富强家园项目建设可研报告书

1、献县富强家园（一期）项目申请报告献县富强家园（一期）项目申请报告 第八章 社会影响分析8.1社会影响效果分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响效果分析, 社会适应性分析和社会风险分析。房地产开发项目关联度大，该项目的建 设，必然影响着献县社会与经济的发展和附近城市居民的生活，包括产生 的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响，以国民经济中各产业有较 强的推动和带动作用，但社会效益很难用货币来衡量，需要复杂的技术方 法和分析工具。故本项目只定性说明其对社会的贡献和合理性。项目国民 经济分析部分为评价项目经济合理性的参考和依据。8.1.1与项目关系密切的主要群体分析根据项目建成后

2、对各利益群体影响程度的主不同，把影响区划分为直 接影响区和间接影响区，其中直接影响区为项目的上游企业，间接影响区 为项目周围的商业门市、其他开发商以及政府的形象。与项目关系密切的 主要群体分析：1、项目建设涉及到项目的上游企业，上游企业通过出售产品、施工等 方式获取更多的利益，可以为这些人创造更多的经济效益。2、项目建设中和建设后带来巨大的人流，这些人流的消费会带动附近 区域的商业人气，附近商业地产增值，促进附近区域的经济发展，美化当 地的环境，提升城市的整体形象，增加政府税收。3、项目建设可以完善政府的形象，体现以人为本、构建和谐社会的安 民政策，政府也是项目的间接受益团体。4、其他房地产开

3、发商更是项目的相关联者，该项目的低价出售，势必 会影响其他开发商的销售价格和销售量，降低市场集中度，还会被该项目 瓜分一部分市场，影响其他开发商对房地产市场的原有预期。8.1.2主要社会效益分析1、有利于繁荣地方经济，取得较大的社会经济效益项目建成后，极大地改善了该地段的环境状况，解决长期不能治愈的 脏乱差局面，改善城市形象，进一步改善献县的投资环境，加快附近区域 的建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局的调整，促进城乡贸易的 流通，带动商业、建筑业、运输业、加工业等迅速发展，从而去促进项目 影响区域的经济繁荣。2、有利扩大就业，促进社会综合事业发展随着诸多产业的逐渐兴起和发展，将为社会就业

4、提供更多的机会，发 挥更大的经济和社会效益。扩大就业，为部分下岗职工脱贫致富创造条件。 沿线对基础设施的需求将不断上升，为满足这些社会需求，促进社会综合 事业，如通讯、文教卫生事业得到迅速发展。3、有利于提高项目相关人群的人民收入，改善人民的生活环境和人文 环境、促进文化教育水平、卫生健康水平的提高。8.1.3负面影响与对策1、对土地利用的影响本项目拟占用土地29685平方米，中国土地总面积居于世界第三位， 但人均土地面积仅相当于世界人均土地的1/3，未来15年是中国经济大国 迈向经济强国，工业化、城市化完成历史性跨越的关键时期。作为主要的 生产要素，土地资源对城市化、工业化发展的支撑作用与制

5、约作用是其他 生产要素所不能比拟的，人均占有土地资源少是我国的一项重要国情。我 国城市化、工业化过程中建设用地的供求关系已经严重失衡。据有关部门 测算，如果人均城市建设用地面积不变（人均 133平方米），按照目前城市 建设用地的扩张速度，2020年要达到城市化率60%,工业化率70%的目标, 所需要的建设用地总量至少达到 1亿-2亿亩，而可供建设用地的总量（包 括农村建设用地）仅3400万-4000万亩，两者之间存在巨大缺口。本项目 的实施将会进一步减少土地可用量。此外，近年来，城市化、工业化的加 速发展对建设用地的需求不断扩张，而建设用地需求的扩张又导致占用耕 地面积的不断扩大。2、对环境的

6、影响施工活动对自然环境造成污染性破坏，对生态环境产生一定的影响， 项目建设因大量的开挖取土破坏土体的原有自然结构，土壤水循环被破坏， 相应的生物链随之改变，改变了动植物的生存环境，影响其生长活动规律， 对生态系统的漫延造成障碍；施工期间对空气的主要影响是粉尘污染，粉 尘污染主要是产生于施工中混凝土拌合和运输过程材料及土石方的撒落、 刮吹起尘等。人群的集中居住还会对电力设施的布局、市政设施的容量、 交通容量都会造成一定的影响。8.2社会适应性分析附近各商业户、附近居民及各级政府等人群是项目的直接受益者，项 目区域的环境条件将得到改善，有利于社会与经济的发展，用于提高相关 人群收入，改善人民的生活

7、环境，因此得到县、办事处、街道等各级政府 的积极支持，当地的居民积极参与项目的实施，项目所在地的社会环境、 人文条件适应项目的建设与可持续发展。由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解客户 的需求，目前部分户型已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案 采取了提前预售，分期付款等措施。该项目可以顺利实施，风险很小。 8.3社会风险及对策分析831主要风险因素的识别房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量 大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的 收益情况做出精确的估计，经分析本项目的风险因素有：1、法律、法规及政策风险法律、法规及政

8、策变化将对项目产生直接的影响，根据政策的变化程 度会产生不同的结果，国家政策的调控方向是降低房地产的价格，但是幅 度应该是比较柔和。产业政策在不断调整，但是目前不会出现方向性大的 变化。另外，税率、利率、汇率、及通货膨胀的影响应当给予充分的考虑。2、融资方案风险资金来源的可靠性、供应量与供应时间是有保障的。3、市场风险市场风险主要是市场销售情况预测的不确定性；主要是原材料价格的 不确定性给项目带来的风险。劳动力工资和各种管理费取费标准的变化等。 产品价格已经固定，对项目的风险很小。4、勘察设计风险勘察设计风险主要是指项目勘察的准确性、设计的可靠性和适用性等 存在的不确定性，可能给项目带来的风险

9、。5、工程技术风险工程风险主要包括工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。6、组织管理风险企业内务管理不善或者矛盾处理失误给项目带来的风险不可忽视，所 以应该建立一种规范、有序、和谐、向上、责权利明晰的企业环境。7、环境与社会影响环境影响方面的风险主要是指工程建设期间对附近生态环境和居民产 生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资等风险；项目 与所在地互适度可能出现的问题，对社会各利益团体、当地组织机构带来 的负面影响，阻工给项目带来的风险。832防范和降低风险的对策有些风险如：战争、自然灾害、经济危机等这些风险也是致命的，也 是无法预防的。对于可以防范的风险，我

10、们可以采取降低、规避、分散或防范风险的 措施。从项目实施前就开始研究风险因素，甚至直到运营过程中时刻不忘 风险意识。就本项目而言，应该采取以下措施防范风险：1）加强项目前期工作，要做到充分细致，尽可能考虑到各种不利因素, 尤其关注对附近居民的影响2）对勘察、设计、施工各环节，首先要选择合格、可靠、技术过硬的 工程各方，然后再谈加强各环节的管理。3）详尽的计算本项目工程量，防止因计算不周，导致资金准备不足而 影响工程进度。4）设定合理的建设周期，既要能够保证质量，又要缩短建设周期，防 止周期过长，引起成本增加。5）考虑到因利率变化而造成的对项目的影响，增加风险金储备量。6）争取政府的支持，减少项

11、目的阻力。本项目建设符合国家相关法律法规；符合献县国民经济和社会发展规 划、区域规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；符合国家 宏观调控政策；产品未对国内市场形成垄断；未影响我国经济安全，合理 开发并有效利用了资源；生态环境得到有效保护；未对公众利益，特别是 项目建设地的公众利益产生重大不利影响。所以，项目的建设是可行的。附录：招标内容和招标方案本项目前期工作准备完毕后，根据中华人民共和国招标投标法规 定，项目工程建设在开工前进行公开招标。1招标依据中华人民共和国招标投标法河北省实施中华人民共和国招标投标法办法工程建设项目招标范围和规模标准规定河北省建设工程工程量清单招标投标管理暂行

12、办法河北省建设工程工程量清单招标评标管理暂行办法河北省建设工程担保管理办法（暂行）工程建设项目招标代理机构资格认定办法2、招标内容本项目招标的内容有勘察、设计、施工、监理和重要材料。3、招标方案本项目工程建设采取公开招标方式。投资估算表附表1单位：万元序号项目名称数量基价费用（万元）工程费用7494.91建筑工程费用6741.61.1高层住宅53274 m221100元 / m5860.11.2商业门市7362m22980 兀 / m721.51.3电梯8部20万元160.02室外配套工程753.32.1变压器及线路安装3台30万元90.02.2地热井1眼150万元150.02.3公厕、泵房、

13、等配套用房22000 m一 2800 元 / m160.02.4围墙大门等15.02.5室外照明62636 m2一 25元/ m31.32.6室外给排水、给水加压设备62636 m216 元/ m2100.22.7室外暖气管线62636 m215 元/ m294.02.8道路、场地硬化62636 m212 元/ m275.22.9绿化费262636 m6 元 / m237.6-二二其他费用929.51前期工作咨询费5.02环境影响评价费2.03工程勘察费262636 m3 元 / m218.84工程设计费262636m15 元/ m294.05审图费94.0力兀10%9.46工程监理费6741

14、.6万兀2.5%168.57工程招投标代理费6741.6万兀1%67.48临时设施费6741.6万兀0.50%33.79市政设施配套费262636 m26 元/ m2162.810人防易地建设费24779 m一 2400 元 / m191.211墙改基金262636 m一 25元/ m31.312建设单位管理费7494.9力兀1%74.913规划技术服务费62636 m220.5 兀 / m3.114材料检测费6741.6力兀1%67.4三预备费421.21基本预备费（-+ 二）5%421.2四合计8845.6国民经济费用估算表附表2单位：万元序号项目名称数量基价（元）费用（万元）-一-工程费

15、用7363.21建筑工程费用6609.91.1高层住宅53274 m221078 兀/ m5742.91.2商业门市27362m一 2960.4 元/ m707.01.3电梯8部20万元160.02室外配套工程753.32.1变压器及线路安装3台30万元90.02.2地热井1眼150万元150.02.3公厕、泵房、等配套用房2000 m22800 兀 / m160.02.4围墙大门等15.02.5室外照明262636 m一 25元/ m31.32.6室外给排水、给水加压设备62636 m216 元/ m2100.22.7室外暖气管线262636 m15 元/ m294.02.8道路、场地硬化6

16、2636 m212 元/ m275.22.9绿化费262636 m6 元 / m237.6-二二其他费用4491.9土地费用44.53 亩80万兀/亩3562.41前期工作咨询费5.02环境影响评价费2.03工程勘察费262636 m3 元 / m218.84工程设计费62636m215 元/ m294.05审图费94.0力兀10%9.46工程监理费6741.6力兀2.5%168.57工程招投标代理费6741.6万兀1%67.48临时设施费6741.6力兀0.50%33.79市政设施配套费262636 m一 226 元 / m162.810人防易地建设费24779 m400 元/ m2191.

17、211墙改基金62636 m25 元 / m231.312建设单位管理费7494.9力兀1%74.913规划技术服务费62636 m20.5 元/ m23.114材料检测费6741.6力兀1%67.4三预备费421.21基本预备费421.2四合计12276.3献县富强家园项目申请报告献县富强家园项目申请报告国民经济效益费用流量表附表3单位：万元序 号项目名称单价第1年第2年第3年第4年合计备注销售 量销售收 入销售量销售收 入销售量销售收 入销售量销售收 入销售量销售收入1效益流量105.989626.485131.341533.8816397.691.1高层住宅0.26800319648566.35159824283.1853281427.905327414277.431.2商业门市0.288368105.9836811060.132945848.16368105.9873622120.262费用流量4913.77657.56153.9346.0212704.612.1建设投资0.44910.520.67365.7812276.32.2建设