八 个人房地产投资

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word第一节 房地产投资根本知识房地产的根本概念 ：房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可别离的局部和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。在美国它主要包括： 1单一家庭住宅(single-familyhome) 它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。

2、2公寓(condominium) 它是指一个大的房地产工程中的一套单元，产权独立，但土地由该地产工程中所有公寓的所有者共同拥有。 3合作单元住宅(cooperativeapartments) 它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。房地产的类型：中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有：1商品房 商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购置商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和

3、外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。 2，安居房、解围房和经济适用房 安居房是指为实施国家“安居工程而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广阔中低收入家庭而修建的非营利性住房。解困房是指在实施“安居工程之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造本钱价向中低收入家庭出售的住房。3房改房房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或本钱价出售给职工的住房。职工购置房改房时享有政策优惠，但

4、在进入市场出售时有限制，需持有一定时间前方可出售或需补交地价款。房地产投资的优点投资者为寻找有吸引力的投资时机，经常把注意力转向房地产。他们可能会进行土地投资，也可能购置能产生未来预期收益的房产，还可能购置房地产信托投资指数(REIT)。当然，最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一种回报形式对他更重要，是租金还是资产价值的升值。那么，是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。1现金流和税收在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收。那种有着

5、较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的局部应税收入。这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧那么为资产所有者提供了一个补偿这局部毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收入到达一定水平的投资者才可以使用这项优惠。2价值升值某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大局部时间和80年代的一局部时间，房地产投资是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投

6、资之一。当每年通货膨胀率维持在10一15t寸，大局部房地产投资的收益率保持在15一20之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大局部地区的房地产市场泡沫破裂，但是局部地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。第二节 房地产价格的影响因素一、供求状况供应和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供应，要么通过影响

7、需求来影响价格。房地产的价格也是由供应和需求决定，与需求成正相关，与供应成负相关。供应一定，需求增加，那么价格上升；需求减少，那么价格下跌。需求一定，供应增加，那么价格下跌；供应减少，那么价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平上下的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的涉及性如何而定。 二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关

8、系到其价格上下。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下： 1、位置 各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格上下几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境

9、质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅那么是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从外表上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，那么价格回上

10、升；相反，那么价格会下跌。 2、地质 不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化开展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价那么低。 3、地形地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的上下关系，特别是与相邻道路的上下关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地上下不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。 4、土地

11、面积 同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有上下差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村那么相应较低。土地面积大小的适宜度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场假设普遍接受高层楼房，那么该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，那么较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。 5、土地形状 土地形状是否规那么，对地价也有一定的影响。土地

12、形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规那么的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规那么，地价就高；土地形状不规那么，地价就低。 6、日照 日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有以下特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格尤其是住宅，必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。 7、通风、风向、风力 一般情况下，风力越大或时常出现风

13、灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比拟明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。 8、气温、湿度、降水量 这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但假设降水量不大，那么不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。 9、天然周期性灾害 但凡天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江

14、、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。 10、建筑物外观 建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，那么价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，那么价格就低。 11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等三、环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有： 1、声觉环境 噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。 2、大气环境 房地产所处的

15、地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。 3、水文环境 地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响 4、视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响 5、卫生环境 清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响四、人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切

16、。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供应相对匮乏，因而价格趋高。 2、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格上下的变化。人类社会随着文明的兴旺、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 3、家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化

17、，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。五、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济开展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价特别是建筑材料价格，建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。 1、经济开展 经济开展，预示着投资、生产活动活泼，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。 2、物价 房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条

18、件不变，那么物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造本钱增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。 3、居民收入 通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从

19、事房地产投资尤其是投机，那么必然会引起房地产价格变动。六、社会因素1、政治安定状况政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动乱，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。 2、社会治安程度 社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如假设经常发生此类犯罪案件，那么意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。 3、房地产投机 房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现以下

20、三种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，那么会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供应，从而平抑房地产价格。 4、 城市化 一般来说，城市化意味着人口向城市地

21、区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。七、行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市开展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。 1、土地制度 土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。 2、住房制度 住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。 3、房地产价格政策 房地产价格政策，有两类：一

22、类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。 4、特殊政策 在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。 5、城市开展战略、城市规划、土地利用规划 这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。具体表现为以下两个方面：1就某一块土地而言，它会降低地价。2从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此

23、有提高地价的作用。 6、税收政策 直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。 7、交通管制 某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制那么可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不平安感，因此会提高房地产的价格。八、心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可无视的因素。影响房地产价格的因素主要有以下七个：1购置或出售心态；2欣赏趣味个人偏好；3时尚风气；4接近名家住宅心理；5讲究门牌号码，

24、楼层数字或土地号数；6讲究风水；7价值观的变化。九、国际因素国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有以下四个 1、经济状况开展良好，一般有利于房地产价格上涨。 2、军事冲突情况。 一旦发生战争，那么战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。 3、政治对立状况。 如假设国与国之间发生政治对立，那么不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。 4、国际竞争状况这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争剧烈时，房地产价格一般较低落。十、其它因素影响房地产价格除了上述列举的九大

25、因素之外，还有一些。如：有时房地产购置者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。还有5点原因：第一，地段第二，城市就业率第三，整体市场的运营模式第四，国家政策第五，通货膨胀率还有很多原因了：国家政府机构的政策和法律、开发商的品牌效应、固定资产投资商的资金、地产的区位商业区、交通枢纽、工业区、经济特区、绿地区、滨江海岸区、银行货币利率、金融业与证券业的走势、开发城市的市场环境、地产的功能和开发目的、居民的收入人均生产总值、银行的信用贷款政策、开发地区的消费水平、开发商的经营模式、建筑和家居材料的价格、流动生产力的本钱、市场供需条件.第三十节 房地产估价根本方法房地产估价根本方法

26、：三大根本方法：比拟法、本钱法、收益法1、比拟法的步骤：搜集交易实例；选取可比拟实例、建立价格可比根底、进行交易情况影响修正，进行交易日期影响修正、进行房地产状况影响修正，求取比准价格。2、本钱法的步骤搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料估算重新购建的价格估算折旧求取积算价格。公式：积算价格=重新购建价格-折旧重新购建价格：估价时点；重新购建价格的客观的；建筑物的重新购建价格是全新状况下，未扣除折旧的价格；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑式样和建筑技术等，按照估价时点的价格

27、水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建价格，又称重建本钱。是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑式样和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。建筑物的折旧：建筑在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的差额。物质折旧，功能折旧，经济折旧建筑物折旧的方法：年限法，实际观察法，成新折旧法3、收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。第四节 房地产投资风险分析与防范研究风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理

28、措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最正确风险管理措施，保证以较低的消耗最大限度地降低风险损失，获得平安保障的过程。加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算根底，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对

29、策的本钱及效益加以比拟，从而得到各种对策的最正确组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为工程开发提供平安的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 21 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设工程定位不准确，往往导致建设工程的收益损失，形成决策失误。 22 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼。 23 技术风险 由于建设工程所选用的工艺、设备在工程建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程工程出现

30、质量缺陷或事故等。 24 经济风险 工程建成后遇到强有力的竞争或由于居民购置力有限而导致工程工程滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 25 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 26 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和平安事故的风险。 27 组织风险 工程业主假设是联合体，那么可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成工程进展缓慢，即使在工程执行组织内部、工程管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部

31、门实施有效的管理。 3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 31 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可防止的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承当，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等。 32 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和根底工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失

32、误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 33 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 34 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设工程投资决策的根底，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强工程的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地

33、开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证工程决策的科学化。 合理安排工程资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用方案；实施建设工程全过程投资控制，这是实现工程投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程

34、投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、

35、物业管理等内部人员组成的工程工程临时机构，与工程工程现场人员分工。 35 灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： 通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，到达降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的； 用外部资金来支付可能发

36、生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；通过购置保险，业主作为投保人将应由自己承当的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在剧烈的市场竞争中获得生存和开展。课后综合评述：房地产投资概述所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 房地产投资形式多种多样，所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购置住宅或办公楼也是相当普遍的房

37、地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购置或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，中，估算总本钱和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比拟工程收益和支出的总量与时间的根底上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资时机，虽然各个投资时机的即期支出相对容易确

38、定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的时机常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资工程获得最大的效益。房地产投资的特征同一般投资相比，房地产投资具有以下特征： 1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。 房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特

39、点给房地产供应和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。 2、房地产投资的高投入和高本钱性。 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少那么几百万，多那么上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高本钱性主要源于以下几个原因： 一是土地开发的高本钱性。 由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，

40、所有这些因素都使土地开发的本钱提高。 二是由于房屋建筑的高价值性。 房屋的建筑安装本钱，通常也高于一般产品的生产本钱，这是由于房屋的建筑安装要消耗大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息本钱。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的本钱量。 三是房地产经济运作中交易费用高。 一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销

41、费、公关费都比拟高昂，从而也增大了房地产投资本钱。 3、房地产投资的回收期长和长周期性。 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资工程而言，它的开发阶段一直会持续到工程结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括： 一是因为房地产投资不是一个简单的购置过程，它要受到各个组成局部的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地

42、产市场，往往要经过这几个市场的屡次完整的运动才能获得利润。 二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三是如果房地产投资的局部回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。 4、房地产投资的高风险性。 由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破

43、产倒闭。 5、房地产投资的强环境约束性。 建筑物是一个城市的构成局部，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。 6、房地产投资的低流动性。 房地产投资本钱高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当

44、然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。房地产投资过程房地产投资过程实际上就是房地产工程开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，对此，在房地产开发一章已经进行了一定的阐述，房地产投资过程与开发过程是类似的，不过其侧重点不同。概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。 1、投资分析 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资

45、决策准确，是确保整个开发工程成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的根底上，认真做好可行性分析研究。 1市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资方案中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。 2财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比拟来判定这

46、项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 3可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资方案在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。 因此，只有在方案阶段中的可行性分析确定后，整个方案才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在方案评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这

47、个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大工程中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。 2、土地开发权的获得 这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在方案时期确定投资方案可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是局部使用权如地上权，或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得本钱。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其

48、具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得本钱通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用本钱与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资方案与各种融资时机，以选择最有利的融资方式。 3、房地产建设开发 在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，

49、方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资时机与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作，包括： 一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购置者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。 二是实际的销售活动， 包括根据市场状况及可能条件采取

50、的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。 三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资方案以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这局部房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类： 一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理本钱较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。 二类那么是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取

51、较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后效劳的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成局部。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。 房地产投资的方式从一般意义上讲，投资者投资房地产，主要有两条途径、四种方式。 1、两条途径是指：根本建设途径和房地产开发途径。 四种方式是指：根本建设途径中的根本建设式；房地产开发途径中的购置式、合作开发式和股权购置式。 当然，对于根本建设途径中进行建设的房地产工程也可以采取购置、合作或股权收购的方式，只是对这类性质的房地产工程或楼宇采取这些方式不具有典型意义，而且如果这样做，多数情况是改变了这些房地产工程或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比拟，在现行的法律、法规框架下，进行房地产投资的一般方式有如下四种： 方式一：根本建设式。 这里所称的根本建设，是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产工程。方案评价：这种建设方式是在房地产开