西西地项目可行性研究报告

1、西西4#地投资估算分析 7西西4#地工程成本测算及费用分析2022年十月三十一日总论1、工程概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，工程处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最富强之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标 本工程处在北京市西单北大街,工程东侧为西单文化广场、四四周为规划中的1318平米的绿地。工程技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.486

2、6平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数： 地上：15层 地下：4层 檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼 ：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业局部共8738平方米，6-11层为办公局部共10263平方米。2#楼 ：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业局部共21213平方米，6-11层为餐饮消遣局部共25666平方米。3#楼 ：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业局部5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7

3、354平方米，6-11层为休闲消遣11946平方米；12-15层为办公局部共14055平方米。4#楼 ：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业局部共10544平方米，1-15层为办公局部共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数1商业商业商业剧场办公商业2商业商业商业剧场办公商业3商业商业商业剧场办公商业4商业商业商业剧场办公商业5商业商业商业剧场办公商业6办公餐饮消遣剧场、休闲消遣办公7办公餐饮消遣休闲消遣办公8办公餐饮消遣休闲消遣影院办公9办公餐饮消遣休闲消遣影院办公10办公餐饮消遣休闲消遣影院办公11办公餐饮消遣休闲消遣影院办公12办公办公13办公办公14办公办

4、公15办公办公二、费用估算1、工程的本钱估算：工程名称费 用万元平米单价元/平米测算说明土地本钱100000 6790 土地本钱包括拿到开工证前的全部支出包含土地出让金费用前期其他费用5280 359 包括勘探、设计、构造询问、规划许可证执照费、工料测量参谋费共4814.412万元，另加监理费用为建安本钱的0.5%共466万元。建安费107433 5000 建安费按5000元/平米暂估业主治理费2686 182 依据建安费费用的2.5%计不行预见费3223 219 依据建安费费用的3%计小计218622 12550 利息 10620 721 土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销

5、售费用4832 328 依据销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米， 15000*46056+25000*63601+11946+25666=3221165000元=32.21165亿元。两税一费17716 1203 依据销售收入的5.5%计取。合计251790 14474 说明：1、平米单价依据可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、消遣按25000元/平米计算。2、销售状况按可销售面积的100%售完。3、工程总本钱为25.179亿

6、元，平均平米本钱为14474元/平米。2、西西4#地工程建安本钱估算表单位：元工程名称分项名称费用平米单价根底处理土方及回填16667478 77.57 降水1395430 6.49 护坡4913568 22.87 根底处理1087792 5.06 合计24064268 112.00 钢筋混凝土构造及初装修钢筋混凝土构造202223583 931.85 二次构造及初装14775544 68.77 非实体费用83235605 387.38 合计298234732 1388.00 装饰工程地库1608044 7.48 商业37387035 174.00 办公32148655 149.62 休闲与餐

7、厅32390059 150.75 影院24728879 115.09 剧场31634603 147.23 外装98992022 460.72 室内门22551087 104.95 屋面2917316 13.58 隔断2819840 13.12 装置及设备35584117 165.61 合计322761636 1502.15 机电工程水卫及采暖29635260 137.92 消防系统24916332 115.96 通风空调103978896 483.92 电梯工程53109644 247.18 变配电37050000 172.43 照明动力66559716 309.77 9239238 43.0

8、0 煤气工程2074330 9.65 综合布线40394808 188.00 楼宇自控15040620 70.00 安保工程6445980 30.00 合计388444824 1807.85 室外工程室外排水7520310 35.00 室外工程21486600 100.00 绿化及照明11817630 55.00 合计40824540 190.00 建筑安装本钱合计1074330000 5000.00 注：钢筋含量135KG/M2，混凝土含量0.65M3/M三、工程的前期预备及开竣工日期的假定：假定本工程的前期工作在2022年2月底前完成。假定本工程建安施工在两年半内施工完毕。工程的假定持续时

9、间：工程分项持续时间月前期施工预备完成工程组建2022年2底前建安施工根底施工6构造施工8装修施工13竣工清理及验收2 四、经济指标分析1、工程的现金流出如下：三、销售方式：销售原则：销售为主，加快资金流通。销售状况假定：写字楼及商业局部100%于2022年6月到2022年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为9818平米，销售单价为写字楼1.5万元/平米，商业局部销售单价为2.5万元/平米。写字楼局部未销售，商业局部100%于2022年6月到2022年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为6748平米，销售单价2.5万元/平米；五、财务分析1、现金流量分析：现金流出：

10、 见附表现金流入： 见附表现金流量表见附表2、投资收益率：A、销售假定一的本钱收益率： 本钱收益率322117-261603/26160323.13B、销售假定二的本钱收益率：本钱收益率253033-251379/2513790.663、投资回报率： A、销售假定一的投资利润率： 投资利润率=322117-261603/50514=119.8%B、销售假定二的投资利润率： 投资利润率=253033-251379/48797=3.4%五、工程定位建议：西西4#地已有规划面积安排状况：使用功能建筑面积状况说明商业63601可以销售办公46056可以销售剧场13853无偿供给4500平米给北京市文化

11、局影院7354本钱价格转让给北京首都影院休闲消遣11946销售或租赁餐饮消遣25666销售或租赁汽车库35130经营自行车库650不行销售设备用房10610不行销售合计214866其中：商业及消遣101213办公46056影院、剧场21207车库及配套46390西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，工程规划应当以商业为主，写字楼局部应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应当修改设计削减写字楼面积削减到2万平米左右，增加商业面积增加到13万平米左右；同时，休闲消遣、餐饮消遣也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西4#地工程并非是典型的房地产工程，实质上是一种商业建设模式。所以西西4#地的销

12、售不会象一般的房地产工程一样。按其销售方式可以分为两种模式：大型商业投资治理公司独家定购：工程在设计期间能够找到一大型商业投资治理公司订购，商业投资治理参与工程设计，依据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资治理公司可以提前进展商业宣传、招商、规划等运作，工程交付后商业投资治理公司即可进展经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资治理公司全部商业定购的资金至少需30亿元，国外的商业投资公司是否认可西西工程，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西工程打算2022年3月开工，在不到5个月的时间寻求如此大型的买方生怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。工程建成后持有经营到达确定规模后再销售：工程建成后托付一家大型商业投资治理公司进展治理，进展商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客到达确定程度的认可，再把工程分割销售。销售方式为：1经营由商业治理公司统一治理，负责运营，工程实行股份形式，公众通过选购股份成为全部人，并依据股份比例参与决策及分红。2工