砀山县物业管理办法

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档 砀山县物业管理办法 第一章 总 则 第一条 为规范全县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例，结合本县实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本县行政区域内物业管理活动及其监督管理。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。 第三条 县房地产行政主管部门负责本县物业管理活动的监督工作。 县政府其他有关部门应当依照各自的职责分工，

2、密切配合，做好有关管理与监督工作。 居民委员会和业主大会、业主委员会、物业服务企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。 第二章 业主、业主大会及业主委员会 第四条 房屋所有权人为业主。 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第五条 业主享有国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定的权利，履行国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定的义务。 第六条 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则，批准业主委员会章程； （二

3、）选举、更换业主委员会成员； （三）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）听取和审查业主委员会的工作报告； （六）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （七）决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施； （八）制定、修改物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （九）审核批准业主委员会的工作经费； （十）法律、法规规定的其他职责或有关共有、共同管理权利的其他重大事项。 第七条 业主委员会是业主大会的执行机构，行使下列职责： （一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业

4、服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）经业主大会批准，审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套设施工程和重大的维修工程项目年度计划； （五）经业主大会批准, 审议物业管理区域内物业服务费的收取标准； （六）监督管理规约的实施； （七）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会履行下列义务： （一）执行业主大会的决议、决定； （二）遵守和履行物业服务合同； （三）对物业服务企业的合法经营和服务活动予以支持和配合； （四）对物业企业不合法、不适当的行为予以监督制止。 第八条 一个物业管理区域成立一

5、个业主大会 物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、社区建设、规模经营、方便管理等因素，具体按照安徽省物业管理条例规定的标准划分。 第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在房地产行政主管部门和物业所在地的镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位和物业所在地社区委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。 第十条 对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议： （一）入住率达到50%以上的

6、； （二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的； （三）首批物业交付满3年的。 第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权，按照下列规定确认： （一） 住宅物业按照一套房屋计一投票权； （二）非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权；建筑面积200平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。 第十二条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并告知业主委员会。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会会议应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加。定

7、期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20 %以上业主提议、发生重大事故等紧急事件需要及时处理的，或业主大会议事规则及业主公约规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。 第十四条 业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 第十五条 管理规约应当对物业的使用、维

8、护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 第十六条 业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则违反法律、法规的，县房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。 业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。 第十七条 业主委员会通过业主大会会议选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。设主任1人，副主任1-2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。 第

9、十八条 业主委员会应当自选举之日30日内，将业主大会会议的决定、业主大会议事规则、管理规约以及业主委员会组成人员名单等材料报县房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。 第十九条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。逾期未换届的，县房地产行政主管部门应当督促其换届。 业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。 第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定，

10、并有委员会定期以书面形式在物业服务区域内公告，接受业主监督。 第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业管理 第二十二条 住宅物业的建设单位，应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，投标人少于3个或者住宅物业面积在1万平方米以下的，经县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 房地产开发单位在领取商品房预（销）售许可证之前，必须通

11、过招投标方式或协议方式选聘好物业服务企业，签订好前期物业服务合同。 第二十三条 建设单位在销售物业前，应当依照省建设行政主管部门公布的业主临时管理规约示范文本，制定业主临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守业主临时管理规约。 在业主大会通过的管理规约生效后，业主临时管理规约即行失效。 第二十四条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务

12、企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即终止。 第二十五条 业主依法享有的物业公共部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。 第二十六条 建设单位在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业服务设施，并按照下列标准配置物业管理用房。物业管理用房产权归物业服务区域内全体业主所有： （一）房屋总建筑面积为2万平方米以下物业服务区域，应提供不少于60平方米建筑面积的物业管理用房； （二）房屋总建筑面积为2万平方米以上物业服务区域，按物业总建筑面积的3配置物业管

13、理用房。 第二十七条 建设单位销售物业时，应将物业管理用房和物业公用部位、共用设施在销售场所予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。 第二十八条 办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县房地产行政主管部门的监督下，向物业服务企业移交物业管理用房和物业公用部位、共用设施设备及相关资料。物业服务企业在承接物业时，应当对物业的公用部位、共用设施设备进行查验，移交结果向全体业主公示。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料

14、； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业服务所必须的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 建设单位按房地产竣工决算总价格5%提取物业工程质量保证金，交县房地产行政主管部门专户存储，专项用于物业保证期内的维修，待维修期限届满后，余额退还给建设单位。 第四章 物业管理服务 第三十一条 从事物业服务活动的企业应当按照国家规定，具备相应的资质并具有独立的法人资格。 从事物业服务的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。 第三十二条 物

15、业服务企业的权利： （一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理； （二）依据物业服务合同和有关规定收取物业服务费； （三）制止违反物业管理规定的行为； （四）选聘专营企业承担专项经营业务； （五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。 物业服务企业的义务： （一）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、公用部位及共用设施设备维修养护等服务； （二）定期公布物业服务费和维修资金的使用情况； （三）接受业主委员会和业主的监督； （四）组织、协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动； （五）法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。 第三十三条 业主委员会应当与

16、业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对下列事项进行约定： （一）物业服务区域范围及基本情况； （二）物业服务事项； （三）物业服务质量标准； （四）物业服务费用； （五）双方的权利义务； （六）专项维修资金的管理与使用； （七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理； （八）物业服务合同期限； （九）违约责任； （十）物业服务合同终止、解除条件； （十一）其他约定的事项。 第三十四条 物业服务合同签订前，业主委员会须将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。 第三十五条 物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主

17、委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。 物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物： （一）国务院物业管理条例第二十九条第一款规定的资料； （二）物业服务用房和物业的公用部位、共用设施设备； （三）有关代管的物业服务的款项及其他应当移交的票据和帐册。 业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列的资料和财物移交新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业服务交接工作。 第三十六条 物业服务企业可以将物业管理区

18、域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。 第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。 物业服务收费标准由物业服务企业与业主委员会双方约定，约定不成的由县物价管理部门审核并报县物业管理行政主管部门备案。 第三十八条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 第三十九条 物业服务区域内，供水、供电、

19、供气等单位应当对最终用户实行装表到户，收费到业主。 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十条 县房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查处理，并将调查处理结果答复投诉人；属于其他部门职责的，县房地产行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。 第五章 物业的使用和维护 第四十一条 物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 第四十二条

20、业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者共同利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第四十三条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业服务区域内相关管线 和设施设备维修、养护的责任。 第四十四条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。 业主

21、不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 第四十五条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。 第四十六条 物业使用中禁止下列行为： （一）拆改房屋承重结构； （二）侵占、损坏物业的公用部位、共用设施设备； （三）违法搭建建筑物、构筑物； （四）擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境； （五）违反规定摆摊设点 、占道经营； （六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物； （七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品； （八）违反规定停放自行车和机动车辆； （九）堆放易燃

22、、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音； （十）法律、法规和规章严禁的其他行为。 违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第四十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，由县房地产行政主管部门实行专户存储，统一管理，专项用于物业保修期满后物业公用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。 第四十八条 物业维修、更新、改造费用按照下列规定承担： （一）保修期满后

23、物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。 （二）保修期满后物业公用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出；维修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或者物业服务区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担。 （三）物业公用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 第四十九条 物业公用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用

24、部分、自用设备损坏或其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。 第五十条 利用物业公用部位、共用设施设备进行经营性的 ，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在扣除物业服务企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。 第六章 法律责任 第五十一条 有下列行为之一的，依照国务院物业管理条例的规定处理： （一）住宅物业的开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业，或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的； （二）建设单位擅自处分属于业主的物业公用部位、共用设施设备的所有权或使用权的； （三）不移交有关资料的； （四）未取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书的从事物业管理的； （五）建设单位在物业服务区域内不按照规定配置物业服务用房的； （六）物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的； （七）挪用