建材市场可行性报告

1、建材市场场可行性性报告1.1 项目目名称因项目目目前尚未未正式命命名，在在合作文文件及日日常各类类交通沟沟通中，暂以“某某项项目”代表该该项目。以下简简称“本项目目”。1.2 项目目开发背背景涟源某某某项目位位于涟源源市人民民路与芙芙蓉路交交汇处，属原工工矿公司司用地。宗地面面积约440444平方米米，地块块平整，地形较较为规则则，临街街面长。项目地地块为典典型的城城市二级级综合用用地，土土地性质质属商住住综合用用地，经经原土地地使用权权属单位位挂牌出出让后，涟源市市某某房房产开发发投资公公司成功功竞标获获得使用用权。该该地块土土地年限限达700年，在在一般的的商住用用地年限限中使用用年限是是

2、极高的的，作为为招商引引资项目目，该地地块开发发也获得得政府的的大力支支持，将将获得开开发政策策性优惠惠。1.3 可行行性研究究报告编编制目的的（1）在在对项目目开发经经营环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块价值进进行合理理的评估估。（2）对对项目可可行性与与开发经经营提出出初步意意见，并并对项目目的规划划设计，功能分分区等提提出相应应的建议议。（3）结结合地块块目前的的状况和和特点，探索项项目开发发方案在在经济效效益、社社会效益益、环境境效益方方面的可可行性。（4）对对项目开开发进行行投资分分析和风风险分析析。（5）对对项目决决策及其其实施提提出优化

3、化建议。1.4 可行行性研究究报告编编制依据据（1）国国家建设设部及湖湖南省颁颁布的与与房地产产相关法法律与政政策；（2）中华人人民共和和国城市市规划法法（3）中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法（4）娄娄底、涟涟源房地地产相关关法律政政策与文文件；（5）涟涟源市的的招商引引资政策策；（6）本本项目的的详细规规划控制制原则；（7）现现场勘察察和涟源源市房地地产市场场综合调调研所得得资料；（8）涟源源市当前前的建安安成本、各项配配套费用用及其他他规费收收费标准准；（9）某某某地产产顾问机机构所积积累的专专业市场场项目操操盘经验验价值二项目概概况2.1 地块块位置本项目地地块位于于涟源市市XX

4、路路与XXX路交汇汇处，距距XX山山市民休休闲广场场约8000米，对面为为涟源市市建材市市场，周周边主要要的建筑筑物业形形态为居居民、单单位用房房；2000米半半径内目目前以“街铺”商业经经营为主主，经营营范围涉涉及建材材、食杂杂零售、批发、餐饮、休闲等等其他行行业。四至范围围：东向：芙芙蓉北路路西向：煤煤炭医院院南向：人人民西路路北向：临临街民宅宅2.2 地块块规模与与开发目目标本项目宗宗地面积积共40044平平方米，按政府府要求临临人民路路处退让让红线33.633米，实实际用地地面积约约38998平方方米。项目拟建建成地上上共七层层、总建建筑面积积在1.8万平平米左右右的商住住楼，其其中裙

5、楼楼商业部部分为三三层，单单层建筑筑面积在在36550-338000平米之之间，裙裙楼以上上为四层层住宅，拟规划划面积在在70000-778000平米之之间。另项目拟拟建地下下一层，规划建建筑面积积在25500平平米左右右。2.3 地块块周边环环境与配配套设施施项目地块块处于涟涟源市“X广场场”，距涟涟源市核核心商业业区域-“XX山山”约8000-10000米米。目前前周边主主要以临临街商业业为主，商业经经营类别别不统一一，经营营品牌参参差不齐齐，芙蓉蓉路道路路状况及及街区面面貌均有有待改善善。环境及配配套设施施：电力力、电讯讯：接入入本项目目给排排水：管管道铺设设到位大型型汽车站站：临人人民

6、路公公交车站站休闲闲广场：光明山山市民休休闲广场场，距本本项目约约8000米购物物场所：3000米内XXXX超超市及临临街小型型商店娱乐乐场所：3000米范围围内无大大型娱乐乐休闲休休闲运动动场所。医疗疗卫生：项目西西侧为煤煤炭总医医院，往往北5000米为为六亩塘塘镇中心心医院教育育文化、体育运运动：六六亩塘镇镇中心小小学，本本项目5500米米半径内内无大型型体育运运动场地地。金融融、邮政政、电信信：邮政政储蓄所所，人民民路农业业银行，中国移移动营业业厅、中中国电信信六亩塘塘营业厅厅、中国国联通营营业厅2.4 项目目性质与与主要特特点本项目为为商住综综合项目目，定位位为“主题商商业+多层住住宅

7、”的发展展模式。项目主要要特点有有：项目地块块双面临临路，临临街面较较长，适适合于商商业地产产项目的的开发，但项目目地理位位置偏离离市中心心，还需需对区域域概念进进行强势势引导。土地年限限为700年，使使用年限限较长，可形成成独特卖卖点。地块无明明显高低低落差，地形较较为规则则，有利利于项目目开发。项目周边边目前的的街区环环境并不不理想，大量中中低档次次的临街街商业影影响了项项目地块块的商业业价值，增加了了项目开开发难度度。项目为芙芙蓉广场场周边的的第一个个代表型型房地产产开发项项目，成成功开发发后对芙芙蓉广场场商圈的的形成有有极大的的推动和和促进作作用，将将大幅度度提升周周边物业业价值。2.

8、5 项目目地块价价值分析析涟源市商商业核心心区域为为五马广广场和光光明山。光明山商商圈是以以五马广广场的老老商业核核心区域域为基础础，逐渐渐向广场场、政府府靠拢的的市场发发展结果果。光明明山商圈圈集中了了市政府府、检查查院、法法院、银银行等大大量的政政府机关关单位、金融机机构，也也拥有大大型的品品牌连锁锁零售新新一佳超超市、通通程电器器，1220000平米广广场使光光明山成成为涟源源最具商商业价值值的核心心商业区区域，且且有取代代五马广广场之势势。本项目距距光明山山商圈仅仅8000米左右右，光明明山商圈圈的发展展必然向向西蔓延延，从而而带动周周边区域域，提升升其商业业价值。本项目目势必首首当其

9、冲冲，受到到光明山山商圈的的影响。因此，经济发发展趋势势、市民民投资消消费需求求、光明明山商圈圈发展为为本项目目发展至至少提供供了三大大市场机机会，使使项目地地块发展展前景看看好，如如能顺利利实现开开发理念念、物业业形态、产品定定位的市市场差异异化，将将获得可可观的效效益回报报，亦能能成功借借势“光明山山”商圈的的发展势势头，彻彻底改变变目前本本项目地地块所在在区域落落后的商商业环境境，带动动该区域域的发展展，并与与“五马广广场、光光明山”形成“三点成成线“的涟源源商圈分分布架构构，带动动区域物物业的商商业价值值，使社社会、市市场、市市民及开开发商实实现“四赢”。项目地块块价值的的主要特特点有

10、：地形地貌貌、地块块规模对对项目开开发规模模有所限限制，人人流量不不足，周周边商业业环境有有待改善善。但较较为适应应涟源房房地产市市场“单个项项目总量量应有所所控制”的特征征。交通区位位价值目目前尚不不明显，适合于于大件消消费品的的终端零零售行业业，但需需进行一一系列的的区位概概念引导导，并在在平面建建筑规划划设计时时与人民民路、芙芙蓉路交交通条件件良好结结合，并并在建筑筑外观上上创新。发展背景景为项目目开发提提供良好好的发展展环境，但仍需需在政府府层面，开发过过程及团团队组织织层面进进行良好好的结合合，以争争取更为为优越的的项目发发展环境境，组合合更强势势的项目目发展团团队。目前涟源源市房地

11、地产市场场短时间间内上市市供应量量较大，但因涟涟源房地地产市场场属起步步阶段，创新点点及引导导空间较较大，选选择在本本年度底底启动本本项目，将使本本项目在在20006、20007年赶赶上销售售的黄金金季节。本项目土土地成本本相对适适中，整整体投资资总额在在进行良良好控制制的前提提下将偏偏小，发发展空间间大，且且投资者者能在本本项目未未来升值值空间中中获利。（6）项项目应努努力适应应当前涟涟源市商商业格局局的发展展演变，成为“五马广广场”、“光明山山”商圈的的有力补补充，实实现开发发、销售售、推广广、经营营方式的的差异化化。2.6 已进进行的调调查研究究项目及及成果某某地产产顾问机机构于2200

12、55年11月受受某某房房产开发发投资公公司委托托进行了了涟源市市房地产产市场调调查和有有针对性性的家居居建材市市场调查查。本次次调研工工作由某某某地产产顾问机机构项目目调研小小组全程程操作完完成。项项目调研研员在前前期进行行了系统统的调研研培训后后再进入入实际调调查执行行工作，发放调调查问卷卷共3440份，回收有有效问卷卷320份，并就项项目所在在区域发发展前景景与部分分涟源房房地产从从业人士士、规模模较大的的家居建建材经营营户进行行了专题题采访。最后调调研结果果由专职职统计分分析人员员进行了了科学的的数据分分析统计计，项目目组多次次组织召召开数据据统计分分析会议议，为本本项目下下一步项项目定

13、位位系统及及市场推推广、销销售策略略建立、执行奠奠定了坚坚实基础础。调查研究究项目及及成果如如下：（1）目目前涟源源市商品品房供应应量体量量较大，短期内内住宅物物业发展展空间相相对较小小。在接受本本次调查查的市民民中，448%的的被访者者不打算算购买住住宅，226%的的客户打打算在22-5年年内购房房，仅226%的的客户打打算在11-2年年内购房房。另根根据统计计，当前前“涟水名名城”一期上上市的住住宅和“水榭花花都”所上市市的住宅宅面积总总和已超超过144万平米米，而“涟水名名城”总建筑筑面积为为26万平平米。因因此，未未来1-2年内内，涟源源市住宅宅物业上上市体量量较大，市场空空间相对对较

14、小。市民对对居住环环境已经经逐步开开始看重重，但价价格理念念还有待待进一步步转变，价格仍仍成为购购房者考考虑的首首要因素素。大部部分购房房者在近近期内仍仍偏向于于地理位位置理想想，交通通方便、价格更更具竞争争力的住住宅。（2）商商铺投资资消费理理念趋于于成熟，投资概概念引导导和精确确的市场场定位成成商业项项目操盘盘的重中中之重。经过“五五江购物物中心”和“金地带带时尚广广场”两个商商业项目目的推广广销售，市民对对商铺投投资概念念的理解解已逐步步成熟，对商铺铺投资更更为谨慎慎。在本本次调查查中，440%的的被访者者表示不不会进行行商铺投投资，仅仅17.5%的的被访者者正在考考虑购买买。其他他客户

15、均均为视项项目情况况而定，尚需大大力引导导。（3）家家居建材材行业竞竞争激烈烈，期待待有效地地进行市市场整合合。仅26%的客户户表示对对目前的的经营状状况满意意，行业业竞争的的加剧、日趋白白热化的的价格竞竞争导致致家居建建材经营营行业利利润下降降。广大大家居建建材经营营者已经经意识到到家居建建材行业业整合的的必然性性和必要要性。本本次接受受经营户户调查的的被访者者中，大大部分人人均希望望能进行行有效的的市场整整合。说说明长期期以来涟涟源市家家居建材材行业经经营户分分散凌乱乱，独立立经营的的局面已已迫切的的希望被被改变，市场呼呼唤“一站式式”家居建建材消费费场所的的出现。（4）撼撼动自发发形成的

16、的市场地地位仍需需要强势势政策进进行引导导。在接受本本次调查查的被访访者中，50%的经营营户表示示愿意进进场经营营。但在在访谈调调查中，涟源建建材市场场未能发发展起来来的阴影影和地理理位置仍仍成为经经营户提提及较多多的意见见，另根根据调查查，当前前家居建建材经营营户的商商铺租金金普遍不不高，要要达到本本项目所所预期的的价格（租金）需要花花费较大大的精力力和物力力进行引引导。以以强势广广告推广广政策覆覆盖全市市，以政政府的行行业集中中政策和和各项税税费的减减免政策策，以项项目营销销过程中中的销售售和招商商政策三三方面全全方位进进行项目目的市场场推广工工作，将将有助于于改善投投资者和和经营户户对地

17、理理位置、搬迁疑疑虑的心心理阴影影。（5）本本项目地地段价格格被大部部分被访访者所看看好，投投资价值值被市民民所认同同。近50%的经营营户认同同芙蓉广广场周边边诞生“家居建建材广场场”的发展展前景，54%的市民民对芙蓉蓉广场地地块未来来2-33年内的的升值前前景表示示看好，说明广广大经营营户和市市民对芙芙蓉广场场地块表表现出投投资信心心，是本本项目发发展不可可或缺的的基础条条件。通过对本本次调研研结果的的分析研研究，某某某地产产顾问机机构认为为：涟源源市经济济较为活活跃，市市民中蕴蕴藏着一一定的市市场购买买力，但但其对商商铺的投投资概念念还有待待成熟。经过近近年来涟涟源房地地产行业业的发展展和

18、五江江购物中中心、金金地带时尚广广场等商商业项目目的推广广销售，涟源市市商业地地产市场场已经具具备一定定的气氛氛和发展展基础。本项目目的发展展，将成成为20006年年度涟源源房地产产市场的的热点项项目，因因本项目目地域特特点及主主题行业业的特殊殊性，势势必在涟涟源营造造空前的的销售推推广气氛氛，以商商铺推广广销售为为核心，进行主主题行业业概念和和投资概概念的传传播。受受被访者者心态所所影响，本次调调查在数数据采集集方面虽虽仍可能能存在偏偏差，但但仍将成成为本项项目在后后期执行行过程中中重要的的数据型型参考资资料。三项目建建设意义义3.1 关于于城市发发展的意意义随着城市市经济的的发展，涟源市市

19、的商业业格局已已经初现现雏形，形成了了以五马马广场和和光明山山为核心心商圈向向周边辐辐射的商商业格局局。五马马广场商商业发展展历史悠悠久，地地处涟源源市交通通南路与与人民南南路的交交汇处，地理位位置优越越，是进进出涟源源市的必必经之地地，也是是涟源市市近代商商业发展展最具代代表性的的区域。光明山山商圈的的成型与与发展有有着得天天独厚的的基础。市政府府、税务务等一大大批政府府机关云云集于此此，学校校、居民民区分散散四周，形成了了强大的的商业发发展资源源。五江江购物中中心项目目的建成成，更树树立了涟涟源市新新兴的现现代化商商业中心心形象，增强了了此区域域在全市市商圈中中的竞争争力。目目前，光光明山

20、商商圈已经经呈现出出向西发发展的趋趋势，本本项目的的落成必必将加快快涟源市市西城发发展的进进程，进进一步完完善涟源源市城区区的整体体规划。3.2 关于于行业市市场的意意义针对目前前涟源市市建材市市场过于于分散、经营场场所环境境差和缺缺乏统一一的市场场经营等等现状，本项目目拟定的的“一站式式”家居建建材广场场，将凭凭借主力力店强大大的品牌牌效应、统一的的市场管管理和广广告推广广，把涟涟源建材材市场整整合优化化，并以以贴心服服务、优优质化的的产品、低廉的的价格和和舒适的的购物环环境来吸吸引消费费者，从从而使涟涟源市建建材行业业顺应发发展趋势势实现良良性发展展3.3 关于于社会综综合效益益的意义义随

21、着建材材行业的的重要性性日益突突显，专专业的建建材市场场不可或或缺地成成为城市市名片和和亮点工工程。本本项目的的落成，一方面面将弥补补涟源市市家居建建材行业业这一市市场空白白，为广广大经营营户提供供了更为为集中、现代、舒适的的经营环环境，也也将为涟涟源市人人民提供供与大中中型城市市保持同同步的家家居建材材产品和和服务，从而杜杜绝目前前存在于于涟源家家居建材材行业中中以次充充好，质质量、环环保均难难以得到到保障的的现象，为涟源源人民造造福；另另一方面面也将进进一步美美化城市市的形象象，提升升城市形形象，解解决目前前交通路路、蓝田田市场等等区域经经营环境境较差，为城市市交通、管理和和消防带带来隐患

22、患的问题题，真正正成为涟涟源市旧旧城改造造、行业业整合、房地产产市场发发展的“地标性性”物业。并为社社会了提提供了众众多的就就业机会会，并将将为极大大的影响响和带动动周边街街区的商商业发展展，推动动和促进进“芙蓉广广场”商圈的的形成，带动涟涟源市城城西的发发展。涟源某某某项目可行性研研究报告告第二章项项目投资资环境及及市场分分析四涟源市市情及发发展概况况4.1 涟源源市情涟源市位位于湖南南省中部部，涟水水上游。19551年从从安化、湘乡、邵阳各各划出部部分政区区筹建蓝蓝田县，19552年正正式建县县，8月改名名涟源县县，19987年年撤县成成立涟源源市。涟涟源市总总面积118977平方公公里，

23、人人口1008万，辖155镇4乡1街道办办事处和和一个林林场。涟源人文文历史悠悠久，是是革命老老区和湖湖南五大大侨乡之之一。涟涟源市旅旅游资源源丰富，北有省省内自然然监管后后仅次于于张家界界的湄江江风景区区，南有有雄甲三三湘的龙龙山森林林公园。涟源市交交通便捷捷，湘黔黔铁路、娄涟高高等级公公路与2207国国道从境境内通过过，太澳澳高速公公路、娄娄新高速速公路、双涟一一级公路路即将兴兴建，一一个完备备的交通通路网即即将构成成。涟源有“煤炭之之乡”，“有色金金属之乡乡”的美称称，已经经探明的的矿产资资源有煤煤、铁、锰、锑锑、重晶晶石等221种，形成了了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加加工等产产

24、业。近近年来市市委市政政府实施施“科技推推动、市市场带动动”的战略略，全市市民营企企业迅速速发展。高效结结晶铜管管、金属属纤维、艺术陶陶瓷，金金刚石触触媒等一一大批高高科技产产品远销销国外。4.2 涟源源市城市市发展概概况当前涟源源市整体体城市环环境仍然然处于不不理想状状态，城城区面积积较小、城区环环境有待待改善、城市常常住人口口规模有有限、流流动人口口较少，城市建建设固定定资产投投资较小小等诸多多问题困困扰着涟涟源市城城市环境境的改善善和经济济发展。近年来，涟源市市大力推推进“工业强强市”的发展展方向。投入大大量资金金对涟源源城区进进行改造造和对各各类工业业企业进进行革新新。城市市的改造造和

25、企业业的革新新势必将将带动相相关行业业的发展展，尤其其是对房房地产业业、金融融业、零零售业、建筑业业、建材材等行业业推动作作用尤为为显著。这为本本项目的的开发提提供极佳佳的市场场契机。同时为了了加强与与周边县县市的联联系和互互动，涟涟源市加加大城市市交通路路网的拓拓建、兴兴建，由由此产生生的效应应犹如一一针强心心剂，推推动涟源源市房地地产业等等相关行行业飞速速发展。4.3 涟源源市经济济发展概概况涟源地区区内拥有有较为丰丰富的矿矿产资源源，相关关的矿产产、冶炼炼、机电电、运输输行业发发达，其其他产业业发展规规模也较较为突出出，居民民收入及及消费水水平自990年代代开始显显著提高高，内向向型经济

26、济发展状状况良好好。据统计，20004年全全年涟源源市城市市居民人人均可支支配收入入66003元，比上年年增长115%，20004年末末，全市市城镇集集体以上上单位在在岗职工工436660人人，比上上年增加加38224人，从业人人员劳动动报酬总总额4336600万元，增加332199万元，比上年年增加88%，从从业人员员年人均均报酬999044元，比比上年增增长333.4%。全年民营营经济实实现消费费品零售售总额11571104万万元，增增长144.8%，占全全市消费费品零售售总额的的80.98%。年末末全市有有证贸易易餐饮个个体户和和私营企企业分别别达到1133445户和和2722户，分分别

27、增长长5.11%和32.7%。涟源市总总体居民民收入水水平在湖湖南省处处于中下下水平但但是近年年增长较较快，居居民消费费水平比比较湖南南省发展展较快的的中小型型城市仍仍偏低。根据有有关金融融机关对对涟源市市居民储储蓄水平平的统计计，涟源源人均储储蓄水平平处于较较高位置置，反映映出当前前涟源市市民对投投资极为为谨慎，获取投投资渠道道的信息息很少，投资途途径较少少，大部部分的城城市居民民依赖于于银行储储蓄获取取储蓄收收益，社社会闲散散资金的的投资欲欲望极为为强烈的的特性。因此，根根据当前前涟源市市总体经经济发展展、居民民消费及及个人储储蓄水平平，未来来3-55年之内内，涟源源市房地地产行业业发展空

28、空间将较较为可观观，在总总量控制制的前提提下，大大部分的的社会闲闲散资金金将集中中于房地地产投资资及建材材、家居居、装饰饰等行业业，其商商业消费费环境和和水平将将有很大大程度的的改观和和突破。以上数据据来源：娄底及及涟源相相关政府府报告文文件、资资料等4.4 涟源源市商业业发展历历史沿革革回顾涟源源市近代代商业发发展历程程，我们们可以很很清晰地地看到当当前涟源源市的商商业经营营环境、规模、消费水水平均与与上世纪纪7、80年代代有了质质量上的的飞跃。上世纪880年代代前的商商业大多多以国营营企业单单位经营营的商业业为主。因为经经济体制制的限制制以及消消费者消消费意识识的局限限性，限限制了商商业的

29、的的发展，无论是是商业建建筑其建建筑形态态还是商商业经营营的各个个环节都都不能满满足消费费者的需需求。伴伴着上世世纪改革革开放的的步伐，城市的的商业也也取得了了飞速的的发展。90年代代初，涟涟源市一一改以前前小商小小贩的自自由贸易易占据商商业消费费市场大大半江山山的局面面，出现现了“蓝田市市场”等一批批集中型型的专业业市场。这一类类商品交交易市场场的出现现，使涟涟源市城城市、农农村人口口的消费费有了较较为集中中、更为为方便的的消费场场所。990年代代末及本本世纪初初，随着着对外交交流和经经济活动动的增加加，涟源源市首次次出现了了中小型型超级市市场，再再度刷新新了涟源源市商业业格局。“金马特特”

30、、“福康祥祥”等一批批超市经经营企业业获得了了长足发发展。近年来，以“心连心心、新一一佳”为代表表的知名名商业企企业登陆陆涟源，不但使使涟源市市民享受受到了与与国内大大中型城城市同步步的商品品与服务务，更使使涟源市市商业格格局再次次突破。伴随着着这一类类商业企企业的发发展，涟涟源市商商业房地地产行业业的出现现也受到到了涟源源市民的的热情欢欢迎和追追随，“五江购购物中心心”的销售售便反映映出了涟涟源市民民中蕴藏藏的极强强的投资资欲望和和消费能能力。而而房地产产行业的的继续前前进，将将使涟源源市居住住、商业业环境更更为良好好，有利利于改善善城市消消费环境境，提升升城市品品位，更更有利于于本土房房地

31、产企企业及房房地产投投资者的的核心竞竞争力增增强。4.5 涟源源市城市市商业格格局及发发展趋势势随着城市市经济的的发展，涟源市市的商业业格局的的已经初初现雏形形，形成成了以五五马广场场和光明明山为核核心商圈圈向周边边辐射的的商业格格局。五马广场场商业发发展历史史悠久，地处涟涟源市交交通南路路与人民民南路的的交汇处处，地理理位置优优越，是是进出涟涟源市的的必经之之地，也也是涟源源市近代代商业发发展最具具代表性性的区域域。此区区域内以以百货超超市、品品牌服饰饰、鞋帽帽、电子子通讯产产品、五五金机电电业态为为主。因因受城市市道路状状况、建建筑形态态、经营营理念等等发展条条件所限限，此区区域内的的老商

32、业业中心王王者地位位正在逐逐步转换换。如不不改变此此区域内内的街区区形象，对破坏坏街区整整体形象象的相关关业态进进行集中中整治，在“劣币驱驱逐良币币”理论范范围内，将使一一部分利利润较高高，档次次较高的的商业行行业主动动集中转转移，从从而动摇摇此区域域的商业业地位。光明山商商圈的成成型与发发展有着着得天独独厚的基基础。市市政府、税务等等一大批批政府机机关云集集于此，学校、居民区区分散四四周，形形成了强强大的商商业发展展资源。此区域域商贾云云集、人人流量庞庞大，另另受五马马广场的的影响，一批商商家将经经营场地地也延伸伸到了此此区域，从而催催生了光光明山商商圈的快快速成熟熟。五江江购物中中心项目目

33、的建成成，更树树立了涟涟源市新新兴的现现代化商商业中心心形象，增强了了此区域域在全市市商圈中中的竞争争力。目目前，光光明山商商圈已经经呈现出出向西发发展的趋趋势，对对芙蓉广广场商圈圈的形成成将极为为有利。另外，以以汽车站站为基础础发展的的商园街街也是涟涟源市整整体商业业格局中中的重要要部分。但其杂杂乱的经经营环境境、参差差不齐的的业态组组合，弱弱化、限限制了该该商圈的的发展。纵观涟源源市商业业格局及及发展状状况，涟涟源市各各个商圈圈内商业业物业的的建筑形形态、交交通组织织、业态态定位、经营理理念等都都存在部部分缺陷陷，在商商圈形成成中，其其渗透能能力、辐辐射能力力表现得得不是很很明显。本项目目

34、距光明明山商圈圈仅8000米左左右，光光明山商商圈的发发展必然然向西蔓蔓延，从从而带动动本项目目周边区区域，提提升其商商业价值值。本项项目势必必首当其其冲，受受到光明明山商圈圈的影响响，随着着金地带带时尚广广场的开开发建设设，五江江购物中中心经营营状况好好转及其其他周边边项目的的开发，其影响响会越来来越明显显。因此，经经济发展展趋势、市民投投资消费费需求、光明山山商圈发发展为本本项目发发展提供供了至少少三大市市场机会会，使项项目地块块发展前前景看好好，如能能顺利实实现开发发理念、物业形形态、产产品定位位的市场场差异化化，将获获得可观观的开发发回报，亦能成成功借势势“光明山山”，带动动区域物物业

35、的商商业价值值，使社社会、市市场、市市民及开开发商实实现“四赢”。五涟源市市房地产产市场发发展综述述5.1市市场发展展概况涟源市现现代化的的房地产产市场自自20004年才才开始起起步。220044年以前前，大部部分市民民均为自自己购买买土地，自己兴兴建民宅宅，对商商品房的的概念理理解不清清晰，更更没有购购买商品品房的意意识。这这也是目目前涟源源市住宅宅区没有有成规摸摸，上品品质的原原因之一一，大量量的自建建民宅影影响了城城市品位位的提高高和整体体的城市市规划，也影响响到了房房地产市市场的发发展。20044年开始始，政府府对房地地产市场场有意识识地进行行放开，通过招招商引资资对一部部分房地地产项

36、目目进行了了立项。出现了了以“涟水名名城”为代表表的住宅宅项目和和以“五江购购物中心心”为代表表的商业业项目。“五江购购物中心心”以产权权式商铺铺投资的的销售模模式为主主，项目目在市场场上一开开始供应应，便引引起了广广大投资资者的注注意和亲亲睐，销销售情况况极好，真实体体现了涟涟源市民民中蕴藏藏着极大大的商铺铺购买能能力和购购买欲望望，对涟涟源市后后续商业业项目有有极为重重要的参参考价值值和意义义。 “涟水水名城”大规模模大手笔笔的商品品房建设设开发，相关的的社区配配套型酒酒店、商商业街区区也在其其规划范范围之内内，使涟涟源市民民对商品品房第一一次有了了更为清清晰的认认识。“涟水名名城”在环境

37、境、生活活品质上上的宣传传，也在在潜移默默化中对对市民产产生了影影响，也也对涟源源商品房房市场起起到了不不可忽视视的作用用。在“涟水水名城”后，由由大华房房地产开开发公司司开发的的“水榭花花都”也向市市场供应应了4万余平平米的商商品房。这两个个项目的的同时开开始和竞竞争，使使涟源商商品房市市场格局局已经初初具雏形形。随着着政府下下一步的的放地，后续项项目的开开发，涟涟源商品品房市场场必将以以更为成成熟，更更为理性性的姿态态面对市市场。5.2 市场场价格分分析及走走势预测测5.2.1 居住用用房价格格分析及及走势预预测20044年前，涟源市市住宅市市场价格格大部分分在5000-7700元元/平米

38、左左右，商商品房市市场未成成型的情情况下，城市居居民对商商品房的的概念和和理解均均较为落落后。因因此市场场价格一一直处于于比较低低的状态态，居住住用房的的开发利利润点也也比较低低。随着着全国房房地产市市场的发发展，涟涟源房地地产在近近年来也也得到了了长足发发展，政政府形成成了较为为灵活的的房地产产招商引引资政策策，鼓励励外来开开发商在在涟源进进行房地地产项目目开发，从而吸吸引到了了一批如如五江购购物中心心、涟水水名城等等项目的的开发商商前来投投资开发发。外来开发发商带来来的更强强的资本本优势和和更高的的开发品品质，另另受相关关建筑材材料，开开发规费费的上涨涨，建安安成本也也随之上上升，由由此带

39、动动了涟源源房地产产市场的的价格。“金地带带时尚广广场”的四楼楼以上临临街住宅宅达到了了11000元/平米以以上的销销售均价价，“大华水榭花花都”销售均均价为9950元元/平米，“涟水名名城”销售均均价10040元元/平米，此销售售价格较较20004年前前的住宅宅销售价价格已经经上涨了了2000-4000元/平米。反映出出涟源市市房地产产市场住住宅销售售价格的的发展趋趋势。就本次某某某地产产顾问机机构所开开展的涟涟源市房房地产市市场综合合调研结结果分析析，目前前涟源大大部分市市民仍倾倾向于选选择销售售价格在在6000-8000元/平米的的住宅，8000-10000元元/平米的的价格区区间已经经

40、开始有有部分市市民所接接受， “大华华水榭花花都”、“涟水名名城”等项目目目前销销售的不不理想，说明高高品质高高价格的的住宅销销售价格格完全被被市场所所接受和和承认还还需时日日。某某某地产顾顾问机构构认为：涟源市市房地产产近2-3年内内，规模模适中、户型新新颖而实实用、景景观资源源良好、人文气气息浓厚厚的居住住用房仍仍将有一一定的市市场机会会，价格格突破千千元/平米将将存在一一定的市市场空间间。建议议本项目目居住用用房的价价格定位位在8000元/平米左左右较为为合适。涟源在售售的主要要住宅项项目调研研表如下下：项目名称称大华水水榭花都都位置涟源市酒酒厂，一一中后面面项目概况况开发商：涟源大大华

41、房地地产开发发有限公公司建筑面积积：4229988平方米米绿化率：35% 车车库数（车位数数）：未未定门面面数：未未定分几期开开发：一一期项目工程程进度：项目动动工已有有将近两两个月，基础建建设已经经完成开盘时间间：20005年年12月底底交房时时间：220066年6月价格住宅均价价：9500元/平方米米住宅最最高价：12000元/平方米米门面价格格：未定定车库价价格：未未定车位位租价：未定物管费：未定主力力户型面面积：1160平平方米左左右付款方式式及折扣扣：三成十十年、五五成十年年、销售率贵宾卡已已售500张目前主推推单位四室两厅厅两卫项目劣势分析1、大户户型居多多，选择择空间小小。2、目

42、前前交通不不方便项目优势分析该项目所所处环境境安静、幽雅，适合居居家，有有大面积积的艺术术园林和和休闲运运动场所所，双阳阳台设计计比较手手欢迎，周边配配套比较较好（邻邻近中学学、小学学和事业业单位）综合评价价该项目在在推广中中很好的的借助了了“涟水”的天然然景观，以“人文起起居”文化为为炒作切切入点，售楼部部设立在在宾馆大大堂，更更是进一一步接触触了目标标消费群群，所以以总体而而言，该该项目有有一定的的优势。项目名称称涟水名城城位置涟源市自自来水公公司旁项目概况况开发商：娄底佳佳苑房地地产占地面积积：155.5万万平方米米建筑面面积：226万平平方米绿化率：50% 车库库数（车车位数）：未定定

43、容积率率：1.68 门面数数：未定定分几期开开发：两两期开盘时间间：20006年年1月交房时时间：未未定价格住宅均价价：10040元元/平方米米住宅最最高价：12880元/平方米米门面价格格：未定定车库价价格：未未定车位位租价：未定物管费：未定主力力户型面面积：1145平平方米左左右付款方式式及折扣扣：七成成十年、五成十十五年、销售率一期销售售3成左右右目前主推推单位三室两厅厅两卫5.2.2 商业用用房价格格分析及及走势预预测近年来，随着涟涟源市城城市和商商业发展展，涟源源市商业业用房的的需求量量迅猛增增加。而而一直以以来，涟涟源市的的商业物物业均为为各国营营市场、单位的的物业，极少向向市场出

44、出售。220055年五江江购物中中心的兴兴建，使使涟源市市民中所所蕴藏的的对商业业用房的的购买需需求迅速速迸发出出来，五五江购物物中心的的产权式式商铺一一个月内内销售率率过半，且内铺铺销售价价格达到到了75500元元/平米以以上，而而得房率率仅为552%左左右，实实际套内内销售价价格达到到了1550000元/平米左左右。20055年11月26日开开盘的金金地带时尚广广场临街街商铺销销售均价价为1880000元/平米，一层内内铺销售售均价为为48000元/平米，公摊率率在333%左右右。该项项目开盘盘以来，以其良良好的市市场定位位和营销销策略规规划实现现了平稳稳销售，销售情情况良好好。目前，涟涟

45、源市商商业用房房仅金地地带时尚广广场项目目在售，剩余单单位主要要以2、3楼为主主。当前前涟源市市旧城改改造使一一部分临临街单位位用房进进行改造造、拍卖卖，20006年年市内将将可能有有后续商商业项目目参与市市场竞争争。另一一方面，随着涟涟源市城城市建设设和发展展，中心心商圈的的辐射和和带动作作用将使使部分次次级商业业区域价价值稳步步攀升。涟源市市商业用用房价格格走势将将继续出出现“热点地地段价格格居高不不下，次次级区域域陆续跟跟进”的局面面。六商业用用房的市市场供给给6.1 所在在区域内内商业用用房现有有供给量量及结构构情况调调查目前涟源源市在售售的商业业用房项项目仅为为金地带带时尚广广场：总

46、建筑面面积：1117227.226平米米商业建筑筑面积：94227.226平米米销售价格格：临人民路路商铺：均价1180000元/平米临工工农路商商铺：均均价90000元元/平米一层内铺铺：48800元元/平米二层层内铺：25000元/平米三层内铺铺：14400元元/平米住宅宅销售均均价：111400元/平米6.2 所在在区域内内商业用用房未来来供给量量及结构构情况调调查处于本项项目对面面的芙蓉蓉建材市市场，还还有一部部分的商商铺出租租，但是是由于该该建材市市场由于于曾经严严重打击击了涟源源市建材材经营户户的信心心，其市市场供应应量不会会给本项项目带来来威胁，但是其其给经营营商家和和消费者者留

47、下的的阴影，却加大大了我们们后期推推广的引引导工作作难度。本项目目在半年年内潜在在的竞争争对手，其一来来自文艺艺路正在在施工的的项目（原涟源源市儿童童公园），其二二是文艺艺南路一一块100亩空地地，将来来可能也也会被用用于开发发专业市市场建材材市场。七商业用用房的市市场需求求7.1 所在在区域内内商业用用房的租租用情况况调查上图显示示，966%的客客户为租租赁商铺铺经营。因涟源市市目前的的商业铺铺面均以以临街铺铺面为主主，而临临街铺面面及部分分专业市市场内的的商铺都都是个人人自建、政府或或单位开开发建设设的房屋屋临街层层，因此此涟源市市目前家家居建材材市场所所使用的的物业仍仍以租赁赁临街商商铺

48、为主主。7.2 所在在区域内内在售商商业用房房销售情情况调查查目前在售售的仅为为金地带带时尚广广场，其其销售情情况较为为良性。八商业用用房的市市场价格格8.1 所在在区域内内商业用用房销售售价格情情况涟源市商商业用房房主要由由住宅的的底商和和企事业业单位物物业一、二、三三层的商商业用房房构成，进行销销售的商商业用房房量比较较少。目目前涟源源市场上上进行销销售的商商业物业业主要为为金地带带时尚广广场。价价格情况况参照本本报告66.1节节。8.2 所在在区域内内商业用用房租赁赁价格情情况物业名称称物业类型型经营品牌牌月租金价价格（元元/平米）立华水果果临街商铺铺零售50好运来电电话超市市临街商铺铺

49、21涟广超市市临街商铺铺零售80建材市场场内商铺铺建材零售售2-4目前涟源源市商业业物业的的租赁价价格呈现现出“受地段段价值影影响明显显，部分分临街商商铺租金金居高不不下”的局面面，人民民路“五马广广场”-“五江江购物中中心”临街商商铺的租租金均在在65元/平米/月以上上，金地地带时尚广广场的临临街商铺铺租金预预计还将将高达1120元元/平米/月。根根据某某某地产顾顾问机构构在市场场调研显显示，本本区域5500米米半径内内的临街街商业用用房租赁赁价格自自20-60元元/月/平米不不等，对对面建材材市场内内月租金金甚至低低于100元/平米/月。与与五马广广场、光光明山等等区域的的租金差差距较大大

50、。主要要是因目目前本项项目所在在区域内内人流量量，街区区面貌较较差，商商业经营营未成规规模等原原因所引引起的。九居住用用房的市市场分析析9.1 市场场供应情情况涟源市目目前的商商品房主主要集中中在“涟水名名城”和“水榭花花都”两个在在建的项项目中，预计总总建筑面面积为330多万万平方米米，在建建的商品品房面积积超过114万平平方米。9.2 市场场需求情情况通过市场场调查结结果的分分析和研研究，某某某地产产顾问机机构488%的被被访者并并不打算算购房。仅5%的被访访者考虑虑在1年内购购房，335%的的被访者者考虑在在未来33年内购购房。说说明目前前涟源市市民对商商品房购购买意愿愿并不强强烈，而而

51、主要的的可能购购买时间间集中在在未来22-3年年内，近近期市场场不会出出现太大大的市场场需求。目前涟源源市民对对商品房房的需求求主要集集中在1100-1200平米的的中户型型和1400-1660平米米的大户户型两个个档次。比较符符合四线线城市居居民对购购房的面积需求求特征。9.3 物业业出租情情况目前涟源源市还没没有形成成专业房房屋租赁赁市场，主要是是以出租租零散的的居民房房为主，承租人人一般是是在涟源源从事小小买卖的的流动居居民。租租金普遍遍比较低低，单间间租金为为50元/月，简简单装修修套间租租金为2200元元/月，中中档装修修带家电电的套间间租金为为3500元/月。9.4 在售售楼盘销销

52、售情况况涟源市民民长期以以来形成成的房屋屋概念使使市民对对房屋的的追求仅仅限于自自建民宅宅，对商商品房的的购买意意识不强强。导致致了“涟水名名城”和“水榭花花都”两个大大型住宅宅项目自自动工以以来，销销售都很很不理想想。9.5 市场场在售户户型及特特点分析析涟水名城城的主力力户型为为1455平方米米左右的的三室两两厅两卫卫，据调调查得知知，该户户型比较较实用，受市民民欢迎。水榭花都都的主力力户型为为1655平方米米左右的的四室两两厅两卫卫双阳台台，据调调查得知知，这种种户型比比较宽敞敞，大气气，一部部分经济济实力较较为雄厚厚的人群群较喜欢欢该户型型。金地带时尚广广场的主主力户型型为1550平方

53、方米左右右的三室室两厅两两卫，该该项目地地段优越越，住房房很受欢欢迎。在价格方方面，涟涟水名城城和水榭榭花都的的实际成成交价格格都没有有超过110000元/平米。仅金地地带时尚广广场4楼以上上的临街街住宅超超过了110000元/平米，因该项项目地理理位置和和上市时时间的优优越性，因此对对于整个个涟源商商品房市市场来说说，仅具具备参考考价值而而不具备备近阶段段的价格格指导意意义。大大部分市市民对商商品房价价格仍集集中在8800元元左右的的心理预预期，短短期内突突破千元元大关较较为困难难。十市场预预测10.11 未未来该区区域内商商业用房房需求预预测在对经营营户投资资意向的的调查过过程中，大部分分

54、被访者者都持“看看情况而而定”的态度度，说明明目前涟涟源市的的商业地地产销售受引导导成分较较大，在在五江购购物中心心未能经经营起来来之后，市民对商铺投投资都保保持着谨谨慎的态态度。同同时，也也有166%的被被访者正正在考虑购购买商铺铺， 224%的的客户表表示视地地段及价价格而定定，说明明在经营营户中间间，经济济实力比比一般普普通市民民要强，其投资资意愿相相比而言言也更为为强烈。（2）市市民对商商铺的投投资意向向相比经经营户而而言要小小，400%的客户表表示不会会进行商商铺投资资。市民民对商铺铺投资概概念的理理解程度仍然然有限，且在五五江购物物中心的的影响下下，使一一部分市市民对商铺投资资已经

55、失失去了信信心或者者产生了了不信任任心理。市民中中有17.55%的人正正在考虑虑投资商商铺。10.22 未未来该区区域内居居住用房房需求预预测涟源市民民长期以以来形成成的房屋屋概念使使市民对对房屋的的追求仅仅限于自自建民宅宅，而商商品房的的购买意意识不强强。对商商品房消消费的园园林、景景观、户户型、物物业管理理等概念念理解较较淡。况况且涟源源市房屋屋租赁市市场还未未成熟，流动人人口少，在未来来一两年年内，涟涟源市民民对居住住房的需需求不是是很大。10.33 综综述总体而言言，涟源源市民对对商铺及及住房还还是有一一定的需需求量，由于涟涟源市的的房地产产行业刚刚刚起步步时，“五江购购物中心心”影响

56、到到了消费费者投资资信心，如果其其他商业业项目再再次打击击消费者者投资信信心的话话，那么么涟源市市房地产产的发展展将受到到严峻的的考验。针对市市场现状状，我们们的工作作重点应应放在消消费意识识引导和和区域概概念炒作作上，才才能有利利于规避避市场风风险，并并结合主主题商业业的特殊殊性进行行项目推推广和销销售、招招商工作作。涟源某某某项目可行性研研究报告告第三章项项目发展展研究十一项目目地块特特征分析析11.11 项项目区位位分析地块形状状：不规规则方形形用地地块位置置：人民民路与芙芙蓉路交交汇处，属六亩亩塘镇，位于涟涟源市主主城区西西部，靠靠近城乡乡结合处处。就目目前来看看，地块块的区位位优势并

57、并不明显显。地块优势势：人民民路与芙芙蓉路均均属涟源源市城市市干道，为本项项目提供供了良好好的交通通组织便便利性；同时，本项目目地处涟涟源去往往新化、冷江等等地的必必经之地地，外部部交通优优势明显显。11.22 项项目人流流分析因本项目目目前所所处的芙芙蓉广场场周边无无大型的的消费场场所和市市政配套套设施，周边居居住者大大部分为为普通市市民，街街区形象象又比较较差。因因此，目目前该地地段人流流量较小小，但受受光明山山商圈发发展影响响，已经经呈现出出人流量量开始上上升的趋趋势。11.33 项项目地块块发展SSWOTT分析地块发发展机会会Oppporttuniity光明山商商圈的发发展已经经呈现出

58、出向本地地块蔓延延的趋势势，对本本地块价价值的提提升带来来了积极极影响。涟源市目目前开发发在售的的商业项项目不多多，为项项目地块块的发展展提供了了一定的的市场机机会。项目周边边街区物物业形象象较差，本项目目建成后后，将有有效带动动周边物物业的价价值提升升。项目交通通优势较较为明显显。项目属招招商引资资项目，地块发发展有一一定的政政策支持持。地块发发展威胁胁Weaakneess市民对本本项目地地块的区区位价值值仍存在在怀疑心心态。其他旧城城改造项项目将对对项目发发展形成成竞争压压力。项目地块块周边街街区形象象较差，影响到到项目价价值的体体现地块发发展优势势Strrenggth位于人民民路与芙芙蓉

59、路交交汇处，双面临临路，地地块价值值高临街面较较长，且且还能在在建筑规规划上进进行适当当临街面面的适当当延长，有利于于提高整整体商业业价值地块规模模适中，体量不不大，适适宜于快快速消化化受光明山山商圈影影响明显显，未来来升值前前景可观观项目交由由专业地地产顾问问公司进进行全程程策划，有利于于保证项项目发展展思路及及执行的的科学化化地块发发展劣势势Thrreatt项目地形形状况复复杂，将将增加施施工难度度项目所在在地所处处的芙蓉蓉路道路路状况较较差，有有待改善善（3）项项目偏离离市中心心，推广广难度加加大虽然本项项目目前前所处的的地理位位置并不不明显，但受城城市发展展的影响响，此地地段的发发展和

60、升升值前景景已经有有部分市市民所承承认，但但项目在在开发过过程中，始终仍仍注意对对区域概概念的炒炒作和提提升，以以良好的的项目定定位和投投资概念念规避项项目地块块在市民民心目中中的不良良影响。十二项目目商业用用房定位位方案研研究12.11 项目目定位方方案某某地产产顾问机机构初步步对本项项目的商商业主题题选择为为：整合与商商品房装装修相关关的建材材、陶瓷瓷、木材材、家私私、家纺纺、五金金、油漆漆、型材材等行业业，弥补补市场空空白，根根据各个个行业对对楼层的的需求条条件规划划业态形形成“家居居建材广广场”或“家居居广场”的商业业主题。12.22 项目目定位方方案提出出背景前涟源住住宅商品品房上市