XXXX上半年品牌企业财务风险和资金状况分析

1、2010上半年年品牌企业财财务风险和资资金状况分析析2010年4月月以来的房地地产新政对房房地产市场产产生了较大影影响，体现在在房地产销售售面积、销售售额增速不断断下降，房地地产企业获取取贷款难度加加大、再融资资全面收紧。在在此形势下，研研究组选取1135家上市市公司企业作作为样本对其其财务风险和和资金状况进进行研究；并并重点对中海海地产、万科科、保利地产产、恒大地产产、绿城、金金地集团、金金融街控股等等10余家品品牌企业的财财务状况进行行了分析。1. 房地产企企业现金流较较为充裕，短短期偿债风险险低图：2006年年至今房地产产企业现金及及预收账款占占总资产比率率中值房地产企业现金金占总资产比

2、比率中值整体体处于上升趋趋势，20110年上半年年，这一比率率为13.22%，相比22009年底底下降了1.4个百分点点；但同过去去4年相比，仍仍处于较高水水平，说明目目前房地产企企业的现金流流较为充裕。预收账款占总资资产的比率近近5年也出于于上升趋势中中，20088年这一比率率同比有所下下降，但自22009年中中期以来，这这一比率上升升较为明显，在在2010年年半年这一比比率为11.4%，达到到近5年最高高点。预收账账款的增长对对房地产企业业的未来业绩绩提供了较强强的保障，同同时也说明房房地产企业短短期偿债风险险较低。2. 品牌企业业现金流水平平下降，但预预收账款较高高，业绩保障障性强图：2

3、006年年至今代表品品牌企业现金金占总资产比比率变化品牌企业的现金金占总资产比比率的走势与与行业走势基基本一致，但但可以看到，品品牌企业的这这一比率跟行行业中值相比比优势并不突突出。20009年，除了了恒大地产与与绿城外，其其他4个品牌牌企业的现金金占总资产比比率均高于行行业中值，其其中，万科这这一比率达到到20.9%，高出行业业中值6.33个百分点；但到了20010年上半半年，中海地地产、万科、保保利地产、恒恒大地产、绿绿城、金地集集团这6个代代表企业中，只只有金地地产产的现金与总总资产比率为为15.8%，略高于113.2%的的行业中值，其其他5个品牌牌企业均低于于行业中值。22010年中中

4、期品牌企业业的现金占总总资产比率的的明显下降，说说明目前品牌牌企业的现金金水平与行业业平均水平相相比略显紧张张。然而，由由于品牌企业业的资金使用用效率较高，所所以无法根据据这一个指标标判定品牌企企业的财务安安全性，研究究组进而对代代表品牌企业业的预收账款款占总资产的的比率进行了了分析。图：2006年年至今品牌企企业预收账款款占总资产比比率变化从图中可以看到到，品牌企业业的预收账款款占总资产的的比率与行业业平均水平相相比占有较大大优势，万科科、保利地产产、北京城建建近5年来均均高出行业中中值超过100个百分点。在在2010年年半年，保利利地产的预收收账款占总资资产的比率从从2009年年起均为30

5、0%以上，万万科的这一比比率上升较为为平稳，20010年中期期达到28.3%，北京京城建的这一一比率自20009年以来来也呈现明显显的上升态势势，到20110年中期达达到34.66%。 品牌牌企业在预收收账款的优势势说明品牌企企业在业绩保保障性上胜于于行业平均水水平，对品牌牌企业的财务务稳健性奠定定了基础。3. 房地产企企业资本结构构合理，净借借贷比率提升升，仍需警惕惕中长期行业业风险图：2006年年至今房地产产企业资产负负债率与净借借贷比中值图：2006年年至今房地产产企业一年内内到期借贷与与总借贷比率率中值房地产企业的资资产负债率中中值近5年变变化不大，在在60%665%之间波波动。201

6、10年中期达达到64.33%，处于最最近5年的高高点，比20009年底高高2.5个百百分点，然而而仍位于合理理的范围之内内。同时，从从房地产企业业一年内到期期借贷与总借借贷比率来看看，这一指标标近5年来持持续下降，到到2010年年中期下降到到36.5%，显示出房房地产企业在在债务结构上上开始注重长长期贷款的应应用。鉴于房房地产行业的的资金密集性性和羡慕开发发的长周期性性，中长期贷贷款臂短期贷贷款给企业更更多的资金周周转空间，在在一定程度上上增强了企业业抵抗短期风风险的能力，对对企业的长期期稳健发展有有利。净借贷比率【（有有息负债-现现金）/股东东权益】变化化幅度较大。在在2007年年和2009

7、9年，企业得得益于销售业业绩良好，这这一比率相对对较低。20010年中期期这一指标达达到46.66%，较20009年底上上升22.22个百分点，上上升明显。可可以看到，22010年房房地产企业再再融资的困难难对企业净借借贷比的提升升有明显影响响。比如中海海地产20110年上半年年增加贷款1130亿元，净净借贷比从22009年底底的22%上上升到20110年的488%。目前房地产企业业的资本结构构处于合理范范围且债务结结构上渐趋中中长期贷款，降降低了企业的的现金流风险险，但房地产产企业的资产产负债率和净净借贷比率均均处于20007年以来的的高点，说明明目前房地产产企业处于较较为激进的发发展模式下

8、，在在快速发展中中仍需警惕中中长期行业风风险。4. 品牌企业业资产负债率率持续高于行行业平均，部部分品牌企业业净借贷比提提升显著图：2006年年至今品牌企企业资产负债债率中值品牌企业的资产产负债率持续续高于行业平平均水平，一一方面说明品品牌企业在财财务杠杆使用用上胜于行业业平均水平，但但另一方面也也对品牌企业业的财务风险险控制能力提提出较高要求求。中海地产产的资产负债债率近5年来来与行业中值值相近，在比比较的品牌企企业中最低，22010年中中期为63.0%，低于于行业中值，其其他5个选取取的品牌企业业的资产负债债率均高于行行业中值。较较高的财务杠杠杆支持了品品牌企业快速速发展，但随随着房地产宏

9、宏观调控的日日渐深入，企企业还需警惕惕财务风险。图：2006年年至今品牌企企业净借贷比比率中值品牌企业在20006-20009年净借借贷比率处于于下降趋势，但但到20100年中期出现现了提升，其其中保利地产产和中华企业业上升最为明明显。保利地地产一年内到到期的短期和和长期贷款变变化不大，但但其长期贷款款较20099年底增加1196亿元，增增幅96.99%，导致净净借贷比从22009年底底的52.99%增长到1140.8%。中华企业业的长期贷款款在20100年中期较22009年底底增长96.4%，促使使净借贷比从从2009年年底的88.3%增长到到188.77%，企业中中长期财务风风险值得警惕惕

10、。招商地产产经营谨慎，近近5年来净借借贷比稳步下下降，20009年低到负负值，20110年中期仅仅为14.44%。万科与与金融街的净净借贷比与行行业中值相当当，二者在22010年中中期均显示出出一定幅度的的上升。目前前房地产宏观观调控尚在进进行，行业发发展形势不确确定性增加，品品牌企业还需需警惕中长期期风险的控制制。5. 信贷收紧紧，品牌企业业拓宽融资渠渠道2010 年118 月，全全国完成房地地产开发投资资额283555 亿元，同同比增长366.7%；全全国房屋新开开工面积达110.5亿平平方米，同比比增长66.1%，较22009 年年高出53.6个百分点点。由此可见见，房地产企企业对未来房

11、房地产的发展展形势较为看看好。由于国家对房地地产行业的调调控以及货币币政策的从紧紧，企业贷款款难度较大，国国内贷款在房房地产开发投投资额占比逐逐步下降，同同期由于销售售速度的下降降，个人按揭揭、定金和预预付款在开发发商资金来源源所占比重也也在逐步降低低。房地产企企业为了自身身的支撑快速速发展，开始始加速多元化化投资途径，其其中，债券、信信托、票据、基基金等融资方方式受到广泛泛应用。表：2010年年部分品牌企企业融资情况况数据来源： HYPERLINK / CRREIS 中中指数据、 HYPERLINK / 2009年房地地产企业销售售良好使得企企业的资金较较为充足，同同时，预收账账款的提升也也为企业的业