老旧小区综合整治节能改造工程项目管理业务手册

1、北京市老旧小区综合整治节能改造工程项目管理业务手册&北京远东工程顶目管理有眼公司BEIJING YUANDONG CONSTRUCTION PROJECT KtAhlAjGEMENT CO LTD技术质量部2014年12月目录 TOC o 1-5 h z 1总则32项目 管 理 工 作 的 总 程 序53项目管理机构104项目管 理 人 员 职 责115熟悉施工图纸136项目管理规划146.1一般规定146.2项目管理规划大纲146.3项目管理实施规划167工程 资 料 分 类 与 归 档 保 存19附录一 中央和国家机关老旧小区综合整治工作规程（摘录）20附录二国管局老旧小区综合整治工作文件

2、35附录三国务院及部委关于老旧小区综合整治相关文件37附录四北京市关于老旧小区综合整治相关文件381总则1.0.1为提高公司建设工程项目管理水平，促进建设工程项 目管理工作的程序化、规范化、科学化，特编制本规程。1.0.2本业务手册编制的依据是中华人民共和国建筑法、 建设工程质量管理条例、建设工程项目管理规范GB50326、 建设工程资料管理规程DB11/T695-2009等有关工程建设监 理的法律、法规和标准。1.0.3本业务手册适用于北京地区内新建、扩建、改建建设工 程的项目管理工作。1.0.4项目管理单位与建设单位的关系建设单位与项目管理单位的关系是委托与被委托的合同关系；项目管理单位直

3、接对建设单位负责，在项目管理业务活动中 必须维护建设单位的合法权益。1.0.5建设工程项目管理应坚持以人为本和科学发展观，全面 实行项目经理责任制，不断改进和提高项目管理水平实现可持续 发展。2项目管理工作的总程序2.0.1项目管理单位应主动在可行性研究阶段或与建设单位 签订项目管理合同后，即可协助建设单位进行项目管理工作并形 成基建文件。2.0.2基建文件从立项申请并依法进行项目申报、审批、开工、 竣工及备案全过程所形成的全部资料。按其性质可分为：立项决 策、建设用地、勘查设计、招投标及合同、开工、商务、竣工验 收及其他备案文件。2.0.3项目管理工作总程序，见如下流程图项目管理流程图建设用

4、地规划许可证形成征地形成北京市城镇建设用地批准书用地申请选址报告拨地测量及测量报告形成、勘形成工程地址勘察合同地质勘察报告建设用地规划许可证形成征地形成北京市城镇建设用地批准书用地申请选址报告拨地测量及测量报告形成、勘形成工程地址勘察合同地质勘察报告形成3施工图报形成消防设计审核意见施工图设计文件审查通知书形成3施工图报形成消防设计审核意见施工图设计文件审查通知书监理招投标文件、监理合同施工招投标文件、施工合同北京市建设工程开工审查表工程质量监督手续:建设单位采购物资的质量证明文件及报验文件:工程竣工报告（施工单位）形成勘察监理单位设计单位工程竣工预验收报验单（工程质量评估报告（监理单位）工程

5、质量检查报告（勘察单位）监理招投标文件、监理合同施工招投标文件、施工合同北京市建设工程开工审查表工程质量监督手续:建设单位采购物资的质量证明文件及报验文件:工程竣工报告（施工单位）形成勘察监理单位设计单位工程竣工预验收报验单（工程质量评估报告（监理单位）工程质量检查报告（勘察单位）形成规划验收:建设工程规划验收合格文件（建设:%工程规划许可证附件上加盖规划验收 ：II列入城建档案工 形成馆接收工程 昏建设工程竣工档案预验收意见;I竣工移交证书（监理单位）:工程竣工验收报告（建设单位）:II单位（子单位）工程质量竣工验收;记录1工程接收形成北京市建设工程竣工验收备案 ;2.0.4立项决策文件包括

6、：项目建议书（代可行性研究报告） 及其批复、有关立项的会议纪要及相关批示、项目评估研究资料 及专家建议等。根据项目大小、投资主体的不同，项目建议书的 批复文件分别由国家、行业或北京市相关政府管理部门审批。2.0.5建设用地文件包括：征占用地的批准文件、国有土地使 用证、国有土地使用权出让交易文件、规划意见书、建设用地规 划许可证等。建设用地文件分别由国有土地管理部门和规划部门 审批形成。2.0.6勘查设计文件包括：工程地质勘察报告、土壤氡浓度 检测报告、建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、设计审查意见、 设计图纸及设计计算书、施工图设计文件审查通知书等。建筑用 地钉桩通知单、验线合格文件、审定设

7、计方案通知书由规划部门 审批形成。招投标及合同文件包括：工程建设招标文件、投标文件、中标通 知书及相关合同文件。2.0.7开工文件包括：建设工程规划许可证、建设工程施工 许可证等。工程开工文件分别由规划部门和建设行政管理部门审 批形成。2.0.8商务文件包括：工程投资估算、工程设计概算、施工图 预算、施工预算、工程结算等。2.0.9其他文件包括：工程未开工前的原貌及竣工新貌照片、 工程开工、施工、竣工的音像资料、工程竣工测量资料和建设工 程概况表等。3项目管理机构3.0.1项目管理单位执行建设工程委托项目管理合同时，必须 建立工程项目管理机构一项目管理部。3.0.2项目管理部的组织形式和规模应

8、根据建设工程委托项 目管理合同约定的服务内容、工程类别、规模、技术复杂程度、 建设工期、工程环境等因素确定。3.0.3项目监理部人员配置一般不得少于三人，并应满足施工 监理各专业的需要。3.0.4项目管理单位应于委托项目管理合同签订后十天内将 项目项目部的组织形式、人员构成及对项目经理的任命书面通知 建设单位。3.0.5项目人员构成包括:项目经理、工程师、资料员。3.0.6 一般项目经理应在项目管理过程中保持稳定；必须调整 时，应征得建设单位的同意；项目管理部的其他人员可根据工程 项目进展的需要调整，但应书面通知建设单位。4项目管理人员职责4.0.1项目经理的职责对建设工程委托项目管理合同的实

9、施负全面责 任。负责管理项目管理部的日常工作，并定期向项目 管理单位报告工作。确定项目管理部人员的分工。检查和监督管理人员的工作，根据工程项目的 进展情况可进行人员的调配，对不称职的人员进行调换。主持编写工程项目管理实施规划。主持编写并签发项目管理月报、项目管理工作 阶段报告、专题报告和项目管理工作总结。组织整理工程项目的基建资料。主持设计交底、第一次工地会议。签发项目管理部重要文件和指令。指定一名工程师负责记录工程项目管理日志。建设单位应组织设计、监理、施工等单位对工程 进行竣工验收，各单位应在单位（子单位）工程质量竣工 验收记录上签字并加盖公章。4.0.2工程师的职责负责编制项目管理实施规

10、划中本专业部分。负责审核施工组织设计施工方案中的本专业部 分。负责审核提交的涉及本专业的计划、方案、申 请、变更，并向项目经理提出报告。负责本专业项目管理工作的实施并做项目管理 日记。负责本专业工程计量工作，审核工程计量的数 据和原始凭证。负责本专业项目管理资料的收集、汇总及整理， 参与编写项目管理月报。4.0.3资料员的职责在项目经理及工程师的指导下开展项目管理工 作。复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数 据并签署原始凭证。做好项目管理日记和有关的管理记录。负责本专业项目管理资料的收集、汇总及整理， 编写项目管理月报。5熟悉施工图纸5.0.1项目经理应组织工程师熟悉施工图纸，了解工程特点

11、， 以及质量要求。5.0.2熟悉施工图纸时应检查的主要内容：施工图纸审批签认手续是否齐全。设计文件是否完整，是否与图纸目录相符。应熟悉工程地质、水文地质勘察报告。施工图纸中所用材料、构配件、设备等是否符合现行规 范、规程和规定的要求。施工图纸规定的施工工艺是否符合现行规范、规程的规 定。施工图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾之处（如各部分 尺寸、标高、位置、地 上地下之间、上下楼层之间、各专业 之间等）。将发现的施工图纸中的问题汇总，书面提交给设计单 位，必要时应提出建议，以便与各方协商研究，统一意见。6项目管理规划6.1 一般规定6.1.1项目管理规划作为指导项目管理工作的纲领性文件，应 对项目

12、管理的目标、依据、内容、组织、资源、方法、程序和控 制措施进行确定。6.1.2项目管理规划应包括项目管理规划大纲和项目管理实 施规划两类文件。6.1.3项目管理规划大纲应由组织的管理层编制。6.1.4项目管理实施规划应由项目经理组织编制。6.2项目管理规划大纲6.2.1项目管理规划大纲是项目管理工作中具有战略性、全局 性和宏观性的指导文件。6.2.2编制项目管理规划大纲应遵循下列程序：明确项目目标。分析项目环境和条件。收集项目的有关资料和信息。确定项目管理组织模式、结构和职责。明确项目管理内容。编制项目目标计划和资源计划。汇总整理报送审批。6.2.3项目管理规划大纲可依据下列资料编制：可行性研

13、究报告。设计文件标准规范与有关规定。招标文件及有关合同文件。相关市场信息与环境信息6.2.4项目管理规划大纲可包括下列内容 组织应根据需要选定:项目概况。项目范围管理规划。项目管理目标规划。项目管理组织规划。项目成本管理规划。项目进度管理规划。项目质量管理规划。项目职业健康安全与环境管理规划。项目采购与资源管理规划。项目信息管理规划。项目沟通管理规划。项目风险管理规划。项目收尾管理规划。6.3项目管理实施规划6.3.1项目经理应在签订委托项目管理合同及收到施工合同、 监理合同、设计文件后一个月内组织完成工程项目管理实施规划 的编制，经单位技术负责人审核批准后报送建设单位。6.3.2项目管理实施

14、规划的内容应有针对性，做到控制目标明 确、控制措施有效、工作程序合理、工作制度健全、职责分工清 楚，对项目管理实施工作有指导作用。6.3.3项目管理实施规划应有时效性，在项目实施过程中， 视情况变化宜做必要的调整。在调整时应由项目经理组织工程师 研究修改，按原报审程序经过批准后报建设单位。6.3.4项目管理实施规划应对项目管理规划大纲进行细化，使 其具有可操作性。6.3.5编制项目管理实施规划应遵循下列程序：了解项目相关各方的要求。分析项目条件和环境。熟悉相关的法规和文件。组织编制履行报批手续。6.3.6项目管理实施规划可依据下列资料编制：项目管理规划大纲。目条件和环境分析资料。工程合同及相关

15、文件。同类项目的相关资料。6.3.7项目管理实施规划应包括下列内容：项目概况。总体工作计划。组织方案。技术方案。进度计划。质量计划。职业健康安全与环境管理计划。成本计划。资源需求计划。风险管理计划。信息管理计划。项目沟通管理计划。项目收尾管理计划。项目现场平面布置图。项目目标控制措施。技术经济指标。6.3.8项目管理实施规划应符合下列要求：项目经理签字后报组织管理层审批。与各相关组织的工作协调一致。进行跟踪检查和必要的调整。项目结束后，形成总结文件。187工程资料分类与归档保存7.0.1工程资料分类与归档保存见建设工程资料管理规程DB11/T695-2009中，附录A工程资料分类与归档保存表。

16、附录一 中央和国家机关老旧小区综合整治工作规程（摘录）1.0.3中央国家机关本级的老旧小区综合整治由国家机关事务管 理局（以下简称国管局）牵头组织，并负责政策制定、项目审批、投 资计划安排和监督管理工作。中央国家机关各部门（包括国务院各部门、最高人民法院、最高人民检察院，有关人民团体）为项目责任主体，负责提出项 目立项申请，承担建设单位职责，组织实施本部门产权房的综合 整治招标采购、建设管理、竣工验收等工作。各部门所属单位的老旧小区综合整治工作由各部门组织实施。1.0.7综合整治项目应严格履行建设程序，主要包括：项目立项 审批、初步设计及投资概算审批、建设工程规划备案或许可、施工图 限额设计、

17、投资概算分解、工程招标投标、建设工程施工许可、组织 工程施工、竣工验收、竣工财务决算等。1.0.10综合整治项目管理工作参照工作总流程（图1）组织实施。综合整治项目实行项目库管理制度。项目库以信息系统为依托， 按照建设管理职能和程序，对中央国家机关老旧小区综合整治项目和 信息进行阶段化、规范化、程序化的管理。项目库按照项目阶段分为申报项目库、储备项目库、预备项目库、 实施项目库和竣工项目库等（图2）。2.1老旧小区综合整治范围2.1.1中央国家机关各部门1 990年（含）以前建成的、建 设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全的老旧小区。1 980年以前建成的老旧房屋等建筑，按现行规范进 行抗震

18、检测鉴定和必要的加固改造。1 990年之后建成的老旧小区，重点解决安全隐患等 问题，开展节能改造。3.4.2项目经国管局批复立项后，项目转入老旧小区综合整治 储备项目库。项目申报与立项工作流程见图3。4.5.3项目初步设计及投资概算批复后，项目转入老旧小区综合整治预备项目库。初步设计及投资概算申报与审批工作流 程见图4。5.3.3年度投资预算执行中，项目投资需求和支出情况如发生变化，各部门应及时通报国管局。经国管局审核后，商发展 改革委、财政部调整投资计划和预算。投资申报与预算下达工作流程见图5。6.1.3建设单位如缺少工程管理专业技术人员，缺乏施工组织管理能力，可委托具备专业资质、资格的项目

19、管理单位，签 订项目管理委托合同，组织项目实施。委托专业化项目管理的，项目管理费用应从批准的建设单位 管理费中列支，但各部门的项目责任主体地位不变。项目组织实施工作流程见图6。6.3.2实行投资分解预控制度。建设单位在工程招标前应按照 中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行）（国管房地 2007291号）的要求，根据批准的初步设计概算，细化分解投资 概算（图7），明确招标采购项目的预算控制目标，编制统一格式的 概算分解控制表，报国管局房地产管理司审核备案。未经审核备 案的项目不得开展工程招标工作。在项目实施过程中，建设单位应在每月5日前随项目管理月报 报送上月概算分解控制表，反映投资控制动

20、态，并说明投资控制 的重点环节、投资风险和拟采取的应对措施。6.5.3加强工程变更管理。建设单位要按照中央国家机关建 设项目工程变更管理办法（试行）（国管房地2008337号）有关 规定，严格执行工程变更管理程序（图8），按照规定的取责权限和 操作流程处理工程变更。工程变更应遵循先审核后实施、现场签认、 量清价定、总量控制的原则，对于涉及建设规模、标准发生较大变化 的重大变更，须事先报国管局审核批准后方可实施。未及时履行签认 或审批手续的变更洽商，在工程价款结算时不予追认。工程变更造成 的超概资金由建设单位自筹解决。6.10.7资金支付工作流程见图9。7.4.4竣工结决算与绩效评价工作流程见图

21、10。项目建设单位I项目主管部门I其他相关单位项目实施阶段|项目库管理图3项目申报与立项审批流程图图4初步设计及投资概算申报与审批工作流程图图5投资申报与预算下达工作流程图注：视项目进展情况，国管局商财政部预算下达方式。初步设计及投资概算已施工图限额设计已完投资概算分解批概算资（一）（二）发分控包人工程费用解制过2；I总包工程费/3；e4；1；暂预备J L估价材料 J估七估价材料明J明过 、（、明krfX明f明J估每月随项目管理月报填报上月概算分解控制表31国管局、中直管理局、国资委、发展改革委、财政部、北京 市政府关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知（国管房地2013342号）国

22、管局关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方 案的通知（国管房地2013396号）关于开展中央国家机关老旧房屋抗震检测鉴定工作的通知（国管房地2011610号）国管局关于印发中央国家机关建设项目管理办法（试行） 的通知（国管房地2004153号）国管局关于印发中央国家机关建设项目立项评估和初步设计评审管理办法（试行）的通知（国管房地200637号）国管局关于印发中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行）的通知（国管房地2007291号）国管局关于印发中央国家机关建设项目工程变更管理办法（试行）的通知（国管房地2008337号）国管局办公室关于印发国务院机关事务管理局工程建设项 目造价咨

23、询管理办法（试行）的通知（局办20137号）国管局关于印发国务阮机关事务管理局部门预算建设项目 资金支付管理规定的通知（局办20117号）国管局房地产管理司关于规范项目管理信息报送工作的通知（局房地200766号）国管局、中央国家机关人防委关于印发中央国家机关人民防 空工程和普通地下室安全使用管理办法的通知（国管人防2011 498号）国管局、中央国家机关人防委关于印发中央国家机关人民 防空工程建设与拆除审核暂行办法的通知（国管人防2009448号）附录三 国务院及部委关于老旧小区综合整治相关文件国务院关于加强城市基础设施建设的意见（有删减）（国发201336 号）国务院关于印发“宽带中国”战

24、略及实施方案的通知（节录）（国发201331 号）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2013 j 25 号）国务院关于进一步加强防震减灾工作的意见（国发201018 号）国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建 筑行动方案的通知（国办发2013l号）城市危险房屋管理规定（建设部令第129号）财政部、住房城乡建设部关于进一步深入开展北方采暧地区 既有居住建筑供热计量及节能改造工作的通知（财建201112 号）住房城乡建设部关于印发北方采暖地区既有居住建筑供热 计量及节能改造项目验收办法的通知（建科2009261 号）附录四 北京市关于老旧小区综合整治相关文件北京市房屋建筑使用安

25、全管理办法（北京市人民政府令第229号）北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施 意见的通知（京政发20123号）北京市人民政府办公厅转发市规划委市残联关于“十二五 期间无障碍环境建设指导意见的通知（京政办发201165号）北京市人民政府关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合改造 工作实施意见的通知（京政发201132号）北京市人民政府关于印发北京市推进供热计量改革综合工作 方案的通知（京政发201025号）北京市重大办关于转发市城管执法局关于落实老旧小区综 合整治和抗震节能改造工作中拆违事宜的意见的通知（京重大办201245号）北京市住房城乡建设委关于加强老旧小区综合改造工程外保 温

26、材料和外窗施工管理的通知（京建发2013464号）北京市住房城乡建设委关于抗震节能综合改造房屋面积变更 登记有关问题的通知（京建法201316号）北京市住房城乡建设委关于加强老旧小区房屋建筑抗屣节能综合改造工程质量管理的通知（京建发2012368号）北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局关于房屋 建筑抗震节能综合改造工程增加面积部分费用收取有关问题的通知（京建法201222号）北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土局 关于印发关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）的通知（京建发201218号）北京市住房城乡建设委关于老旧小区综合改造工程外保温材 料专项备案和使用管理有关事

27、项的通知（京建法20129号）北京市住房城乡建设委关于加强房屋建筑抗震节能综合改造 工程招标投标管理工作的意见（京建法20125号）北京市住房城乡建设委、市规划委、市财政局关于印发北 京市房屋建筑抗震节能综合改造工程设计单位合格承包人名册管理办法、北京市房屋建筑抗震节能综合改造工程设计单位合格承包人 名册的通知（京建法20126号）北京市住房城乡建设委关于印发北京市房屋建筑抗震节能 综合改造工程施工监理单位合格承包人名册管理办法、北京市房屋 建筑抗震节能综合改造工程施工单位合格承包人名册、北京市房屋 建筑抗震节能综合改造工程监理单位合格承包人名册的通知（京建法20127号）北京市住房城乡建设委

28、关于印发北京市房屋建筑抗震节能 综合改造工程施工总承包招标文件禾范文本和北京市房屋建筑抗 震节能综合改造工程监理招标文件示范文本的通知（京建发2012201号）北京市住房城乡建设委关于加强我市老旧小区房屋建筑抗震 节能综合改造工程质量安全管理工作的意见（京建发201276号）北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市财政 局、市质监局、市工商局关于印发北京市太阳能热水系统城镇建筑 应用管理办法的通知（京建法20123号）19 .北京市住房城乡建设委、市政市容委、市规划委、市发展改 革委、市财政局关于印发北京市既有非节能居住建筑供热计量及节 能改造项目管理办法的通知（京建法201127号）北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规 划委、市国土资源局关于房屋建筑抗震节能综合改造增层及增加面积 有关问题的通知（京建法201115号）北京市住房城乡建设委关于印发北京市房屋建筑安全评估 与鉴定管理办法的