宁夏省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试题

1、宁夏省201年6上半年房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是_。A.有不少于1000万元人民币的实有资本B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C.设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记D.一个城市原则上只设一个担保公司2、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权

2、在通知到达之日起日内作出是否退房的书面答复。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险4、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。A：13B：46C：79D：10层以上E：执行层的组织协调5、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是_。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝6、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是一万元。A2500B3500C3600D30007、纳税人建造

3、普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和_的,免征土地增值税。A10%B20%C30%D40%8、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认8：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取得D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值E：执行层

4、的组织协调9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120近，单位建筑面积的重置价格为600元/近，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工业用地的监测点评估价格10、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程11、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。A：地方性法规B：政府规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调12、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。A：发行主

5、体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调13、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格14、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由_制定办法予以解决。A.市、县规划行政主管部门B.市规划行政主管部门C.县规划行政主管部门D.市、县规划行政主管部门和房地产管理部门15、市场趋势的分析方法中，_就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.专家意见

6、法D.时间序列分析法16、业主转让房屋所有权时，结余维修基金_。A.按业主个人缴存比例退还给业主B.不予退还，随房屋所有权同时过户C.上交房地产行政主管部门D.由转让双方协商17、建设工程概（预）算最基本的内容是_。A.单位工程概（预）算书B.工程项目综合概（预）算书C.已建设项目总概算书D.其他工程费用概（预）算书18、估价目的本质上是由_提出并决定的。A.估价人员B.委托人C.地方政府D.国家相关法规19、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。（2005年试题）A：11.12%B：11.36%C：11.66

7、%D：12.95%E：借款合同20、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。A：社会环境因素B：政治环境因素C：经济环境因素D：金融环境因素E：借款合同21、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。A75B120C135D15022、关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是_。A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息

8、，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算23、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会_。A.增加B.减少C.不变D.不确定24、经济适用住房采取_的方式进行。A.出让B.行政划拨C.有偿转让D.无偿转让25、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。A.购买价格B.权益投资比率C.空置率D.运营成本二、多项选择题（共25题，每题2

9、分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、季节比率是_。A.说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B.说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C.说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D.说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重2、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。A：商品交易B：货币工具C：金融工具D：借贷活动E：执行层的组织协调3、应用路线价法需要进行_等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度4、不属于确

10、定城市规模的意义是。A：综合平衡法B：区域分配法C：环境容量法D：线性阶段法E：执行层的组织协调5、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。A：与房地产开发经营有关的土地管理工作B：房地产开发经营活动的监督管理C：房地产开发经营管理D：房地产开发的合理利用E：执行层的组织协调6、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调7、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。A：一般会计准则B：普通会计

11、准则C：特殊会计准则D：基本会计准则E：具体会计准则8、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见9、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。A1.80B2.00C2.20D2.5010、强制拍卖标的须符合以下三个要件。A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施（查封、扣押、冻结）的财

12、产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产11、路线价法估价的第三个步骤为_。A.设定标准深度B.求取路线价C.编制深度百分率表D.划分路线价区段12、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。A：预交款B：预定金C：订金D：保证金E：执行层的组织协调13、在_7月18日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。1991年1992年1993年1994年14、采取随

13、行就市定价法确定价格的情形有_。A.开发商处于市场领导者地位B.开发商难以估算成本C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力15、_是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A.物业管理B.房地产C.中介机构D.商品房16、国家依法确认房地产权属的法定手续是_。A.产权登记B.价格申报C.获得土地使用许可证D.房地产价格评估17、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。_是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.增加原土地使用权出让时规定的容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D

14、.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权18、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税_元。A4200B5880C8640D8640019、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）A12%B13.4%C107.7%D125%20、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一

15、单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零21、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A.交通拥挤B.建筑技术进步C.城市规划改变D.自然环境恶化22、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费B：房地产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费23、直接资本化法的优点是_。A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况24、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是_。A.拍卖目的在于将物品换价兑现