在职充电社阳光海韵楼盘策划案大纲

1、阳光海韵楼盘策划案大一、 华阳、一个未来几年的梦想1、 虽然华阳市副中心位置阳光海韵楼盘策划案大一、 华阳、一个未来几年的梦想1、 虽然华阳市副中心位置早已确定，但是从现在情况来看，地铁的开的搬迁、市政工程改造的进行、几大盘的呈现等远期利好还需较长时间兑现。所以，做为一商业地产项目，虽然有着良好的发展远景，但是对于将眼前利益看得其重要的投资者来说，无疑只是一个馅饼；加上从去年开市大量商业地产项目的出现，使得投资者有着广阔的选择空间。这就的增加了相当大的难度2、 华阳作为众多复合概念的承载体，诸市副中心概概念、人南延线概念、1+1 及 5+2 概念、居住区概念等，年区域众多项目粉墨登台，各取所需

2、狂炒华阳概念，因华阳复合集概念成熟、成型还有待时日，而其概念提前反复持续恶炒，致使概念严重透支，利好出尽导致市场承接面重度疲软，对后期华阳项运做极为不利3、 从地块来看，虽然地处华阳新老城区的交界处，且有音乐广场老广场做呼应现实的状况是个广场的商业气氛依然清淡同时，地块的周边没有任何可以发展的空间，使得未来广场的外延到极大的限制4、 华阳作为集市政中远期诸多规划一体，虽然近年区域市政配套施较为定程度上制约市场的纵深拓但随着 3年的中长期推进市政配套逐一呈现，华阳的整体优势必将日现端倪因其规众多、区域可持续年的中长期推进市政配套逐一呈现，华阳的整体优势必将日现端倪因其规众多、区域可持续发展潜力大

3、，届时华阳定为近郊区域的开发热点区域二、 商业地产：一个击鼓传:1、重要的数据A、2007110商业地产竣工35.82m2，比上年92.5，开发量达144.87m2，销售只有18.86m2，仅占发量的 13.02B、市商业地产总（包括写字楼投资完成额：25 亿，施工面积301.26m2,竣工面积115.68m2，销售量67.28m2C、上半年在建规模纯商业营业用184.32m2，同比27.2%；销售量 13.34 万 m2，同比增长 50.9%；空置量超过一年的用房12.46m2D、 因今年加大旧房改建，城区内拆出很多地。又因土地成使开发商只能做商业地产项目。另外，又因去年玉林等社区内商业产的

4、火爆，导致今年商业投资加剧，预计将会达到 300 万 m2E市将在未来三年对二环路内总面积达数百万的老城区行拆迁改造，旧域改造将置换出上千亩土地。尤其是位于市中心的金口岸的商业用地，更将成为开发和投行拆迁改造，旧域改造将置换出上千亩土地。尤其是位于市中心的金口岸的商业用地，更将成为开发和投资的热点， 街道拓宽，交流畅，交通功能带动商圈飞跃，商冼牌重组2、上数据的分A、 从年开发量来看，今年的年开发量较之去年有大幅度的场竞争日趋激B、 从消化量来看，由于去年大量开工的项目都在今年的销售量只占总开工量的 20%强一点加上今年新增的近 300 万m2所以从今年下半年开始，商业地产的销一场恶战C、 从

5、去年的销售情况来看，1-10月份的总销售量只有 11、12两月总额的30%还要弱一点除由于开工时间造成的影响可以看出年底是商业地产销售的一个最好的时机D、 同质化商业地产项目层出不穷，个案行情此起彼伏。市场竞单纯的产品竞争转变为全方位的项目整合质素精于此道者在市场中能够抢占先机，胜人一筹。反之，若项目综合素质对比，惟靠价格致胜的价格战一触即发E、 本案所在区域商业氛围相对日趋浓厚，虽然是新兴的泛居住集区，但同及区域商业地产上市供应量巨大，而买方资源基本受地域限制且难以短期扩容本案商业物业部分的推进造一定的上市阻F、2003商业地产发展供过于求，同质化竞争日趋激烈；阳区域内颇地段的其他项目，其地

6、块详规尚未明潜在竞。G、市而言，供给大于需求，商业竞争趋于白热化，今两年商业地产定将出现恶性区域商业项目也必强竞争潜在竞。G、市而言，供给大于需求，商业竞争趋于白热化，今两年商业地产定将出现恶性区域商业项目也必强竞争压力，同利润预期递减的风险H、 来自华阳区域商业项目和相邻区域板块同质化项目，个案竞争烈，投资者区域忠实度偏弱，客源交叉分流严重。另有若干项目价入市，抢摊区域商业投资市场，届时投资者区域商业地产心理价将逐波下调I、 在同一时空周期内，客户能力在短时间内得到大量集中化，但市场力的掠夺却有增无减。虽然投资置业总量还在缓增加，但同时市场供量也在不断地急剧增加，就目前而言，供过于及同质化已

7、是不争的事实。这一事实值得所有商业地产开发商谨记J、 从上面数据的增长可以看出，未来几年的商业地产虽巨的，但是从以前的转让向拍卖的变化，使得项目开发成本大幅度增高，因此，大量的开发商不得不向相对利润率较的商业地产靠几年地产的开发只能越来越激烈而不可能出现相对冷静、平和的局面。在这场没有占时机、赢得时间是获胜的不二法结论商业地产的过度开发，必最后的过剩，从而的房地产市再的，这是一个显而易见的事实。这使商业地产的开发变成了一个击鼓传花：想取快的将手中烫手的山芋抛出止的时候中使商业地产的开发变成了一个击鼓传花：想取快的将手中烫手的山芋抛出止的时候中还有存货那他就是为这的最后的输家第二部分、项的几个一

8、、 华阳中心区域的常及有效消基数严，无支撑庞大的过量商业开发二市民对华阳的心理距离感使得本案的间接消费水平大大高，但是也因此限制了消费群体的绝对数量；也使如何长期稳定吸市民成为项目的关键命脉所在三、 因商业地产投资特性，投资者的区域商业心理价值区间渐成华阳区域商业地产的含金量及区域感召力远逊于市区商圈及区商业、热点近郊商业项目四、 因近年众多商业项目诸多概念的轮番炒做和呈现后的尴尬场景使投资置业者日趋成熟理智，商业概念模式推陈出新频次加五、 介于以上四点问题，故使区域商业项目业态的呈现过于单一无法形成“百花齐放，百”的大卖场格局，由此极大的限制自用型买家的经营范第三部分：项的基本构思一、场主体

9、打造市最大的玩具吧”针对目前大部分教育、智力开发的大量投资，广泛“碧峰峡模式”，先从吸引一、场主体打造市最大的玩具吧”针对目前大部分教育、智力开发的大量投资，广泛“碧峰峡模式”，先从吸引儿童入手，然后形成连动效应，给住都的人一个去华阳的并以带动其他项目（音乐锐舞、特色酒吧、综艺商务等）的纵深拓展。以期达到项目。二、 利用大规模活动及群众性活动：在相对有限的时间内速大量外来人气，以弥补本区域消、人流量不的缺点；并以此扩大本案综合知名度和有途径，使之形成强的“卖场氛围三、分借的力量：以不同的角度在相对短的时间内形成焦效应，促进销售态势的形四、 在建筑风格和广场规划上出新出彩：使广场、园林、商业、景形成一的整体，充分体现建筑的标志性、观赏性和参与性以好的产品保证项的品质第四部分：项目基本定位HAPPY MALL最大的中心，一个可以让人“放天性”的乐园第五部分：规划建议（略第六部分：推广的重一的整合：因项目定位特性，故本案推广异于常规。量动用进行炒做，启动版商报、华西都市第六部分：推广的重一的整合：因项目定位特性，故本案推广异于常规。量动用进行炒做，启动版商报、华西都市报等主报媒之版、版版、教