房地产开发成本管理探析

1、房地产开发本钱管理探析房地产开发本钱管理探析由于房地产行业利润丰厚，因此近年来投资者逐渐增多，各企业间的竞争也越来越剧烈。房地产企业要想获得竞争优势，就必须实行本钱领先的经营战略。因此其应运用现代化的管理手段，不断进步本钱控制和管理程度，深入理解新政策、新法规，不断创新工作方法，以适应高速开展的市场需要。一、房地产本钱管理的内容房地产开发本钱是指房地产企业在开发本文由论文联盟.Ll.搜集整理过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的根本内容主要包括以下几个方面：一土地费用及建安本钱土地费用作为房地产开发本钱中最主要的本钱支出之一，主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等，同时其也是评价

2、房地产开发工程是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发工程平安与质量的前提下，控制建安本钱的支出是降低本钱的重要措施。二根底及配套设施费用主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建立相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。三管理本钱及其他不可预见本钱针对房地产开发行业建立周期长、投资数额大、投资风险高等特点，对于大多数开发企业来说，仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的，此时就需要通过借贷来满足资金需要，从而产生较大的资金本钱。因此，选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发本钱的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传，路牌广告牌、

3、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销本钱。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的本钱。如何加强相对可控本钱的核算，对合理控制开发本钱、表达经营成果，将起到至关重要的作用。二、房地产企业本钱管理中存在的问题市场经济的开展促进了房地产企业规模的扩大，同时随着商品房交易市场化不断深化，房地产企业之间的竞争也日趋剧烈，而作为影响房地产企业经济效益的重要因素本钱，却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业本钱管理上主要存在以下几个方面的问题：一企业内部本钱管理制度不完善许多房地产企业缺乏完善的本钱管理制度体系，本钱管

4、理处于粗放状态，即使有局部企业建立了本钱管理制度，但在实际执行过程中却往往形同虚设，责权利不相对应，没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中，达不到本钱管理目的。二本钱管理意识上存在误区目前大局部房地产企业还没有实行全员、全过程、全要素、全方位的全面本钱管理，本钱管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代，专业化分工越来越细，专业化程度越来越高，因此任何微小的本钱要素都应该纳入本钱管理范围。三本钱管理方法落后房地产企业的本钱管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理，传统的房地产企业只注重事中、事后管理，而无视了创造价值最大的事前管理；另外，过程控制在企业本钱控制中相对缺乏，这与现代

5、房地产企业管理要求存在很大间隔 。三、房地产企业本钱管理的对策分析一完善本钱管理组织和控制体系房地产企业应健全本钱管理制度，组建本钱管理组织，加强认识，落实责任，装备精良而优秀的技术管理干部和人员，组织其学习和培训，进步内部的整体素质，使本钱管理工作走向科学化、标准化的管理形式。详细来说，首先企业应建立一套完善的本钱管理体系，明确各部门各阶段的本钱管理任务。其次将内部本钱管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中，对各部门、岗位的人、财、物消耗施行量化标准进展考核，根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施，通过与各自经济利益挂钩，到达对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在本钱管理的执行过程中应不

6、断总结、修订，使之更适应企业的本钱管理目的。二加强全员本钱管理意识，对开发的工程实行全过程本钱控制房地产开发企业的本钱管理，不能仅依赖于决策管理层，还需要每个部门、每个员工有明晰的认识，应使所有员工共同努力，树立员工的主人翁意识。房地产开发本钱管理是一个系统工程，贯穿于开发工程始终，其主要有以下几个阶段：1、工程筹划和决策阶段在该阶段开发商必须对可能发生的本钱进展总体控制。做好市场调研工作，在充分理解市场环境、市场需求的前提下，编制投资估算形成初步的本钱方案，并在此根底上进展工程本钱分析、工程风险分析。2、规划设计阶段本钱控制工程设计的优劣不仅直接影响着建立费用的多少和建立工期的长短，而且也影

7、响工程的使用价值和投资效益，因此工程规划设计阶段是进展质量管理与本钱管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式，选择规定功能下的低价标，在保证建筑构造平安、美观和功能要求的根底上，将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的本钱管理。3、施工阶段本钱控制1施工单位的选择与管理。应通过建立工程招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理才能和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与效劳。2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的

8、变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，防止结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，防止、减少和标准现场签证；第三应加强现场签证时效性，防止签证久拖不决，为结算带来费事。3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的程度、才能、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的程度、才能、素质决定的，应使公司编制的筹划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而到达控制工期和造价的目的。4、开工结算阶段工程造价的合理确定是房地产企业本钱管理的最终环节，在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为根据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据开工图结