中国写字楼租金指数研究报告

1、01写字楼租金指数编制说明 / 1写字楼租金指数运行分析 / 4租金变动：2019 年四季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌 0.67% / 502租金涨跌幅较大的商圈涨幅较大，上海北外滩商圈、杭州黄龙等商圈跌幅较大 / 6租金运行趋势研判：短期面临下行压力，长期平稳发展 / 803中国房地产指数系统重点城市写字楼租金指数分析 / 10深圳：市场供过于求，多数商圈写字楼租金环比下跌 / 10武汉：市场整体平稳，多数商圈写字楼租金环比上涨或持平 / 14主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 付源 姚卓 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静陈丽娜 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦

2、琴 胡国华吴建钦 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰吴珊 李建桥 牛晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬写字楼租金指数编制说明写字楼租金指数编制说明写字楼租金指数1的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场

3、价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。样本选取按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架以写字楼商圈按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架以写字楼商圈作为指数编制的商圈样本写字楼租金指数写字楼租金指数城市写字楼租金指数城市写字楼租金指数商圈写字楼租金指数商圈写字楼租金指数1 写字楼租金指数：为适应当前中国写字楼市场快速发展需要，中指研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市场发展实际情况，启动中国房地产指数系统写字楼租金指数的研究和编制，并于 2019 年 7 月首次公开发布。城市选择我国各城市商业发

4、展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域15写字楼样本选取（建筑面积情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多，体量较大的重点商圈作为写字楼租金指数编制的商圈样本。（大型写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。商圈写字楼租金指数样本选取数据来源写字楼租金指数的样本数据主要通过 F、3F 平台、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。指数模型方法选择为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面

5、积为权重。计算公式【加权平均法】单个商圈写字楼样本平均租金计算公式如下： = 其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租i j 个写字楼的建筑面积。重点城市写字楼平均租金计算公式如下： =重点城市 其中代表15个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第t期的平均日租金代表第i个商圈写重点城市字楼在第 t 期的平均日租金，为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。【中位数法】单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = ( , )2其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数， 代

6、表i j t 指数发布中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。写字楼租金指数运行分析写字楼租金指数运行分析 2019 年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金2整体水平环比有所下跌，平均租金为 4.9 元平米天，跌幅为0.67%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，2019 年三季度我国国内生产总值实现 246865 亿元，同比增长 6.0%，增幅较二季度收窄 0.2 个百分点；其中第二产业实现增加值 97885 亿元，同比增长 5.2%，增幅较二季度收窄 0.4 个百分点；第三产业实现增加值 129182 亿元，同比增长 7.2%，增幅较二季度扩大 0

7、.2 个百分点。2019 年 10 月，我国社会消费品零售总额实现 38104 亿元，同比增长 7.2%，增幅较 9 月收窄 0.6 个百分点；进出口总额实现 3828 亿美元，同比下降 3.5%，降幅较 9 月收窄 2.2 个百分点。2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。写字楼租金变动情况写字楼租金变动情况根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019 年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为 4.9 元/平米天，跌幅为 0.67%。从城市等级看一线2019 年四季度，一线城市中，25.0%的商圈

8、写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等 9 个商圈写字楼租金环比上涨；上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈、深圳前海商圈等 27 个商圈写字楼租金环比下跌。二线2019 的商11 44 个主要京奥体商圈租金涨幅较高，为 2.77%，居于二线城市首位。租金涨跌幅较大的商圈租金涨跌幅较大的商圈201910个商圈租金环比涨幅较大， 2.77%2.8元/平米2.72%2.2元/平米81.4%-2.5%之间。具体来看，基于成本控制等考虑，部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区，非核心商圈写字楼市场整体去化

9、效果较好，使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨。2.83%，租金5.6 元/平米天、4.0 元/平米8 个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.6%-2.7%TMT 企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌；而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响，部分相关企业租赁需求减弱，致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌。图：2019 年四季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈10平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）6/元/平方2米天-220%15%10%-6京 州 圳口沙州沙 州京 州 圳口沙州沙 州州沙海圳州圳 州 海 圳 州州海奥 狮 龙国五西芙 体湖南陆后北福 申 虹 前 珠黄北体 山

10、岗兴一溪蓉 育东湖家海京田 花 桥 海 江龙外商 商 中商广商广 中商路嘴商路中 商 商 商 新商滩圈 圈 心圈场圈场 心圈商商圈商心 圈 圈 圈 城圈商城商商 商圈圈圈区商圈商圈圈 圈商圈圈圈长 广 苏 长上深深 杭 上 深 广杭-5%数据来源：CREIS 中指数据、F、3F为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租金进行了统计。表：2019 年四季度 15 城主要商圈写字楼租金（单位：元/平米天）城市商圈样 本 平均租金样本租金中位数环比涨跌城市商圈样 本 平均租金样本租金中位数环比涨跌北京金融街商圈15.919.21.27%重庆杨家坪商

11、圈2.22.1-0.53%CBD 商圈9.48.8-0.45%南坪商圈2.01.5-0.26%燕莎商圈8.18.6-0.45%杭州武林商圈4.94.5-1.23%中关村商圈7.67.5-0.81%黄龙商圈4.03.8-2.83%亚运村商圈7.57.2-0.12%钱江新城商圈3.63.4-0.15%望京商圈7.47.00.25%西溪商圈4%丽泽桥商圈5.85.6-0.64%申花商圈3.32.8-2.04%上地商圈5.76.1-0.30%钱江世纪城商圈2.31.9-0.88%科技园区商圈4.64.5-0.17%成都春熙路商圈3.73.1-0.91%上海陆家嘴商圈8.47.1-1.65%东大街商圈3

12、.02.8-0.98%南京西路商圈3%人民南路商圈2.92.7-1.19%静安寺商圈1%金融城商圈2.72.4-0.58%徐家汇商圈6.34.8-1.32%大源商圈2.42.3-1.32%人民广场商圈6.16.2-0.94%天津小白楼街商圈4.34.00.48%淮海中路商圈9%劝业场街商圈3.12.9-1.40%中山公园商圈6.04.7-1.13%友谊路商圈1%虹桥商圈5.74.6-2.23%华苑商圈8%南京东路商圈5.75.8-0.79%南京新街口商圈3.02.60.57%北外滩商圈5.64.8-2.83%珠江路商圈2.82.4-1.13%漕河泾商圈4.64.00.43%奥体商圈7%张江商圈

13、4.23.9-1.16%武汉中北路商圈0%五角场商圈3.93.6-1.47%武昌中心商圈5%广州珠江新城商圈5.44.7-2.67%武广万松园商圈2.32.1-0.54%天河北商圈4.83.6-1.36%光谷商圈8%体育中心商圈0%金融港商圈2.01.50.00%琶洲商圈3.94.1-0.54%苏州湖西商圈6%环市东商圈4%湖东商圈0%北京路商圈3.02.7-1.74%狮山商圈2%深圳后海商圈6.66.1-1.73%青岛五四广场商圈5%福田中心区商圈6.45.7-1.99%中央商务区商圈0%地王商圈6.05.0-1.19%海尔路商圈2.52.3-0.09%车公庙商圈4.94.0-1.50%崂山

14、区政府商圈2.52.01.22%前海商圈4.13.9-2.28%长沙五一广场商圈4.03.72.36%南山中心区商圈4.13.5-0.39%伍家岭商圈0%龙岗中心城商圈2%南湖路商圈5%宝安中心区商圈3.93.3-1.40%芙蓉广场商圈2%重庆江北嘴商圈2.72.6-0.51%南昌红谷滩中心区商圈5%解放碑商圈2.42.5-0.68%海口国兴商圈4.03.92.39%加州新牌坊商圈8%滨海大道商圈3.23.00.03%观音桥商圈8%国贸商圈2.42.00.00%数据来源：CREIS 中指数据、F、3F租金运行趋势研判租金运行趋势研判从市场表现来看，随着经济发展和产业结构调整，第三产业逐渐成为中

15、国经济增长的主要动能，第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生2019 金融业，批发和零售业增速均有所放缓，致使写字楼租金环比小幅下跌； 写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。供应方面1-10 2447.48 万20.6%34.3%1-10 个重点城市商办用地成交规划3791.33 13.9%9.2%15 个重点城市办公楼整体供应预期将继续加大，尤其二线城市办公楼市场将面临较大的去化压力。长期来看，商办用地供应下降或将使市场供大于求态势得到缓解。2019 978855.2%0.4 个百分1291

16、820.2 TMT 业、金融业、房地产业仍为写字楼市场需求主力。需求方面展望未来年 10 月 IMF 发布的世界经济展望报告中，将 2019 年中国 GDP 增速预期下调 0.2 个百分点至 6.1%。在此背景下，国家坚持以供给侧结构性改革为主线，大力深化改革和扩大开放，从货币政策等多个角度加大逆周期调节力度， 10 月 22 日优化营商环境条例的正式颁布将我国优化营商环境建设全面纳入法治化轨道。月 15 日，国务院出台在自2019 年 1-10 月新登记的市场主体数据来看，日均新登记企业数量接近 2 万户，在去年高速增长的基础上继续加快增长。下行压力。但展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但

17、我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、在重点城市写字楼租金指数分析方面，本报告选取了经济水平高、写字楼租赁市场表现活跃的粤港澳大湾区核心城市深圳，以及中部地区中心城市武汉两个代表城市进行重点分析。市场供过于求，多数商圈写字楼租金环比下跌市场综述信息技术等相关服务业为市场需求主力市场综述2019 根据深圳市统计局数据， 2019 年前三季度深圳实现地区生产总值18689 6.6%1.5 个百分点，经济增11332 7.4%，增0.4 7338 亿元，同比增5.5%3.0 个百分点。前三季度，全市进出口总额21141 11954 4.8%9187 9.3%；进口贸易处于下行通道。写字楼租金写

18、字楼租金多数商圈写字楼租金环比下跌从租金环比变化幅度来看2019 8 个主要商圈中仅龙岗中心城商7 环比下跌。其中前海商圈由于写字楼新增供应入市，市场持续呈供大2.28%5 1.1%-2.0%之间；南山中心区商圈租金环比跌0.5%2.42%。从租金绝对值来看2019 8 含元/平方米6.6 元/平方米海、南山中心区商圈租金均在 4-5 元/平方米天之间；龙岗中心城、宝安中心区商圈租金相对较低，均在 4 元/平方米天以内。图：2019 年四季度深圳主要商圈写字楼租金及环比涨跌平均租金（左）环比涨跌（右）8/元 6/平 米 天 2-2%0后福地车海田王公商中商庙圈心圈商区圈商圈前南龙海山岗商中中圈

19、心心区城商商圈圈-4%宝安中心区商圈数据来源：CREIS 中指数据、F、3F供应方面：商办用地新增供应同比下降新开工方面，2019 年 1-10 月，深圳写字楼新开工面积为 207.93 万平方米，同比下降15.3%。土地供应方面，2019 1-10 4 宗商办用地，分别位于龙岗、宝安、67.09 33.1%，降幅较去年11.5 个百分点。总体来看，2019 1-10 月深圳商办用地新增供应减少，南山和宝安区依然是商办用地供应重点区域。需求方面：第二产业同比增速显著收窄，信息技术等第三产业快速发展为写字楼市场提供较为稳定的需求支撑2019 需求有所减弱。根据深圳市统计局数据，2019 年前三季

20、度深圳市73383.03.0 2.1 个百分点。在土地及人工成本上升的背景下，深圳市制造业正面临转型的阵痛期，且部分制造业企业正在外迁到周边综合营商成本更低的城市。在此背景下，深圳市制造业企业对写字楼的租赁需求有所减弱。2019 写字楼的租赁需求有所减弱211411.8%11954 4.8%0.3 个百分9187 9.3%1.5 个百分点。深圳市信息技术等相关服务业的快速发展为写字楼市场提供了较为稳定的需求支撑。20191-8（营业收入8098 4386 14.5%。22.7%，互联网和相关服务12.7%10.0%。整体来看，虽然软件和信息技术等相关服务业的较快增长为写字楼市场提供了强有力的写

21、字楼租赁市场需求短期面临较大的下行压力。总结2019 年三季度，深圳经济增速基本保持平稳；“深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”发短期来看，2020 年第一季度，深圳市仍将有新增项目入市，将继续推高写字楼项目存量；预计短期市场综述2019 整体平稳，主要商圈写字楼租金略有波动。根据武汉市统计局数据，2019 年前三季度武汉实现国内生产总11528 0.5 个百分点，6301 增幅与去年同期持平4943 亿6.6%，1.1 个百分点1630 743 12.9%887 亿元，同比增长2.5%；进出口贸易均处于稳步上升通道。写字楼租金写字楼租金多数商圈写字楼租金环比上涨或持平从租金环比变化幅度来看2019 5 个商圈环比下跌。其中光谷商圈由于优质写字楼项目较少，需求相对较0.38%；武昌中心商圈区位优势显著、配套设施全0.15%；随着写字楼市场存量进一0.54%；金融港、中北路商圈写字