商品房买卖合同范本-浙江省商品房买卖合同

1、PAGE PAGE 42编号：浙F1-2008-1本示范文本及条文说明，在房地产开发企业售楼处公开展示，供当事人阅读本示范文本制订后新发布实施的法律政策，可向当地主管部门咨询浙江省商品房买买卖合同示范范文本浙江省建设厅 浙江省工商行政政管理局2008年122月8日浙江省商品房买买卖合同示范范文本合同双方当事人人：出卖人： 注册地址： 法定代表人： 联系电话： 营业执照注册号号： 企业资质证书号号： 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 法定代表人： 联系电话： 营业执照注册号号： 企业资质证书号号： 邮政编码： 买受人： 【本人】【法定定代表人】姓姓名： 国

2、籍 身份证种类 号码 地址： 联系电话话： 【委托代理人】【】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 电话： 根据中华人民民共和国合同同法、中中华人民共和和国城市房地地产管理法及及其他有关法法律、法规之之规定，买受受人和出卖人人在平等、自自愿、协商一一致的基础上上就买卖商品品房达成如下下协议：第一条项目建设依依据出卖人以 方式式取得位于 、编号为 的地块的的建设用地使使用权。载明明该建设用地地使用权来源源的批准文件件或合同是 。该地块总总土地面积为为 。出卖人经批准，在在上述地块上上建设商品房房，【建设项项目名称】【现现定名】【暂暂定名】 。建设设工程规划许许可证号为 ，施工工许可证号为为 。第二

3、条 商商品房销售的的依据买受人购买的商商品房为【预预售】【现售售】商品房。预预售商品房批批准机关为 ，预预售许可证号号为 ;或者者,现售商品品房备案机关关为 ，备备案号为 。第三条 买买受人所购商商品房的基本本情况买受人购买的商商品房（以下下简称该商品品房，其房屋屋平面图见本本合同附件一一），为本合合同第一条规规定的项目中中的： 第 幢 单元 号房，或 。建建筑层数地上上 层，地下下 层，该商品品房位于第 层层。该商品房土地使使用权年限自自 年 月 日至至 年 月 日。该商品房的设计计用途为 ，属 结结构，层高 。该商品房房有阳台 个个，其建筑样样式（封闭式式、非封闭式式或其他）为为 。该商品

4、房相关节节能措施、保保温工程保修修期等信息说说明： 。该商品房【合同同约定】【产产权登记】建建筑面积共 平方米米。其中，套套内建筑面积积 平方米米，应分摊的的共有建筑面面积 平方米（应应分摊的共有有建筑名称及及建筑面积清清单见本合同同附件二）。除上述商品房买买卖外，有出出售（或赠送送、出租等）车车位、车库、绿绿地或其他物物业的，有关关该物业买卖卖、赠与、租租赁合同事项项，双方另行行约定于本合合同附件三。第四条 建建筑区划内相相关物业归属属的约定在该商品房所在在的建筑区划划内，出卖人人建设物业服服务用房 平方米，坐坐落 ，属于业主主共有。下列物业属于出出卖人所有，出出卖人可以另另行出售、附附赠或

5、者出租租，其他道路路、绿地、场场所、设施、房房屋，属于业业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城城镇公共绿地地，及依照有有关规定、合合同约定需要要移交政府相相关单位管理理的物业，不不属前款约定定范围。第五条 计价价方式与价款款出卖人与买受人人约定按下述述第 种方式，计计算该商品房房价款（货币币单位人民币币）： 1、按按建筑面积计计算，该商品品房单价为每每平方米 元，总价款 元。 2、按按套内建筑面面积计算，该该商品房单价价为每平方米米 元，总价款 元。 3、按按套（单元）计计算，该商品品房总价款为为 元。 4、 。按照物业管理有有关法规、规规章规定，需需要交纳新建建物业专

6、项维维修资金的，首首期交纳标准准为 元/平方米米（以相关部部门确定并经经当地政府批批准后公布的的标准为准）。该该款项未包含含在本条约定定的总价款中中，由出卖人人统一代交，在在物业交付时时向买受人收收取。第六条面积确确认及面积差差异处理合同约定面积与与产权登记面面积有差异的的，以产权登登记为准。1、当事人选择择【建筑面积积】【套内建建筑面积】（本本条款中均简简称面积）作作为计价方式式时，商品房房交付后，产产权登记面积积与合同约定定面积发生差差异，双方同意按按以下方式处处理： 面积误差比比绝对值在33%以内（含含3%）的，据据实结算房价价款。 面积误差比比绝对值超出出3%时，买买受人有权退退房。

7、买受受人退房的，出出卖人在买受受人提出退房房之日起 日内将将买受人已付付款退还给买买受人，并按按 利率率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积合同约定面面积合同约定面积100%2、当事人选择择按套计价的的，商品房交交付后，产权权登记面积与与合同约定面面积发生差异异，约定按下列列第 种方式式处理：交付的房屋套套

8、型与设计图图纸一致,相相关尺寸误差差不超过附件件一房屋平面面图上标示的的误差范围的的,总房价款款不变。 。第七条 付款款方式及期限限买受人按下列第第 种方式式按期付款：1、一次性付款款 。 2、分期付付款 。 3、其他方方式 。第八条 买受受人逾期付款款的违约责任任买受人如未按本本合同规定的的时间付款，按按下列第 种方式处理理： 1、按逾期期时间，分别别处理（不作作累加）。 逾期不超过过 日，自本本合同规定的的应付款期限限之第二天起起至实际全额额支付应付款款之日止，买买受人按日向向出卖人支付付逾期应付款款万分之 的的违约金，合合同继续履行行； 逾期超过 日后后，出卖人有有权解除合同同。出卖人解

9、解除合同的，买买受人按累计计应付款的 %向出卖人支支付违约金；出卖人愿意意继续履行合合同的，合同同继续履行，自自本合同规定定的应付款期期限之第二天天起至实际全全额支付应付付款之日止，买买受人按日向向出卖人支付付逾期应付款款万分之 （该该比率应不小小于第项中的比率率）的违约金金。 本条中的的逾期应付款款指依照本合合同第七条规规定的到期应应付款与该期期实际已付款款的差额；采采取分期付款款的，按相应应的分期应付付款与该期的的实际已付款款的差额确定定。 2、 。第九条 交付付期限及条件件出卖人应当在 年 月 日前前，将符合下下列各项条件件的商品房交交付买受人使使用：1、建设工程经经竣工验收合合格，并取

10、得得建设工程竣竣工验收备案案证明；2、取得法律、行行政法规规定定应当由规划划、公安消防防、环保等部部门出具的认认可文件或准准许使用文件件；3、用水、用电电、用气、道道路、 等，具备商商品房正常使使用的基本条条件；4、 。但如遇到下列特特殊原因，除除双方协商同同意解除合同同或变更合同同外，出卖人人可据实予以以延期：1、遭遇不可抗抗力，且出卖卖人在发生之之日起 内告知买受受人的。 2、 。 3、 。第十条 出卖卖人逾期交房房的违约责任任除本合同第九条条规定的特殊殊情况以外，出出卖人如未按按本合同规定定的期限将该该商品房交付付买受人使用用，按下列第第 种方式处理理：1、按逾期时间间，分别处理理（不作

11、累加加）。逾期不超过 日，自本合合同第九条规规定的最后期期限的第二天天起至实际交交付之日止，出出卖人按日向向买受人支付付已交付房价价款万分之 的违约金，合同同继续履行；逾期超过 日日后，买受人人有权解除合合同。买受人人解除合同的的，出卖人应应当自买受人人解除合同通通知到达之日日起 天内退还还全部已付购购房款，并按按买受人累计计已付购房款款的 %向买受受人支付违约约金；买受人人要求继续履履行合同的，合合同继续履行行，自本合同同第九条规定定的最后交付付期限的第二二天起至实际际交付之日止止，出卖人按按日向买受人人支付已交付付房价款万分分之 (该比率率应不小于第第项中的比率率)的违约金金。 2、 。第

12、十一条 规规划设计变更更的约定经规划设计单位位同意、规划划行政主管部部门批准的规规划设计变更更，导致下列列情形（一般般为影响到买买受人所购商商品房质量或或使用功能等等）之一的，出出卖人应当在在有关部门批批准同意之日日起10日内，书书面通知买受受人：1、该商品房结结构形式、户户型、空间尺尺寸、朝向变变化。2、 。3、 。 买受人有权权在通知到达达之日起155日内作出是是否退房的书书面答复，未未按期作出书书面答复的，视视同接受变更更。出卖人未未在规定时限限内通知买受受人的，买受受人有权退房房。 买受人退房房的，出卖人人须在合同解解除之日起 天内将买受受人已付款还还给买受人，并并按 利率（不不低于买

13、受人人购房贷款利利率）付给利利息；买受人人不退房的，双双方应当在通通知到达之日日起 日内内另行签订补补充协议。 。第十二条 交交接商品房达到交付付使用条件后后，出卖人应应当书面通知知买受人办理理交付手续。双双方进行验收收交接时，出出卖人应当出出示本合同第第九条规定的的证明文件，并并签署房屋交交接单。在签签署房屋交接接单前，出卖卖人不得拒绝绝买受人查验验房屋。所购购商品房为住住宅的，出卖卖人还需提供供住宅质量量保证书和和住宅使用用说明书。出出卖人不出示示证明文件或或出示证明文文件不齐全，买买受人有权拒拒绝交接，由由此产生的延延期交房责任任由出卖人承承担。商品房交付使用用时，买受人人对房屋及装装修

14、质量，公公共设施、设设备质量提出出异议的，出出卖人应当给给予解释和说说明，仍不能能达成一致意意见的，双方方委托 进行质质量检测。双双方对检测费费用垫付和结结算约定为 。检检测结果为合合格的，出卖卖人书面通知知的交付日期期视为交付；检测单位提提出返修意见见的，出卖人人应当按要求求返修，并承承担赔偿责任任。由于买受人原因因，未能按期期交付的，双双方同意按以以下方式处理理： 。第十三条 抵抵押与相关债债权债务与本合同商品房房有关的土地地使用权及在在建工程存在在抵押情形的的，出卖人将将相关情况（登登记机关、抵抵押当事人、债债务人、被担担保的主债权权的数额、登登记时间等）告告知如下： 。出卖人保证销售售

15、的商品房没没有产权纠纷纷和债权债务务纠纷。因出出卖人原因，造造成该商品房房不能办理产产权登记或发发生债权债务务纠纷的，由由出卖人承担担全部责任。 。第十四条出出卖人关于装装饰、设备标标准承诺的违违约责任双方将该商品房房的装饰、设设备标准约定定于本合同附附件四，如为为精装修房，双双方应当约定定装修使用的的主要材料和和设备的品牌牌、产地、规规格、数量等等内容。出卖人交付的商商品房，应当当符合约定的的装饰、设备备标准。达不不到约定标准准的，出卖人人补偿装饰、设设备差价，并并承担违约责责任如下： 。第十五条出出卖人关于基基础设施、公公共配套建筑筑正常运行的的承诺出卖人承诺与该该商品房正常常使用直接关关

16、联的除第九九条已经约定定为交付条件件外的下列基基础设施、公公共配套建筑筑，按以下日日期达到使用用条件： 11、 。 22、 。 3、 。 4、 。 5、 。如果在规定日期期内未达到使使用条件，双双方同意按以以下方式处理理： 11、 。 2、 。 3、 。第十六条关于产权登登记的约定购买商品房，当当事人可以申申请预告登记记。就该商品品房预告登记记有关事项，当当事人约定于于附件五。出卖人负责办理理土地使用权权初始登记，取取得土地使使用权证书或或土地使用权权证明。出卖卖人负责申请请该商品房所所有权初始登登记，取得该该商品房房房屋所有权证证。出卖人承诺于 年 月 日前，取取得前款规定定的土地、房房屋权

17、属证书书，交付给买买受人。买受受人【自行】【委委托出卖人】办办理该商品房房转移登记。出卖人不能在前前款约定期限限内交付权属属证书，双方方同意按照下下列约定处理理：1、约定日期起起 日内内，出卖人交交付权属证书书或登记证明明的，按已付付房价款的 承担违约约责任；2、约定日期起起 日日以后，出卖卖人仍不能交交付权属证书书或登记证明明的，双方同同意按下列第第 项处理理：买受人退房，出出卖人在买受受人提出退房房要求之日起起 日内将买买受人已付房房价款退还给给买受人，并并自约定日期期至实际退款款日止，按日日向买受人支支付已交付房房价款 的违约金金。买受人不退房房，出卖人自自约定日期至至实际交付权权属证书

18、或登登记证明之日日止，按日向向买受人支付付已交付房价价款 的违违约金。建筑区划内依法法或依照约定定属于全体业业主共有的公公共场所、共共用设施和物物业服务用房房等房屋，由由出卖人在申申请房屋所有有权初始登记记时一并申请请登记。商品品房交付时，出出卖人应当将将登记相关信信息书面告知知买受人。第十七条消消费者权益保保护法实施施办法规定的的退房情形凡符合浙江江省实施办法第二二十八条第一一款退房条件件要求退房的的,买受人可可以选择按该该办法第第二十八条第第三款或本合合同约定的办办法进行处理理。第十八条 保保修责任商品房实行保修修制度。有关关该商品房主主要的保修范范围、保修期期限和保修责责任，双方约约定于

19、本合同同附件六。买受人购买的商商品房为住宅宅的，出卖人人自商品房交交付使用之日日起，按照住住宅质量保证证书承诺的的内容承担相相应的保修责责任。住宅宅质量保证书书应当包含含本合同附件件六约定的主主要内容。在商品房保保修范围和保保修期限内发发生质量问题题，出卖人应应当履行保修修义务。出卖卖人不及时履履行保修义务务的，买受人人可以自行维维修，费用由由出卖人承担担。因不可抗抗力或者非出出卖人原因造造成的损坏，出出卖人不承担担责任，但可可协助维修，维维修费用由购购买人承担。 约定住宅保修责任，应当符合浙江省实施办法第二十九条的有关规定。第十九条 商品房相关关事项约定双方可以就下列列事项约定：1、该商品房

20、所所在楼宇的屋屋面使用权 ；2、该商品房所所在楼宇的外外墙面使用权权 ；3、该商品房所所在楼宇的命命名权 ；4、该商品房所所在小区的命命名权 ；5、 ；6、 。第二十条房屋交付使使用后相关权权利义务约定定买受人的房屋仅仅作 使使用，买受人人使用期间不不得擅自改变变该商品房的的建筑主体结结构、承重结结构和用途。除除本合同及其其附件另有规规定者外，买买受人在使用用期间有权与与其他权利人人共同享用与与该商品房有有关联的公共共部位和设施施，并按占地地和公共部位位与公用房屋屋分摊面积承承担义务。 出卖卖人不得擅自自改变与该商商品房有关联联的公共部位位和设施的使使用性质。第二十一条 前期物业管管理 出卖人

21、人已经选聘 从事该该商品房所在在的物业管理理区域的前期期物业管理。买买受人同意本本合同附件七七的业主临临时管理规约约、前期期物业服务合合同主要内内容。第二十二条本合同在在履行过程中中发生的争议议，由双方当当事人协商解解决；协商不不成的，按下下述第 种种方式解决：1、提交 仲裁委员员会仲裁。2、依法向人民民法院起诉。第二十三条 本合同未尽尽事项，可由由双方约定后后签订补充协协议（附件八八）。第二十四条 合同附件与与本合同具有有同等法律效效力。本合同同及其附件内内，空格部分分填写的文字字与印刷文字字具有同等效效力。第二十五条本合同连同同附件共 页，一一式 份，具有同同等法律效力力，合同持有有情况如

22、下： 出卖卖人 份，买受受人 份， 份， 份。第二十六条本合同自自双方签订之之日起生效。第二十七条商品房预售售的，自本合合同签订之日日起30天内内，由出卖人人向 申请登记记备案。出卖人（签章章）： 买受受人（签章）：【法定代表表人】： 【法法定代表人】：【委托代理理人】： 【委委托代理人】：（签签章） 【 】： （签章） 年 月月 日 年 月 日 签于 签于附件一：房屋平平面图附件二：应分摊摊的共有建筑筑说明附件三: 其他他物业买卖、赠赠与、租赁协协议书（该物业的名称称、面积或尺尺寸、物业及及占用土地的的权属状况、价价款与结算、交交付、违约责责任等）附件四：装饰、设设备标准（如为精装修房房，应

23、当约定定主要材料和和设备的品牌牌、产地、规规格、数量等等内容）1、外墙墙：2、内内墙：3、顶棚：4、地地面：5、门窗：6、厨厨房：7、卫生间间：8、阳阳台：9、电梯：10、其其它：附件五：有关购购买该商品房房预告登记的的约定根据房屋登记记办法有关关规定，预购购商品房或购购买商品房现现房，当事人人可以申请预预告登记。就乙方购买该商商品房有关预预告登记事项项，双方约定定如下：一、本商品房为为【预售】【现现售】商品房房，由【出卖卖人与买受人人】【买受人人】向当地房房屋登记机构构申请预告登登记。二、由出卖人与与买受人共同同申请预告登登记的，双方方约定于【商商品房买卖合合同（预售）备备案】【商品品房买卖

24、合同同（现售）签签订】之日起起 日内申请登记。出卖人未按约定定申请预告登登记的，买受受人可以单方方申请预告登登记。三、申请预购商商品房预告登登记时，由出出卖人提交下下列资料中的的第 项，买买受人提交下下列资料中的的第 项。 1、登登记申请书； 2、申申请人的身份份证明；3、已登记备案案的商品房预预售合同；4、当事人关于于预告登记的的约定；5、其他必要材材料。四、购买商品房房现房，申请请房屋所有权权预告登记时时，由出卖人人提交下列资资料中的第 项项，买受人提提交下列资料料中的第 项。 1、登登记申请书；2、申请人的身身份证明；3、房屋所有权权转让合同；4、转让方的房房屋所有权证证书或者房地地产权

25、证书；5、当事人关于于预告登记的的约定；6、其他必要材材料五、其他有关事事项约定如下下：出卖人（签章章）： 买受人（签签章）： 年 月月 日附件六：保修责责任主要条款款附件七：业主主临时管理规规约、前前期物业服务务合同的主主要内容附件八：补充协协议内容浙江省商品房买买卖合同示范范文本说明一、商品房买卖卖合同与商品品房买卖合同同示范文本1、什么是商品品房买卖合同同。合同是平平等主体的自自然人、法人人、其他组织织之间设立、变变更、终止民民事权利义务务关系的协议议。商品房买买卖合同，就就是合同当事事人以特定商商品房为买卖卖标的物，约约定相关权利利义务的协议议。2、为什么要制制订商品房买买卖合同示范范

26、文本。合同同订立遵循当当事人意思自自由原则，在在法律规定的的范围内，当当事人可以就就标的物、数数量、质量、价价款及结算方方式、履行期期限、违约责责任、解决争争议方法等内内容，自由协协商达成协议议。因此，商商品房买卖合合同完全可以以由当事人双双方自由协商商、签订，订订立后的合同同按规定报相相关主管部门门备案即可。但但是，商品房房是一种特殊殊商品，建设设周期长，涉涉及政策多，有有些当事人特特别是购房人人对相关专业业知识、法规规政策不甚了了解，有鉴于于此，建设部部、国家工商商行政管理局局早在19995年就制订订了商品房买买卖合同示范范文本。以国国家版的示范范文本为基础础，省建设厅厅、省工商行行政管理

27、局于于1996年年制订了适用用于本省的商商品房买卖合合同文本，并并于20000年作了修改改。今年，根根据有关法律律、法规，及及各方面提出出的建议，省省建设厅、省省工商行政管管理局对原文文本又进行了了修改,形成成现在的文本本。3、示范文本说说明与合同解解释。为了便便于当事人使使用本示范文文本，我们对对有关条款内内容和专业用用词的含义作作了说明。当事人认为条文文内容或用词词容易产生歧歧义的，可以以修改。对未未涉及的内容容，经协商一一致，可以补补充。在签订订合同以后，未未被修改的示示范文本内容容就转化为合合同内容，此此后，当事人人若理解不一一，属于民事事争议范围，行行政机关无权权再作解释。二、双方当

28、事人人、委托代理理机构1、出卖方和委委托代理机构构。商品房合合同双方当事事人，指出卖卖人和买受人人。出卖人是是特定的房地地产开发企业业，法律、行行政法规对设设立房地产开开发企业的条条件及资质等等级的核定作作了明确规定定。文本中的的“法定代表人人”是指出卖人人即房地产开开发企业的法法定代表人，“委托代理人”是受企业法定代表人委托，有权进行洽谈、订立商品房合同的人。房地产开发企业业如果不是自自行销售，而而是委托其他他企业如房地地产经纪公司司、房地产销销售代理公司司等代为销售售的，应当填填写文本中的的“委托代理机机构”名称及相关关内容。2、买受人。商商品房的买受受人是一般民民事主体，包包括公民、法法

29、人及其他组组织。买受人人的资格条件件适用民法、合合同法的规定定，除了外销销商品房外，没没有特别的限限制。买受人人为多人的，应应当列明；约约定购买的商商品房按份共共有的，还应应当约定各自自的份额。三、第一条中建建设用地使用用权取得方式式建设用地使用权权取得方式分分为出让（包包括拍卖、招招标等方式）和和划拨。建设设用地使用权权取得方式不不同，建成后后的房屋，其其享有的权利利或发生房地地产交易时适适用的政策也也不同，因此此，合同中有有必要注明该该项内容。至至于出让或划划拨土地上建建造的房屋，在在使用或转让让中有哪些不不同的政策规规定，可以查查阅城市房房地产管理法法、土地地管理法、城城镇国有土地地使用

30、权出让让和转让暂行行条例（国国务院令第555号发布，1990年5月19日起施行）等相关法规和政策的规定。四、第一条中的的规划许可证证 城乡乡规划法规规定，在城市市、镇规划区区内进行建筑筑物、构筑物物、道路、管管线和其他工工程建设的，应应当申请办理理建设工程规规划许可证，未未取得建设工工程规划许可可证或者未按按照建设工程程规划许可证证的规定进行行建设的，应应承担相应的的法律责任。建建设工程规划划许可证，是是确认整个住住宅小区或建建筑物产权的的凭证之一，而而整个住宅小小区或建筑物物的产权清晰晰，又是每一一套商品房进进行产权登记记的基础。因因此，商品房房买卖合同签签订前，应当当了解相关的的情况，并在

31、在合同上作记记载。五、第二条中的的预售和现售售1、商品房预售售。预售是指指房地产开发发企业将正在在建设中的商商品房预先出出售给买卖人人，并由买受受人支付定金金或者价款的的行为。商品品房预售条件件，城市房房地产管理法法、城市市房地产开发发经营管理条条例、城城市房品房预预售管理办法法作了规定定。主要包括括：已交付全部部土地使用权权出让金、取取得土地使用用权证书；持有建设工工程规划许可可证；投入开发建建设的资金达达到工程建设设总投资的225%以上，并并确定施工进进度和竣工交交付日期；向房产管理理部门办理预预售登记，取取得商品房预预售。2、商品房现售售。现售是指指房地产开发发企业将竣工工验收合格的的商

32、品出售给给买受人，并并由买受人支支付价款的行行为。建设部部商品房销销售管理办法法第七条规规定了商品房房现售的条件件，主要包括括主体资格合合法、取得土土地使用权证证、持有规划划许可证和施施工许可证、通通过竣工验收收、拆迁安置置已经落实、配配套基础设施施具备交付条条件或已确定定施工进度和和交付日期、物物业管理方案案已经落实等等方面。采用用商品房现售售的方式，交交付日期、建建筑面积、商商品房质量、配配套设施建设设情况等已经经确定，不可可预见的风险险相对较小。六、第三条中的的土地使用年年限、设计用用途 1、土土地使用年限限。城镇国国有土地使用用权出让和转转让暂行条例例等法规、规规章规定了各各类用途（分

33、分居住、工业业、商业等）的的土地使用权权出让最高年年限。每一宗宗建设用地使使用权出让时时，土地管理理部门在法定定的最高年限限内，确定具具体使用年限限。一个建设设项目可能包包含多种用途途的物业，相相应的土地使使用年限往往往不同，在填填写“该商品房土土地使用年限限”时应予注意意。 2、设设计用途。设设计用途一般般包括住宅用用房、商业用用房、办公用用房等类别，具具体由城市规规划行政主管管部门在核发发建设工程规规划许可证中中具体确定。七、第三条中的的建筑面积 1、合合同约定的建建筑面积。该该建筑面积，一一般即为设计计单位在设计计图纸上标示示的建筑面积积，由设计单单位按照建建筑工程建筑筑面积计算规规范的

34、有关关规定经计算算得出。在有有的地方，实实行房产建筑筑面积预测制制度，该建筑筑面积按照房房产测绘单位位提供的预测测面积确定。 2、产产权登记的建建筑面积。产产权登记的建建筑面积，是是指由房产测测绘单位依据据房产测绘绘规范等规规范和有关规规定进行测绘绘，经房地产产行政主管部部门审核后确确定的建筑面面积。3、建筑工程程建筑面积计计算规范、房房产测量规范范有关建筑筑面积计算规规则的区别。建建筑工程建筑筑面积计算规规范适用于于建筑工程量量和工程造价价的计算，规规划工程许可可证记载的建建筑面积，一一般也依据该该规范经计算算得出。房房产测量规范范适用于房房屋（套、单单元和幢）建建筑面积的测测量、计算。上上

35、述两个规范范关于建筑面面积的计算口口径不尽相同同，涉及计算算规则不同的的主要部位有有：设备管理理层、净高低低于2.200m的空间、封封闭阳台、雨雨篷和自动扶扶梯等。建设项目如果包包含遇到上述述的建筑部位位、建筑形式式，就会出现现建筑工程完完全按图施工工，但产权登登记面积与规规划工程许可可证记载面积积不一致的现现象。遇到这这种情况，出出卖人应当事事先予以说明明，并明确由由此而出现的的建筑面积变变动是否适用用本合同第六六条的规定。4、套内建筑面面积。套内建建筑面积，是是指产权单元元的权界线所所围成的水平平投影面积。成成套房屋的套套内建筑面积积由套内房屋屋的使用面积积、套内墙体体面积、套内内阳台建筑

36、面面积三部分组组成。5、应分摊的共共有建筑面积积。房屋建筑筑面积，包括括套内建筑面面积与应分摊摊的共有建筑筑面积。应分分摊的共有建建筑面积一般般包括电梯井井、管道井、楼楼梯间、室外外楼梯、垃圾圾道、消防连连廊、设备房房、公共门厅厅、门廊、门门斗、过道、地地下室、值班班警卫室等，以以及其他在功功能上为整幢幢服务的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积，还包包括套与公共共建筑之间的的分隔墙以及及外墙（包括括山墙）水平平投影面积11/2的建筑筑面积。有关关共有建筑面面积的确认、分分类、内容、分分摊公式、计计算方式等，参参见房产测测量规范（GGB/T177986-22000）、浙浙江省房屋建建筑面积测算算

37、实施细则（试试行）（浙浙建房20007511号）的相关关内容。八、第四条中的的建筑区划内内相关物业归归属约定1、建筑区划。物物权法使用用了建筑区划划的概念，但但对如何确定定建筑区划范范围没有明确确。一般认为为，建筑区划划应当以宗地地红线内规划划行政主管部部门批准的建建设工程规划划总平面图为为基础，考虑虑物业共用设设施设备、建建筑物规模、社社区建设等因因素确定。分分期建设或者者由两个以上上单位共同开开发建设的项项目，其设置置的附属设施施设备是共同同的，应当作作为一个建筑筑区划。有一一些省、市，规规定建筑区划划由当地物业业主管部门确确定，出卖人人按照主管部部门确定的范范围，列举该该建筑区划内内的各

38、类物业业，便于当事事人作出约定定。 2、建建筑区划内相相关物业归属属。物权法法第七十一一条规定：“建筑区划内内的道路，属属于业主共有有，但属于城城镇公共道路路的除外；建建筑区划内的的绿地，属于于业主共有，但但属于城镇公公共绿地或者者属于个人的的除外。建筑筑区划内的其其他公共场所所、共用设施施和物业服务务用房，属于于业主所有。”第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，存在多种可能，有必要在商品房销售阶段进行明确约定。出卖人提供建筑区划内各

39、类物业清单后，由当事人按照法规政策规定、土地出让合同条件、规划设计要求以及投资建设的实际情况等，对其物权归属作出具体约定。九、第五条中的的新建物业首首期专项维修修资金1、物业专项维维修资金的性性质和用途。物物业专项维修修资金属于业业主所有，专专项用于物业业保修期满后后物业共用部部位、共用设设施设备的维维修和更新、改改造。物业业管理条例（国国务院令第3379号公布布，20077年8月266日修订）第第五十四条第第一款规定：“住宅物业、住住宅小区内的的非住宅物业业或者与单幢幢住宅楼结构构相连的非住住宅物业的业业主，应当按按照国家有关关规定交纳专专项维修资金金。”浙江省物物业管理条例例第四十八八条也

40、作了内内容基本相同同的规定。2、新建物业首首期专项维修修资金的交纳纳标准和方式式。浙江省省物业专项维维修资金管理理办法（浙浙政发20007199号）第六条条规定：“新建物业首首期专项维修修资金，由业业主按照所拥拥有物业的建建筑面积交存存。交存的标标准为当地房房屋建筑安装装工程每平方方米建筑面积积平均造价的的5%至8%。具体比比例由设区的的市、县物业业主管部门会会同同级财政政部门根据当当地实际和房房屋结构类型型确定，报经经设区的市、县县人民政府批批准后公布。”第八条第二款规定：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六

41、条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。” 十、第五条中的的计价方式与与第六条中的的面积差异处处理1、计价方式与与面积差异处处理。计价方方式与面积差差异处理紧密密联系，一般般地，选择建建筑面积计价价或套内建筑筑面积计价，才才需要在合同同中约定面积积发生差异时时的处理办法法；而选择按按套计价方式式，表明当事事人同意即使使建筑面积发发生差异也不不调整总价款款。2、按建筑面积积计价和按套套内建筑面积积计价。按建建筑面积计价价，是商品房房计价的一种种基本方式。由由于建筑物实实际建造与设设计图纸间的的差异，以及及应分摊的共共有建筑项目目及分摊方法法的不确定性性，合同约定定的建筑面积积与产权登记

42、记的建筑面积积容易出现差差异。按套内内建筑面积计计价，是建设设部、国家工工商行政管理理局制订的商商品房买卖合合同文本中提提供的一种计计价方式。由由于构成相对对简单，套内内建筑面积发发生变化的情情况较少，发发生变化时，幅幅度也较小。示范文本第六条条的相关内容容，来源于最最高人民法院院关于审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件适用法律律若干问题的的解释 、浙江省省实施办法、商商品房销售管管理办法（建建设部令第888号发布）的的有关规定。3、按套计价。虽虽然，选择按按套计价即包包含建筑面积积发生差异时时不调整总房房价款的含义义，但这需要要一个前提，即即交付的房屋屋与设计图纸纸基本一致。为为此，商品品房销售

43、管理理办法规定定，按套计价价的商品房，出出卖人应当在在合同中附平平面图，平面面图应当标明明详细尺寸，当当事人应当约约定尺寸误差差的范围。房房屋交付时，套套型与设计图图纸一致，相相关尺寸在约约定误差范围围内，总房价价款不变；套套型与设计图图纸不一致或或者相关尺寸寸超出约定的的误差范围，当当事人应当约约定具体的处处理方式，示示范文本留有有空白行供填填写。十一、第八条中中的逾期付款款的违约责任任1、买受人逾期期付款承担的的违约责任，当当事人可以在在法律规定的的范围内自由由约定。文本本中提供的方方式，可供当当事人选择。 2、文文本中提供的的方式，按逾逾期的时间长长短，分两种种情形。一种种是合同继续续履

44、行，按照照逾期付款额额、逾期时间间和约定的利利率，计算违违约金。一种种是逾期超过过了约定的期期日，出卖人人有权选择解解除合同。多多少期日作为为区分两种不不同情况的标标准，由当事事人约定。买买受人逾期付付款的行为有有否影响到出出卖人合同目目的和合同利利益的实现，是是确定该期日日长短时应当当考虑的主要要因素之一。出出卖人有权选选择解除合同同，当然也可可以同意合同同继续履行。3、分期付款逾逾期，是否也也适用对总价价款逾期的处处理方法，当当事人可另作作约定。分期期付款中某一一期或若干期期的应付款逾逾期，比总价价款少，在确确定多少期日日出卖人有权权解除合同的的时候，可以以考虑这一因因素。十二、第九条中中

45、的交付条件件1、竣工验收合合格。建筑筑法第六十十一条规定，建建设工程竣工工验收合格后后，方可交付付使用；未经经验收合格或或者验收不合合格的，不得得交付使用。建建设工程质量量管理条例（国国务院令第2279号，22000年11月30日发发布施行）规规定，建设单单位收到建设设工程竣工报报告后，应当当组织设计、施施工、工程监监理等有关单单位进行竣工工验收。建设设工程经验收收合格后，方方可交付使用用。建设单位位应当自建设设工程竣工验验收合格之日日起15日内内，将建设工工程竣工验收收报告和规划划、公安消防防、环保等部部门出具的认认可文件或者者准许使用文文件报建设行行政主管部门门或者其他有有关部门备案案。建

46、设行政政主管部门或或者其他有关关部门发现建建设单位在竣竣工验收过程程中有违反国国家有关建设设工程质量管管理规定行为为的，责令停停止使用，重重新组织竣工工验收。房房屋建筑工程程和市政基础础设施工程竣竣工验收备案案管理暂行办办法（建设设部令78号号发布，20000年4月月4日起施行行）规定，备备案机关收到到建设单位报报送的竣工验验收备案文件件，验证齐全全后，应当在在工程竣工验验收备案上签签署文件收讫讫。按照上述法律、法法规的规定，开开发企业组织织有关单位进进行商品房所所在建设项目目的竣工验收收，经验收合合格，报建设设行政主管部部门备案；备备案机关在竣竣工验收备案案文件上签署署文件收讫，并并在规定时

47、间间内，未提出出重新组织竣竣工验收的，即即可认为该商商品房“经竣工验收收合格”。2、消防、人防防等验收。消消防、人防等等工程是建设设工程的有机机组成部分，但但由于技术规规范、管理等等方面的特殊殊性，在有的的地方，消防防、人防等工工程验收单独独进行，单独独出具验收意意见，为避免免因验收具体体内容理解不不同而产生纠纠纷，需要对对此进行明确确约定。3、规划确认书书。城乡规规划法第四四十五条第一一款规定：“县级以上地地方人民政府府城乡规划主主管部门按照照国务院规定定对建设工程程是否符合规规划条件予以以核实。”浙江省建设设厅发布的浙浙江省建设工工程竣工验收收规划认可办办法（施行）（浙浙建法200074号

48、号）对申请竣竣工验收规划划认可的条件件、程序、审审核标准等作作了具体规定定。十三、第十条中中的逾期交房房1、逾期交付。交交付时间是商商品房买卖合合同的主要内内容之一，示示范文本第九九条中，买卖卖双方约定了了交付期限。按按期交付商品品房，是出卖卖人应当履行行的合同义务务，延期交房房，应当承担担合同责任，具具体由买卖双双方约定。2、按延期交付付时间长短确确定合同责任任。文本中提提供的“方式1”按照延期交交付的时间长长短，分两种种情况约定。一一种是合同继继续履行，由由出卖人支付付违约金，违违约金按已付付款的约定比比例支付。另另一种是买受受人有权选择择解除合同。解解除合同的，出出卖人应当退退还已经收取

49、取的房价款，并并按已经收取取的房价款的的一定比例支支付违约金。当当然，买受人人也可以选择择合同继续履履行，由出卖卖人支付违约约金。3、免责事由。文文本第九条第第二款有关如如遇不可抗力力出卖人可以以据实延期等等内容，属于于免责事由。免免责事由，是是指当事人对对其违约行为为免于承担违违约责任的事事由。免责事事由分为法定定免责事由和和约定免责事事由。不可抗抗力是法定免免责事由，意意指不能预见见、不能避免免并不能克服服的客观情况况，一般包括括自然灾害（如如台风、洪水水）、政府行行为（征收、征征用）、社会会异常事件等等。为明确起起见，对政府府行为、社会会异常事件等等是否为免责责事由，双方方可以约定。当当

50、事人认为需需要约定为免免责事由的其其他情况，也也可以约定。十四、第十一条条中的规划、设设计变更 1、规规划设计变更更的程序。规规划设计方案案批准以后，因因发生新的情情况，为公共共利益需要等等，确需变更更原规划设计计方案时，应应当报请原审审批机关同意意。按照行行政许可法等等法律法规的的规定，如果果涉及他人重重大利益关系系的，行政机机关在作出变变更决定前，应应当按照法律律的规定履行行告知、听证证等程序。 2、买买受人的权利利。经行政机机关审批后的的规划设计变变更方案，出出现约定情况况的，房地产产开发企业应应当在有关部部门批准同意意之日起100日内通知买买受人，买受受人有权作出出是否退房的的决定。这

51、些些约定的情况况，一般为对对买受人所购购商品房质量量或使用功能能等方面造成成影响的，由由双方具体约约定。十五、第十二条条中交付时应应当提交的证证明和交付程程序 1、交交付时出卖人人应当提交的的证明。出卖卖人通知买受受人办理交付付手续，应当当事先准备商商品房已达到到交付使用条条件的证明，主主要有：合同第九条条规定的建设设工程竣工验验收备案证明明；法律、行政政法规规定由由规划、公安安消防、环保保等部门出具具的认可文件件或准许使用用文件（如果果相关内容已已包含在竣工工验收备案证证明中，可以以免除）；由房产测绘绘机构测绘并并经当地房屋屋权属登记机机关审核的测测绘成果表。当当交付的商品品房为住宅时时，出

52、卖人还还应当提供住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书。2、交付程序。一一般包括：第第一，通知。出出卖人认为商商品房达到交交付条件后，应应当向买受人人发出书面通通知书。第二二，查验。买买受人在接收收前，有权按按照合同约定定对房屋进行行查验，如果果发现所交付付的商品房和和小区配套设设施不符合合合同约定的，应应当以书面形形式向出卖人人提出异议，出出卖人认为异异议成立的，应应当予以修复复整改或采取取双方同意的的其他处理方方式。如果买买卖双方对所所交付的商品品房是否符合合合同约定有有不同意见的的，可协商解解决，协商不不成的，按照照合同约定的的方式向人民民法院起诉或或向仲裁机关关申请仲裁。第第三，签署交

53、交接单。如果果买受人确认认所交付的房房屋符合法律律规定和合同同约定，出卖卖人也已确认认买受人按合合同约定履行行了付款义务务，双方应当当签署房屋交交接单。 3、住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书。建设设部于19998年下发了了商品住宅宅实行质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定，规定自自1998年年9月起，开开发企业交付付商品住宅时时应当提供住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书。住住宅质量保证证书的内容容一般包括：工程质量监监督部门核验验的质量等级级；地基基础和和主体结构在在合理使用寿寿命年限内承承担保修；正常使用情情况下各部位位、部件保修修内容与保修修期；用户保修的的单位、答复复、

54、处理时限限等。住宅宅使用说明书书内容一般般包括：开发、设计计、施工、监监理单位名称称；结构类型；装修、装饰饰注意事项；上下水、电电、燃气、通通信、消防等等配置说明；有关设备、设设施安装预留留位置的说明明和安装注意意事项；门窗类型及及使用注意事事项；配电负荷；承重墙、保保温墙、防水水层、阳台等等部位注意事事项的说明；其他需要说说明的事项等等。十六、第十三条条中的土地使使用权及在建建工程抵押情情况房地产抵押是指指抵押人以其其合法的房地地产以不转移移占有的方式式向抵押权人人提供履行担担保的行为。根根据物权法法第一百八八十条的规定定，建设用地地使用权、正正在建造的建建筑物可以抵抵押。因此，商商品房预售

55、时时，土地使用用权或在建工工程可能存在在抵押的情形形。买受人在在签订商品房房买卖合同前前，应当了解解所购的商品品房及与该商商品房相关的的土地使用权权、在建工程程抵押情况，开开发企业应当当如实告知有有关内容。为为此，文本第第十三条第一一款提供了空空行，供当事事人记载相关关情况。十七、第十五条条中的基础设设施、公共配配套建筑1、相关基础设设施、公共配配套建筑。相相关基础设施施，一般是指指与住宅小区区或其他建筑筑相配套的供供水、供电、燃燃气、通讯、有有线电视、道道路、绿化等等设施。公共共配套建筑，是是指与住宅小小区或其他建建筑相配套的的教育、商业业、服务、管管理用房等建建筑。基础设设施、公共配配套建

56、筑的具具体项目及达达到使用条件件的时间，由由合同双方根根据实际情况况约定。出卖卖人应当按照照经批准的规规划设计方案案，向买受人人介绍相关的的基础设施和和公共配套建建筑规划设计计和建设的有有关情况。2、在规定日期期内未达到使使用条件的处处理方式。供供水、供电、道道路等未在规规定日期内达达到使用条件件，影响商品品房正常使用用的，已经列列为第九条交交付条件，如如果违约，应应按照第十条条规定承担逾逾期交房的违违约责任；除除此之外的一一些项目未在在规定日期内内达到使用条条件，但不影影响商品房正正常使用的，可可以约定由出出卖人支付一一定数额的违违约金。十八、第十六条条中的产权登登记1、产权登记的的程序。根

57、据据房屋登记记办法（建建设部令第1168号发布布,20088年7月1日日起施行）第第三十一条、第第三十二条、第第三十三条的的有关规定，商商品房竣工后后，先由房地地产开发企业业申请房屋所所有权登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。符合条件的，房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写、发放房屋权属证书。初始登记完成后后，买受人申申请房屋所有有权转移登记记。需要提交交的资料有登登记申请书、身身份证明、房房屋所有权证证、买卖合同同及其他必要要资料。2、出卖人不能能按

58、期取得权权属证书的处处理办法。从从买受人申请请房屋转移登登记需要提交交的材料看，出出卖人及时申申请房屋初始始登记、取得得房屋所有权权证，并交付付给买受人，是是最重要的一一个环节。文文本第十六条条第二款，由由当事人约定定出卖人取得得房屋权属证证书、交付给给买受人的时时间。出卖人人不能在约定定时间内取得得权属证书、交交付给买受人人的，出卖人人应当承担相相应的责任。具具体的责任承承担方式由双双方约定。十九、第十七条条中的法定退退房情形 浙江江省实施办法第二二十八条的规规定内容如下下： 房地产产经营者应当当严格执行有有关商品房管管理的法律、法法规。经营者者有下列行为为之一的，应应当根据消费费者的要求负

59、负责退房，并并承担其他民民事责任：（一）未取得预预售许可证预预售商品房的的；（二）将未经竣竣工验收(包包括建筑工程程质量验收和和按规定必须须的综合验收收)合格的商商品房交付使使用的；（三）商品房建建筑面积、使使用面积、结结构、朝向、楼楼层、交付时时间等违反合合同约定的；（四）未在约定定时间内提供供办理契税证证、房屋所有有权证和土地地使用证的所所有材料，或或者未在委托托办理协议约约定的时间内内办妥上述证证件的；（五）小区绿化化率、房屋间间距、容积率率等外部环境境以及其他配配套设施与承承诺（包括构构成要约的商商业广告）不不相符的，但但因国家建设设需要致使规规划改变的除除外。前款第（三）项项、第（五）项项所列事项可可以