旧住宅区实行物业管理亟待解决的几个问题

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档旧住宅区实行物业管理亟待解决的几个问题大连甘井子区物业管理办公室 刘秀杰对旧住宅区实行物业管理是全国性的难点问题，也是我国物业管理目前面临的新课题。我市物业管理工作正是以旧住宅区为切入点，于1996年实施了住宅小区治理改造、居住区改造、城乡结合部整治、住宅小区达标等系列改造工程，通过扒小房、修道路、搞绿化、送光明、上配套，改造和完善了旧住宅小区的基础设施和配套设施，解决了群众关心的热点和焦点问题，极大地改善了群众的居住环境,为旧住宅区实行物业管理奠定了基础。由于旧住宅区条件先天不足，在实行物业管理过程中必然遇到许多困难，下面结合我区的实际情况谈一下目

2、前旧住宅区物业管理普遍面临的困难，并谈一下解决的对策。一、我区物业管理的现状我区地处城乡结合部，住宅楼建成大多当选始建于八十年代，因当时规划标准低，配套设施欠账多，致使住宅区使用功能不全，是典型的旧住宅区。而且我区是一个老工业区，拥有大化、大钢、五二三厂等国营大中型企业，由于受经济大环境影响，多数企业处于经营亏损甚至破产状态，小区整治难度可想而知。但我们始终发挥“三种精神”、当好“四员”，把整治工作落到实处，即发挥“大房产”精神、连续作战的精神和能打硬仗的精神；当好政府政策的宣传员、企业与政府的联络员、企业与职能部门的协调员、整治工作的监督员。由于我们在工作中能想企业之所想，急企业之所急，解决

3、企业之所难，企业为我们的敬业精神所感动，在十分困难的情况下千方百计筹集资金，主动配合小区整治工作。六年来，先后有151个产权单位参与了小区整治工作，先后对48个住宅小区、16个居住区、12个无煤气暖气居住区、35个零散住宅楼院进行了整治，占地面积684.8万平方米，建筑面积817.48万平方米，楼房2738栋，居民12.02万户，人口35.69万人。还牵头组织实施了飞机航线下整治工程、华北路综合整治工程、主次干路粉饰工程、迎客路综合整治工程等大型城建工作。自1996年以来，全区共投入整治资金2.85亿元,拆除违法临时建筑5.5万处、53.36万平方米；新修柏油路、全路44.25万平方米，铺人行

4、步道方砖107.75万平方米；新增绿化面积58.87万平方米,栽植乔、灌木93.07万株；安装路灯、庭院灯913盏,楼道灯3.99万盏,全区95%的住宅安装了楼道灯；我们还对主次干线两侧和重点区域的建筑物立面进行了粉饰，更换了塑钢窗；对住宅小区的楼道和屋面进行了清理；为居民解决了煤气、有线电视、电话、通邮、吃水难等难点和热点问题。我区住宅小区环境质量有了明显地改善和提高，真正实现了还绿于民，还路于民，还配套于民，为物业管理打下了坚实的基础。实行物业管理离不开小区治理改造，而巩固小区治理改造成果更离不开物业管理，否则几年来辛辛苦苦取得的成果将付诸东流。为了巩固整治成果，我们狠抓了物业管理。自19

5、96年4月1日，我们成立了我区第一家物业公司华益物业管理中心以来，到现在为止，全区已成立22家物业公司。全区已有39个住宅小区实行了物业管理，物业管理覆盖率达82%。有34个住宅小区实行了物业管理服务收费，占已实行物业管理的住宅小区的87%。有37个住宅小区组建了物业产权人委员会。有19个住宅小区荣获国家级优秀示范住宅小区称号，有14个住宅小区荣获市级优秀住宅小区称号。二、我区物业管理亟待解决的问题虽然我们在物业管理方面取得了一定的成绩,但我们绝不能盲目乐观。我们应清醒地认识到，我区的物业管理还处于起步阶段，仅仅是有一个良好的开端。由于我区物业管理工作是在比较困难的条件下启动和发展起来的，旧住

6、宅区占住宅区的比重较大，产权私有化水平较低，实施社会化、科学化、规范化物业管理不同程度地受到主观因素和客观条件的限制，要在我区全面推行物业管理，还存在以下几个亟待解决的问题：.经费困难，服务单一，收费难，物业企业无造血机能。由于我区实行物业管理的住宅小区大部分是旧住宅区，虽然在小区整治过程中，政府也给予了政策上的扶植和资金上的支持，使这些小区的面貌发生了很大的变化，并且也下大力气实现了小区管理体制的转变，对小区实行了物业管理。但这些旧住宅区，由于历史的原因，配套不齐全，遗留问题多，管理设施陈旧，可供经营用房已无偿交出去，物业管理服务收费困难，有偿服务难以实施，以业养业的造血机能难以形成，小区管

7、理的良性循环还面临着诸多困难，这是目前亟待研究、加以解决的难点。.物业企业规模小，成本高，管理力量薄弱，管理手段落后，竞争能力弱。我区已成立的22家物业管理企业管理面积不足20万平方米的有15家，具有关调查显示只有当物业管理面积超过20万平方米物业管理才能略有盈余，管理规模已成为我区物业管理企业普遍亏损经营的主要原因之一。而且我区的物业管理企业无论是转制的还是新成立的，不论规模大小，企业的每一项管理业务、服务项目都要自己而为，一个再小的企业都要配齐从管理人员到保洁员、维修工、绿化人员和保安人员等一整套人马，工作量和人员配备都不相称，既增加了开支，也不利于人尽其才物尽其用。这种“五脏俱全”式的物

8、业企业必然会随着物业管理的不断发展而被淘汰。另外，由于人员素质和企业实力的限制，我区大部分物业企业管理力量薄弱，管理手段落后，有的企业甚至仍沿用旧的管理方法，导致企业根本无市场竞争能力和优势而言。3.物业企业的服务观念相对滞后，服务质量与群众的期望还有较大差距，管理水平难以提高。目前，一部分物业企业服务观念不强，没有摆正自己的位置，仍然沿用传统的管理方式和观念对待物业管理工作，没有树立以人为本的服务观念，服务态度差，服务质量差强人意，导致群众对物业管理工作不满，对物业管理工作不支持，收费难就是最好的例证。部分物业企业在对待经营和管理问题上，重经营、轻管理，在管理和服务问题上，重管理、轻服务，尚

9、未形成寓服务于管理、经营过程中的先进管理理念。.各专业管理部门各行其政，难以协调。住宅小区的管理涉及各个方面和相关的部门，物业管理离不开这些部门的支持、协助和配合，如环卫、城建、市政、工商、公安、街道、社区居委会等。然而，在处理具体问题时，由于没有统一的管理标准和健全的管理制度，有些责任难以分清，相关部门难以协调，仅靠物业企业则是孤掌难鸣，如二次加压水、停车场、违章建筑、无证经营、乱挖道路等。如何协调相关部门，如何界定各自责任，也是摆在我们面前急需解决的问题，如果住宅小区的管理体制不能及时理顺，一些本不该物业企业承担的职能和负担随意转嫁给物业企业，物业企业的权益得不到保护，将不同程度地挫伤他们

10、的积极性，也将制约物业管理的发展进程。.物业企业看摊守业思想严重，缺乏市场竞争意识。我区的物业企业主要来源于三个渠道：一是由原房地产管理部门所属的房管所、站转制的物业企业；二是由国营大、中型企业的后勤部门转制的物业企业；三是由开发企业成立的物业企业。前二者由于长期受计划经济体制的影响，惰性很大，包袱沉重，把眼睛只盯在目前所管理的小区上，缺乏市场竞争意识；而后者则由于依附于开发企业，只管理开发企业建成的小区，基本不介入市场。但随着物业产权人委员会的组建和物业管理市场的不断完善，物业企业必将打破现有格局，必将面临被市场选择，也存在被淘汰的危险。如何去占领市场，如何在市场中求得生存和发展，是物业企业

11、需要认真研究的课题。尤其是中国加入WTO以后，我们面临的不仅仅是国内的企业的竞争，还要面临诸多外国企业的冲击。没有强烈的危机感，缺乏市场竞争意识的物业企业必将被淘汰。.集体土地自建自用的住宅小区占物业管理的比重较大，相关配套管理政策滞后，管理较被动。由于我区处于城乡结合部，集体土地自建自用住宅小区的物业管理成为我区物业管理的一大特色。我区已成立的22家物业企业有10家坐落在集体土地上，管理着我区近1/3的住宅小区。由于我市尚未有配套的相关政策，有些方面管理还处于“空白”，如集体土地上的垃圾清运、产权证、户籍、维修基金的管理等，随着住宅建设不断“郊区化”，制定相关的配套政策已成为当务之急。此外，

12、物业管理从业人员素质低下，物业产权人消费意识、产权意识、环境意识淡薄，物业产权人委员会未真正发挥作用等也是困扰我区物业管理的重要因素。总之，上述问题是我区物业管理目前阶段存在的亟待解决的主要问题，同时也是我区物业管理行业取得长远发展的瓶颈问题。因此，我们应针对上述问题认真分析研究，对症下药，采取相应措施尽快加以解决。三、我区物业管理发展的对策1加强宣传工作，转变思想观念，形成浓厚的物业管理氛围。物业管理行业的培育要取得社会各方的关心和支持，首先要形成社会共识，即加强正确的舆论导向和广泛的宣传解释，形成物业管理氛围。尤其是对物业管理服务对象即物业产权人、使用人的宣传。这就好比一项很好的新产品，市

13、场也很需要，但没有宣传或宣传力度不够，它的市场终究有限。物业管理的服务行为实际上就是一种产品，宣传物业管理即是宣传物业管理、服务的产品内容，让社会和物业产权人、使用人了解物业管理，形成一个物业管理需求市场。为了宣传物业管理，我们要求我区各物业企业建立“物业管理宣传周”，利于宣传栏、知识竞赛等喜闻乐见的形式，向物业产权人、使用人宣传物业管理的重要性、服务的内容、各自的权利和义务，服务收费的用途等。有了需求市场，要将物业管理的产品卖出去，同时，还要全方位转变思想观念。物业产权人要树立产权意识，环境意识、消费意识、参与意识和总体意识；物业企业要树立社会效益和经济效益统一考虑的观念，树立以服务为核心的

14、经营理念，以服务为宗旨，向服务要效益，由服务求发展；社会、各职能部门要树立公开、公正的观念，为物业管理发展创造一个宽松的环境，推动物业管理沿健康的轨道运行和发展。2、结合我区实际情况，解决物业管理稳定的经费来源，走“一业为主，多种经营”，规模化、专业化发展之路。物业管理要发展，稳定的经营来源至关重要，是实施物业管理的“血液”。由于我区大部分企业管理的是旧住宅区，甚至有50年代的建筑如金桥小区，物业用房、经营用房、停车场地等无法落实到位。根据我区实际情况，自1996年以来结合小区治理改造，我们先后为15个住宅小区调迁了物业用房，7个住宅小区新建了物业用房，在一定程度上改善了我区物业企业办公条件。

15、但经营用房却一直难以落实到位，个别旧住宅区打算盘活现有资产，将一楼的部分房屋改造成公建房给物业公司作经营用房。另外我们建议对原无偿交出去给粮站、工商等部门的可供经营用房如现在已经改变原来用途的，应收回交由物业企业作经营用房，以增强物业企业造血机能。随着物业企业体制改革的深入，物业企业将逐渐与上级主管部门脱钩，启动资金已提到议事日程上来，建议可以从售房款中拨出部分作为启动资金，为物业企业良性发展奠定基础。由于我区是老工业区，退休老职工和下岗职工较多，物业服务收费较难，面对这种困境，我们鼓励企业采取“一业为主，多种经营”的模式，如华益、华城物业积极介入小区改造工程、房屋中介，空港物业从事花卉租摆、

16、装饰装修业务，兴华物业涉足房地产开发等。实践证明多种经营在物业管理过程中发挥了积极的作用。目前多种经营业务已成为我区物业管理重要业务之一，但物业管理企业的多种经营业务应与物业管理息息相关，而且应从属于我们的主业物业管理，目前多种经营的范围主要有投资咨询、房屋中介、代理租售、住房互换，危房改造、小区改造、房屋开发、改装修等。前面提到我区22家物业企业，经营规模不足20万的有15家，规模小已成为我区物业企业发展的桎梏。根据我区目前不同规模的物业企业经营状况分析，凡是上规模的物业企业，既可以减轻物业产权人、使用人的负担，又能为自身创造较好的经济效益，因此规模经营是我区物业管理企业发展的必由之路。而且

17、随着社会的发展，社会分工渐趋专业化，物业企业也可以将一些专业性较强的管理项目承包给相应的专业经营服务公司，实现物业管理专业化管理。如物业保安可以向保安公司雇聘保安人员；园林绿化可以承包给专业绿化公司；环境卫生可以承包给专业清洁公司。有条件的鼓励各物业企业成立各项专业公司，这将是大势所趋，不但有利于物业管理实现专业化，也有利于提高城市管理的专业化和社会化程度。3强化企业内部管理，建立健全各项规章制度，提高职工队伍整体素质，增强企业竞争能力。物业企业的组建与管理，要体现科学化、现代化，即要有科学的机构设置，明确的目标责任制，建立完整的质量管理和保障体系，拥有优秀的企业领导 、管理人才和先进的管理手

18、段，使企业成为真正的法人实体和市场竞争的主体。没有规矩，不成方圆。我们要求各物业企业必须建立健全各项管理制度，如物业管理服务程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位工作标准等，并制定具体的落实措施和考核办法，将“人治”变成“法治”。物业管理离不开一支具备高素质的队伍，而建立一支高素质的队伍就需要企业重视人员培训并建立一套严密的员工培训制度，通过各种形式开展不同层次的职工培训，对员工业务素质、职业道德和专业技能进行培训，全面提高员工的管理服务水平；并在工作过程中培养职工爱岗敬业的精神，只有全面提高职工队伍的整体素质，才能提高物业管理企业的竞争能力。作为我区物业管理行政主管部门，我们为了提

19、高全区物业管理人员的素质，曾多次组织绿化、管理人员进行培训，并定期组织物业企业经理到有经验的住宅小区参观学习，召开企业研讨会、交流会，并对我区物业管理企业实行了以物业产权人满意率为核心的日常考核制度，以全面提高我区物业管理整体水平。4.深化物业企业体制改革，培育物业管理市场，树立品牌企业，推进物业管理市场化进程。结合企、事业单位体制改革，将物业企业推向市场。房管所(站)转制的物业管理企业要结合房地产部门体制改革，使其与房地产行政主管部门脱钩，面向社会、面向市场参与竞争；国营大中型企业转制而来的物业管理企业要结合企业主辅业分离改革，按照物业管理模式，对其实行独立核算、自主经营、专业化、社会化管理

20、；开发企业下设的物业管理企业要与开发企业脱钩，打破现有的谁开发谁管理的局面。以市场为导向，鼓励物业管理企业通过收购、兼并、联合、改组等方式对企业进行重组，将企业做大、做强，形成规模优势，增强企业的竞争能力。市场是物业管理发展的土壤，要推进市场化进程首要任务是培育物业管理市场。我们认为凡新建成的物业管理项目，给予优惠政策鼓励开发商拿出来实行公开招标的方式选聘物业企业进行管理，如我区由大连华盛房屋开发有限公司和大连祥盛房屋开发有限公司联合开发的金盛家园是我市第一个全省第三个实行公开招投标方式选聘物业企业的住宅小区，为我区物业管理市场化积累了新的经验；凡旧住宅区已组建物业产权人委员会的，有条件的也要进入市场实行招标管理，突破现有的管理单位终身制的管理体制；为了拓展物业管理市场，我们鼓励我区的物业管理企业积极参与全社会各行业如机关、学校、医院等的