成本管理作业指引书

1、 成本治理作业 指引书北京市 进展有限公司*年*月编制1. 目标成本治理作业指引目标成本治理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的指导项目开发成本操纵，明确成本操纵目标，规避经营风险。2. 适用范围适用于公司、下属公司的开发项目在各时期成本目标制定和分解工作。3. 术语和定义3.1. 目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各时期成本操纵的指标性文件。3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同时期始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订差不多上在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本要紧分为四个版本。3.2.1 第一版，

2、可研时期目标成本（也称成本估算），采纳会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时刻为项目可研报告通过时刻； 3.2.2 第二版，确定规划方案目标成本，采纳会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时刻为项目详细规划方案确定后； 3.2.3 第三版，年度开发目标成本（也称成本操纵指导书），采纳会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时刻为确定年度开发经营打算，确定当期项目规划和单体方案后；3.2.4 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订； 3.3动态成本：指当前工程项目中即时的成本。3.4项目建议书和可行性研究时期的成本操纵是投资估算：

3、投资估确实是指在项目建议书和可行性研究时期通过编制估算文件测算和确定的工程造价。投资估确实是建设项目进行决策、筹集资金和合理操纵造价的要紧依据。4. 职责4.1 公司经营开发部： 4.1.1 负责编制项目施工图设计时期建安成本目标限额设计成本操纵建议书； 4.1.2 负责编制总包工程、要紧分包工程承包方式及成本操纵目标建议书； 4.1.3 负责编制项目要紧材料（设备）采购方式及成本操纵目标建议书； 4.1.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书。5. 工作流程5.1 工程技术部制定总包工程、要紧分包工程承包方式成本操纵目标建议书5.1.1 在项目施工图设

4、计时期，建安目标限额设计成本操纵建议书审批后，工程技术部依照审批的建议书，对总包、要紧分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。5.1.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下： 5.1.2.1 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证操纵目标两部分组成，设计变更及现场签证操纵目标一般依照各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定； 5.1.2.2 为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个不分项工程必须提早开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类

5、工程建议采纳单价包干的方式，依照估算总量及限定单价把分项工程招标结果操纵在分项成本目标范围内； 5.1.2.3 对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：5.1.2.3.1 采纳总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价； 5.1.2.3.2 采纳单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，依照限额设计指标分解承包单价； 5.1.2.4 总包工程承包方式

6、可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来讲，各分项工程依照不同情况可能会采纳不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等； 5.1.3 汇总完成项目总包及要紧分包工程承包方式建议，部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现；5.1.4 项目实施过程中，成本操纵岗位人员负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析缘故，及时报部门经理、公司总经理决策。5.2 工程技术部制定项目要紧材料（设备）采购方式及成本操纵目标建议书5.2.1 施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的要紧材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便

7、施工治理，分不建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，操纵材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要操纵在成本目标范围内； 5.2.2 对要紧材料（设备）采购方式建议的要紧原则如下： 5.2.2.1 甲供材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对项目的素养阻碍较大、施工进度配合要求不高，能够相对独立施工的设备（安装）及成品材料能够采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。5.2.2.2 甲指乙购材料：设计时期无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对项目的素养及效果阻碍专门大、甲方要重点操纵，且与施工单位工期配合

8、较紧密；信息价相差专门大的材料（信息价上没有的）的材料适合采纳甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特不要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。5.2.2.3 甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对项目效果及素养阻碍不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较紧密的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、一般的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、专门要求的五金件、环境一般石材（国产中低档）、PPR 管材、PVU 排水管、开关插座等； 5.2.2.4 乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对项目

9、效果及素养差不多没阻碍，与信息价专门接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、一般照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）； 5.2.3 工程技术部成本操纵岗位人员在完成项目要紧材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司总经理审批。5.3 经营开发部汇总目标成本5.3.1成本操纵岗位人员汇总各项目标成本形成目标成本操纵指导书，按公司会签程序报相关部门会签，公司总经理审批目标成本审批表； 5.4 目标成本操纵指导书分解下发执行5.4.1 经营开发部成本操纵岗位人员将会签完成后的目标成本操纵指导书落实到各部门执行； 5.4.2 各部门依照目标成本操纵指导书的要求进行实施按月、周进行

10、反馈财务计核部成本操纵岗位人员； 5.4.3 财务计核部成本操纵岗位人员对各时期的成本进行操纵，所有项目的资金结算支付均通过财务计核部成本操纵岗位人员的审核，是否超出目标成本关于超出目标成本的向责任部门发出成本预警； 5.5 项目成本动态监控5.5.1 工程技术部操纵设计变更，并将预算增加情况反馈公司各部门成本操纵岗位人员； 5.5.2 工程技术部严格按照限价要求进行材料及设备采购； 5.5.3 项目部负责对工程变更的操纵，并将预算增加的情况反馈工程技术部成本操纵岗位人员； 5.5.4 工程技术部成本操纵岗位人员对招标、工程变更、现场签证进行成本预算操纵； 5.6 经营开发部项目成本动态分析5

11、.6.1成本操纵岗位人员依照各环节的成本反馈信息对比项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报综合成本分析报告5.7 经营开发部目标成本调整5.7.1 关于超过目标成本的各类项目推断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证），假如有补充预算则在目标成本操纵指导书中调整目标成本，由成本操纵岗位人员审核、会签，总经理审批；5.7.2 关于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。6. 支持文件无7. 相关表格记录7.1.项目总包及要紧分包工程承包方式及成本操纵目标建议7.2.项目要紧材料（设备）采购方式及成本操纵目标建议7.3.目标成本操

12、纵指导书7.4.目标成本审批表2.目标成本操纵指导书 成本操纵指导书 期工程技术部经营开发部年 月 日目的：明确项目成本操纵目标及责任，指导项目开发决策； 附表（一）：产品组合产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本 敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅 可售商业 可售总建筑面积其中公建公建 用地车库 可售其中 住宅产品组合建筑 面积占地 面积产品 比例平均 面积总户数框架 比例容积率占地单位造价住宅TOWNHOUSE多层小高层高层公建独立车库商业网点地上停车位配套用房地下车位非人防地下车位半地下车位人防地下车位综合一般住宅户均附表（二）：目标成本目标成本工作序号成本项目本年度目 标成本

13、（万元）跨年度目 标成本（万元）第一责任部门其他责任部门操纵要点一、土地征迁费用及拆迁补偿费1.4.J.4.1土地征用费用经营开发部1.4.J.1.2耕地占用税经营开发部1.4.J.1.3劳动力安置费经营开发部1.4.J.2.1安置动迁用房支出经营开发部1.4.J.2.2拆迁补偿费经营开发部二、前期工程2.8.J.1规划费用经营开发部2.10.J.1设计费用经营开发部1.1.J.4项目可行性研究费用经营开发部1.1.J.4.1水文费用经营开发部1.1.J.4.2地质费用经营开发部1.1.J.4.3勘探费用经营开发部1.1.J.4.4测绘费用经营开发部1.1.J.4.5七通一平支出经营开发部工程

14、项目部三、建筑安装工程费3.14.G.1-4建筑工程费用工程技术部3.14.G.5安装工程费用工程技术部3.14.G.6支付给承包方费用工程技术部3.14.G.7其他建筑安装工程费用工程技术部四、基础设施费4.16.G.（J）.4.1供水工程支出经营开发部4.16.G.（J）.4.2供电工程支出经营开发部4.16.G.（J）.1.1或2.1供气工程支出经营开发部4.16.G.（J）. 1.2或2.2排污程支出经营开发部4.16.G.（J）. 1.3或2.3排洪工程支出经营开发部4.16.G.（J）. 1.4或2.4通讯工程支出经营开发部4.16.G.（J）. 1.5或2.5照明工程支出经营开发

15、部4.16.G.（J）. 1.6或2.6环卫工程支出经营开发部4.16.G.（J）.4绿化费用经营开发部4.16.G（J）.5其他设施工程发生的支出经营开发部五、公共配套设施费5.16.G.（J）.1.1 或2.1物业治理用房费用经营开发部5.16.G.（J）.1.2 或2.2变电站费用经营开发部5.16.G.（J）.1.3 或2.3热力站费用经营开发部5.16.G.（J）.1.4 或2.4水厂费用经营开发部5.16.G.（J）.1.5 或2.5居委会用房费用经营开发部5.16.G.（J）.1.6 或2.6派出所用房费用经营开发部六、开发间接费用6.14.X人职员资行政治理部财务计核部6.2.

16、X.职工福利费行政治理部财务计核部6.10.X.折旧费行政治理部财务计核部6.7.X.修理费行政治理部财务计核部6.11.X.办公费行政治理部财务计核部6.9.X.水电费行政治理部财务计核部6.15.X餐费行政治理部财务计核部6.5.X.电话费行政治理部财务计核部6.1.X.人事费行政治理部财务计核部6.3.X.差旅费行政治理部财务计核部6.4.X.1运输费行政治理部财务计核部6.13.X.其他行政治理部财务计核部七、销售费用7.1.J媒介广告费经营开发部7.2.J广告设施及公布费经营开发部7.3.J现场包装费经营开发部7.4.J促销活动费经营开发部7.5.J宣传资料及礼品费经营开发部7.1.

17、G接待厅装修、装饰费经营开发部工程技术部7.6.J现场销售器具费经营开发部7.7.J现场销售人工费经营开发部7.8.J卖点增加费经营开发部7.9.J看楼交通费经营开发部7.2.G样板间经营开发部7.10.J销售模型费经营开发部7.11.J展销费经营开发部7.12.J售后服务补贴经营开发部7.13.J其他八、治理费用8.14.X人职员资行政治理部财务计核部8.2.X.职工福利费行政治理部财务计核部8.10.X.折旧费行政治理部财务计核部8.7.X.修理费行政治理部财务计核部8.11.X.办公费行政治理部财务计核部8.9.X.水电费行政治理部财务计核部8.15.X.劳动爱护行政治理部财务计核部8.

18、16.X.运输费行政治理部财务计核部8.17X会务费行政治理部财务计核部8.18.X职工餐费行政治理部财务计核部8.5X电话费8.1.X人事费8.3.X.差旅费行政治理部财务计核部8.13.X.1其他行政治理部财务计核部附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称讲明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w 小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏

19、壁灯盏附表（四）：报批报建费用明细报建报批费用明细费用名称费用标准收费部门成本目标指标（元/)项目总操纵目标成本（万元）讲明费用（元/）勘查丈量费规划定位放线费审图费规划设计费规划治理费规划服务费人防工程质检费临时用水招标治理费市场服务费合同见证费 招投标服务费 排污费固体垃圾排放费垃圾托管费 工程质量托付费 劳保统筹费施工许可证工本费 防疫审查费 工程保险费 标志牌其它合计3. 总控、 期营销费用成本操纵目标 项目成本操纵要点（ ）总控、 期营销费用经营开发部年 月 日为提高营销企划水平，有效操纵 项目销售费用成本，特制定本成本操纵要点。一、适用范围： 1.二、打算操纵目标1.项目销售费用总

20、额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2，销售率 ，销售成交合同总额的 ，另加销售卖场包装、样板间费用 万元；销售提成 % 万元。 2.销售费用实行分年独立总额操纵，各年之间不得结转。三、操纵方式及要求1.销售费用操纵责任部门为经营开发部，财务计核部负有监督执行、超支预警的责任； 2.经营开发部应对项目销售费用作细化总结，报公司治理层、财务计核部，用以指导今后项目销售费用操纵，幸免费用打算与售楼进度脱节； 3.经营开发部应指定专人负责销售费用治理，分期建立台帐； 4.在各年销售费用总额之内，由经营开发部在当年开始之前提出使用项目的预算和打算，公司讨论通过后报财务计核部，进入公司“年度工作及资金

21、收支打算”作为当年销售费用成本操纵依据； 5.经营开发部在各年打算执行过程中，可在总额操纵范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项打算超出 以上，不管当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告财务计核部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施； 6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建筑、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的操纵由经营开发部负责，单项造价操纵由操作部门负责。7.关于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由财务计核部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品

22、、生活用品，申请部门应在采购前确定回收方法和回收净值打算，报行政治理部待公司批准后方可实施； 9.在现楼内装修样板间，经营开发部应事先制定展示时刻，装修、销售、价格的打算，沟通工程技术部同意后待公司批准方可实施； 10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变； 11.如某期销售完毕后，销售费用较当年操纵总额度有所结余，则结余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标费用额度 单位：（万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（）成交均价（元）成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）提成佣金（万）合计

23、（万）占总费用比例（%）年营销费用总额占总合同金额的 %，五年总额为： 万元。每年的销售费用见下表： 分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用（万）a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增 在建筑标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年打算增加超过3以上时，相应的费用操纵目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建筑装修、样板间费用不作调整。 当上一年销售费用超出目标成本15以上时，经营开发部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议； b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减 在建筑标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年打算减少时，相应的费用操纵目标须按相应的变

24、化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用； 当上一年销售费用较目标成本节余超过5以上时，经营开发部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议； c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。*年分解目标 单位：万元序号项目促销期强销期后期合计总费用1媒介广告费2广告设施及公布会3现场包装费（现场卖场）4促销活动费（见讲明）现场促销活动费（ 万/次）市内卖场租赁以及巡展费5宣传资料及礼品费6接待厅装修、装饰费7现场销售器具费8现场销售人工费9卖点增加费（次费用记入企划费用）10看楼交通费（要紧是电瓶车）（辆，万/辆）11样板间12模型制作费（ 个）13展销费（包括所有的资料费

25、用） （两次房交会： 万/次）14售后服务补贴15其他卖场分解目标 单位：万元序号项目名称单位数量合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价 万元/个样板房，折旧和销售回收不低于 万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为 万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元/个售楼处。五、考核指标a）销售费用操尽情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比； 成交销售费用比当期累计销售费用/当期累计成交金额100 目标销售费用比当期累计销售费用/当期目标销售费用100 销售面积比实际合同销售面积/目标销售销控表面积100 b）成

26、交销售费用比指标作为弹性考核指标，要紧适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在1.5%左右； c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，要紧适用在各年间比较，一般应在100%左右； d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，操纵指标为销售面积比率不低于99.99。六、本成本指导书由经营开发部负责解释。附：房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼

27、品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建筑、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。关于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）模型制作费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15）其他4. 项目论证成本治理作业指引项目论证成本治理作业指引编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

28、1.目的： 明确项目论证时期的成本估算的要紧方法和应达到的深度要求。2.适用范围： 本细则适用于地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究时期的建安成本估算工作。3.定义： 3.1 项目可行性研究时期成本估算： 在项目可行性研究时期，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和操纵造价的要紧依据。4职责： 4.1 公司经营开发部4.1.1 负责编制新项目成本估算表。4.1.2 负责项目可行性研究时期跟踪执行新项目成本估算表。4.1.3 负责提供项目初步规划方案或要点分析。5.工作流程5.1

29、 项目基础性成本分析5.1.1 工程技术部经理应提早定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的各类建筑的各种建筑成本、经营开发部经理应提早定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的各类建筑的档次及物业水平表供公司领导和相关人员参考。5.2 项目可行性论证成本分析5.2.1经营开发部负责跟踪、配合沟通，并编制项目可研时期成本估算报告。工程技术部经理指定专业工程师负责项目可行性研究时期的建安成本估算工作。5.2.2 进行成本估算的依据包括：经营开发部提交的可研时期项目规划要点分析，内容包括：关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报

30、告，市场同类档次项目的建筑标准及形式等信息。5.2.3 经营开发部负责组织各部门成本操纵岗位人员按新项目成本估算表格式要求，完成表中造价的估算。5.2.3.1 经营开发部填写编制讲明：包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建筑档次装修”、“其他讲明”（例如估算时没有考虑哪些费用） 5.2.3.2 工程技术部结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建筑档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5.2.3.3 按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属经营开发部填写的项目。5.2.3.4 有多方案需要比较的项目，成本估

31、算人应对各方案的成本差异性进行分析和讲明，比较后提出成本建议。5.2.4 新项目成本估算表经经营开发部经理审核后提交相关部门相关人员，作为可研分析报告的依据。5.2.5 公司进入新的都市进行房地产开发，经营开发部、工程技术部的成本操纵岗位人员必须在进行项目成本估算前先完成该都市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括： 5.2.5.1 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的阻碍：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。5.2.5.2 当地的设计规范和标准的特点，要紧指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的阻碍。5.2.5.3 当地建筑成

32、本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建筑成本的比较，完成该地区各类建筑的各种建筑成本、各类建筑的档次及物业水平表5.2.6 经营开发部职业人员应在调研的楼盘清单中，选择1-2 个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。5.3 项目立项时期5.3.1项目可行性研究报告获得公司批准及正式立项后，新项目成本估算表中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。5.3.2 经营开发部成本操纵岗位人员负责把预控目标输入成本信息库。5.4 资料存档新项目成本估算表经审批后，由经营开发部移交各部门成本操纵岗执行，行政治理部负责存档保管。6.支持文件无7.相关记录表格7.1*地区各类建筑的各种建筑成本的档

33、次及物业水平表包括：*地区各类建筑的各种建筑成本、*地区各类建筑的档次及物业水平表5.方案设计成本治理作业指引实施方案设计成本治理作业指引编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保证项目进展成本目标的实现，本指引规范了方案设计时期的成本治理和操纵方法。2.范围适用所有公司开发项目方案设计时期的成本治理及操纵工作。3.术语和定义3.1 实施方案设计时期：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。3.2 初步设计时期的成本操纵是概算造价，概算造价是指在初步设计时期，依照设计意图，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。与投资估算造价相比，概

34、算造价的准确性有所提高，但受估算造价的操纵。概算造价一般又可分为；建设项目概算总造价、各个单位工程概算综合造价、各单位工程概算造价。3.3 技术设计时期的成本操纵是修正概算造价：修正概算造价是指在技术设计时期，依照技术设计的要求，通过编制修正概算文件预先测算和确定的工程造价。修正概确实是对初步设计时期的概算造价的修正和调整，比概算造价准确，但受概算造价操纵。4.职责： 4.1 公司经营开发部4.1.1 负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告； 4.1.2 负责建立成本模型和数据库； 4.1.3 负责编制方案设计时期成本测算及编制方案时期成本分析报告； 4.1.4 负责组织编制扩初设计时期成

35、本概算及扩初时期成本分析报告； 4.1.5 负责编制设计各时期成本操纵建议及限额设计指标值； 4.1.6 负责设计时期成本操纵工作的跟进工作； 4.1.7 负责组织编制设计时期方案成本比较和修正。5.工作流程5.1 经营开发部项目开发成本调研5.1.1 公司项目预立项后，各职业人员须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告； 5.1.2 须依照调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。5.2 方案设计时期成本治理和操纵5.2.1 经营开发部须组织项目规划方案设计的专业小组评审，并对规划方案设计成本提出要求和建议；5.2.2 规划方案设计完成后，工程技术部依据提供的

36、规划方案设计在一个月内编制其建安成本测算，对前期可研时期的项目成本估算进行修正并对项目成本阻碍较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议； 5.2.3 经营开发部须在方案设计完成后一个半月内完成方案设计时期成本分析报告的编制，对方案设计时期所做要紧成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本操纵建议，并报总办、总经理审核。5.3 扩初设计时期成本治理和操纵5.3.1 工程技术部应对成本操纵目标中建安成本目标，在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初时期的成本限额设计初步建议；5.3.2 经营开发部

37、组织召集公司相关人员开会讨论扩初时期的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后会签，作为扩初时期的成本限额； 5.3.3 扩初设计完成并提交后一个半月内工程技术部须组织编制项目成本概算，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目成本概算经工程技术部经理审核后，按公司会签程序各部门会签审核；5.3.4 成本概算完成一个月内工程技术部负责审核编制的

38、扩初设计时期成本分析报告，对扩初设计时期所做的要紧成本工作进行总结并对下一时期施工图设计提出成本操纵建议并报经营开发部经理审定。6.表格和记录6.1设计限额要求6.2建安成本限额设计成本操纵建议书6.施工图设计成本作业指引施工图设计成本治理作业指引编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本治理和操纵方法。2.范围项目施工图设计成本治理。3.定义3.1 目标成本：通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各时期成本操纵的指标性文件。3.2 施工图设计时期的成本操纵是预算造价：预算造价是

39、指在施工设计时期，依照施工图纸，通过编制预算文件预先测算和确定的工程造价。它比概算造价或修正概算造价更为详细和准确，但同样要受前一时期工程造价的操纵。4.职责： 4.1 经营开发部负责组织各部门成本操纵岗、公司治理层4.1.1 负责审核项目施工图设计时期建安成本目标限额设计成本操纵建议书； 4.1.2 负责审核项目总包工程、要紧分包工程承包方式及成本操纵目标建议书； 4.1.3 负责审核项目要紧材料（设备）采购方式及成本操纵目标建议书； 4.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。4.2 公司工程技术部4.2.1 负责编制项目施工图设计时期建安成本目标限额设计成本操纵建议书；

40、 4.2.2 负责编制总包工程、要紧分包工程承包方式及成本操纵目标建议书； 4.2.3 负责编制项目要紧材料（设备）采购方式及成本操纵目标建议书； 4.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书。5.工作程序5.1 制定项目施工图限额设计成本操纵建议书在施工图设计开始前，工程技术部须对公司审批的项目进展成本操纵目标中建安成本进一步分解、细化和完善； 5.2 施工图限额设计成本操纵建议书编制要求具体如下： 5.2.1 工程技术部依照进展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计时期初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分不制定相应的限额设计经济指标、

41、技术指标或对要紧材料选型、成本操纵点提出建议；对分项工程中阻碍成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计时期限额设计成本操纵重点，成本建议按专业具体提出以下几点： 5.2.1.1 土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方要紧操纵挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标； 5.2.1.2 桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期阻碍较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标； 5.2.1.3 结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的阻碍，这部分是成本操纵的重点，

42、在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，要紧对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值； 5.2.1.4 建筑、装修工程：其质量及效果对售楼阻碍较大，占建安成本比重较大，阻碍成本的要紧因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；5.2.1.5 安装工程：要紧操纵安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采纳国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；5.2.1.6 景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本操纵的重点； 5.2.1.7 分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本操纵的重

43、点是方案的深化及优化； 5.2.2 限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点操纵点必须加以明示。5.2.3 经营开发部就须编制的施工图限额设计成本操纵初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集公司其他相关人员开会确认。5.2.4 确认后的限额设计数值及成本建议经经营开发部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。5.3 施工图出图后，工程技术部依照施工图计算重点操纵点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向经营开发部及各部门成本操纵岗位人员提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警，并报总经理综合决策。5.4 设计完成后，由工程技术部编

44、制设计成本操纵分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。6.表格和记录无（附表一） 要紧材料设备采购方式及成本操纵目标建议序 号材料（设备）名称市场价/信息价成本目标以往工程采购方式建议采购方式万元（附表二） 总包、分包承包方式及成本操纵目标建议序 号项目名称承包方式结算成本目标合同（招标）成本目标设计变更及签证操纵目标要紧经济指标备注（万元）（万元）（万元）7.项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的对项目开发全过程的成本治理

45、方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积存成本治理经验。2.适用范围适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。3.术语与定义3.1 项目成本后期评估：在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本治理的得失和教训，为更好地操纵后续项目开发成本打下基础。3.2 项目成本后期评估应包含竣工决算时期，那个时期的成本操纵是决算价。决算价是指工程竣工决算时期，以实物数量和货币指标为计量单位。综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。决算价一般是由各部门成本岗依照各部门承担的成本操纵责任

46、编制部门的决算，财务计核部汇总，总会计师审核通过后，报董事会批准，依照批准后的决算各部门编制项目成本后期评估报告。4.职责4.1 经营开发部4.1.1 收集和汇总项目开发各时期的成本信息和资料； 4.1.2 组织公司相关部门编制项目成本后期评估报告； 4.1.3 对项目成本后期评估报告中总结的成本治理问题提出整改建议； 4.1.4 负责成本改进措施的落实和监督执行。4.2 公司相关职能部门4.2.1 配合经营开发部完成项目开发各时期的成本信息和资料的收集； 4.2.2 总结和分析本部门成本治理的经验教训，并制订相应整改措施。4.3 公司治理层4.3.1 负责审定项目成本后期评估报告和制订相应改

47、善措施，作为公司绩效考核标准奖励分配的依据。4.3.2 负责就成本治理改进措施提供相应支持和资源。5.工作程序5.1 制定项目成本后期评估报告编制打算5.1.1 经营开发部依照项目竣工结算的时刻，需预先确定项目成本后期评估报告的相关内容。5.1.2 报告编制完成时刻必须在工程竣工验收后的180日内完成， 。5.2 编制项目成本后期评估资料预备5.2.1 经营开发部负责归集项目的各部门成本操纵岗所有成本基础资料，包括：项目目标成本、动态成本信息报告等。5.2.2 工程技术部负责汇总和提交项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。5.3项目成本后期评估报告内容项目成本后期评估报

48、告可包括，但不限于以下内容： 5.3.1 项目总体成本操纵目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超打算、无效投资、损失白费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本治理总体情况做出评价。5.3.2 对比分析项目结算指标与项目目标成本中的相关成本操纵目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的缘故，划分相应责任部门，评价其成本治理工作的有效性。5.3.3 依照各期动态成本信息，对比施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的阻碍，以评价项目成本治理的科学性并总结经验教训。5.4项目成本后期评估报告

49、审批5.4.1项目成本后期评估报告完成后，由经营开发部提交公司治理层审议； 5.4.2 公司治理层就项目成本治理状况进行治理评审和提出整体改进方案。5.5 落实项目成本后期评估整改措施5.5.1项目成本后期评估报告经公司治理层审批后，由经营开发部负责公布和存档；5.5.2 公司治理层审批的各项成本治理改进措施及绩效考核标准奖励分配方案由财务计核部及相关责任部门具体落实，公司治理层监督执行。6支持性文件无7.相关记录7.1项目成本后期评估7.2项目目标成本目标成本操纵表建筑用地面积（附表一） 规划指标操纵表总占地面积建筑用地面积总建筑面积建筑物基底占地面积建筑密度（毛地）容积率（毛地）计容积率面

50、积不计容积率面积绿地率道路用地 合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地 合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育（游乐）设施占地水景占地面积指标基底占地面积建筑面积平均层数面积比例平均每户面积单元数户数户数比例住宅连排洋房电梯公寓合计小区配套计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所物管商业合计不计容积率配套停车数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车）地下设备用房合计道路用地车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场合计绿化用地宅间小路游泳池2个合计规划道及代征绿地规划道路街头绿地及防护绿地合计（附表二）土地成本操纵表项目名称：

51、序号土地成本项目金额（万元）操纵措施及简要讲明备注1政府地价包括红线外市政配套设施费用和住宅建设配套费，俗称大配套。2支付合同单位费用3土地产权登记费4契税5土地使用费6其他土地成本合计编制： 审核：（附表三） 设计限额操纵表序号分项工程设计名称设计合同编号总价（万元）经济指标技术指标材料设计时期成本操纵要点建议（结构类型、层高、材料选型等）经济指标经济指标值技术指标技术指标值材料名称材料单价讲明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）（附表四）前期费用操纵表项目名称： 序号勘察及设计成本项目金额 （万元）操纵措施及简要讲明备注一勘察、设计费1勘探1.1勘察方

52、案的设计和咨询1.2勘察的实施2设计2.1设计招标费2.2规划、方案设计费2.3初步、施工图设计费2.4环境（景观）工程设计费2.5其他专业工程设计费2.5.1基坑支护设计2.5.2燃气工程设计2.5.3人防工程设计2.5.4结构验算2.5.5样板房装修设计（4套）2.5.6会所（售楼处）网球中心等装修设计2.5.7玻璃幕墙、钢结构设计2.5.8隔音屏设计2.5.9大堂、电梯厅装修设计2.5.10通风降噪窗2.5.11水土保持方案设计3咨询顾问费4其他专业工程设计费二政府工程监控、治理费工程技术部1安检2质检3其他 三项目报批报建费用经营开发部1预售办证费2产权初始登记费用3查账费4其他5不可

53、预见费用四工程造价咨询费用总经济师1造价咨询费（标底编制）2结算咨询费3三算单审计费4合同鉴定费5招投标交易费五工程监理费经营开发部六临时工程费用工程技术部1施工用水、电、道路等2工地围墙等七前期费用合计一项 编制： 审核： 二、五项 编制： 审核： 三项 编制： 审核： 四、六项 编制： 审核：（附表五） 建安成本操纵表项目名称：序号项目名称成本指标(元/M2）项目 成本 万元)分摊到可销售的住宅面积的成本（元/M2）分摊到总建筑面积的成本（元/M2）所占成本比例（%）测算讲明备注一基础设施1.1场地平坦、土方平衡、挡土1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含化粪池） 1.4室外电缆工程（小

54、区内） 1.5室外照明工程1.6室外煤气管道工程1.7室外弱电管道1.8小区道路工程（土方、路基、基层、砼面层等）1.9供配电系统工程费1.10外线高压电缆1.11水泵房设备及安装工程费1.12直饮水机房设备及安装工程1.13消防设备机房设备及安装（报警、CO2）二环境2.1绿化（含土方平坦） 2.2硬质地面（含基层处理） 2.3主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）2.4构筑物（含垃圾站、花池、亭、山顶标志性建筑等）2.5环境雕塑、小品、休闲体育设施等2.6空中连廊2.7变频式登山扶梯（上、下）及配套设施2.8围墙、大门、值班室2.9环境水景（喷泉、叠水）2.10环境照明（含架空层

55、、环境灯具及泛光照明）序号项目名称本 指标 (元/M2）项目 成本 万元)摊到可销售的住宅面积的成本（元/M2）分摊到总建筑面积的成本（元/M2）占成本比例（%）测算讲注2.11隔音屏三公建配套3.1一层地下室（含人防） 3.2半放开式地下室3.3运动员公寓3.4架空层3.5网球俱乐部及商业3.6会所及商业四建筑单体成本4.1小高层住宅（*层） 4.1.1基础工程4.1.2土建主体工程4.1.3土建专业分包工程4.1.4安装主体工程4.1.5安装专业分包工程4.2高层住宅（*层） 4.2.1基础工程4.2.2土建主体工程4.2.3土建专业分包工程4.2.4安装主体工程4.2.5安装专业分包工程

56、4.3高层住宅（*层） 4.3.1基础工程4.3.2土建主体工程4.3.3土建专业分包工程4.3.4安装主体工程4.3.5安装专业分包工程五不可预见费：*%六小 计编制： 审核注：此表中各种面积分摊的比例由经营开发部提供。（附表六）营销费用操纵表项目名称： 序号营销成本项目金额（元）操纵措施及简要讲明备注一宣传推广费用1电视广告片制作2电视广告播放费用3广告策划设计费用4报章广告投放费用5其它广告制作公布费用含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互联网广告等。6展销会（交易会）费用场租、布置、展板制作等费用7模型制作费用8销售用品设计制作费用含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、使用讲明书等9销售现场

57、布置费用含条幅、标识、花卉、彩旗等10其它宣传活动费用如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。二广告代理费用三销售代理费用1内销代理费用2外销代理费用四售楼机构费用1劳务费清洁费用、保安费用2售楼车辆费用3售楼处办公费用售楼处办公设备、纸张文具、水电费4其它五销售需要的设计费11 售楼处设计费用22 装修套餐设计费用六销售需要的建安费1售楼处装修施工及维护费用含施工费用及销售期内维护、修理费用。2示范单位(样板房)设计施工费此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额3示范单位(样板房)施工及维护费含施工费用及销售期内维护、修理费用。4装修套餐样板房施工费用5售楼临时通道修建及维护费用序号营销成

58、本项目金额（元）操纵措施及简要讲明备注6其它七物业治理费用1空置物业治理费2物业治理开办补贴3其它八配套设施补贴1配套服务补贴2会所经营补贴3超市经营补贴4其他九营销优惠费用十售后服务基金营销费用合计编制： 审核：（附表七）开发间接费用操纵表项目名称：序号费用项目金额（万元）操纵措施及简要讲明备注1人职员资2职工福利费3折旧费4修理费5办公费6水电费7劳动爱护费8周转房摊销费9汽油费10保险费11会议费12职工餐费13电话费14差旅费15运输费16其他编制： 审核：（附表八）治理费用及财务费用目标操纵表项目名称： 序号期间费用项目金额（万元）操纵措施及简要讲明备注一公司治理费公司治理费在同期开

59、发的诸个项目上进行分摊。人职员资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动爱护费汽油费汽车保险费招待费会议费电话费人事费诉讼费差旅费运输费审计费残保金税金二财务费用1利息收入2利息支出3手续费含以刷卡方式付楼款的银行手续费。三公司治理费及财务费合计编制： 审核：（附表九）目标成本操纵汇总表项目名称： 单位：人民币万元 元/M2工作序号序号成本项目部门上报成本操纵数核定成本操纵数单位销售面积成本成本项目占总成本比例责任部门一、土地征迁费用及拆迁补偿费经营开发部土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿费二、前期工程经营开发部规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测

60、绘费用七通一平支出经营开发部工程项目部三、建筑安装工程费工程技术部建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费四、基础设施费经营开发部供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出五、公共配套设施费经营开发部物业治理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用六、开发间接费用人职员资财务计核部行政治理费职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动爱护费周转房摊销费汽油费招待费餐费电话费人事费差旅费运输费其他七、销售费用媒介广告费经营开发部广告设施及公布费现场包装费促销活动费宣传资料及礼品费