成本法评估港口资产浅析

1、成本法评估港口资产浅析对于港口，无论是以其作为企业整体价值进行评估，还是以其作为单项资产进行评估，其基本思路与 一般意义上的企业价值或单项资产评估并无二致。但港口作为一项资产来讲，确实具备其自身独有的特点。港口企业主要是为海（河）陆之间客货运输提供装卸服务的，本身不生产产品。这种特点决定了港口 企业流动资产中的实物性存货较少，价值量较小，一般情况下主要是库存机械设备的备品备件和油料，几 乎不会存在什么在产品、产成品之类的存货。同时，港口企业财务会计的核算也比一般意义上的产品加工、 商业零售等行业要简单，因此，港口企业流动资产评估任务一般较轻。而港口企业固定资产的评估相对较 复杂。本文探讨的不是

2、港口企业的整体价值评估，而是想和大家一起探讨采用成本法对港口作为单项固定资 产进行评估时可能遇到的一些问题。港口，按照2003年全国人大通过的港口法第一章第三条的规定，是指“具有船舶进出、停泊、靠 泊，旅客上下，货物装卸、驳运、储存等功能，具有相应的码头设施，由一定范围的水域和陆域组成的区 域”。由这个定义，即使没接触过港口，我们也可以推论出一个标准意义上港口资产的构成，那就是：船舶的进出航道、停泊的港池与锚地，船舶靠泊、旅客上下、货物装卸的码头（泊位）和相应的装卸 设备，货物储存、周转需要的堆场、仓库等建筑物与构筑物。此外，港口的运转还要有相应的航标、供电 设备、供水设备、道路、管线等码头设

3、施。要维持一个港口的正常运转，以上这些资产应该是相互匹配的。此外，港口资产的突出特点表现为专 用性、大型性和系统性。1 .专用性。现代港口的专用程度在不断提高。集装箱、矿石、煤炭、粮食、油品等不同货类需要不同 的码头水工设施和装卸工艺。港口的专用性体现为其一系列的构造和功能上的差别。如一般的散杂货码头 装卸工艺需要配备门机、流动运输机械和后方的堆场等。而油码头却必须配备大量的管道、储罐、泵房等。 而在港口建造中要考虑不同货类码头所靠泊不同船型的大小、吃水的深浅、环境污染的防护和港口运行安 全保证等。这样，上述两类港口功能上的差异可以使得这两类码头从外观上就完全不同，就不用说更细致 的设备配置的

4、不同了。2.港口中各项固定资产的大型性。相比其他的企业，港口企业实物资产的种类较少，但规模都较大， 价值量也较大。往往一个码头与堆场的价值就有上千万元，上亿元的造价也很平常。仅一台集装箱岸边桥 吊，购置价常常要突破三、四千万人民币。这就要求我们评估中工作要做扎实，不然评估价值量就会有大 的出入。3.系统性。港口企业的资产无论多少，都是按照某种装卸工艺要求组织在一起，形成一种装卸功能。 这样，在评估中确定各类资产的配置是否科学、合理，对资产评估有着很大的意义。举例说，前沿码头的 靠泊能力和后方堆场的存储、转运能力是相关的。一个大码头配一个小堆场（或疏港不畅）或一个小码头 配一个大堆场，再或者优良

5、的码头、堆场却只配备了一些老化的设备，都可能会对资产价值产生影响，评 估中要加以分析。又比如设备和构筑物的评估价值就一定要考虑两者之间的联系，而不是孤立的地进行。码头资产匹配表岸号设备配套资产1岸边所吊堤装箝泊位23门机4正顾、OR集装箱维届5装载机散杂货堆场6皮带运输机7裴,mi旷石，燥炭泊位正是上述港口资产的这些特点，决定了我们在评估中应当注意以下几点问题。一、构筑物和设备重置成本中前期及其他费用的选取对港口资产的评估，重置成本中前期及其他费用的选取和一般的土建工程是有区别的。设备和构筑物 的前期及其他费用的计算应该遵照交通部批准的沿海港口建设工程概预算编制规定进行。该规定指出： “港口建

6、设工程是由多种专业工程构成的综合性建设工程，在编制单项或单位工程概、预算时，除一般水工 工程、港区陆域构筑物工程、港区堆场道路工程、港区土石方工程、装卸机械设备、港作车船、机修及其 他生产设备的购置和安装工程，本规定已有规定外，疏浚和航道测量工程应执行交通部颁布的疏浚工程 概算、预算编制规定及其配套定额；其他专业工程及一般民用建筑工程，应根据干什么工程执行什么定 额和取费标准的原则，分别执行有关专业部和工程所在地的地区统一的直接费定额和相应的取费规定，但 在计算建设项目总概算的其他费用、预留费用、建设期贷款利息等费用时，应执行本规定。”这就是说，在港口建设中，不同种类的构（建）筑物工程可能会用

7、到不用的定额、标准，但在成本中 前期费用与其他费用的计算上则要服从港口概预算编制的规定。当然也存在例外，这要求评估人员根据港口工程的性质进行判断。如果是对从属于一个城市的港口的 评估，则应该按上述规定计算，但如果是对一个炼钢厂或一个金属冶炼厂附属码头的评估，其重置成本的 选取、费用的计算可能又是另一种情况了。比如一个钢铁企业的矿石装卸码头，建设中前期费用、其他费 用的测算就应该服从冶金行业的专业规定。二、资金成本的计算为强调港口工程的系统性，重置成本中资金成本的计算也应该统一。目前，我们计算某项资产的资金 成本，大致方式为：资金成本=合理购置价格(含前期及其他费用和建安成本)X合理工期X适当的

8、利率:2其中合理购置时间的选取应遵从港口的整体性和系统性，不能以某项资产自身的建设时间为准。举例来讲，一项港口系统工程中必备的构筑物，自身建设工期为半年，而港口建设期为2年，则笔者 认为计算该构筑物资金成本的合理工期应按港口合理建设周期的时间，即2年来计算，而不能仅仅计算半 年的资金成本。同时，考虑到资金投入的实际情况，我们在实际工作中对原来计算资金成本所采用的匀速投入方式进 行了细化和改进，计算公式为：P = (Ax20%+B)xT+Ax75%xT-2xr式中：P：资金成本A：建安成本B：前期及其他费用T：港口合理建设工期r：相应的贷款利率该公式的意义在于将原来的匀速投入进行了细化，即：1

9、.考虑到根据一般工程建设的相关规定，建设资金到位20%以后可以正式开工，因此20%的建安成 本需要计算全程资金成本。而前期费用均为工程前期投入，也应全程考虑资金成本。对于其他费用，虽然 其不完全是前期投入的，但考虑到价值量较小，所以在此公式中也作为资金成本的基数。假设75%的建安成本在建设期保持匀速投入。而最后剩余5%的建安费用在工程完工后才支付，即 按工程惯例，一般以质保金的形式保留工程款的5%，是在工程完工后再行支付，因此笔者认为这部分不应计算资金成本。三、关于海域和岸线的评估（一）关于海域使用权港口区别于其他不动产的一个天然特点是既包括陆域又包括水域。对于陆域中的土地使用权，我们在 评估

10、中一般都不会漏掉，但在许多港口评估项目中没有涉及相关水域的价值评估。2001年全国人大通过的 海域使用管理法（以下称管理法）第三条明确规定“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域 所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依 法取得海域使用权。”这里已经承认了海域使用权的存在；该法第二十七条同时指出“海域使用权可以依法 转让”。港口法第十六条也提到“港口建设使用土地和水域，应当依照有关土地管理、海域使用管理、 河道管理、航道管理、军事设施保护管理的法律、行政法规以及其他有关法律、行政法规的规定办理。” 这表明，港口建设应该遵循管理法的相关规定，

11、即办理港口建设批文的时候，按照相关规定，应该办 理海域使用权证。在以往港口评估中，对海域使用权很少单独进行评估，往往是在土地使用权评估中作一些考虑（作为 土地的区位因素进行考虑或计入土地开发成本）或将有关海域使用权的直接成本作为前期费用的一种，均 摊在港口的其他各项资产上。笔者认为，在已有明确法律依据的情况下，海域使用权应作为港口资产的一 部分，“名正言顺”地单独进行评估。在实务操作中，我们首先应该判断的，是在评估范围内是否存在海域使用权。判断可以从以下两方面 入手。一方面，可以从管理法中有关海域使用权有偿使用制度出发进行判断。管理法第三十四条 规定“根据不同的用海性质或者情形，海域使用金可以

12、按照规定一次缴纳或者按年度逐年缴纳。”我们可以 根据企业是否缴纳了海域使用金来判断是否拥有海域使用权。另一方面，海域使用证也是我们判断企业是 否拥有海域使用权的关键依据，使用权证上载明的权属所有人、使用权时间和海域面积都是我们计算重置 成本的重要依据。如果确定在评估范围内存在海域使用权，并确定采用成本法进行评估，则可以参照下面的公式进行计 算：M= （A+B+C+D+E） xK式中：M-海域使用权价值。A-海域使用权取得费用。海域使用权取得费用包括补偿费和使用金。补偿费根据不同地区的规定可能 存在区别，一般包括养殖补偿、安置补助和海产品补偿等等，具体项目和金额应根据委估海域使用权所处 区域确定

13、。海域使用金也是各地根据具体情况确定的。其中，一次缴纳的使用金可以理解为类似土地使用 权的出让金，逐年缴纳使用金可以理解为租金。B-相关税费，包括水域管理费等，一般根据各地具体情况缴纳。C-海域开发费，指达到设定开发程度所耗费的工程费用。D-资金成本。资金成本的计算可按如下公式计算。资金成本=（海域取得费A+相关税费B+海域开发费Cx20%）x正常开发周期+海域开发费x75%x正 常开发周期一2x相应的利息率。E-投资利润，指合理的开发利润。K-时间修正系数。委估海域的尚存使用年限与海域使用权的批准年限可能存在差异，这时应该进行调 整，该系数计算可参照一般土地年期修正的公式进行计算：I上（1+

14、?1- （1 + r）式中：r-资本化率；m-被估海域使用权尚可使用年限n-被估海域使用权总使用年限，管理法第二十五条规定了港口、修造船厂等建设工程用海域使用 权的最高期限为五十年。对于没有海域使用权证的港口和海域，笔者建议将海域开发工程成本以前期或其他费用的形式摊到建 设工程中计算，避免该项成本的遗漏。（二）关于岸线至于岸线的使用权，在国家一级的相关法律法规中，笔者尚未发现明确的规定。港口法中仅明确 了岸线使用的批准和管理部门，但对岸线使用权没有做出规定。笔者建议分不同情况予以处理:1 .地方相关管理部门有明确规定的如果地方相关管理部门有相关文件规定了岸线使用权的存在和使用条件的，评估师应当

15、予以关注并考 虑是否进行估价。岸线使用权的评估要注意是否与土地使用权和海域使用权相重复。笔者建议评估人员重 点关注岸线使用权收费或管理的部门是否与土地使用权、海域使用权的管理部门相同，如果是归不同的部 门管理和收费的，一般应该单独做出评估。2.地方相关管理部门没有明确规定的在地方相关管理部门没有明确规定的情况下，对岸线使用权的确认和评估值应保持谨慎的态度，要分 析企业实际支出的成本和费用中，是否包含此类似的必要支出。四、资产的分割资产的分割是为了解决不同系统评估机构之间的配合问题。在港口资产评估中，有时出现需要土地估 价机构和资产评估机构共同提供资产价值的情形。为防止重评和漏评，需要对港口资产

16、进行分割，分割的 难点主要表现在土地和地上建筑、海域和海上的水工建筑以及海域和陆域的划分上。土地使用权和地上建筑在港口资产评估中，土地使用权价值往往占有非常大的比例。而土地使用权 中又有很大一部分是工程开发费。在港口的实际工程费用中，也可能包括大量的吹填与地基处理费用等工 程开发费。这就要求评估人员结合土地评估的设定范围，认真分析和筛选工程费用，并与土地估价机构进 行充分的沟通和协调。比如在土地价值评估中，红线内土地的吹填费用一般应该作为土地的开发费用，而 软地基处理部分，则一般可以作为形成地上建筑的工程费用。海域使用权和水工建筑海域和水工建筑的分割情况也类似。在建设港口泊位时存在挖泥和炸礁等

17、工 程，而为了保证船舶运行畅通，肯定也需要对相应海域进行整理和平整，也将涉及挖泥、炸礁等工程。因 此应当将合理的挖泥、炸礁工程量，计算进入海域使用权的评估价值里，并保证资产的评估价值不重不漏。海域和陆域的划分实务操作中，海域和陆域的分割是个棘手的问题。这一问题和港口当地的土地和海域的管理部门有关。 由于海域归海洋局管理，土地归土地局管理，因此就可能产生海域与陆域管理的交叉与重叠。管理法 中规定填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内， 凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记 造册，换发国有土地使用

18、权证书，确认土地使用权。”但沿海港口的海域使用权范围内都或多或少地存在着 一部分不具备土地使用权证书的陆域。在这种情况下，评估师需要对有关的工程建设文件、土地使用权证 书、海域使用权证书以及相关批准文件进行仔细的研究和分析，对海域和陆域的边界认真进行区分，尤其 要留意用海域使用权证换发土地使用证的情况。在充分了解情况之后，再对土地使用权的评估和海域使用 权的评估进行权衡与相应的分割，避免评估的重复或者遗漏。五、其他在评估中我们还会遇到港口资产配套中的一些问题，如在很多合资项目中，仅仅是港口的一部分 码头泊位参与合资，其他部分并不进入合资范围。但这部分码头泊位的运作将使用港口的很多公用部分， 包括港口的供水、供电、疏港公路、锚地、港池及航道等等。对