保洁洁、绿化化、交通通及车辆辆管理等等服务。除此之外,按照条条例规规定,物物业管理理企业可可以接受受业主和和使用人人的特别别委托,为其提提供物业业服务合合同没有有约定的的服务项项目(第第四十四四条); 也可可接受供供水、供供气、供供热等公公用事业业等单位位的委托托,为其其向业主主代收有有关费用用 ( 第四十十五条 ) 。在条

23、例的的调整范范围方面面,除了了需准确确理解物物业管理理的定义义外 , 还需需明确以以下几点点 :一是,条条例既既调整住住宅物业业的物业业管理活活动,也也调整非非住宅物物业的物物业管理理活动。从从条例例出台台前各地地立法情情况来看看,主要要规范的的是居住住物业 ( 住住宅物业业 ) 的物业业管理活活动;对对于写字字楼、商商场等非非住宅物物业的物物业管理理活动,没有专专门的法法律规定定,实践践中多是是参照居居住物业业的有关关规定执执行。在在条例制制定过程程中,有有一种意意见认为为居住物物业和非非居住物物业差别别甚大,业主对对物业服服务的要要求也不不一样,应当分分别立法法,而条条例设设立的制制度均是

24、是针对居居住物业业的物业业管理活活动而言言,因此此条例例应当当更名为为居住物物业条例例或者在在条例例中增增加专门门针对非非居住物物业的内内容。经经是调研研和充分分的讨论论,这种种意见没没有被采采纳。因因为虽然然住宅物物业和非非住宅物物业在物物业形态态、业主主的组成成、业主主对服务务的需求求、物业业管理提提供服务务的内容容和方式式等方面面确实存存在较大大差别, 但在在法律制制度方面面,两者者并无明明显不同同, 无无分别立立法的必必要。至至于两者者的差别别,可以以通过物物业服务务合同来来解决。当当然,条条例在在某些问问题上对对两者也也作了区区分, 有些规规定就只只适用于于住宅物物业。例例如,在在前

25、期物物业管理理阶段,条例例规定定住宅物物业的建建设单位位需通过过招标投投标方式式来选择择物业管管理企业业,而对对非住宅宅物业的的建设单单位,就就没有这这一要求求( 第第二十四四条 ); 同同时条条 例第第五十四四条规定定住宅物物业应当当建立专专项维修修资金制制度 , 而对对非住宅宅物业则则未作强强制性规规定。二是,条条例的的适用范范围,既既包括城城市,也也涵盖乡乡村。条条 例确确立的一一些基本本制度,既适用用于城市市的物业业管理活活动,也也适用于于乡村的的物业管管理活动动。在条条例起起草过程程中, 曾几易易名称。就就其原因因 , 除了前前面提到到的住宅宅物业和和非住宅宅物业之之争外,城市和和乡

26、村之之争是另另外一个个原因。有有意见认认为,物物业管理理在我国国尚处于于起步阶阶段,目目前阶段段的物业业管理,基本限限于城市市之内,因此,应当制制定城市市物业管管理条例例。另一一种意见见则认为为,虽然然从全国国情况来来看,物物业管理理确实主主要存在在于城市市。但不不可否认认的是,在一些些比较发发达的乡乡村,物物业管理理活动已已经存在在。尤其其是在沿沿海 一一些经济济比较发发达的地地区,城城乡差别别已经非非常小。同同时,并并非只有有城市才才会出现现物业管管理的需需求,对对乡村也也存在。而而且随着着社会经经济的发发展和人人民生活活水平的的逐步提提高,乡乡村对物物业管理理服务的的需求将将逐渐扩扩大。

27、如如果条条例只只规范城城市物业业管理活活动,那那乡村已已经存在在和将要要出现的的物业管管理活动动将无法法可依。这这显然不不利于物物业管理理在我国国的发展展,也不不利于发发挥物业业管理制制度良好好的社会会和经济济效益。条条例最最终采纳纳了第二二种意见见。关于物业管管理这一一专业名名称,还还有一点点需要说说明。在在条 例制制定过程程中,曾曾经出现现过一个个争议较较大的问问题,就就是条条例究究竟应该该叫物业业管理条条例还是是物业服服务条例例。主张张物业服服务条例例的意见见认为,条例例应当当体现物物业企业业和业主主的平等等关系,物业企企业给业业主提供供的是服服务而非非管理,如果称称作物业业管理条条例不

28、能能体现出出物业企企业的服服务职能能,而且且容易和和行政机机关的管管理相棍棍淆,因因此,建建议将条条例的的名称修修改为物物业服务务管理条条例或者者物业服服务条例例条文中中涉及到到的物业业管理 也相应应的修改改为物业业服务或或者物业业管理服服务。主张物业管管理条例例的意见见则认为为:1. 物业业管理区区别于行行政管理理。物业业管理企企业受业业主委托托,以经经营方式式,提供供带有专专业化管管理的服服务是物物业管理理的特殊殊性,与与政府有有关部门门的行政政管理有有着本质质的区别别。2.物业管管理&包包含对物物业及共共用设施施、公共共环境的的维护、管管理及提提供的相相关服务务。物业业管理 这一名名称比

29、较较准确地地反映了了物业管管理的内内容。3. 经过过这些年年的发展展,物业业管理这这一概念念已经约约定俗成成,被社社会广泛泛接受和和认同。从从中央文文件到各各地制定定的政策策法规,均采用用物业管管理 这这一名称称。4.物业管管理 这这一名称称符合国国际惯例例。物业业管理在在国际上上已有 1000 多年年的发展展历史,物业管管理已成成为世界界各国的的通用叫叫法,符符合国际际惯例。美美国、英英国、加加拿大、澳澳大利亚亚、新加加坡、中中国香港港等国家家和地区区均采用用PROOPERRTY MANNAGEE ENNT这个个名词,翻译成成汉语就就是物业业管理;。采用用物业管管理名称称,有利利于物业业管理

30、行行业的国国际间交交流,有有利于推推动我国国物业管管理的国国际化进进程。这两种意见见虽然表表现为对对条例名名称的争争议,实实质上涉涉及对物物业管理理这一概概念的深深层次的的理解和和认识。可可以说,这两种种意见是是从不同同角度阐阐述了物物业管理理的内涵涵,两者者并无原原则分歧歧。实质质上,物物业管理理是业主主行使对对物业的的财产权权,选聘聘物业管管理企业业来管理理物业。经经过反复复讨论,条例例采纳纳了物业业管理条条例这一一名称, 同时时,条条例的的具体规规定中充充分体现现了物业业管理企企业和业业主的平平等关系系,物业业管理企企业给业业主提供供的是物物业服务务这一基基本精神神。例如如,在业业主的权

31、权利中明明确规定定业主有有权获得得物业管管理企业业提供的的服务( 第六六条 );将物物业管理理企业和和业主之之间的合合同规定定为物业业服务合合同 ( 第三三十五条条 ) 等。第三条 国国家提倡倡业主通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争机机制选择择物业管管理企业业。 释义 本本条是关关于业主主通过市市场竞争争机制选选择物业业管理企企业的规规定 , 是倡倡导性条条款。物业管理活活动,本本质上是是一项民民事法律律活动。物物业管理理企业和和业主大大会之间间不是依依附或隶隶属的关关系,而而是作为为两个平平等的民民事主体体。把物物业管理理企业和和业主之之间联系系起来,藉以建建立民事事法律关关系的法法律

32、行为为就是物物业管理理合同。相相对一个个物业管管理区域域来说,业主选选择哪一一个物业业管理企企业来提提供物业业管理服服务,完完全是一一个市场场行为市市场竞争争机制的的最大优优点在于于,可以以最大限限度地实实现资源源优化配配置。对对于业主主,尤其其是一个个物业管管理区域域内众多多的业主主而言,选择一一个合适适的物业业管理企企业并不不是一件件容易的的事。而而市场竞竞争机制制为业主主们提供供了选择择最佳合合作伙伴伴的机会会。业主选择物物业管理理企业,可以通通过物业业管理招招标投标标方式来来进行。本本条规定定属于倡倡导性规规范,因因此,业业主可以以采用招招标投标标方式来来选择物物业管理理企业,也可以以

33、采取协协议等其其他方式式来选择择物业管管理企业业。条条例之之所以要要提倡业业主通过过市场竞竞争机制制选择物物业管理理企业,主要基基于两方方面考虑虑:一是是在物业业管理实实践中,建设单单位、业业主委员员会采用用非市场场竞争机机制选择择物业管管理企业业时,存存在种种种弊端。例例如 , 建设设单位往往往选择择下属子子公司提提供物业业管理服服务,结结果经常常出现质质价不符符、建管管责任难难分等一一系列损损害业主主权益的的问题。又又如,一一些业主主委员会会搞暗箱箱操作,选择与与业主委委员会成成员有利利害关系系的物业业管理企企业提供供物业管管理服务务,结果果在物业业管理企企业和广广大业主主出现利利益冲突突

34、时,业业主的合合法权益益往往难难以得到到保护。二二是实践践证明,通过物物业管理理招标投投标等方方式,有有利于实实现业主主和物业业管理企企业双赢赢的结果果。通过何种方方式选聘聘物业管管理企业业,属于于业主的的权利。同同时,利利用市场场竞争机机制是需需要一定定成本的的,并不不是所有有业主都都愿意或或者有必必要支付付这笔成成本。对对一些服服务项目目较少、范范围较小小的物业业管理区区域而言言,业主主并不一一定有必必要通过过招标投投标方式式来选择择物业管管理企业业。鉴于于此,条条例只只是提倡倡而不是是强制要要求所有有业主均均必须通通过市场场竞争机机制选择择物业管管理企业业。与本条规定定相呼应应,条条例第

35、第二十四四条对物物业管理理招标投投 标方方式以及及必须按按照招标标投标方方式选择择物业管管理企业业的情形形作了明明确规定定第四条 国国家鼓励励物业管管理采用用新技术术、新方方法, 依靠科科技进步步提高管管理和服服务水平平。【释义 本条条是关于于物业管管理与创创新和科科技进步步关系的的规定,是倡导导性条款款。传统观念认认为,物物业管理理的主要要内容无无非是保保洁、保保安、绿绿化、房房屋维修修等,是是一个技技术含量量不高的的行业。实实际上,物业管管理是一一项专业业性很强强的活动动。随着着经济的的发展和和科技的的进步,建设领领域不断断涌现新新技术、新新产品 , 物物业的智智能化程程度越来来越高, 只

36、有有那些拥拥有掌握握管理技技术和硬硬件技术术的专业业人员,具有先先进的 管理工工具及设设备,建建立科学学、规范范的管理理措施及及工作程程序的物物业管理理企业,才有能能力提供供相应的的物业管管理服务务。中国加入世世界贸易易组织之之后,物物业管理理市场竞竞争日趋趋激烈,物业管管理企业业迫切需需要从理理念上进进行创新新,不断断采用新新技术、新新方法来来提高自自己的管管理服务务水平, 增强强竞争能能力。在在物业管管理实践践中, 物业管管理企业业在物业业管理工工作中已已经引人人不少全全新理念念与运作作模式,取得了了良好的的经济和和社会效效果。例例如,一一些物业业管理企企业率先先采用了了无人人化管理理模式

37、式,得到到了业主主和社会会的广泛泛认同。另另外,已已有不少少物业管管理企业业开始针针对业主主鲜明的的特点与与需求采采用个个性化管理模模式,通通过防护护系统、闭闭路监控控系统、网网络信息息系统等等智能化化设施逐逐步提高高管理服服务水平平,大大大提高了了业主的的满意率率。物业管理属属于直接接介入人人民群众众家居生生活的服服务性行行业。在在网络信信息时代代, 数数字化生生活正逐逐步变成成现实,网络信信息与生生活现实实之间将将变得越越来越密密不可分分。随着着人们居居住环境境智能化化、日常常生活数数字化的的实现,物业管管理企业业应当融融入其中中 , 在为业业主(居居民)提提供传统统服务的的同时,不断采采

38、用新技技术、新新方法,依靠科科技进步步提升管管理和服服务水平平。本条是一条条原则性性规定,体现了了国家对对物业管管理创新新和依靠靠 科技技进步提提高物业业管理服服务水平平的重视视。至于于如何鼓鼓励,条条例并并没有具具体的规规定。各各地可以以根据实实际情况况制定相相应的鼓鼓励政策策和措施施,促进进物业管管理企业业进行创创新,促促进物业业管理服服务科技技含量的的提高。第五条 国国务院建建设行政政主管部部门负责责全国物物业管理理活动的的监督管管理工作作。县级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作。 释义 本本条是关关于物业业管理监监督管理

39、理体制的的规定。物业管理监监督管理理体制是是指由物物业管理理监督管管理机构构及其管管理职责责、管理理程序、相相互关系系等组成成的有机机整体。条条例规规定 对对物业管管理活动动的监督督管理 , 由由各级政政府根据据事权实实施。本条第一款款规定了了国家一一级的物物业管理理主管机机构及其其职责。国国家一级级的物业业管理主主管机构构是指国国务院建建设行政政主管部部门,管管理职责责是负责责全国物物业管理理活动的的监督管管理工作作。根据条例例的规规定,国国务院建建设行政政主管部部门的监监督管理理职责主主要包括括制定物物业管理理企业资资质管理理制度的的具体办办法(第第三十二二条),配合国国务院价价格主管管部

40、门制制定物业业服务收收费办法法(第四四十条条),配配合价格格主管部部门监督督物业服服务收费费 (第第四十三三条),会同国国务院财财政部门门制定专专项维修修资金收收取、使使用和管管理的办办法 ( 第五五十四条条 ), 对物物业管理理活动中中的违法法行为进进行查处处(第六六十条、第第六十二二条、第第六十三三条 )等方面面内容。本条第二款款规定了了地方一一级的物物业管理理活动的的监督管管理机构构及其职职责。各各地物业业管理主主管机构构是指县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门,管理理职责是是对本行行政区域域内的物物业管理理活动实实施监督督管理。需需要说明明的是,这里所所称房房地产行行政

41、主管管部门是一个个笼统和和灵活的的称呼,各地房房地产行行政主管管部门的的名称或或设置并并不完全全相同。根据条例例的规规定 , 房地地产行政政主管部部门的监监督管理理职责主主要包括括指导业业主成立立业主大大会( 第十条条 )、撤撤销业主主大会和和业主委委员会作作出的违违反法律律法规的的决定或或者责令令其限期期改正(第十九九条)、批批准符合合条件的的建设单单位采用用协议方方式选聘聘物业管管理企业业(第二二十四条条) 、配配合价格格主管部部门监督督物业服服务收费费(第四四 十三三条)、处处理物业业管理活活动中的的投诉( 第四四十九条条 )、对对物业管管理活动动中的违违法行为为的查处处(第五五十七条条

42、第六六十六条条)等内内物业管管理涉及及面很广广。物业业管理活活动的顺顺利进行行,需要要主管部部门的监监督管理理,也需需要相关关部门和和单位的的大力协协作。正正是考虑虑到此,条例例的一一些规定定涉及到到了相关关部门和和单位的的职责。例例如,条条例第第二十条条规定业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公公安机关关,与与居民民委员会会相互互协作,共同做做好维护护物业管管理区域域内的社社会治安安等相关关工作;条例例第四四十条规规定国国务院价价格主管管部门会同国国务院建建设行政政主管部部门制定定物业服服务收费费办法 ; 第第四十三三条规定定县级级以上政政府价格格主管部部门会会同同级级 房地地产行政政主管

43、部部门, 应当加加强对物物业服务务收费的的监督;第四十十 六条条规定有关行行政主管管部门在接到到物业管管理企业业关于物物业管理理区域内内违法行行为的报报告后,应当依依法对违违法行为为予以制制止或者者依法处处理;第第五十二二条规定定公用用事业单单位应应当依法法承担物物业管理理区域内内相关管管线和设设施设备备维修、养养护的责责任;第第五十四四条规定定专项维维修资金金收取、使使用、管管理的办办法由国国务院建建设行政政主管部部门会同同国务务院财政政部门制定。因因此 , 公安安、民政政、物 价、工工商、建建设、规规划、市市政公用用等有关关行政管管理部门门应当按按照 各各自的职职责 , 协同同实施条条例。

44、第二章 业业主及业业主大会会本章共 115 条条,规定定了业主主的概念念、权利利与义务务,业主主大会的的组成、宗宗旨、成成立条件件、职责责、会议议制度、议议事规则则,业主主委员会会的性质质、职责责与组成成,业主主公约的的内容、法法律效力力,业主主大会、业业主委员员会与居居民委员员会的关关系等内内容。随着住房体体制改革革的不断断深化,房屋主主要由国国家或者者单位拥拥有单一一产权的的格局发发生了根根本改变变,居民民住房自自有化率率越来越越高,随随之而来来的,单单幢建筑筑物内有有多个产产权人(即多个个业主)的情况况越来越越多。由由于房屋屋建筑及及配套设设施设备备和相关关场地是是密不可可分的整整体,对

45、对房屋共共用部位位、共用用设施设设备进行行使用、维维护、管管理和对对决定业业主共同同事务等等事项,涉及全全体业主主的共同同利益,单个业业主无法法完成,只能由由全体业业主形成成共同意意志,才才能对此此类 共共同事务务作出决决定。必必须建立立一种机机制 , 保证证对业主主共同事事物作出出的决定定代表全全体业主主的共同同意志,符合全全体业主主的共同同利益。业业主大会会就是这这样一种种代表和和维护全全体业主主共同利利益的有有效的机机制。鉴于业主和和业主大大会的重重要性,本条例例专设第第二章,对业主主和业主主大会的的权责及及其运行行机制做做了明确确的规定定。这对对于规范范业主行行为,保保障业主主合法权权

46、益,促促进物业业管理活活动的健健康发展展将起 到重要要的作用用。第六条 房房屋的所所有权人人为业主主。业主在物业业管理活活动中,享有下下列权利利 :（一）按照照物业服服务合同同的约定定 , 接受物物业管理理企业提提供的 服务;（二）提议议召开业业主大会会会议 , 并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议;( 三 ) 提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议;( 四 ) 参加加业主大大会会议议 , 行使投投票权 ;( 五 ) 选举举业主委委员会委委员 , 并享享有被选选举权 ;( 六 ) 监督督业主委委员会的的工作 ; 七 监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同 ;(

47、八 ) 对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权 ;( 九 ) 监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金以以下简称称专项维维修资金金)的管管理和使使用 ; 十 )法律、法法规规定定的其他他权利。释义 本条规规定了什什么是业业主和业业主在物物业管理理活动中中享有的的权利。第一款规定定了业主主的概念念。业业主 是一个个从我国国香港传传人内地地,逐渐渐被熟悉悉和接受受的概念念,顾名名思义就就是物物业的主主人。从从条例例第一一章第二二条的规规定中可可以看出出,物物业实实际上指指的是房屋及及与之相相配套的的设备、设设施和相相关场地地, 可以看看

48、出,物物业的外外延比房房屋要广广泛。但但由于我我国实行行房屋所所有权与与土地使使用权归归属同一一个主体体的原则则,拥有有了房屋屋的所有有权在事事实上就就拥有了了与房屋屋相配套套的设备备、设施施和相关关场地的的相关权权利。因因此,将将业主定定义为房屋的的所有权权人,并没有有排除业业主对与与房屋相相配套的的设备、设设施和相相关场地地拥有的的相关权权利。第二款规定定了业主主在物业业管理活活动中享享有的权权利。在在物业管管理活动动中,业业主基于于对房屋屋的所有有权享有有对物业业和相关关共同事事务进行行管理的的权利。这这些权利利有些由由单个业业主享有有和行使使,有些些只能通通过业主主大会来来实现。(一)

49、按照照物业服服务合同同的约定定,接受受物业管管理企业业提供的的服务物业服务合合同是业业主与物物业管理理企业之之间约定定双方权权利与义义务的协协议。物物业服务务合同签签订后 , 物物业管理理企业负负有向业业主提供供 合同同所约定定服务的的义务,业主在在支付了了合同所所约定的的物业服服务费用用后,享享有接受受物业管管理企业业提供服服务的权权利。(二)提议议召开业业主大会会会议,并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议 .业主大会会会议是业业主大会会开展工工作的基基本形式式。业主主大会由由物业管管理区域域内的全全体业主主组成。作作为业主主大会的的成员,业主享享有提议议召开业业主大会会会议的的权利。本

50、本条例例第十十三条规规定:经经20%以上的的业主提提议,业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议，业主主有对物物业管理理有关事事项提出出建议的的权利,促使物物业管理理 能及及时、有有效地以以符合广广大业主主利益的的方式进进行。(三)提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议业主公公约、业业主大会会议事规规则是 规范业业主之间间权利与与义务关关系和业业主大会会内部运运作机制制的基础础性规约约。这些些规约在在生效以以后对物物业管理理区域内内全体业业主都有有约束力力,而且且这些规规约的规规定事关关全体业业主的共共同利益益,因此此每一位位业主都都有参与与制定和和修改这这

51、些规约约的权利利。当业业主认为为有必要要制定业业主公约约、业主主大会议议事规则则,或者者认为现现有业主主公约、业业主大会会议事规规则有不不完善的的地方,可以提提出自己己有关制制定和修修改业主主公约、业业主大会会议事规规则的建建议。(四)参加加业主大大会会议议 , 行使投投票权业主对物业业管理区区域内重重大事项项的决定定权,是是通过参参加业主主大会会会议,在在会议上上行使表表决权的的方式来来行使的的。只要要具有业业主身份份,就具具有参加加业主大大会会议议的权利利。在业业主大会会会议上上,业主主按照省省、自治治区、直直辖市制制定的确确定业主主在首次次业主大大会会议议上投票票权的具具体办法法,或者者

52、业主大大会议事事规则约约定的业业主投票票权确定定办法,对列入入会议议议程的各各项物业业管理事事项进行行投票,作出体体现全体体业主共共同意志志的决定定。(五)选举举业主委委员会委委员,并并享有被被选举权权业主委员会会是业主主大会的的执行机机构,具具体执行行业主大大会决定定的事项项,并就就物业管管理区域域内的一一般性日日常事务务作出决决定。它它由一定定数量的的业主代代表,即即业主委委员会委委员组成成。业主主委员会会委员从从业主中中选举产产生,作作为业主主的代言言人履行行具体职职责,为为全体业业主服务务。每一一位业主主都有选选举符合合自己意意愿的业业主委员员会委员员的权利利,同时时业主作作为业主主大

53、会的的成员也也都享有有被选举举为业主主委员会会委员的的权利。( 六 ) 监督督业主委委员会的的工作业主委员会会是业主主大会的的执行机机构,它它的工作作直接关关系到每每一位业业主的切切身利益益。由于于业主委委员会委委员也具具有个人人利益,可能会会怠于行行使业主主大会赋赋予它的的职责,有些素素质不高高的业主主委员会会委员甚甚至可能能会做出出损害业业主利益益的行为为。为了了防止这这种业主主委员会会委员侵侵害业主主权益情情况的发发生,督督促业主主委员会会委员更更好地履履行职责责,保护护业主的的合法权权益,应应当保证证业主对对业主委委员会委委员享有有监督权权。如业业主有权权对业主主委员会会的工作作提出批

54、批评和建建议;有有权知晓晓业主委委员会的的运作情情况;有有权了解解业主委委员会所所作出的的各项决决定的理理由;有有权查询询业主委委员会保保存的各各项档案案文 件件;有权权制止并并要求业业主委员员会纠正正其不符符合法律律或者规规约的行行为;等等等。业业主对业业主委员员会的工工作行使使监督权权有利于于业主委委员会规规范、健健康地运运作。(七)监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同物业管理企企业是基基于和业业主之间间的物业业服务合合同,为为业主提提供服务务的经营营主体,与业主主处于物物业管理理法律关关系的相相对方。业业主有权权对物业业管理企企业履行行物业服服务合同同的情况况进行监监督。如如业主有

55、有权对物物业管理理企业履履行合同同的情况况提出批批评与建建议;有有权查询询物业管管理企业业在履行行合同中中形成的的有关物物业管理理事项的的各项档档 案材材料;有有权监督督物业管管理企业业的收费费情况;有权要要求物业业管理企企业对违违反合同同的行为为进行改改正;等等等。业业主对物物业管理理企业的的监督权权有利于于物业管管理企业业更好地地履行物物业管理理服务。(八)对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权物业共用部部位、共共用设施施设备和和相关场场地,与与业主所所拥有的的物业不不可分割割,业主主对拥有有物业进进行占有有、使用用、收益益和处分分,不可可避免

56、地地要牵涉涉到对物物业共用用部位、共共用设施施设备的的使用。业业主和物物业管理理企业可可以在不不损害业业主共同同利益的的情况下下,依法法对物业业共用部部位、共共用设施施设备和和相关场场地进行行使用。但但这种使使用不能能侵害全全体业主主的合法法权益,因此,每一个个业主对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用的的情况享享有知情情与监督督的权利利。( 九 ) 监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金(以以下简称称专项维维修资金金)的管管理和使使用 物物业共用用部位、共共用设施施设备专专项维修修资金是是在物业业产权多多元化的的情况下下,为了了保证房房屋的维维修和正正常使

57、用用,依照照国家规规定建立立的专门门性资金金，专项项维修资资金属于于业主所所有,其其是否完完好,运运行是否否正常,不仅关关系到相相邻物业业,整幢幢楼,甚甚至整个个物业管管理区域域物业的的正常维维护和使使用,关关系到全全体业主主的共同同利益。因因此,专专项维修修资金的的使用和和管理,必须受受到业主主严格的的监督,以防止止专项维维修资金金被挪用用使其得得到合理理的使用用。业主主在专项项维修资资金的收收取、使使用、续续筹、代代管等各各个环节节都享有有监督权权。(十) 法法律、法法规规定定的其他他权利除以上权利利外,业业主还享享有法律律、法规规规定的的其他方方面权利利。如在在物业受受到侵害害时,有有请

58、求停停止侵害害、排除除妨碍、消消除危险险、赔偿偿损失的的权利;有对物物业维护护、使用用等方面面的规章章制度、各各项报告告、提案案进行审审议的权权利;有有为维护护业主合合法权益益进行投投诉和控控告的权权利;等等等。第七条业主主在物业业管理活活动中,履行下下列义务务 :（一）遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则;( 二 )遵守物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维妒等等方面的的规章制制度;( 三)执行业业主大会会的决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定;( 四 ) 按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金 ;( 五 ) 按时

59、时交纳物物业服务务费用 ;( 六 ) 法律律、法规规规定的的其他义义务。释义 本条是是对业主主在物业业管理活活动中应应履行义义务的规规定。权权利和义义务是相相对应的的,业主主在物业业管理活活动中享享有一定定权利的的同时还还应当履履行一定定的义务务。业主主在物业业管理活活动中应应当履行行的义务务主要有有:(一)遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则业主公约是是业主依依法订立立的一种种自我管管理规约约,业主主公约应应当对有有关物业业的使用用、维护护、管理理,业主主的共同同利益,业主应应当履行行的义务务,违反反公约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。每一一位业主主都应当当依照业业主公约约

60、的规定定行使权权利、履履行义务务。业主主大会议议事规则则是业主主大会运运行应当当遵循的的规则,它应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。业业主通过过缔结业业主公约约和业主主大会议议事规则则来进行行自我管管理和自自我约束束,有利利于形成成良好的的物业管管理秩序序。业主主公约、业业主大会会议事规规则对全全体业主主具有约约束力,每位业业主都要要自觉遵遵守业主主公约和和业主大大会议事事规则的的规定。( 二 ) 遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等