鱼塘征收补偿怎么估价的

1、鱼塘征收补偿怎么估价的？市场比较法、收益还原法、成本逼近法，地价二土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益二土地成本价格+土地增值收益。对于房地产开发项目，其具体公式为：土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息、-销售费用-税费-开发商利润。在农村地区的土地征收工作明显的要比城镇地区复杂些，因为在征地过程中所需要涉及的土地类型较多，像林地、耕地、鱼塘等用地也在征收的范围内。而这些类型的土地的征收补偿款有其特定的计算方法，就以鱼塘来说在征收时必须先对其进行估价才可。那么鱼塘征收补偿怎么估价呢？下面就由小编为您介绍其常用的估价办法，以供您了解。一、市场比较法市场比较法是土地估价中

2、最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。二、收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土

3、地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中

4、扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式：土地收益为无限年期v=a/rV一土地收益价格a土地纯收益（地租）r土地还原利率三、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决

5、于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。基本公式：地价=土地取得费土地开发费税费利润土地增值收益=土地成本价格土地增值收益四、剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。基本公式：v=a-(bc)v一待估土地的价