某大厦市场可行性研究报告

1、 华亭大厦厦市场可可行性研研究报告告前言第一章 项目目背景分分析一、经济济背景二、立地地环境第二章：苏州市市房地产产市场形形势分析析一、033年1季季度房地地产景气气指数运运行状况况二、苏州州市房地地产供给给形势分分析三、苏州州市房地地产市场场需求形形势分析析四、苏州州市房地地产市场场空置状状况分析析五、目前前苏州房房地产市市场存在在问题分分析六、小结结 苏州州市写字字楼市场场调查一、写字字楼地理理分布特特征二、苏州州市写字字楼物业业的发展展沿革三、苏州州市租售售行情调调查四、写字字楼的行行业统计计分析 五、主主要写字字楼配套套情况 六、小小结第四章：小高层层和高层层住宅物物业调查查分析一、小

2、高高层和高高层物业业发展沿沿革及特特点二、在售售小高层层、高层层楼盘调调查分析析1、房型型供应量量分析 22、户型型面积配配比分析析 33、价格格分析 44、相关关配套比比较表5、客源源客层分分析6、小结结 三、精精装修酒酒店式公公寓市场场分析1、现有有个案情情况2、潜在在竞争性性个案3、市场场分析4、小结结第五章：市场存存在的问问题点和和机会点点第六章：“华亭大大厦”项目SSWOTT分析第七章：项目重重新定位位及规划划改造建建议一、产品品定位二、市场场定位三、目标标客户群群定位四、规划划改造建建议附件一：写字楼楼个案调调查表附件二：高层个个案调查查表前言宏观审视视，微观观洞查建建立市场场平台

3、，了解市市场状况况尊重市市场，以以市场为为导向确立市场场可行性性，锁定定目标客客源层做做好产品品规划，提高产产品力度度扬长避避短，打打击竟案案缺失知知己知彼彼，力求求游刃有有余第一章：项目背背景分析析一、经济济背景苏州经济济建设实实现持续续快速增增长。220022年全市市完成国国内生产产总值220800亿元，比上年年增长114.55%；财财政收入入2900.822亿元，比上年年增长338.552%。完成进进出口总总额3663.99亿美元元，比上上年增长长53.8%；全年新新增合同同外资1100.67亿亿美元，实际利利用外资资48.14亿亿美元，分别比比上年增增长1444. 6%和和59.3%。

4、全社会会固定资资产投资资为8110亿元元，比上上年增长长43.4%。1、GDDP运行行状况（亿元） 从GGDP增增长走势势折线图图上我们们可以看看出，从从19997年至至20002年，苏州的的国内生生产总值值保持稳稳步快速速增长，年平均均增长率率在133%左右右，尤其其是从220000年开始始，增长长更是强强劲，年年平均增增长率达达到155.233%，主主要原因因是随着着苏州城城建力度度的加强强、投资资环境的的不断改改善，吸吸引了大大量的外外资进入入。2、财政政收入运运行状况况（亿元元）从走势图图上可以以看出，财政收收入绝对对值呈现现稳步增增长，绝绝对值增增长呈逐逐步加快快的趋势势。从2200

5、00年起，年增长长率都在在30%以上。3、全社社会固定定资产投投资(亿亿元)由于近几几年苏州州市的城城建步伐伐不断加加快，固固定资产产投资额额呈逐年年上升趋趋势，绝绝对值增增长幅度度不断加加快。固固定资产产投资增增长率从从20000年起起，呈现现强势增增长，增增幅不断断扩大，距预算算今年的的投资额额将达到到10000亿元元。4、实际际外资利利用（亿亿美元）从外资利利用绝对对增长和和年增长长走势都都可以看看出，苏苏州作为为吸引外外资最快快的城市市，实际际利用外外资增势势强劲，随着城城建力度度的加强强、投资资环境的的改善、园区东东扩和新新区西扩扩，外资资利用走走势会更更强劲。5、产业业结构随着苏州

6、州城市化化步伐的的加快，从各个个产业所所占比例例有着较较大的变变化，第第一产业业逐渐减减少，乡乡镇城市市化步伐伐变化明明显；第第二产业业呈现较较大幅度度增长，主要得得力于苏苏州招商商引资力力度的逐逐渐加大大，外资资引入对对产业结结构的影影响明显显；第三三产业比比例呈现现波动发发展，与与第二产产业增幅幅有着必必然的联联系。总总体来说说，产业业结构良良好，预预计，第第一产业业和第三三产业的的比例还还会有一一定的下下降趋势势，第二二产业还还会有较较大的增增长趋势势。6、人民民生活指标单位02年01年00年02年比比01年年增减%在岗职工工平均工工资元15811913677011777815.77市区

7、居民民人均可可支配收收入元106117105115927441.0市区居民民人均消消费支出出元7686672700702775.7城乡居民民储蓄余余额亿元11644.333936.9480366.97724.33从反映市市区人民民生活水水平的几几个指标标来看，在岗职职工平均均工资逐逐年上升升，涨幅幅较大，平均涨涨幅在115.888%；人均可可支配收收入呈逐逐步上升升趋势，但022年的涨涨幅呈现现较大下下滑趋势势，主要要原因是是基数较较大，但但从绝对对值增长长来看，还是比比较大的的。随着着可支配收收入的增增加，人人均消费费支出也也呈现较较大的增增长，002年比比01年年增长55.7%。值得得注意

8、的的是，居居民储蓄蓄余额也也呈现较较快增长长，022年比001年增增长244.3%，增幅幅远远高高于收入入的增幅幅，说明明02年年虽然一一再降息息，但拉拉动内需需的效果果并不明明显，原原因是未未来家庭庭教育支支出较大大，居民民消费管管理比较较理性。二、立地地环境 1、华亭大大厦位置置简图：石路商圈 协和和大厦金金门路 名人广广场 华银银大厦 阊 邮邮政大厦厦 金州大大厦 干干 将 路路 地税税局 佳佳福保龄龄球馆 都市市E站地铁1号号线出入入口烟草大厦厦城市之邑邑胥华孚写写字楼 华联联超市 三 香 路路道 前 街菜场 华华亭大厦厦 工行大大厦 施乐乐花园苏州城市规划展示馆 劳 动动 路 商业业

9、银行 万万年桥大大街 皇皇家贵宾宾俱乐部部 路路 农农业银行行写意空间 泰让让桥 胥 江江 河2、地理理位置：华亭大厦厦位于阊阊胥路和和劳动路路的交界界口，靠靠近三香香路，连连接华亭亭大厦的的主干道道是三香香路和阊阊胥路。3、交通通状况：三香路是是东西走走向的主主干道，西连新新区、东东接城东东。三香香路今年年完成了了由四车车道到六六车道的的扩容，改善了了由来已已久的糟糟糕路况况。阊胥路是是南北走走向的一一条主干干道，机机动四车车道，车车流量很很大，北北接石路路商圈，向南延延伸段过过泰让桥桥为盘门门路，连连接城南南。即将将竣工的的三香路路阊胥路路立交，将大大大改善华华亭大厦厦周边地地区的交交通状

10、况况。华亭大厦厦南侧的的劳动路路机动车车道路宽宽不过88米，据据了解，劳动路路将会拓拓宽；劳劳动路南南面的老老式平房房经营有有烟杂店店、水果果店等，一部分分已经开开始拆迁迁，预计计今年77月底开开展全面面的拆迁迁工作。如果劳劳动路拓拓宽工程程如期进进行，那那么华亭亭大厦的的交通状状况将进进一步改改善。华亭大厦厦距离规规划中的的地铁11号线有有6000米左右右的距离离，是一一个步行行可以接接受的距距离，轨轨道交通通也是华华亭大厦厦的优势势之一。地铁11号线东东起园区区管委会会，西至至天平山山麓，是是连接园园区和新新区的交交通干线线。4、公共共建设及及配套：华亭大厦厦隔阊胥胥路相望望的高层层建筑是

11、是工商银银行苏州州分行大大厦。工工行南面面是施乐乐家园小小区沿街街住宅的的底层店店面，经经营饮食食和医药药。华亭大厦厦东南面面是在建建的苏州州市城市市规划展展示馆。苏州市市城市规规划展示示馆是有有苏州城城市建设设发展有有限公司司建设，由苏州州市建筑筑设计研研究院设设计，由由苏州二二建承建建，预计计20004年底底竣工。在建的的城市规规划展示示馆为现现代馆，建筑面面积98894.11平平方米，地下车车库面积积40000平方方米，投投资总额额已达11亿元以以上。附附近有华华联超市市、菜市市场、皇皇家贵宾宾俱乐部部等。华亭大厦厦周边配配套情况况一览表表配套类别别名称娱乐设施施佳福保龄龄球馆、胥城娱娱

12、乐总汇汇、皇家家贵宾俱俱乐部宾馆酒店店雅都大酒酒店、德德隆酒楼楼、胥城城大酒店店医疗卫生生妇幼保健健医院、苏州大大学附属属第二医医院、苏苏州市第第二人民民医院学校苏州市第第十六中中学超市华联超市市银行工商银行行、商业业银行、农行胥胥门分理理处公园本案北侧侧拟建绿绿化广场场农贸市场场胥门农贸贸市场第二章：苏州市市房地产产市场形形势分析析一、033年1季季度房地地产景气气指数运运行状况况（一）、综合景景气指数数运行状状况分析：1、从整整个走势势上来看看，景气气综合指指数呈稳稳步上升升趋势，说明苏苏州房地地产市场场总体走走势良好好.2、20003年年1季度度房地产产景气状状况上升升最快，景气值值达1

13、228.001，比比上季度度增长111.55点，比比去年同同期提高高22.5点，说明11季度房房地产市市场发展展强劲，并继续续呈现上上扬趋势势。3、从002年44季度开开始，由由于受到到有关部部门出台台的一系系列旨在在规范房房地产市市场、鼓鼓励购房房消费信信贷政策策等利好好因素的的刺激，指数增增势强劲劲，走势势呈近似似直线攀攀升。4、受央央行最近近出台的的消费信信贷新政政策的影影响，指指数的走走势可能能有所下下滑，这这虽然能能在一定定程度上上能从资资金链上上控制金金融风险险与房地地产市场场过热，但在一一定程度度上也可可能挫败败市场信信心。（二）、综合指指数成因因分析指数名称称指数值（%）与上年

14、同同期相比比增减（点点）与上季度度相比增减（点点）综合景气气指数128.0122.5511.550开发投资资指数164.7450.99516.005资金来源源指数155.0753.44345.005土地购置置指数117.99-6.558-30.00土地开发发指数105.242.17715.775空置面积积指数109.855.2330.722新开工面面积指数数108.754.777-6.995竣工面积积指数116.4431.7711.550销售价格格指数129.1220.00720.669分析：从综合指指数的88个分类类指数来来看，与与去年同同期相比比景气水水平7升升1降、与上季季度（22002

15、2年4季季度）相相比景气气水平66升2降降，综合合景气运运行状况况明显好好于去年年。1、房地地产开发发投资分分类指数数：截至至3月份份，全市市房地产产开发投投资完成成34.28亿亿元，比比上年同同期增长长1477.866%，继继续保持持强劲的的增长态态势，这这一指标标也是拉拉动综合合指数上上升的主主要力量量。 2、土地地购置指指数：截截至3月月份，该该分类指指数值为为1177.999点，比比上年同同期、上上季度均均有明显显下降，说明土土地购置置指数有有回落趋趋势，主主要原因因是受到到国土资资源局下下发的“清理园园区用地地、加强强供应调调控”这这一政策策的影响响。3、空置置面积分分类指数数：截至

16、至3月份份，该分分类指数数为1009.885，呈呈现缓慢慢上升态态势，但但相对于于施工面面积分类类指数的的增幅而而言，苏苏州商品品房空置置面积正正逐月减减少。11季度，全市商商品房空空置面积积为1006.008万平平方米，比上年年同期减减少377.1%，这正正是由于于目前苏苏州房市市相当火火爆，消消化了大大量的空空置面积积。4、新开开工面积积分类指指数：截截至3月月份，全全市新开开工各类类商品房房面积2234.82万万平方米米，同比比增长775.445%。该分类类指数为为1088.755，比上上季度回回落6.95点点，比去去年同期期略有提提高，这这也说明明，苏州州房地产产业仍然然有很强强的发展

17、展后劲。5、竣工工面积分分类指数数：自从从20002年第第2季度度以来，该分类类指数一一直运行行在高位位，目前前为1116.444，比比去年同同期提高高31.7点、比上季季度提高高11.5点，说明随随着房地地产投资资进度的的加快，商品房房的供给给呈快速速增长趋趋势，现现房紧张张的状况况将得到到一定的的缓解。6、商品品房销售售价格分分类指数数：1季季度，全全市商品品房实际际销售均均价为224122元/平平方米，其中住住宅均价价为22245元元/平方方米，分分别比上上年同期期增长334.445%、32.37%。该分分类指数数的稳步步上升，也有效效的促进进了综合合景气指指数的上上升。但但我们也也应该

18、看看到，价价格的大大幅上扬扬，必然然会缩小小市场需需求面，给楼市市带来一一定的风风险，不不利于房房地产市市场的健健康良性性发展。二、苏州州市房地地产供给给形势分分析（一）、苏州房房地产市市场住宅宅供应形形势分析析1、住宅宅市场供供应总形形势20022年，全全市住宅宅施工面面积为112388.066万平方方米，比比上年增增长799.211%；新新开工面面积为8846.58万万平方米米，比上上年增长长1022.611%；竣竣工面积积4644.944万平方方米，比比上年增增长200.377%。施施工面积积和新开开工面积积都有非非常大的的增长，涨幅都都在799%以上上，竣工工面积的的涨幅比比较小，仅为

19、220.337%，随着工工程进度度的进展展和投资资力度的的加强，20003年现现房供应应量将大大大增加加，购房房难的供供求矛盾盾有望得得到进一一步的缓缓解。其中古城城区住宅宅开发的的施工面面积为1157.64万万平方米米，比上上年增长长56.27%，；新新开工面面积为995.884万平平方米，比上年年增长663.448%；竣工面面积为559.883万平平方米，比上年年增长66.244%，可可以看出出，施工工面积和和新开工工面积都都有较大大的增长长，涨幅幅都在660%左左右，但但竣工面面积的涨涨幅比较较小，仅仅为6.24%。2、苏州州房地产产市场住住宅供应应特点.房地地产开发发投资增增长迅速速2

20、0022年的苏苏州楼市市在有关关部门出出台的一一系列规规范房地地产市场场、鼓励励住房消消费信贷贷政策的的推动下下，全市市房地产产开发、投资继继续保持持较高的的增长幅幅度，全全年房地地产投资资首次突突破百亿亿元大关关，达1107.34亿亿元，其其中住宅宅共完成成投资额额为866.144亿元，比上年年增长553.55%。古古城区共共完成投投资155.922亿元，占全市市住宅总总投资的的18.48%，比上上年增长长36.41%，对推推动苏州州地区经经济的发发展起到到了积极极的作用用。.高档档住宅供供应量增增长明显显20022年，苏苏州市区区高档住住宅（高高档公寓寓和别墅墅）共完完成投资资7.008亿

21、元元，比上上年增长长3400.077%，施施工面积积为33311009平方方米，比比上年增增长1667.666%；新开工工面积为为18557855平方米米，比上上年增长长1822.411%；竣竣工面积积为13392445平方方米，比比上年增增长955.111%；空空置面积积为1885788平方米米，比上上年下降降80.58%，但我我们可看看出，相相对于施施工面积积和新开开工面积积的增长长速度，“减空”效果不不是很明明显，这这一供应应结构的的失调，必会给给苏州房房地产市市场的健健康良性性发展带带来一定定程度上上的影响响。.供应应市场出出现大盘盘化现象象20022年的房房地产在在经历几几年的发发展

22、逐渐渐进入大大盘时代代，楼盘盘大规模模开发，比较明明显的大大规模楼楼盘有园园区的都都市花园园、东湖湖大郡、湖左岸岸；古城城区的嘉嘉业阳光光城；新新区的新新港名城城花园等等。大盘盘时代是是市场竞竞争与选选择的必必然结果果，必将将为房地地产市场场的健康康发展导导入更多多的成熟熟和理性性。.外来来竞争激激烈主要表现现在“浙江帮帮”的大举举进苏，在苏州州的几次次土地拍拍卖中可可见端倪倪，如浙浙江嘉业业国际以以1.88亿元拿拿下了新新庄约229万平平方米的的地块、5.99亿元拿拿下新区区近255万平方方米的地地块；浙浙江南都都集团与与苏州建建屋共同同成立的的南都建建屋有限限公司，以122.833亿元拿拿

23、下位于于园区二二期内的的玲珑湾湾地块。浙江开开发商对对苏州的的资金输输入、管管理输入入和人才才输入，大大提提高了苏苏州的房房地产市市场地位位和竞争争水平。（二）、苏州房房地产市市场写字字楼（办办公楼）供应形形势分析析20022年市区区共完成成写字楼楼投资778922万元，比上年年增长227.115%。其中古古城区共共完成写写字楼投投资35596万万元，比比上年增增长277.7%，增长长迅速。全年市区区写字楼楼施工面面积11126226平方方米，比比上年下下降355.755%；新新开工面面积2668099平方米米，比上上年增长长62.9%，竣工面面积1660866平方米米，比上上年下降降60.9

24、5%。其中，古古城区写写字楼施施工面积积689991平平方米，比上年年增长771.885%；新开工工面积1132220平方方米，比比上年增增长155.866%，竣竣工面积积119960平平方米，比上年年下降440.772%。可以看看出，施施工面积积和新开开工面积积增长强强劲，而而竣工面面积比上上年有较较大幅度度的下降降，说明明大量的的写字楼楼面积将将在20003年年上市营营销，写写字楼市市场的竞竞争将空空前激烈烈，给销销售去化化速度带带来较大大的障碍碍。三、苏州州市房地地产市场场需求形形势分析析20022年苏州州市房地地产市场场供销两两旺，与与房地产产开发相相呼应，商品房房的销售售也保持持稳定

25、的的增长态态势，销销售单价价一路飙飙升，预预售形势势更是火火爆，其其中市区区预售面面积是上上年的一一倍多，至20002年年底全市市空置房房面积为为1277.399万平方方米，比比上年减减少333.2%；其中中市区为为63.65万万平方米米，比上上年减少少47.35%。从对对6044名参加加22届届的群众众就购房房计划作作的调查查分析：20003年上上半年占占35.43%、下半半年占223.551%，合计达达58.94%，市场场需求强强劲；220044年内占占20.53%，20005年年内占220.553%，合计441.006%，未来市市场需求求也比较较强劲。（一）、苏州市市房地产产市场住住宅销

26、售售状况分分析1、住宅宅销售形形势火爆爆，个人人购买力力不断增增强随着住房房制度改改革的全全面推行行，住房房商品化化已逐渐渐被广大大人民群群众理解解，加上上住房消消费信贷贷政策的的支持，个人购购买力不不断增强强，扩大大了住宅宅的有效效客源。20002年，全市住住宅销售售面积为为4799.911万平方方米，比比上年增增加111.2%，其中中预售面面积为2253.05万万平方米米，比上上年增长长91.9%，销售额额为988.122亿元，比上年年增长331.44%，销销售状况况良好。2、需求求高涨、销售价价格一路路飙升从20001年下下半年开开始，苏苏州住宅宅市场需需求不断断高涨，成交量量连创新新高

27、，价价格也不不断上扬扬，20002年年苏州市市区住宅宅销售平平均单价价为24460元元/平方方米，住住宅预售售平均单单价已经经超过332000元/平平方米。（二）、苏州市市房地产产市场写写字楼销销售状况况分析随着苏州州城市建建设步伐伐的加快快，各种种配套设设施的不不断完善善，招商商引资力力度的加加强，220022年，全全市写字字楼销售售面积为为3.991万平平方米，比上年年增加229.99%，其其中预售售面积为为1.339万平平方米，比上年年增长3348.4%，预售面面积的增增幅是销销售面积积增幅的的11.65倍倍，可以以预测：20003年的的写字楼楼市场形形势不容容乐观。20022年，全全市

28、写字字楼销售售额为11.055亿元，比上年年增长552.22%，相相对于销销售面积积的增长长幅度（29.9%），可以以看出，销售额额增长主主要原因因就是由由价格大大幅上升升拉动的的，而不不是由市市场需求求拉动的的。 四、苏州州市房地地产市场场空置状状况分析析（一）、苏州市市房地产产市场住住宅空置置状况分分析至20002年底底，全市市住宅空空置面积积为744.522万平方方米，比比上年下下降了440.66%，主主要是市市场需求求强劲，销售情情况火爆爆，消化化了大量量的空置置面积。（二）、苏州市市房地产产市场写写字楼空空置状况况分析至20002年底底，市区区写字楼楼空置面面积为7727002平方方

29、米，比比上年下下降144.255%。其其中古城城区的写写字楼空空置面积积为3220177平方米米，比上上年下降降19.7%，虽然下下降幅度度明显，但相对对于施工工面积、新开工工面积以以及竣工工面积的的增长幅幅度（分分别为771.885%、15.85%和400.722%），尤其是是施工面面积的大大幅度增增长，根根据商品品房开发发周期一一般为一一年，今今年结转转的施工工面积将将很大，供求矛矛盾将进进一步激激化。五、目前前苏州房房地产市市场存在在问题分分析 （一）、供应应结构严严重失调调目前，大大部分的的开发商商受利益益的驱使使，把销销售目标标客源紧紧紧锁定定在高收收入人群群身上，开发项项目的套套型

30、面积积越做越越大，设设施越来来越奢华华，越来来越远离离工薪阶阶层的总总价承受受力，从从而造成成高价房房屋层出出不穷，而小套套型住房房的市场场供应越越来越小小。从对对6044名参加加22届届的群众众就所需需房型面面积作的的调查分分析：660平方方以下占占4.664%；6080平平方米占占27.15%；8111000平方方米占335.660%；10111220平方方米占222.002%；12111550平方方米占99.777%；1151平平方米以以上占00.833%。可可以得出出：600-1000平方方米的面面积需求求合计为为62.75%，小户户型市场场需求旺旺盛。（二）、商品房房开发结结构不合合

31、理目前，苏苏州市区区房地产产市场开开发的住住宅基本本上都是是中高档档，中低低档住宅宅开发严严重不足足。楼盘盘均价基基本上都都在35500元元/m22以上，某些区区域更高高，达到到43000元/m2左右。房价的的上涨幅幅度与居居民收入入增长幅幅度相差差甚远，高不可可攀的房房价使得得需求市市场大幅幅缩水，持币观观望态势势严重。从23届届房产展展示会成成交的房房子来看看，单价价在每平平方米330000元以下下的仅为为2套，30000元到到45000元的的占了大大头、为为1399套，550000元以上上的别墅墅有122套，据据我们观观察30000元元以下的的固然寥寥寥无几几，实际际上就是是35000元

32、以以下的也也为数很很少，多多数价位位要在338000元以上上，这从从此次房房交会成成交商品品房平均均单价达达到39993元元便可看看出。（三）、空置问问题不容容忽视虽然20002年年旺盛的的消费需需求是空空置房源源进一步步回落，但从结结转的施施工面积积（住宅宅建设周周期通常常为一年年）来看看，今年年的住宅宅竣工面面积将大大大增加加，可能能会由于于供应结结构矛盾盾和房价价过高，而形成成住宅“相对过过剩”，从而而使空置置面积大大幅上升升。（四）、楼市中中投资客客过多人们的追追涨心理理加剧了了房源的的紧张，投资客客成为主主流，占占购房者者总数的的1/33左右，尤以台台湾、上上海、浙浙江等地地外来投投

33、资者出出手大方方，园区区万杨香香樟有半半栋楼就就是被一一位上海海客户买买走的,一下子子买了550多套套。（五）、消费信信贷政策策的变化化可能给给楼市带带来不良良影响中国人民民银行网网站133日公布布了关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知，这这是在不不到一个个月的时时间里央央行第二二次要求求适当限限制大户户型、大大面积、高档商商品房和和别墅等等项目的的贷款。我市某银银行的房房贷专家家认为，央行新新规定的的主要目目的可能能在于促促进投资资者理性性购房，降低高高价房和和投资性性购房的的热度，扶持一一般用房房和中低低价房，进而推推动房产产业稳健健发展。“通知”对于以以自住为为目的的的购

34、房者者来说，不会造造成太大大的影响响；“通知”增大了了那些原原来靠银银行贷款款炒楼者者的获利利难度，这也将将在很大大程度上上最终导导致本市市高价房房价格的的下滑。而对中中低档楼楼盘而言言，这反反而是一一个发展展的良机机。 六、小结结1、写字字楼的市市场不容容乐观，供应量量大，需需求较小小，去化化慢，投投资风险险较大2、住宅宅市场总总体运行行良好，只是结结构存在在较大矛矛盾，大大户型房房源供给给量过大大、销售售去化速速度较慢慢3、小户户型需求求强劲，销售去去化较快快 苏州州市写字字楼市场场调查1、写字字楼地理理分布特特征苏州的写写字楼主主要地理理分布特特征主要要体现为为共性和和个性两两个方面面：

35、 共性（11）在CCBD内内，周边边商业氛氛围浓郁郁。（2）周周边交通通条件好好。（3）周周边有较较多空地地供人员员集散和和停车。（4）周周边有休休闲娱乐乐设施。个性苏州写字字楼典型型区域主主要分布布于园区区、新区区及市区区主要交交通干道道。（1）园园区的代代表性写写字楼趋趋于高档档，主要要因为园园区的地地价较高高。入住住企业占占第一位位的是电电子、机机械等高高科技企企业，因因为园区区在定位位时就是是高科技技园区，所以入入住的企企业以新新加坡、欧美企企业的高高科技企企业为主主。主要要分布在在苏华路路沿线，如国际际大厦、世纪金金融大厦厦；金鸡鸡湖路沿沿线，如如加城大大厦、苏苏信大厦厦；中新新路沿

36、线线，如贵贵都大厦厦、嘉实实大厦。（2）新新区的写写字楼集集中在狮狮山路、滨河路路路口，如金狮狮大厦、华福大大厦等。入住企企业占第第一位的的是物流流类企业业，新区区的生产产型企业业很多，企业的的高效运运作，依依靠快速速引进原原料，产产出成品品，送抵抵市场，因此，企业就就需要物物流上的的支持，所以金金狮大厦厦入住企企业中物物流企业业居多在在情理之之中。（3）市市区的写写字楼相相对比较较分散，行业区区块也不不明显，所以写写字楼也也没有太太显现的的行业特特征，相相对集中中的区域域在阊胥胥路（三三香路和和干将路路路段）附近11公里的的范围内内，主要要的写字字楼是华华孚写字字楼、万万盛大厦厦、嘉登登大厦

37、。2、苏州州市写字字楼物业业的发展展沿革写字楼俗俗称办公公楼，最最初的写写字楼，是因商商务活动动的需要要而相互互邻近的的一系列列小型楼楼宇，它它们各自自独立又又相互紧紧密联系系。建筑筑师从土土地的集集中有效效利用和和减少交交通时间间与距离离考虑，开始将将这些分分散的楼楼宇集中中在一起起向高层层发展，把银行行、律师师行、会计计师行、商业业客户集集中在一一起。随随后发现现当这些些工作人人群集中中之后，又需要要解决他他们的喝喝咖啡、吃饭、休闲健健身、合合并使用用公共服服务功能能等问题题，又开开始在写写字楼中中增加相相应的功功能设施施。经过过长时期期的发展展过程，使写字字楼有了了其特定定的涵义义及概念

38、念。计划经济济时期，中国大大陆地区区传统生生产方式式中没有有写字楼楼，只有有行政管管理的单单位办公公楼，它它的管理理是一种种只对内内进行行行政管理理的封闭闭式办公公方式。写字楼在在苏州如如同在整整个中国国大陆地地区一样样，是近近二十年年来的新新兴产物物，随着着苏州经经济的发发展，写写字楼也也有如雨雨后春笋笋般出现现，其巍巍峨的特特征很能能吸引人人群的目目光。写写字楼在在物业形形式上讲讲，从最最早的多多层，到到小高层层和高层层。从其其相应的的配套上上讲，从从简单装装修到精精美装修修，从分分散空调调到中央央空调。物业服服务形式式越来越越多，集集中公厕厕、咖啡啡厅、餐餐厅、商商务中心心、订票服务务、

39、银行行、宽带带网络、开放式式大厅、公共会会议大厅厅等。3、苏州州市写字字楼租售售行情调调查苏州部分分写字楼楼租售情情况一览览表案名售价出售率租金（元元/M2*月）物业管理理费（元/MM2*月）出租率备注高档园区国际际大厦99租金已含含（222）90%世纪金融融大厦8300040%104租金已含含（155）85%现有5层层在售金狮大厦厦85租金已含含96%只租不售售中档国际经贸贸大厦4500070租金已含含90%加城大厦厦80租金已含含（166）91%物业费含含空调费费综艺开元元47500100%50售后代租租华福大厦厦45租金已含含（3.5）93%协和大厦厦5100045%406.210%售后

40、代租租商住两两用东环大厦厦4000020%404.280%整层出售售万盛大厦厦36租金已含含55%低档金洲大厦厦22租金已含含60%开发大厦厦28租金已含含100%华孚大厦厦24租金已含含98%嘉登大厦厦25租金已含含97%商住两用用从上表得得出：（1）总总体上讲讲，苏州州市写字字楼的出出租情况况较好，其良好好的出租租率有其其客观原原因：良良好的区区位优势势；大厦厦内部配配套齐全全、装修修精良。（2）华华亭大厦厦周边虽虽有部分分写字楼楼出租率率较高，但开发发大厦119866年就已已经开始始出租，华孚写写字楼119977年开始始出租，另因其其租金较较低，面面积分割割灵活，因此，其出租租率相对对较

41、高。而万盛盛大厦和和金洲大大厦出租租率较低低。可见见该区域域中、低低档写字字楼供应应量仍较较大，有有过剩现现象。苏州市写写字楼市市场行业业分布现现状一览览表案名业态分布布行政办公公金融业贸易物流制造业建筑业教育科研研咨询服务务业房地产能源化工工生物医药药电子电工工总计高档国际大厦厦130000004300222金狮大厦厦00121250518281770中档加城大厦厦033465212712449国际经贸贸大厦1216752618130869东环大厦厦12702233111225低档华孚大厦厦00321308400223开发大厦厦006133412240742金洲大厦厦002060060002

42、16总计1574926281520812017434316从苏州市市现有办办公楼的的行业分分布上看看，目标标客层主主要集中中在咨询询服务类类、贸易易、电子子电工、制造业业、物流流等行业业，对写写字楼的的需求主主要集中中在咨询询服务、贸易等等相关企企业！5、苏州州市写字字楼配套套情况：写字楼相相关配套套一览表表 配套案名停车位电梯数餐厅吸烟区通讯系统保安系统消防系统中央空调通信增强强系统增强系统统卫星电视视系统园区国际际大厦150个个6有有有有有有有有世纪金融融大厦150个个7有有有有有有有有金狮大厦厦120个个5有有有有有有有有国际经贸贸大厦90个5有有有有有有无无加城大厦厦116个个3无有有

43、有有有无无综艺开元元50个4无有有有有有无无万盛大厦厦50个4无无无有有有无无金洲大厦厦30个3无无无无有无无无华福大厦厦60个2无无无无有无无无开发大厦厦30个2无无无无有有无无协和大厦厦25个5有无无有有有无无东环大厦厦约40个个2无有无无有有无无华孚大厦厦无2无无无无有无无无嘉登大厦厦约30个个2无无无无有无无无中高档写写字楼配配套设施施齐全，尤其在在停车位位、电梯梯数量与与质量、安保监监控系统统、中央央空调系系统考虑虑周备。6、小结结总体上讲讲，苏州州市投入入使用的的写字楼楼租售情情况较好好。苏州市以以制造型型企业为为主，从从写字楼楼的入住住企业来来看，行行业主要要分布在在物流、贸易、

44、咨询商商务等，商业、流通类类企业不不多，所所以从苏苏州的发发展来看看，写字字楼发展展前景不不容乐观观。从区域房房产上讲讲，金阊阊区的规规划是，着重发发展仓储储和物流流，预计计将兴建建仓库和和物流中中心，其其房价将将不会有有很大的的上升，该地区区的升值值潜力不不大。苏州写字字楼市场场的供应应量很大大，就华华亭大厦厦周边尚尚有空余余的写字字楼还是是很多，如万盛盛大厦、金洲大大厦，且且规模较较大。由此可见见：本案案定位为为写字楼楼将面临临较大风风险第四章：小高层层和高层层住宅物物业调查查分析一、小高高层和高高层物业业发展沿沿革及特特点两年前苏苏州住宅宅商品房房还以多多层为主主，但随随着苏州州经济的的

45、持续高高涨，居居民可支支配收入入的不断断升高，居民开开始寻求求更高品品质的居居住条件件，在这这种需求求的推动动下，小小高层和和高层全全面发展展，成了了市场供供应的主主体。小高层和和高层的的发展与与土地拍拍卖有直直接关系系，地价价翻了几几翻，土土地成了了极其宝宝贵的资资源。以以苏州工工业园区区为例，该区域域土地达达到了每每亩2550万元元。如果果建普通通住宅要要达到每每平方米米70000元才才能保本本，这样样的价格格对一般般购房户户是难以以接受的的。有资资料显示示，在深深圳、上上海、北北京、广广州等地地，小高高层物业业和高层层已成为为如今购购房者消消费的新新时尚，因而十十分地走走俏。据据调查，在

46、各地地的房地地产市场场中，小小高层和和高层的的整体出出售价不不仅没有有打折，反而还还提高了了5%，但我们们也要看看到，由由于目前前苏州小小高层和和高层的的供应结结构失调调，形成成需求强强劲、去去化速度度相对较较慢的怪怪现象。目前多层层住宅仍仍是许多多苏州市市民的首首选，多多层的确确避免了了高层的的许多不不足，一一梯两户户，基本本户户朝朝南，采采光、通通风均十十分理想想。但多多层住宅宅窖率相相对比较较低，无无疑会增增加成本本，拉高高房价，稍微便便宜一点点的大多多位于偏偏远的郊郊区，一一般家庭庭难以承承受。另另外，多多层住宅宅一般不不带电梯梯，不适适合老人人和孩子子上下楼楼。为节节约用地地，多层层

47、住宅在在设计时时要考虑虑面宽，造成小小开间、大进深深，忽略略了人的的需要。更由于于地价问问题，不不少小区区还容易易牺牲绿绿地来换换取面积积，造成成两栋楼楼间的间间距往往往会较为为狭小，小区的的视线及及通透性性受到影影响。相对多层层而言，小高层层和高层层物业都配有电电梯，上上下便利利，管理理现代化化、房屋屋实用率率高，物物管费相相应较低低，安逸逸清静。此类物物业一般般所在的位置置都属于于黄金地地段，周周围有：学校、医院、市场、银行等等配套设设施都十十分齐全全，物业业升值潜潜力大。当然高层层住宅也也存在通通风、采采光不良良，私密密性差，高容积积率造成成生活品品质下降降、住户户的舒适适性得不不到满足

48、足等缺憾憾。另外外，高层层还存在在开发周周期长、造价高高等缺点点。二、在售售小高层层、高层层楼盘调调查分析析1、房型型供应量量分析 案名名房型湖畔花园园加城湖滨滨公寓天翔花园园湖左岸万杨香樟樟星海人家家总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名一房一厅厅一卫196.077%190.633二房二厅厅一卫196.077%4010.221%591.966二房二厅厅二卫4113.110%305.211%712.355三房二厅厅二卫66368.663%21167.441%24061.222%28040%3448.558%46079.886%1888862.558四房二厅厅二卫216

49、22.336%237.355%11228.557%42060%3245.771%305.211%83327.661四房三厅厅三卫80.833%80.277五房二厅厅二卫569.722%561.866五房三厅厅二卫90.933%90.300五房三厅厅三卫60.622%60.200六房二厅厅二卫45.71140.133六房三厅厅二卫20.211%20.066六房三厅厅三卫606.211%601.999七房二厅厅三卫20.211%20.066合计9663133927007057630177分析：目前市市场上供供应量最最多的户户型为三三房二厅厅二卫，占总供供应量的的62.58%。主要要是这种种房型比比

50、较适合合核心家家庭居住住，但供供应量过过大，市市场空间间逐渐变变小。市场供供应量排排名第二二的为四四房二厅厅二卫，这个房房源主要要被二次次置业，改善居居住环境境的家庭庭所消化化，市场场空间不不错，但但由于总总价过高高，使得得该房型型的去化化速度较较慢。二房房二厅二二卫（包包括二房房二厅二二卫）以以下的房房型供应应量仅占占总供应应量的44.933%，且且这些房房型的面面积一般般在1115平方方米以下下，因为为总价低低，为工工薪阶层层所接受受，市场场需求空空间大，去化速速度很快快，往往往一开盘盘即被抢抢购一空空，这些些房型也也是目前前市场供供应的空空隙点。2、户型型面积配配比分析析面积分组组套型数

51、量量比例累计比率率60-880m22381.255%-81-1100mm2300.999%2.444%101-1100m2002.444%111-1200m22096.933%9.377%121-1300m2561.866%11.223%131-1400m280526.668%37.991%141-1500m253717.880%55.771%151-1600m252517.440%73.111%161-1700m21976.533%79.664%171-1800m2762.522%82.116%181-1900m21615.344%87.55%191-2000m21264.188%91.66

52、8%201mm2以上2578.522%100%合 计计30177100%从上面的的面积分分组统计计资料可可以看出出：市场上上供应最最多的面面积在1131-1600m2之间，市场占占有率为为61.88%，总套套数在118677套，市市场供应应趋于饱饱和，未未来需求求较小，目标客客源面已已经非常常窄。市场上上供应的的结构严严重失调调，房型型面积过过大，1121mm2以上的的房源市市场占有有率为990.883%，相对于于目前的的居民收收入而言言，该面面积以上上的房子子销售去去化较慢慢。1611m2以上的的房源供供应市场场占有率率为444.499%，供供应比例例明显过过大，从从所调查查的在售售楼盘来来

53、看，销销售完或或者预定定的房型型面积990%都都在1660平方方米以下下，1660平米米以上的的套型剩剩余供应应量非常常庞大，市场风风险不容容忽视。1220m22以下的的市场供供应占有有率仅为为9.337%，但由于于面积小小，所以以总价相相对较小小，市场场承接面面宽。而而且从对对6044名参加加22届届的群众众就所需需面积作作的调查查分析： 600平方以以下占44.644%；660880平方方米占227.115%；811000平方米米占355.600%；11011200平方米米占222.022%；11211500平方米米占9.77%；1551平方方米以上上占0.83%，可以以很简单单的计算算出

54、，需需要住房房面积在在1200平方米米以下的的购房者者占总数数的899.411%，据据此我们们也可以以得出结结论：中中小套型型房源的的市场需需求非常常强劲。3、价格格分析案 名价格范围围（元/mm2）均 价价（元/mm2）主力面积积（m2）主力总价价(万元)楼层差价价（元/mm2）物业收费费（元/mm2月）湖畔花园园33000-655005100018091.88050-22001.5加城湖滨滨公寓/5000013065.000/1.5天翔花园园37500-466004000015060.000501.0春之交响响38000-5440046000183.6684.550501.5白领公寓寓59

55、500-7220070000220154.001003.0分析：各楼盘盘均价都都在40000元元/m22以上楼层差差价在550-1100元元/m22主力总总价在660-1150万万元/套套，市场场承接能能力差，销售去去化慢。同时也也可以看看出各个个楼盘的的主力户户型面积积趋于大大户型，主力面面积范围围在1330-2220mm2，供应应结构明明显脱离离市场需需求，楼楼市风险险过大。从23届届房交会会上成交交的1660套房房子来看看，也可可以很明明显的反反映出房房价的结结构，这这次房交交会成交交商品房房平均单单价达到到39993元，其中，单价在在每平方方米30000元元以下的的仅为22套；3000

56、0元到到45000元的的占了大大头、为为1399套；50000元以以上的别别墅有112套。30000元以以下的固固然寥寥寥无几，实际上上就是335000元以下下的也为为数很少少，多数数价位要要在38800元元以上。 4、相关关配套比比较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有有率中庭100%停车场地上14.229%停车场地下85.771%水景71.443%GOLFF14.229%会所游泳池42.886%视听室57.114%网球场28.557%便利店14.229%健身房57.114%咖啡厅57.114%从比较表表上可以以看出：中庭是是绝大部部分楼盘盘都选择择设置的

57、的配套，因为这这样能提提高楼盘盘的总体体形象，避免了了小区整整体布局局呈兵营营式而显显得很单单调。绝大部部分楼盘盘的停车车场设置置都选择择地下停停车场，主要是是空间利利用率高高，同时时也降低低了人防防成本，地面的的绿化面面积更好好配置。水景也也是绝大大部分楼楼盘都设设置的配配套，迎迎合了消消费者的的亲水情情 结。目前会会所绝大大部分楼楼盘都设设置（除除了周边边配套非非常完善善），会会所给业业主提供供了生活活上的配配套，也也给业主主之间的的交流提提供了一一个很好好的平台台。随着竞竞争的激激烈，各各个楼盘盘都在寻寻求差异异化竞争争，主要要体现在在配套设设置上，出现了了例如GGOLFF、游泳泳池等软

58、软件配套套。5、客源源客层分分析目前楼市市消费群群最主要要由以下下四种：首先是是日益增增多的外外地来苏苏人员成成为住房房消费的的生力军军，仅引引进人才才这一群群体，今今年以来来，苏州州市已接接收毕业业生2.1万人人，其中中一半是是外地生生源，同同时引进进外地在在职人员员40000多人人.他们们都有住住房需求求。城市建建设力度度的加大大，截至至02年年底，拆拆迁办共共颁发市市区房五五拆迁许许可证889张，项目889个，已经拆拆迁结束束项目880%。许可拆拆迁总建建筑面积积130047770.999平米米，其中中住宅77541157.63平平米；许许可拆迁迁总户数数为1114600户，其其中住宅宅

59、88995户。这些动动迁户都都有住房房需求，加大了了购房队队伍，大大大增加加了市场场有效需需求。人们的的追涨心心理加剧剧了房源源的紧张张,投资资客成为为主流,尤以台台湾,上上海,浙浙江等地地外来投投资者出出手大方方,园区区万杨香香樟有半半栋楼就就是被一一位上海海客户买买走的,一下子子买了550多套套。中介公公司介入入炒作行行列，某某公司的的中介信信息栏目目一共公公布566套房源源,有229套是是全新毛毛坯房乃乃至期房房。6、小结结1、目前前高层住住宅去化化较慢，主要是是供应结结构失调调，总价价偏离绝绝大部分分消费者者的承受受力。2、1220-1160平平米的房房源供应应相对消消费能力力明显过过

60、剩，市市场风险险大。3、1660平米米以上的的房源市市场目标标客源面面窄，去去化速度度非常慢慢。4、（）1120平平米以下下的房源源供应短短缺，而而去化速速度快、市场需需求强劲劲，市场场空隙明明显。 三、精装装修酒店店式公寓寓市场分分析1、现有有个案情情况（表表一）案名建筑面积积（m22）规划户数数（套）面积范围围（m22）主力总价价（万元元）苏州凯悦悦2.3万万36040-99020时代晶华华3.4万万25042-77225-440玄妙广场场约1.22万17040-66024-336狮山丽晶晶约1.77万42029-44219石路中心心广场约1.11万23632-77030合计9.71436