房地产开发企业的税务筹划讲座实录

1、李记有老师讲座座实录:房地地产开发企业业的税务筹划划2011-100-28 115:52:21 字号号：T | T 【主主持人】：陕陕西省工商联联合会房地产产商会秘书长长宁高伟： 咱们今天有幸请请到了李记有有老师给大家家讲课，今天天是由陕西工工商联合会房房地产商会、搜搜狐网、西安安晚报、西安安致通振业税税务咨询公司司联合主办，天天朗地产鼎力力支持。李老师是全国国知名税收筹筹划实战运作作专家，清华华大学和国家家会计学院特特聘教授。中中国注册税务务师、高级会会计师，中国国致通振业集集团董事长，中中国税收筹划划网CEO、中中央电视台和和中国税务报报新闻人物。在在国内首先创创立税收筹划划“变量引进”和

2、“因素分析”两大学说，领领衔研发了房房地产开发企企业纳税安全全控制系统。今今天李老师讲的主主题是：一、企业赚钱的的第三种渠道道税收筹划；二，房地产开发发企业的纳税税安全控制；三、房地产企业业在房屋建设设、销售房屋屋中务必要注注意的风险问问题。四、房地产的税税务筹划；五、疑难解答。今天现场是直播播，由搜狐焦焦点网直播，以以后可以在网网站上找到本本次培训的内内容. 【李记有】：非常高兴来来到西安，和和西安的房地地产开发企业业的财务精英英探讨房地产产企业的税务务规划问题。在在企业的管理理当中，特别别是税收的管管理当中，每每个企业税收收管理都有两两个目标，第第一要控制纳纳税过程中的的风险，企业业在履行

3、纳税税义务的时候候，实际上是是伴随风险的的，每家企业业在纳税的过过程中，要控控制自己企业业纳税过程中中的风险。作作为房地产开开发企业，是是国家众多行行业中税费最最重的行业之之一，如何在在纳税中控制制风险，是房房地产开发企企业必须思考考的问题。 我刚刚得到到一个消息，东东北某城市国国税、地税对对房地产行业业进行专项检检查的时候，发发现了一个33.12大案案，建筑施工工企业给开发发企业开发票票，就是把发发票通过增加加建筑施工成成本，然后减减少它的纳税税所得额，减减少土地增值值税的增值额额，最近这个个案子破了。不不光是一家企企业，有很多多企业来给房房地产开发商商开发票，比比如说我房地地产开发商不不要

4、这个企业业施工，但是是施工企业给给他提供的发发票是假的，可可能是盖的这这个章，另外外一个公司开开的，这个问问题查出来了了，已经报到到财政部了。街街道下属的企企业也给房地地产开发商开开发票，引起起了大量的关关注，涉案企企业所在城市市每一家开发发商凡是涉及及这个问题的的，一家一家家查，说明房房地产开发企企业面临很大大的风险的。所所以，原来没没有打破，现现在税务局也也知道了，房房地产开发商商的成本有一一部分是虚的的，有一部分分是通过发票票的成本抵的的。东北这个个东西报到财财政部了，就就势必会引起起对全国房地地产开发商的的检查。 房地产开发发企业大家都都知道，本身身这个行业负负担就是非常常重的，咱们们

5、每个企业为为了减少纳税税所得额，减减少土地增值值税的增值额额，在这方面面做了一些不不必要的文章章，现在没有有深度纠的时时候，没有表表现出来，现现在风险已经经付出水面了了，3.122大案一破，势势必揭开了这这个行业的黑黑幕，势必这这个事情会波波及到全国，难难道就东北一一个城市的房房地产开发商商这样做吗？ 区分不同的的情况，有的的房地产企业业委托一个施施工企业施工工了，但是施施工企业提供供的不是真实实的发票，或或者代开的，只只要这个事情情真实合法还还可以，如果果不真实合法法，有的地方方房地产开发发商让多开一一些发票，这这个问题就表表现的非常突突出，现在据据说在这个城城市房地产开开发商都在处处理这件

6、事情情。实际上呢，在在我们的企业业税收管理当当中，我们有有很多企业还还会面临很多多很多具体的的实际问题，如如何规避实际际中的风险也也是非常重要要的。去年我我们接触了一一个房地产开开发商，在规规划建设的时时候，已经进进入施工阶段段了，没有想想到，在施工工规划设计中中，可能考虑虑得不周全，对对周围的居民民进行挡光了了，而且重要要的建筑物被被挡上了，是是一个教堂，教教堂是一个宗宗教场所，房房地产开发商商周围的教堂堂、居民就纷纷纷找房产开开发商理论，要要求房地产开开发商停工。后后来房地产开开发商迫于压压力，觉得对对周围的教堂堂挡上了，这这样的话，怕怕引起事端。这这样房地产开开发商就主动动的跟居民、教教

7、堂谈判，双双方达成了补补偿协议，付付挡光费，这这个企业整个个金额付10000多万的的挡光费。但但是双方也签签了一些合同同，双方约定定，我给你付付挡光费，咱咱们就两清了了。 但是这个企企业的财务总总监应该还是是比较有经验验的，觉得如如果房地产公公司对周围的的居民、教堂堂要付挡光费费的话，我能能不能在企业业所得税前扣扣除？这个就就打了一个问问号。这个企企业的财务总总监给我打电电话，我们要要给周围的居居民付挡光费费，如果税务务部门检查的的话，会检查查什么？我说说，如果挡光光费是真实发发生的，是可可以在企业所所得税前扣除除的。这个是是从税收的法法理来看，都都是属于你的的相关支出。按按照我们国家家所得税

8、法法的规定，付付出挡光费是是可以在所得得税前扣除的的。税务部门门检查的时候候有一个顾虑虑在里面，你你跟周围的居居民、教堂签签了一个协议议，就只有收收款收据，这这样的情况下下，你扣除的的话，作为税税务机关他有有压力，假如如推而广之，旁旁边的开发商商，也找一些些居民，也签签了一个协议议，把钱也付付出了，没有有业主的抵扣扣凭证的话，也也可以从所得得税前扣除，税税务机关怎么么证实这个真真实性。比如如说另外的开开发商能不能能用这个方式式做假？我在在周围找几个个居民，说挡挡光了，钱就就付出了，税税务机关一定定要关注这个个事情的真实实性，到底是是不是真实发发生了，这是是税务机关考考虑问题的重重要内容。 第二

9、个，付付挡光费对方方不可能给你你出正规的发发票，在这种种情况下，作作为我们房地地产开发商，如如何控制这类类情况的税收收风险？如何何控制税收风风险？后来我我给这个企业业的财务总监监出了一个主主意，既然税税务机关关注注这个方面，既既然已经真实实发生了挡光光费，这是肯肯定的，肯定定发生了，而而且是真实发发生了，既然然已经真实了了，我说那你你不如做的彻彻底一点。他他说怎么彻底底一点儿？我我说，你现在在跟周围的居居民和教堂协协商，协商什什么呢？既然然付款项了，你你配合我做一一个动作，我我不能把钱给给你了，我没没有任何证据据，或者没有有任何的证明明。我负担费费用发生的时时候，要更进进一步的证明明，要对方配

10、配合一下，他他们说这个好好办，都可以以配合。我给给他们钱，他他们配合一下下没问题。我我说，你让附附近的居民找找一个代表或或者教堂到法法院起诉你，起起诉你不走法法院的判决程程序，就是由由法院书面调调解，把大家家召集到一起起，以法院的的身份，出一一个书面调解解书，然后再再支付这些企企业的挡光费费。为什么这这么处理呢？这么处理以以后你就取得得了第三方的的证据，税务务机关再检查查的时候，他他就觉得这个个挡光费是经经过法院审理理，通过法院院书面调解的的方式达成的的，这个问题题的真实性就就得到了印证证。如果没有有这样一个证证据链，就是是你和你侵权权的一方，双双方达成的协协议的话，税税务机关在采采信的时候，

11、他他有一定的压压力，他往往往不太相信你你们双方达成成的单方的协协议。如果有有法院的证据据，实际上我我们的税收风风险就使房地地产开发企业业控制在可控控的范围。不不管谁来查帐帐，纳税人都都可以提供第第三方的证据据。 企业的财务务管理中，每每天都会接触触这样那样的的问题。去年年有两家房地地产开发商搞搞的一个协议议，这个协议议出现什么问问题呢？双方方是一种土地地买卖协议，AA公司约定把把土地卖给BB公司，合同同的金额是11个亿，合同同签订一周之之内，B公司司要支付50000万，合合同签订三个个月，A公司司要把土地权权属变更到BB公司，然后后B公司再支支付余款，合合同内容就这这么几条。但但是合同签订订以

12、后，B公公司按照合同同的约定，在在7个工作日日之内，把钱钱付给A公司司了，但是到到了合同签订订三个月当中中，A公司并并没有把土地地使用权过户户到B公司名名下，他们原原来签合同前前，没有考虑虑土地转让过过程中面临的的法律风险。合合同签订完以以后，A企业业把土地过户户到B公司名名下，要补偿偿大量的税款款，这样双方方就开始扯皮皮了。按照合合同，三个月月A企业就要要把土地过户户到B企业名名下，但是AA企业迟迟没没有过户，后后来拖到1年年左右了，AA公司没有把把土地过户到到B公司，BB公司另外的的5000万万也没有付过过A公司，就就产生了很大大的分歧，也也承担了一个个风险，说这这样的话，双双方就不想为为

13、这个事情闹闹翻脸，双方方就商定这个个合同不再执执行了。双方方又签订了一一个补充协议议，我们作为为B公司的税税务顾问，第第一个协议我我们没有看，等等他签订补充充协议的时候候，我们是BB公司的税务务顾问，他们们签订补充协协议的时候，双双方是这么约约定的。第一一原合同作废废了，不再生生效了。A企企业要返还BB企业交的55000万，同同时双方又约约定A公司不不但退还50000万，再再支付50000万，还要要向B企业支支付资金占有有费300万万。因为B企企业在一年之之前，就把钱钱付给A企业业，B企业等等于把钱借给给了A公司，我我已经预付了了5000万万了，我的资资金也是有成成本的，B公公司的50000万

14、可能是是从银行贷的的，也可能从从别的地方借借的，也有可可能是自由资资金，但是我我的资金在AA公司的帐上上呆了1年了了，你应该付付我们企业资资金占用费3300万，双双方的合同就就作废了，这这个就达成协协议了。我们们当时看到补补充协议的时时候，就意识识到一个问题题，B企业在在收到3000万资金占用用费的过程中中，B公司要要面临两个纳纳税问题，它它要收取的是是资金占用费费，要承担营营业税的纳税税义务，等于于你把资金借借给了A公司司，你收取的的借款利息，等等于你提供了了经营劳务，也也是营业税的的纳税义务，我我们经营劳务务也包括企业业，不单单是是银行，包括括企业把钱借借给另外一个个公司，如果果你收取利息

15、息的话，还要要交税。 第二，你收收到了资金占占用费，还要要交企业所得得税，两个纳纳税义务，流流转税的纳税税义务和所得得税的纳税义义务是同时存存在的。我们们作为B公司司的税务顾问问，我说，我我觉得你这样样表述不好，为为什么不好呢呢？这3000万，你可以以理解成你把把款项借给了了A公司，然然后收取的资资金占用费，我我们这一方认认为，你这3300万可能能更倾向于什什么呢？是因因为你俩的合合同关系，是是你们买卖土土地的合同关关系无法执行行。无法执行行的原因是什什么呢？是AA公司无法将将土地变更到到B公司名下下，是因为AA公司违约，我我觉得3000万不单单是是资金占用的的问题。你们们两个企业认认为他占有

16、了了资金，而收收取的资金占占用费。我更更觉得性质是是对方违约，我我觉得应该是是属于违约金金的范畴。我我们在补充协协议当中该怎怎么签呢？AA公司要支付付B公司违约约金300万万，是因为你你违约导致了了我的资金你你在变相使用用，这3000万是给B公公司造成的一一种损失，所所以说，A企企业要支付BB企业违约金金。当B公司司收到违约金金还交不交税税？不交，违违约金是不属属于营业税的的劳务的，是是因为对方违违约，营业税税的纳税义务务和附加税的的纳税义务从从此就消除了了。 推而广之，上上周我们在大大连的房地产产开发商问到到一个问题，我我们在卖房逾逾期交房了，我我们付给对方方的违约金可可以在企业所所得税中扣

17、除除？我逾期交交房我向购房房者支付的赔赔偿金，可以以不可以在企企业所得税中中扣除？是可可以的，我们们随之补充一一条，A企业业如果向B企企业支付违约约金300万万，这个违约约金可以不可可以在A企业业的所得税中中扣除？可以以，这是因为为法律关系形形成的，包括括刚才的逾期期交房所支付付的违约金，双双方都是有民民事权利的民民事主体，都都是可以在所所得税中扣除除的。大家一一定要掌握这这个基础，一一方要支付另另一方补偿金金，或者法院院判决的费用用，都是可以以在企业所得得税中扣除的的。但是什么么不让扣除呢呢？比如说行行政处罚不让让扣除，比如如说带有罚款款、罚金是不不让扣除的，比比如说行政部部门对企业进进行处

18、罚了，如如果是两个经经济主体通过过签订一定的的合同，实际际上是可以在在所得税中扣扣除的，这个个咱们也顺便便了解一下。 也就是说我我们企业在进进行纳税的业业务过程中，要要时时刻刻面面临着纳税的的法律风险，有有的时候我们们企业要准确确掌握我们的的税收的相关关政策法规，使使我们企业实实际面临的税税收问题加以以解决。我们们每天会接受受很多大量的的咨询问题，这这些咨询问题题都是我们企企业遇到的一一些问题，或或者在查帐的的过程中，遇遇到这样那样样的问题。前前一段时间我我们有一家企企业，也是一一个房地产开开发商，正好好税务局在企企业查帐，查查帐查出什么么问题？公司司给公司的董董事长、总经经理买了一些些高尔夫

19、会所所的会员卡，这这个会员卡很很贵的，可能能要上百万。这这个税务机关关在检查的时时候就发现了了，公司为企企业的高官买买了会员卡，所所支付的费用用是否可以在在企业所得税税中扣除，这这个就引起了了争议了。 税务机关认认为，你给你你们高管买了了高尔夫会员员资格，是供供高管娱乐的的费用，不属属于公司有关关的成本费用用，不让扣除除。而且税务务机关说了，我我不但不让扣扣除，我还要要征你的个人人所得税，等等于单位给个个人支付了一一定的费用，所所以这个公司司的财务总监监给我打电话话，到底能不不能扣除？我我给企业老总总买的俱乐部部的会员卡，可可不可以在我我的个人所得得税中扣除？我个人认为为这个事情，第第一，税务

20、机机关讲的道理理，我认为有有一定的道理理，为什么有有一定的道理理？因为税法法说了，企业业发生的成本本费用和相关关支出要和企企业相关联，你你为高管买的的会员卡，是是供个人消遣遣和娱乐的话话，税收不让让扣除，是有有法律规定的的。比如说一一个企业为另另外一个企业业担保，另外外一个企业承承担不起了，你你必须承担法法律担保损失失。你是一个个担保损失，你你没有取得相相关的收益，这这个就不能在在所得税中扣扣除。如果你你成本的支出出没有和你企企业所得税相相关联的话，不不允许在所得得税中扣除。 后来这家公公司又给我打打电话，李老师我给你你说，我们是是卖别墅的，我我们买会员卡卡很大的程度度上，不是让让董事长、总总

21、经理去娱乐乐、消遣。这这样的话你可可以跟税务机机关这样的沟沟通，税务机机关不让你扣扣除，是认为为你这是给个个人购买的高高档娱乐场所所，是供个人人消费的，不不让扣除。我我说你得提供供一些相关的的证据，你跟跟税务机关的的相关人员进进一步的沟通通，我们公司司购买会员卡卡，是我们公公司营销战略略的重要组成成部分，为什什么说是重要要的战略组成成部分呢？我我们的消费群群，高尔夫的的会员卡都是是我们别墅的的购买群体，让让我们公司的的高管成为高高尔夫会员资资格，使他们们有相互交流流意见的地方方，是我开拓拓市场的一部部分，理应是是我消费的一一部分。 税法是是大家一定要要站在一个高高度去看它，他他不可能把每每一家

22、企业具具体的事情上上升到一个高高度，它只能能是一个原则则，企业要进进行专业判断断。你这么一一说，我觉得得有一定道理理，因为你是是卖别墅的，能能买起别墅的的人，都在哪哪儿出没呢？都在高尔夫夫俱乐部出没没，所以说我我们公司购买买的会员卡，不不是让董事长长自己消遣和和娱乐，是我我们公司营销销战略的组成成部分，你可可以提供一些些证据，哪些些人是在这里里谈成的。这这说明我们作作为纳税一方方要有举证的的责任，企业业一定要理解解举证的责任任。后来我们们给企业出了了一系列的主主意，我说你你回去之后，你你不要简单的的跟税务机关关沟通，你要要提供进一步步的证据，你你们公司为什什么要买会员员卡，有没有有董事会同意意

23、？我们公司司有什么决议议，我们除了了开发高尔夫夫的会员外，我我还有其他措措施，我把营营销方案提出出来，你看买买会员卡是不不是在营销方方案中，甚至至哪几个项目目是在这谈成成的，这个时时候税务机关关就可以采信信你的证据了了。纳税人要要提供更多的的证据，来证证明你的安排排和做法是经经得起推敲的的。 但是我们往往往很多企业业，在进行税税务处理的过过程当中，没没有下工夫，所所以说这种风风险自然存在在的。实际上上我们的税收收风险来于什什么呢？在进进行税务处理理的过程当中中，我们很多多企业往往把把简单的问题题，更多的跟跟税务机关的的谁沟通呢？跟专管员沟沟通，大家在在税务交流和和交换意见的的时候，不要要问一个

24、人，要要从不同的渠渠道和层面获获得不同的信信息，这个信信息获得的过过程中，往往往出现失误或或者偏差，就就会给企业造造成很大的损损失。 去年我们在在大连接触一一家房地产开开发商，这个个董事长就说说了，实际上上我们董事长长不研究税，我我们把这个事事情移交给企企业的财务部部去研究了，这这样就会出现现什么问题呢呢？大连的房房地产开发商商，它盖的是是类似别墅的的，户型都非非常大，都是是200平米米以上的大户户型的房子，都都是非普通标标准住宅了，它它那个地方傍傍山，他经过过研究调查，凡凡是能买起这这个房子的，都都希望房子非非常大，所以以他们就不能能开发小户型型，原来开发发的时候都是是大户型。所所以这个企业

25、业牵扯到企业业土地增值税税预征的问题题，土地增值值税怎么预征征的问题。正正好当时税务务局有一个文文件，文件是是怎么规定的的？住宅预征征率是1%，非非住宅是2%。那么这个个企业财务经经理到税务机机关一问，这这个专管员说说，你们的项项目属于非标标准住宅，你你按照预征的的规定，应该该按2%预征征，因为你的的房子是非普普通标准住宅宅，应该预征征率是2%。当当时我们企业业财务经理给给我回复，他他向税务机关关征询，税务务机关说应该该预征2%，是是税务机关答答复我们2%。这次技术术人员给我讲讲，我们就问问你们的咨询询人员了，问问一下你们对对这个问题的的理解，你们们的人员并没没有轻易答复复我们，而是是让我们提

26、供供了当地税务务机关的文件件。他们看出出文件的破绽绽来了，住宅宅1%，非住住宅2%，说说没有说非普普通标准住宅宅2%了。非非住宅是什么么呢？非住宅宅是指商户和和写字间，我我们是属于住住宅，但是属属于非普通标标准住宅，非非普通标准住住宅是不是住住宅？大家说说非普通住宅宅是不是住宅宅？是。还是是1%，你们们的咨询人员员给我们这样样答复，我们们就明白了。他他说李老师，如果果没有咨询机机构，我觉得得财务经理给给我的答复，按按税务局2%的税收来征征，我们应该该是非普通标标准住宅应该该是1%。 我们要研究究税法应该研研究税收政策策是怎么写的的，自己先钻钻研，然后问问税务局专管管员。我们以以前一出现问问题就

27、向税务务专员问，如如果答错了，如如果我们按22%征收的话话，就会差11000万，我我们这些风险险都是自觉不不自觉产生的的，就会发现现这样或者那那样的风险。 所以我们想想，在企业的的运营过程中中，控制企业业的税收风险险是必然的过过程，房地产产开发商如何何控制在企业业纳税上的风风险是必然的的过程。有的的时候我们的的风险是防不不胜防的。什什么是防不胜胜防呢？有的的时候可能这这个方案不是是财务做出来来，都是营销销做出来的，财财务人员核算算的时候才会会想到这个问问题。我们前前一个阶段在在沿海地区有有一个房地产产开发商，正正好看到他有有一个宣传，我我们就看出一一个问题。他他们做了这样样的一个促销销手段，凡

28、是是购买我第一一套房屋的人人，你买我第第一套房子的的时候，因为为它是一个县县级市，房地地产开发商本本来少。买我我第一套房子子的人，我按按购房款，给给你折一个积积分卡。如果果第一套500万，给你折折成5万的积积分，等于你你购房款的价价折算成储值值卡一样，这这个积分什么么时候有效率率呢？如果你你在我公司买买第二套房子子，这个积分分会折算成给给你一定的激激励了。我给给你会员卡的的积分是没有有价值的，我我给你折成积积分了。假如如你在这买第第二套房子，我我开发另外一一个小区你又又买了一套，你你拿会员卡就就可以享受会会员待遇了，房房子可以折扣扣，把你的分分值折算成折折扣，或者我我给你送电冰冰箱、空调，我我

29、把你买第一一套房子的款款给你折成积积分。 他给我讲销销售方案的时时候，我觉得得这个企业挺挺有创意的，我我再给他说，你你行使积分奖奖励的时候带带没有带个人人所得税？你你赋予他奖励励的时候，你你还要代扣220%的个人人所得税，因因为他不是你你的员工，所所以你给他的的奖励，等于于是他获得其其他所得了，要要征20%的的个人所得。他他说李老师，这个个我们没有，我我们很多情况况下，我们企企业有可能没没有想到，这这里会隐藏着着这种风险。而而且他不是一一套啊，这个个地方购房者者一人买几套套的很多，这这个奖励在实实际中会很多多的，我们给给他送空调或或者送冰箱了了，还有个人人我就直接给给他现金了。还还有的情况下下

30、，我给他折折扣了，如果果税务机关在在专项检查中中，发现你兑兑现积分奖励励了，他一旦旦想到这里还还隐藏个人所所得税，这就就是你的风险险。如果我们们没有对我们们每一个促销销方案、销售售方案进行深深度的论证的的时候，你的的风险都要准准确的估计，你你的业务所产产生的法律风风险，大家一一定估计到这这种风险。 在这个过程程中，我们企企业往往这些些促销方案、销销售方案，是是不是由财务务部门提出的的？不是，是是由经营部门门、运营部门门提出的，他他们进没进行行税收上的论论证呢？没有有。你没有看看什么税务风风险，视而不不见。什么时时候出现问题题了，税务机机关检查的时时候，人家把把这个问题查查出来了，这这说明我们中

31、中国的企业还还没有把税收收风险作为一一个制度来考考量。 境外的企业业，大的跨国国公司你看他他们是怎么控控制风险的？他们在做每每一个合同，做做促销方案的的时候，都会会有专业的人人员帮他们做做风险审核，你你看看达能和和娃哈哈有没没有约定谁缴缴税款呢？取取得收益的一一方必须要纳纳税，这个早早就定下来了了，国内的企企业和国内的的企业签合同同的时候，往往往没有阐述述税由谁承担担。达能设计计合同的时候候，你这个股股权激励是由由谁承担纳税税的义务，人人家在设定的的时候就约定定好了，说明明人家有一套套相关的制度度规避自己的的税收法律风风险。而我们们国内的企业业并没有制度度化，并没有有体制化，所所以我们会有有这

32、样那样的的风险。 实际上呢，作作为房地产开开发企业，税税收风险实际际上是巨大的的。实际上我我们企业管理理税收，我们们第一个目标标是控制风险险，第二个目目标控制什么么？大家说我我们企业，我我们研究税收收的第二个目目标，是合法法的少交税款款。也就是说说，我们第二二个目标追求求的境界是合合法的少交税税款。第一个个目标是控制制风险，使我我们的企业税税收核算能够够规范，使自自己的企业能能够避免税收收的风险来运运营。第二个个风险就是我我们要合法的的少交税款。那那么既想做到到少交税款，又又要做到合法法并不是一件件容易的事情情。既做到合合法，又能做做到少交税款款，并不是一一件容易的事事情。 我们在这个个过程中

33、，我我们有一次接接触了一家企企业，这家公公司做了一个个什么业务呢呢？做了一个个土地一级开开发业务，受受当地政府的的委托，从事事土地的一级级开发，土地地一级开发双双方跟政府约约定，除了土土地一级开发发，它自己要要垫资，政府府没钱。政府府先把土地征征用了，然后后你进行土地地的平整，使使生地变成熟熟地，我给你你8%的利益益回报，如果果我这个土地地是60亿，我我给你4.88个亿。然后后土地平整后后变成熟地了了，就可以招招拍挂，政府府通过招拍挂挂的方式把土土地转让给其其他的房地产产开发商和企企业。这个过过程中，你的的回报怎么交交所得税呢？对方购地者者除了交土地地出让金，还还要出一笔土土地平整费，政政府是

34、通过土土地筹备中心心获得土地出出让金，你获获得土地平整整的费用。这这家公司觉得得这个业务要要面临很大的的税收风险。当当时董事长就就问我，李老师如果我我们投资600亿作为一级级开发，我最最终按照政府府给我4.88亿的补偿，这这4.8亿牵牵扯到我还有有没有费用，这这8%是土地地平整的收入入，是不是净净收入呀？是是平整费用都都回来了，另另外给你8%，另外给你你8%的回报报，等于4.8亿要交333%的所得得税，这是在在2005、22006年的的时候，这个个企业觉得我我要交这么多多的税，一个个亿都没有了了。 第一，你们们作为税务咨咨询机构你们们有没有什么么好办法？所所得税这块给给我们想一下下办法。第二二

35、，我的营业业税怎么交？第三，我还还交不交土地地增值税。这这一系列的问问题都是他的的董事长和财财务总监咨询询我的，我看看这个企业营营业执照是城建开发发有限公司，营营业执照是房房地产开发业业务，经营范范围房地产开开发。我想这这家房地产开开发商它从事事的土地平整整业务到底怎怎么交税，是是值得我们深深入思考的。如如果它获得88%的净回报报，按照要交交33%的税税，就没有收收入了。你应应该按8%获获得净收入，交交33%的所所得税，这个个董事长一直直让我想办法法，看所得税税能不能不交交。后来我就就想，房地产产从事土地平平整到底业务务性质是什么么？土地平整整到底是什么么业务？把地地我给平整了了，修成道路路、

36、桥梁了，使使生地变成熟熟地是房地产产开发吗？正正常的房地产产开发企业交交营业税怎么么交的？销售售不动产，是是在我在这儿儿把房子建了了，我把房子子卖出去了。 还有一种方方式是把土地地使用权转让让出去了，按按照转让资产产交税，我想想这个房地产产开发企业，这这个土地是房房地产开发公公司的吗？是是国家的，是是政府的，怎怎么转让土地地使用权呢？没有。第二二，他销售不不销售不动产产呢？没有。它它到底做什么么了？做土地地平整了。后后来我就想在在营业税中做做土地平整业业务，在外商商投资企业和和企业所得税税中，外商投投资企业从事事土地平整业业务的外商企企业，可以认认定为生产性性的外商投资资企业，是什什么意思呢？

37、我们税法有有规定，生产产性外商企业业，可以自获获利年度起可可以免二减三三，这个政策策多好呀。 你看文件依依据规定怎么么规定的？外外资专门从事事土地平整业业务的企业，可可以认定为生生产性外商投投资公司，还还可以自获利利，免二减三三。我们的企企业经营范围围是房地产开开发企业，中中外合资的房房地产开发企企业，能不能能认定为生产产性外商投资资企业呢？不不行。后来我我的委托方不不是外商企业业，而是内资资企业，营业业范围是房地地产开发，名名称是城建开发发有限公司。我我说你先从税税收上走，咱咱们一块商量量，变更你的的营业执照，主主要改变两个个地方做变更更。一变更你你的经营范围围，现在把房房地产开发业业务去掉

38、因为为你没有做房房地产开发，这这个项目这么么大你完全可可以把它去掉掉。就直接写写土地平整，就就做土地平整整。咱们一定定跟工商局找找关系，把你你的经营范围围变更，从房房地产开发项项目转成土地地平整。你原原来两个股东东，再吸引一一个股东，他他说我正好有有一个境外的的公司。我说说，你再引起起一个境外的的投资商，这这个公司名称称还是城建公司司，第二企业业就变成了中中外合资企业业了，外资占占了25%。第第二业务范围围变成土地平平整了。这两两个改了以后后，我们看这这个企业在税税收上发生了了戏剧性的变变化。第一这这个企业还交交不交企业所所得税了？免免二减三，什什么时候获利利？在政府土土地招拍挂的的时候，免二

39、二减三了。第第二，把营业业税也解决了了，政府把这这个项目给他他了，他把这这个又转包出出去了，土地地平整业务是是什么？是属属于建筑类劳劳务的其他作作业，其他业业务里包括土土地平整，营营业税不按照照5%交了，所所得税也解决决了，而且他他找没有找税税务局，不用用找了，不用用找关系了，也也不用贿赂他他们的，我就就是一家中外外合资企业，我我们就是免二二减三，就把把这个问题解解决了。 我们作为房房地产开发上上，一定要根根据自己业务务的性质，然然后去定性，我我的业务流程程到底是什么么，我的业务务流程到底是是什么，一定定要巧妙的、准准确的定性。也也就是说，我我们很多企业业在进行操作作的过程中，缺缺乏对你业务务

40、的安排，所所以说，你的的企业就没有有找到一个很很好的切点，这这个企业经过过我深度分析析，这个企业业变成什么企企业了？是房房地产开发企企业吗？原来来是房地产开开发企业做土土地平整，给给蜕化成建筑筑施工企业了了，正好符合合土地一级开开发业务，土土地一级开发发就是平整土土地嘛，是在在后面改变的的，合同签完完了，自己一一调整，自己己把自己的税税收解决了，也也不张扬。我我不交税是因因为税法规规定的我不交交税，是企业业通过定性，然然后找出节税税的空间。 这两天我又又接触到一家家公司，正好好税务局查帐帐，查到一个个问题，这家家公司在报纸纸上打了很多多广告。它是是一个公寓，是是一个产权式式的公寓。这这个房子类

41、似似于产权式酒酒店，房子我我盖完了，把把房子卖给了了很多很多小小业主，卖完完之后，双方方约定我再回回租，但是这这个房地产开开发商，为了了能够在报纸纸上更好的吸吸引购房者，你你交的不是银银行贷款嘛，首首付款用免三三年租金，第第一次我返你你三年租金，然然后这个租金金等于直接返返给你了，这这个三年租金金怎么返呢？我把房子定定价，原来比比如1万一平平米现在我按按8000块块钱一平米卖卖给你。实际际上我第一次次返给你怎么么返呢？等于于我房子的钱钱降价了，我我房子80000卖给你，实实际上这个房房子1万块钱钱一平米。为为了使我的房房子更好的卖卖出去，这个个房子我还回回租过来，到到第三年再付付给你租金，前前

42、三年不付你你租金了，你你赠送我三年年的租金充值值我的房款。 这一次税务务局查帐，把把它打的报纸纸广告拿过来来了，这个房房地产开发商商房价按照88000块钱钱一平米做的的，广告上打打了赠送3年年租金，所以以你的房价不不是80000，是1万，然然后你给他三三年租金，这这麻烦了。房房地产开发商商是按照80000块钱记记帐的，这个个企业做这个个安排的时候候，实际上有有问题，这次次税务局在查查帐的过程当当中，就引出出了很多很多多问题。第一一个问题我们们看一下，如如果这个房价价是1万，然然后你帮助购购房者交了一一些房款，那那就是1万了了，营业税按按照1万块钱钱交税，营业业税得这样交交。第二个问问题就出来，

43、你你要把这个租租金交给购房房者，你还代代理个人所得得税，这个方方案指定的过过程中，没有有经过系统的的分析，你不不是正宗的房房东，你怎么么做？我为了了能够使我的的销售模式，能能够让更多的的消费者认同同，我采取的的是折扣销售售，我卖的时时候房价就是是8000，但但是附加条件件，我这个房房子必须回租租。为了推广广这种模式，我我售房的时候候是折价，不不是赠送，你你赠三年租金金，你的房价价就不是80000，是11万，这样税税务机关就抓抓住这个问题题的要害了，这这个企业正在在税务机关检检查当中，问问题还没有处处理完呢。当当时就没有想想到，广告这这样打，购房房者踊跃呀，出出6万块钱就就可以把房买买了，但是实

44、实际上不是66万，而是88万。实际上上用这种方式式替代了，我我前提为了能能让我的销售售模式被认同同，所以为了了这样的方式式，来买我房房子的人，首首先是折价，不不是赠送，如如果是赠送价价格就不是88000块钱钱，而是一万万了。我们在企业业的运营当中中都会牵扯到到法律上的安安排，房地产产开发企业在在重大的税收收决策中，都都应该系统的的把控这样一一个风险。结结果这个案例例，我们在22004、22005年，还还接触了跟它它类似的案例例，也是一个个产权式酒店店，它比较特特殊，并不是是房地产开发发商，是一个个投资公司，投投资公司走了了一个捷径，他他把房地产开开发企业开发发的一栋楼全全部买下了，他他间接的进

45、入入房地产开发发了，买下来来以后，他把把它做成产权权式酒店了，先先装修，装修修成四星级宾宾馆，他说我我这是一个产产权式酒店，然然后找当地的的律师做了一一个很好的法法律方案，再再把这个酒店店分割成一个个单元，卖给给投资者。当当时股票市场场不火，很多多人就看好了了这种形式了了，卖完以后后再回租，再再给他租金回回报。 当时这种模模式很受欢迎迎，这个企业业用了4个月月时间，就把把这个酒店卖卖出去了900%了。我当当时就跟这个个酒店的人接接触，我就问问财务经理，你你们家是做什什么的？是做做产权式酒店店的。怎么交交税呢？等于于把不动产分分割成物理单单元，卖给投投资者了，等等于卖的过程程中已经产权权转移了，

46、我我交税，交营营业税、城建建、附加。卖卖完以后我再再签回租合同同，我返给他他租金，对方方要交房产税税、个人所得得税，我再成成立了一个公公司，由它回回租的，它通通过酒店运营营收取房间的的收入、餐饮饮的收入、夜夜总会的收入入等等，把它它作为一个公公司运营。第第一个先按照照销售交税。第第二个取得租租金的个人纳纳税，我履行行代扣业务。第第三个酒店运运营公司正常常的运行要有有一定的业务务，然后纳税税. 三个环节是是我投资公司司纳税，投资资公司买了一一栋楼又卖出出去了，我们们按照销售不不动产交税，我我说卖了多少少？他说卖了了1.6亿元元，交了多少少税？8000多万。他说说，凡是买了了产权式酒店店的，都跟我

47、我签合同了。第第二都要正规规的发票。第第三我的发票票是当地税务务局领出来的的，而且是联联网的，而且且是机打发票票，所有的购购房者都要发发票我也没办办法。他一说说我就划了个个问号，我就就觉得当时这这个企业这个个地方有问题题，当时我马马上想到20003年有个个财税06号号文件，企业业购置的不动动产，再行转转让并不是按按照发票的全全额交税，我我看他买了11.6亿，交交了800万万，他是按照照1.6亿交交税了，企业业购置的不动动产，不动产产可以减掉，所所以跟我谈话话谈了半个小小时，我发现现这个企业肯肯定是多交税税款了，按照照我们国家规规定，企业多多交税款如果果纳税人发现现自己履行纳纳税义务错误误，多交

48、税款款了，多长时时间可以退回回呀？是截至至交税款之日日三年内发现现的，都可以以退还。后来来在我们的帮帮助下，这个个企业后来才才发现，他这这个楼是90000万买的的，又花了11000万的的装修费，然然后卖了1.7、1.88个亿，后来来这个企业在在我们的帮助助下，把多交交的税款退回回来了，现在在我们已经签签了第四年合合同了，成了了铁杆的客户户了。 很多企业在在税收过程中中，有很多政政策，由于纳纳税的一方并并没有全面的的掌握，可能能就没有想到到这里的税收收问题，因此此，我们企业业运营过程中中，一定要准准确的把控我我们的税收风风险，来进行行税务规划。什什么叫税务规规划呢？我们们刚才讲了两两个例子，实实

49、际上到底什什么是税务规规划？税务规规划是指纳税税人利用税法法的特定条款款和规定，实实际上都是纳纳税人利用了了某一项政策策，然后改变变了业务的性性质，或者改改变了业务流流程，或者改改变了业务的的关系。我们们看这些规定定，都是纳税税人利用了税税法的特定规规定，我们刚刚才讲，那个个企业为什么么会少交税呢呢？是因为利利用了20003年财税006号文件。刚刚才那家土地地平整的企业业，也是把控控了土地平整整的性质，然然后进行了法法律关系的调调整，从房地地产开发企业业变成了土地地平整建筑施施工的企业，由由内资换成了了中外合资企企业，要想税税款少交都必必须符合条件件，都是纳税税人利用了某某些特定政策策进行了改

50、变变，还有我们们把资金占用用费改成了违违约金，都是是调整了性质质，都是纳税税人利用了某某些纳税政策策，然后做了了一些改变，带带来了税款的的减少。 什么是偷税税呢？偷税是是不是纳税人人利用税法？是纳税人违违背税法，它它都是企业改改帐了，改合合同了，改了了一些不该改改的地方，实实际上你在哪哪改的？偷税税在哪改的？是在业务发发生之前改的的？还是发生生之后改的？是业务发生生完了，帐没没有记进去，所所以就造成了了偷税。税收收筹划是纳税税人利用了某某些政策，这这种改变是从从源头上改的的，偷税在哪哪改的呢？不不是纳税人利利用税法，而而是纳税人违违背税法，进进行改帐。偷偷税谁实施的的？偷税都不不是董事长实实施

51、的，都是是今天在座的的财务人员配配合实施的。偷偷税是改帐，明明明业务发生生了，你改出出来的，明明明施工成本就就是1个亿，你你改成了1.6亿，这些些改的都是结结果既定，你你给改了，这这些都不属于于税收筹划的的范畴。 比如说，我我在其他地方方，接触了一一家房地产开开发商，他为为了少交土地地增值税和个个人所得税，他他怎么做呢？这是带有土土地拆迁补偿偿性质的，他他拆迁的有3300多个商商户，实际上上地上建筑有有300多家家，他为了多多加成本做了了1200家家，虚构了8800、9000家虚假资资料，然后加加大拆迁补偿偿的费用，这这样的话，这这个企业的项项目就亏损，不不交税，既不不交土地增值值税和个人所所

52、得税。他是是伪造了拆迁迁合同，编造造、伪造了土土地拆迁合同同，地上只有有300多家家要补偿的，他他做了12000家，人为为的多加了8800、9000家，拿一一个收款收据据就可以扣除除，双方签订订一个补偿协协议就可以了了，实际上只只有300家家要补偿的商商户，做出来来1200家家，造成了少少交税款，这这就是偷税了了。我们企业业一定要把握握好两个性质质，税收筹划划是纳税人利利用了税法的的特殊政策，这这个是跟偷税税有本质区别别的，纳税人人要达到少交交税款的目的的，必须达到到税法的规定定，然后做出出与税法相适适应的调整，使使我的企业完完全符合税法法的条件，然然后这种方式式带来的少交交税款就完全全合法了

53、。 而我们很多多企业为了少少交税，往往往是在帐上做做文章，税收收筹划不是帐帐上的文章，往往往是帐外的的事情，是事事前要做的，而而不是事后做做文章的。很很多企业往往往喜欢在事后后做文章，发发生了然后做做处理，这说说明都有一定定的问题的。 实际上我们们通过上面几几个案例的分分析，我们认认为作为房地地产开发企业业税收筹划是是可以给企业业带来巨大价价值的，这样样的方案和那那样的方案的的策划会给企企业带来巨大大的价值，可可以给企业带带来价值，我我们不妨举一一个例子看一一下。原来在在2006年年以前，有一一个公司在销销售的环节上上做了一个策策划，怎么做做的呢？比如如说这个公司司经过深入研研究，发现一一个秘

54、密，假假如说这个企企业是20003年，这个个企业我们看看怎么做税务务规划，这个个企业预计的的收入是100亿，他当时时就研究销售售方案，销售售方案比较了了，我这个公公司是一个售售楼处，售楼楼处可能有115个人做售售楼的，这115个人假设设通过工资，每每个人加上销销售提成，一一个月1万块块钱，在北京京、上海月薪薪加上销售提提成一万块钱钱，这是一种种方式。 如果这个企企业，这个房房地产开发商商15个人去去做销售，每每人每月1万万块钱，实际际在所得税之之前按照工资资扣的话，比比如说16000，20006年才16600的，以以前是8000或者9600，15个人人扣除的金额额是很有限的的，他就说我我能不能

55、不这这样设计，我我可以建一个个售楼处，但但是我委托一一个售楼公司司，它在这里里卖房子，实实际是一个售售楼公司了，房房子的合同跟跟谁签呢？跟跟房地产开发发商签，我给给售楼公司付付售楼佣金，假假如是2%，售售楼公司假如如还是15个个人，我们看看一下这个售售楼公司要付付2%，100亿销售额的的2%是多少少呢？是不是是2000万万？是20000万。这个个支付多少钱钱呢？一个人人一个月公司司1万，乘以以12，1880万，但是是我们首先看看一下，这付付的20000万，按照原原来的企业所所得税扣除办办法，20000年84号号文件，我付付出的佣金能能不能在所得得税中扣除，跟跟单位做的没没有金额限制制，给个人支

56、支付佣金不能能超过5%，他他们是合同关关系，付2%可以在税前前扣除？可以以。这20000万可以扣扣除，这个售售楼公司跟他他什么关系？假如说关联联关系，这个个公司自房地地产开发公司司的所得额，我我付2%佣金金的回报是11%到4%之之间，我超没没超标准？没没有。一般在在1%到4%之间，我付付2%，实际际上这20000万是房地地产开发商的的利润，转移移到哪了？转转移到销售公公司，销售公公司获得的是是佣金回报，佣佣金交营业税税，按服务业业交营业税。 财税20002年有一个个208号文文，这个文件件怎么说的？新办的服务务型企业，安安置下岗人员员达到30%，可以免三三年个人所得得税、营业税税、城建、教教育

57、附加。什什么是税收筹筹划？是当一一个企业有两两个或者两个个以上政策可可供选择的时时候，就用这这种方式解决决了它的一部部分问题，22000万等等于他的一部部分所得转移移到免税企业业。国税20006年有个个31号文件件，31号文文件怎么说的的？房地产开开发企业不得得享受新办服服务业企业，这这是在20006年才开始始实行的，之之前很多企业业，我们今天天在座的房地地产开发企业业不是一天了了，有想到这这个政策吗？很多政策出出台以来，大大家没有仔细细分析它，当当一个企业找找到两个或者者两个以上的的政策差异，找找出税务筹划划点。 我们再说另另一个客户的的项目，这个个客户是开发发写字间的，从从事写字间的的开发

58、，这个个写字间只租租不售，这个个写字间租金金每平米是99元钱每天，在在西安能达到到这个水平吗吗？他们一天天最贵的可以以达到30多多块钱每平米米，这是算中中档的，每平平米每天9块块钱，他每年年的租金差不不多2亿。当当时这个房地地产开发商就就说了，这22亿首先有55.5%交营营业税附加了了，还要交112%的房产产税，他觉得得这个税收压压力非常之大大。同时，这这个企业就问问了，我们只只租不售，交交不交企业所所得税？第二二交不交土地地增值税。 当时跟企业业的财务总监监和企业家对对话的时候，企企业遇到的一一些税收困惑惑。第一，我我们看企业交交不交企业所所得税，如果果我开发的产产品采取出租租形式，它的的成

59、本是多少少？折旧要不不要扣除？如如果扣除的话话，那么就转转为固定资产产了。转固定定资产可以扣扣折旧，如果果按照20006年的311号文件，房房地产开发的的房地产产品品作为固定资资产，是视同同销售交企业业所得税。什什么是视同销销售？房地产产企业开发的的产品按照22006年331号文件，也也就是房地产产开发的产品品转做固定资资产的话，允允许提折旧，但但是要视同销销售，实际上上这个楼租金金可以租2亿亿，开发成本本大不大呀？是不是得几几十亿呀，交交多少企业所所得税呀，压压力非常大。如如果不转固定定资产，这个个地方的租金金成本还有没没有？没有成成本折旧了，压压力就在这。 新的所得税税法，这个地地方还是不

60、是是视同销售？新的所得税税法，就没有有视同销售一一说了。20003年到22007年的的3月1号就就作废了，我我们就让他转转做固定资产产就转到20007年，在在视同销售这这一节中，没没有讲到房地地产企业开发发的产品，不不视同销售。以以前是内部交交易，不视同同销售，只有有内资企业，331号文件房房地产开发的的企业转做固固定资产的要要视同销售。按按照新法是不不视同销售了了，就不用考考虑这个风险险。 第二个土地地增值税，交交不交土地增增值税呢？不不交，土地增增值税的核心心是所有权发发生转移，并并取得相应利利益的情况下下，包括继承承，在这种情情况下，才交交税，土地增增值税也不交交。 只租不售呢呢，如果房