8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价专业实践总19987我毕汽车工业学院模具设计与制造专业。毕后我就省郧资源局（原郧县土地管理局），从事土地评土地估价专业实践总19987我毕汽车工业学院模具设计与制造专业。毕后我就省郧资源局（原郧县土地管理局），从事土地评作，2003 年加永业行评这个团队，从事土地评房地产评估及相关工作借助于永业行这个良在这些年的工作中我学到很多关于土地评估、房地产评估方面的专业知识和操作技能，也积了很多的评估工作经验。现就我这几年的专业实践作如下简单总结一、专业理论产估价不动产投资业管理等，具有较好的土地方面理论基础进入永进行一系列的土地评估、房地产评估专业理论训，熟悉城镇土地估价规程房地产估价技术与

2、规范等专业规程规范并阅读了大量与估价相关的书籍、优秀估案例。通过多年的专业理学习和这些年的专业实践，使我积累扎实的土地评估专业理论基础，掌握一个合格的评应该具有的专业理论知二、专业实践概2003 年进入永业行后，我先后参与了中国改制重组行改制重组、中国工改制重组、中国铁道建筑总公司重组改制、中农改制重组等大型土地评估业务积累了大量改制上市目经验。并独立承担了东风公司旗下几个机构改制重组的评估工作，如东公司资产管理部、东风（十堰汽车配套、东风设计院、堰市市政工程公司等等，积累了一定的大型改制重组评估经在日常土地评估工作中，接触了土地出让评估、土地抵地转让评估、核定土地资产价值评估、土地课税评估等

3、评估项目，其中在日常土地评估工作中，接触了土地出让评估、土地抵地转让评估、核定土地资产价值评估、土地课税评估等评估项目，其中参了大量的土地出让评估、土地抵评估、土地转让评估，项目总数400 个，对土地出让和划拨土地评估有一定的见解。具有代表性的评估项有市棉公司土地抵评估、十堰市汇城置业有公司土地抵评估，十堰市华中大酒店土地划拨转出让评估、十堰市地储备中心土地评估等等在专业实践方面，经过多年的实践锻炼，已基本具备独立承担评估业的能力。本人目前就职于永业行十，参与了大量的土地评估业务联系洽谈工作，在日常的工作当中，恪守“公平、公正、合法、合理”的则，严格按照国家的要求做好每一笔评估业务，在当地的土

4、活动当中起到了一定的积极参加过相关土地部门和相关高校的地培训工作，将自身的实践经验推广，服务于当地的土地事业当中三、对土地估价的一点认在从事估价工作过程中，已熟练掌握土地估价的流程、方法、土地估的要素地估撰写的规范要求以及对土地的写要点分析，具体分述如下1、土地估价的流（1）接受委即与委或个人达成评估意（2）确定估价基本事价日期等基本事项。确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和权性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而签订评估合同约定双方权利义务及相编制估价工作事编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项进行初步分析，编制估价工作计划估价工作计划主要应包括

5、以下几项估价拟采用的技术步骤估价拟采用的技术路进行初步分析，编制估价工作计划估价工作计划主要应包括以下几项估价拟采用的技术步骤估价拟采用的技术路线和估价方3）需的资料及取得途4）预计所需的时间、人力和经费（5）现场查勘阶段及资料收集阶现场查勘确认估价对象亲自到估价对象现场，实地勘查核估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等估价机构和估应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析理。所需资料视估价对象不同而定，一般资一般资1）企业或；2）公司或委托人基本情况（等说明，如厂志、宣3）评委托函委托估价对象区位概貌或合及现场；委托方提供

6、估价对象评估估价对象现场勘查权属资1）土地使用证及附图；所证及附图（如现场核实，委托方应提供评估明并章，估等土地登记资划拨地：征地协议；相关各级别土地管理部件（含有关签字盖章出让地：出让（批租）合同；相关各盖章件（含签入股土地：入股合同（或投资协议或章程有关主管机盖章出让地：出让（批租）合同；相关各盖章件（含签入股土地：入股合同（或投资协议或章程有关主管机关同意入批文租赁土地：租赁合同；有关主管机关同意租赁的批转让土地：转让协议及转让方出让合同5）估价对象他项权利（抵押权、租赁权、担保权等技术资表1）收益（还原）法：租赁合同、市场租赁资料及案例资料、当地还率等参数的取值，其他市2）市场比较法：

7、销售合同、市场售价资料及案例资料，其他市料资3）假设开发法（剩余法：市场售价资料及案例资料、房屋建造成用资料、相关税费标准及一般利润水平资料，其他市资料4）基准地价（系数）：当地基准地价资料成近法（土地：土地取得费用、开发费用及相关税费标准等关资料选定估价方法计根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法（包市场比近法、剩余法、基准地价法等）或其它具体评估方法行评估，并计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍采用的方法及其理由。7） 确定估价估价结果确定就明本次估价的最终结果是多少，并且它是中要采用两种或两种以上的方法进行估价确定的。因在估算。用不同估价方法得出的结论

8、会有一定的差异，为此最终选用何种数学法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理8） 提交估估在确定对象价格后，应按估格式的要求撰写估书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交。存档等后续工，都应该将其技。每一份8） 提交估估在确定对象价格后，应按估格式的要求撰写估书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交。存档等后续工，都应该将其技。每一份土地估及估价机构日、附件资料等存档，以备关在以上的估价流程中，现场查勘料是估价的基础工作，这部的工作直接关系到估价结果的准确与否估价方法的选取和估价计算过估价技术部分价方法选取合理与否接关系到估的合理，然后就是估价的参数选取，比如还原利率的确

9、定2、土地土地估和技和技的撰的撰写要求城镇土地估价规程上有明规定，现就估价技土地估价技作简要叙应包括以下内（1）总述，包括 1）估价项目名称 2）委托估价方 3）受托估价4）估价目的 5）估价依据 6）估价基准日 7）估价日期 8）地价定义 9）价结果 10）需要特殊说明的事项 11）土地估价师签字 12）土地估价（2）估价对象描述及地价影分析，包1）估价对象描述，即土地登记状况土地权利状况土地利用状况2）影响地价一分一内容包是指影响城市地价总体水平的社会策和等、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等区区是指影响城区域之间地价水平的

10、城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地限制和自然条件等个个是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。地价影复杂且各宗地价格个是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。地价影复杂且各宗地价格的影不可千篇一律（3）土地估土地估价包不同。在评估工作中一定要，具体分析估价原则，合法原则替代原则变动原则最有效使用原则客观、公平、科学、独立的原则综合分析原估价方法与估价过估价方法选用是要详细说明估价的思路和采用的方法及其理估价测算过程就是要详细说明运

11、用某种估价方法的全部测算过程及关参数的确定。尤其是技术复杂的的写作中要准确掌握种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系式的要求，又要符合逻辑推理。3）估价估价结果即委估宗地在评估基准日的市场价值3、土地土地估撰写写作是土地估价师必须熟练掌握的专业写好土地价，不仅要具备土地估价的专业知识、能够了解和分析土地市场的运规律，还要掌握土地的体裁特点，灵活运用其写作技巧土地估应全面、客观、准确、概括地记述土地估价过地估价成果；不得有虚假记载、误导性陈述作总的要求是全面、客观、准确、概况遗漏。对土地估写以上是土地估撰写的基本要求，从一般情况来看，土地估价的心部分估价方法的选择和计一个熟练的在这

12、方面会少犯错。但是在一些平时看来不是很关键的地方往往会犯错分析和个分析，很多平时喜欢借用其里面的述，导致同一个区域所有的土地评里描述都是一样的，没有体现出价对象的不同，不同的估价对象，应该有不同的侧重点，当然，要做好这分工作，前提是要求估价师前期要作大量的、细致的市作和资料收集四、职业道德方价对象的不同，不同的估价对象，应该有不同的侧重点，当然，要做好这分工作，前提是要求估价师前期要作大量的、细致的市作和资料收集四、职业道德方应遵循的职业准则有和估价机构不得做任何虚伪的估价做到和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自土地评估估及其他有利害关系的估价业估和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对估价象进行估价时，不应接受该项估价委托估和估价机构应妥善保管委托方的文件资料委托，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人估和估价机构应执规定的估标准得以当的理由或名目收取额外的费用，或降标准，进行不正当的竞争借给他人使用或允许他人估和估价机构