国有企业物业管理浅析

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档国有企业物业管理浅析大庆林源物业管理公司总经理 皇甫广荣随着物业管理的迅猛发展，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，一类较特殊的物业国有大中型企业管理，所潜在的深层次矛盾和问题日益突出地显露出来，主要表现为传统房产意识浓厚，管理服务水平差，工作效率低，对母体依赖性强，自主经营、独立生存能力弱，居民意见大。究其根源，主要为以下几个方面一是物业管理企业运营机制没有转变。大多数公司为简单的翻牌，每年仍然依靠所隶属母体划经费用于开支，企业缺乏活力，冗员多，运作不规范，可提供服务项目少，质量差。据统计此类公司有60%属“两无”企业，即无资质、无执照；有

2、90%的企业经营亏损，入不敷出，现仍为其母体的沉重包袱。二是从业人员思想意识没有转变。从业人员在认识上存在“重管理轻服务，重物业修缮轻经营创收，重自我意志轻业主需求”等偏差，自身定位没有由行政管理型向服务经营型转换。三是物业管理专业人才匮乏，现有员工业务培训不够。据我们调查资料显示，目前大庆市国有大中型企业物业管理公司管理人员中专以上毕业的只占40.5%，具备中级职称者约占15%，经正规培训持证上岗率仅为20%左右。企业员工综合素质则更低，丰当一部分为母体转岗淘汰人员，文化程度低，业务能力差，经过正规管理培训人员寥寥无几。四是管理粗放，工作制度不健全。由于多年的传统房屋管理体制影响，物管企业管

3、理不成体系，造成管辖物业“一年新，二年旧、三年破，问题出现总是无着落”等现象，没有建立起系统、科学的物业管理方案和工作规范，不能达到物业保值、增值的目的。五是物业管理法规不完备，物业管理市场竞争机制有待培育。目前，我国尚未出台一套适应所有类型物业的管理法规，而现有的地方物业管理条例原则性太强，难以操作，造成管理纠纷不断，物业管理法律基础尚不完备。另一方面，未能有效形成物业管理市场竞争机制，市场开放程度低，尤其在内地城市更为如此，未能给企业以压力，促使其自觉提高自身素质，不断提高工作效率和服务水平。尽管国有大中型企业物业管理存在诸多问题，但管理涉及的范围比例较大，在城市管理和社区建设中具有举足轻

4、重的作用。同时，这类管理公司的生存和发展，直接关系到整个国民经济体制改革的中心环节。因此国有大中型企业体制转换和结构调整的进程，值得引起业内有关方面的重视。国有大中型企业物业管理发展对策分析一、大力进行内部制度改革，激发企业活力。随着市场竞争的日趋激烈，我们越来越清晰地认识到，基于计划经济体制下的企业的组织形式、管理体制和经营机制等制度已经失去了竞争优势，甚至已经成为企业发展的羁绊。因此，必须坚决地走全面的制度创新的道路，才能把企业造就成为适应市场经济要求的坚实主体。以笔者公司为例，96年林源物业管理公司成立之初，也面临着国有大中型企业房产系统“三低三多”的艰难局面，即“富余人员多、住户投诉多

5、、企业负担多和员工文化素质低、工作热情低、业务水平低”。同时与同地区其他物业管理企业相比，我们还存在规模小，基础设施落后，收入少支出大，竞争力弱等诸多劣势。面对这一形势，如果不进行内部制度改革，不从根本上解决这一现状，企业是无法运转和生存下去的。于是我们先后在劳动人事制度、分配制度、内部激励约束机制、企业组织机构、经营机制等方面进行了持续地改革创新，经过五年的不断探索实践，企业发生了全新变化，干部职工素质有了显著提高，管理服务水平实现飞跃式变化，企业活力大增，基本具备了“四自”条件。改革用工制度。企业依据需要完善定员定额，优化劳动组织结构。科学设置工作岗位，实行定岗定员，减员增效。实行全员竞争

6、上岗制度。改革人事制度。按照精干、高效原则设置各类管理岗位和管理人员指数，精简职能部门，减少管理层次。各级管理人员必须实行公开竞聘，择优聘用、定期考核。形成能上能下机制。改革收入分配制度。建立以岗位工资为主要形式工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变。调整职工收入分配结构，工资收入与企业效益和职工实际贡献挂钩，形成收入能增能减机制。改革经营机制。实行（模拟）市场化经营，实现“独立核算、分灶吃饭、自主经营、自负盈亏”，企业内部单位间服务按市场价进行关联交易结算。二、建立科学的企业运作体系，提高服务水平和业主满意率。一要建立起适合自身特点的工作管理体系。可将现代管理学一些前沿理论和运作模式导入企业管理，

7、如代表产品质量管理和产品质量环境管理的ISO9000国际质量体系，代表服务品质管理的CS满意战略，代表企业形象管理的CIS战略。使从业的每一名员工行为，每一道工作程序和环节都有严格科学的管理规范和检验标准，管理和服务工作更加标准化、规范化、人性化，使业主享受到亲切细致的服务。二要加大从业人员的培训力度。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，使从业人员具备专业知

8、识、经营头脑和管理才能。三要健全业主自治管理体制，加强业主委员会建设。改善物业管理的一个重要途径就是要加强物业管理企业与业主之间的沟通，搞好双方的协作与配合，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合。四要培养企业的经营赢利能力。物业管理企业作为特殊行业，其最大可控费用即成本支出。因此必须千方百计围绕“成本”做文章，全方位开展成本控制与核算，做好班组核算、岗位核算，实施低成本战略，提高经营水平和企业赢利能力。同时，积极开展多种形式的便民服务和有偿服务，多层次、多角度满足并努力超越业主需求，形成持续的不断改进的“造血”机制，取得双赢结果。三、建立现代企业制度，走社会化、专业化、市场化之路。物业

9、管理是一种新生事物，是市场经济发展的必然产物。因其行业的特殊性，物业管理已日益成为人们议论和关注的焦点，显现出巨大的市场需求和强劲的发展势头。对于国有大中型企业所属物业管理公司也最终必将按照“产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学”方针，建立现代企业制度，进行完全市场行为，走社会化、专业化、市场化之路，这是物业管理行业发展的必然选择。社会化要求物业管理企业要担负起集中社会化管理职能，既成为广大业主“总管家”，又要成为政府各部门的“总代理”，发挥出普通企业所不具备的稳定社会、提倡文明、提高整个城市社会形象的特殊功能。专业化要求物业管理企业要有专业人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，

10、有科学规范的管理措施和工作程序，运用现代管理科学和先进的维养护技术实施专业化管理。加强自身学习，克服自身缺陷，适应业主需求，为业主提供满意的服务。随着社会分工渐趋细化，物业管理企业可以将一些专业管理以经济合同的方式交予专业经营服务公司，实现经营层与操作层分离发展。市场化要求物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自身经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，以管理业绩去赢得商业信誉。市场化是物业管理产业化的必然趋势。需要解决的问题：1、物业管理法规体系需待充实和完善。物业管理稳步快速发展的前提和基础就是有一套科学、规范、合理的市场规划，因此行业立法不完备这一问题亟需解决。2、物业管理市场有待培育。目前通过招投标方式承接物业只占整个产业很少部分，政府主管部门、企业协会应积极将竞争机制引入物业管理，