房地产会计处理方法和分录大全

1、 HYPERLINK 会计资料下载房地产开发财务务核算方法房地产开发企业业财务核算执执行企业会会计制度，上上市公司自22007年11月1日起施施行企业会会计准则基本准则则和企业业会计准则具体准准则。在税税务稽查中，应应重点关注以以下三个方面面的财务核算算。1.销售售收入的确认认按企业会会计准则中中有关商品销销售收入的确确认原则进行行确认。在实实际操作中，开开发企业主要要在开发产品品交付使用，并并将发票账单单交付给买受受人时确认销销售收入。22.成本费用用的构成房地产开发发企业的开发发成本按成本本计算对象计计入开发产品品成本项目，包包括土地征用用及拆迁补偿偿费、前期工工程费、基础础设施费、建建筑

2、安装工程程费、公共配配套设施费和和开发间接费费等；费用按按其与项目开开发的关系分分为开发成本本和期间费用用。期间费用用可直接进行行税前扣除，包包括管理费用用、财务费用用、营业费用用，3.开发成本的的核算开发项项目成本的核核算实行制造造成本法，可可分为土地开开发成本、房房屋开发成本本、配套设施施开发成本和和代建工程开开发成本。其其基本核算程程序：（1）确确定成本核算算对象开发产产品成本核算算对象是指在在开发产品成成本的计算中中，为了归集集和分配开发发费用而确定定的费用承担担者。其基本本原则是： 一般的开开发项目，以以每一独立编编制的概算或或施工图预算算所列单项工工程为成本核核算对象。 同一开发发

3、地点、结构构类型相同的的群体项目，开开、竣工时间间相近且由同同一施工单位位施工的，可可并为一个成成本核算对象象。 对于于个别规模较较大、工期较较长的开发项项目，可以结结合经济责任任制的需要，按按开发项目的的一定区域和和部位，划分分成本核算对对象。成本核核算对象应在在开发项目开开工前确定，一一经确定就不不能随意改变变，更不能相相互混淆。（22）确定开发发产品成本项项目。成本项项目是归集生生产费用的明明细科目，具具体反映计入入开发产品成成本的生产费费用的用途和和开发产品成成本构成。（33）审核开发发成本的真实实性与合法性性。（4）归归集与分配开开发成本。开开发产品完工工前发生的直直接成本、间间接成

4、本和共共同成本，应应按配比原则则将其分配至至各成本对象象。其中，直直接成本和能能够分清成本本负担对象的的间接成本，直直接计入成本本对象中；共共同成本以及及因多个项目目同时开发或或先后滚动开开发不能分清清负担对象的的间接成本，应应按各个成本本对象（项目目）占地面积积、建筑面积积或工程概算算等方法计算算分配。 （55）编制成本本计算单，结结转完工产品品成本。计算算已完工开发发项目从筹建建至竣工验收收的全部开发发成本，结转转进入“开发发产品” 科科目。（6）结结转主营业务务成本。按对对外转让、销销售和结算开开发产品的实实际成本结转转主营业务成成本。房地产投资企业业常用的会计计科目一、资产类二、负债类

5、三、所有者权益益类四、成本类五、损益类现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收帐款坏帐准务预付帐款其他应收款 物物资采购采购保管费库存材料库存设备低值易耗品材料成本差异委托加工材料开发产品分期收款开发产产品出租开发产品周转房待摊费用长期投资固定资产累计折旧固定资产清理固定资产购建支支出无形资产递延资产待处理财产损溢溢短期借款应付票据应付帐款预收帐款其他应付款应付工资应付福利费应交税金应付利润其他应交款预提费用长期借款应付债券长期应付款实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配开发成本开发间接费用主营业务收入主营业务成本主营业务税金及及附加其他业业务收入其他业务支出销售费用管理费用财务费用投资

6、收益营业外收入营业外支出会计明细科目设设置一 资产类应收帐款、 坏帐准务、 预预付帐款、 其他应应收款 采购保管费：采购保管人员工工资、福利费费、办公费、交交通差旅费、维维修费、劳动动保护费、等等库存材料：A主要材料。指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。B结构件。指指经过吊装、拼拼砌和安装而而构成房屋建建筑物实体的的各种金属的的、钢筋混凝凝土的、木质的结结构件等。C机械配件。指指施工机械、生生产设备、运运输设备等各各种机械设备备替换、维修修使用的各种种零件和配件件，以及为机机械设备准备备的备品备件件。

7、D其他材料。指指不构成工程程或产品实体体，但有助于于工程或产品品形成，或便便于施工、生生产进行的各各种材料，如如燃料、油料料、饲料等。库存设备：用来来核算企业用用于开发工程程的各种库存存设备的实际际成本低值易耗品：是是指未达到固固定资产标准准的劳动材料料。如：工具具、器具、玻玻璃器皿等开发产品：包括括开发完工的的建设场地、房房屋、配套设设施和代建工工程等分期收款开发产产品：出租开发产品：周转房：企业用用于安置拆迁迁居民周转使使用，下设在在用周转房和和周转房摊销销两个明细科科目待摊费用：长期投资固定资产累计折旧无形资产：包括括专利权、非非专利技术、商商标权、土地地使用权。二 负债类：短期借款、

8、应付帐款、 预收帐款其他应付款、 应应付工资、 应付福利费费应交税金： 主要包包括（营业税税5%、城市市维护建设税税7%、固定定资产调节税税、所得税225%、房产产税、车船使使用税、土地地使用税各种种税种）应付付利润其他应交款：教教育费附加33%长期借款：向金金融机构借款款一年以上。一一年以下在“短期借款科科目”核算三 所有者权益益类：实收资本：不超超过注册资金金额的那部分分投资额，本本科目应按投投资人设置明明细帐。资本公积：超过过注册资金额额的那部分投投资额，本科科目应按投资资人设置明细细帐。盈余公积： 本年利利润： 利润润分配：四 成本类;开发成本：分别设置“土地地开发”与“配套设施开开发

9、”“房屋开发发”设置二级明明细。可根据据下述六项来来设置三级明明细科目房产开发业成本本费用明细一一览表 项目内容土地征用及拆迁迁补偿费指房地产开发时时为征用土地地所发生的各各项费用，包包括土地出让让金、劳动力力安置费、青青苗补偿费、土土地补偿费、拆拆迁补偿费及及其他因征用用土地而发生生的费用（如如耕地占用税税）。前期工程费费指土地、房屋开开发前发生的的总体规划设设计费、可行行性研究费、政政府代收代缴缴的各项费用用、测绘、勘勘察、设计、各各项临时工程程、“七通一一平” 等费费用。基础设施费费指土地、房屋开开发过程中发发生的道路、供供热、供水、供供电、供气、通通讯、照明以以及绿化（包包括排污、排排

10、洪、环卫）等等设施费用。建筑安装 工工程费指企业以出包方方式支付承建建单位的建筑筑安装工程费费和企业自营营工程发生的的建筑安装费费。配套设施费费指在开发小区内内发生的、可可计入土地和和房屋开发成成本的、不能能有偿转让的的各项公共配配套设施发生生的费用，如如锅炉房、水水塔、公共厕厕所、自行车车棚等。凡能能有偿转让的的公共配套设设施如商店、邮邮局、学校、医医院等应在“配配套设施成本本”中单独核核算。开发间接费用：指企业所属的开开发部门或工工程指挥部门门为组织和管管理开发项目目而发生的各各项费用支出出，包括工资资、福利费、办办公费、差旅旅费、折旧费费、修理费、水水电费、劳动动保护费、周转房摊销销等。

11、各行政政部门为管理理公司而发生生的各项费用用不在此列，应应在“管理费费用”中核算算。五 损益类：主营业务收入：包括土地转让让收入、商品品（房屋）销销售收入、配配套设施销售售收入、代建建工程结算收收入、出租房房租金收入。主营业务成本销售费用：主要要包括：产品品销售之前的的改装修复费费、不品看护护费、水电费费、采暖费；产品销售过过程中所发生生的广告宣传传费、展览费费，以及为销销售本企业的的产品而专设设的销售机构构的职工工资资、福利费、业业务费等经常常费用发生的的销售费用：主营业务税金及及附加：计提提本月应交纳纳的营业税、城城市维护建设设税、教育费费附加及土地地增值税其他他业务收入：包括售后服服务收

12、入、材材料转让收入入、固定资产产出租收入、开开形资产转让让收入其他业务支出管理费用：工资资、职工福利费费、办公费、运运输费、旅差差费、物料消消耗、业务招招待费、其他他财务费用：利息息净支出，外外汇手续用、金金融机构手续续费用营业外收入 营业外支出出一、新开办房地地产会计处理理及会计分录录全集（一）、资产类类主要会计科科目核算:（11）现金从银银行提取现金金： 借：现金金 贷：银行行存款支取现现金或是预支支现金： 借：其他应应收账XX 成成本类或材料料类科目 贷：现现金 （2）银行存款款（3）应收账款款：主要是核核算在开发经经营过程中，转转让和销售开开发产品，提提供出租房屋屋和提供劳务务，而向购

13、买买、接受和租租用单位或个个人收取的款款项。出售租赁商商品房而应收收取的未收到到的款项（所所附原始单据据：购方协议议销售发票或或出租发票）借：应收账款XX公司或个人 贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款（4）坏账准备备：确定无法收收回的应收账账款而计提的的坏账损失，主主要有两种核核算方法：一一种直接转销销法，二是备备抵法提取坏坏账准备金：借：管理费费用 贷：坏账准准备发生坏账账时:借：坏坏账准备 贷：应应收账款收回回已转销的应应收账款:借借：应收账款款 贷：坏账准备 借：银行存存款 贷贷：应收账款款（5）应收

14、票据据：指房地产产开发企业因因转让、销售售开发产品而而收到的商业业汇票。销售售商品房而收收到的商业汇汇票:借：应应收票据XX公司 贷：主营营业务收入商商业汇票到期期：若为无息息商业汇票（所所附单据：销销售发票、双双方协议）:借：银行存存款 贷：应收收账款若为有有息商业汇票票:借：银行行存款 贷：应应收票据XX公司 财务费用（6）预付账款款：是指房地地产开发企业业按照合同预预付给承包单单位的工程款款和备料款，分分别设置“预付承包单单位款”和“预付供应单单位款”两个明细科科目。预付给承包包单位的工程程款和备料款款（所附单据据：付款申请请书、付款单单） 借：预预付账款预付承包单单位款 贷：银行存款拔

15、拔付承包单位位抵作备料款款的材料：借借：预付账款款预付承包单单位款 贷：库存存材料企业与与承包单位按按月或是按季季进行工程结结算时（所附附单据：工程程价款结算单单） 借借：开发成本本 贷贷：应付账款款应付工程款款同时，从应应付的工程款款中扣回预付付的工程款和和备料款 借：应付付账款应付工程款款 贷：预付账款预付承包单单位款用银行行存款补付余余额：借：应应付账款应付工程款款 贷：银行行存款预付给供应应商的材料价价款：借：预预付账款预付供应单单位款 贷：银行行存款材料验验收入库，用用预付款抵扣扣应付款借：应付账款应付购货款款 贷：预付付账款预付供应单单位款用银行行存款补付余余额：借：应应付账款应付

16、购货款款 贷贷：银行存款款（7）物资采购购：主要是核核算企业购入入各种物资的的采购成本。包包括购入材料料设备的买价价、运杂费、流流通坏节的税税金，月终分分配的采购保保管费和材料料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本A主要材料。指指用于工程或或产品并构成成工程或产品品实体的各种种材料，如黑黑色金属材料料、有色金属属材料、木材材、硅酸盐材材料、小五金金材料、电器器材料、化工工

17、材料等。 B结结构件。指经经过吊装、拼拼砌和安装而而构成房屋建建筑物实体的的各种金属的的、钢筋混凝凝土的和木质质的结构件等等。 CC机械配件件。指施工机机械、生产设设备、运输设设备等各种机机械设备替换换、维修使用用的各种零件件和配件，以以及为机械设设备准备的备备品备件。 D其其他材料。指指不构成工程程或产品实体体，但有助于于工程或产品品形成，或便便于施工、生生产进行的各各种材料，如如燃料、油料料、饲料等。（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）：借：物资采购设备采购 贷：银行存款计算

18、与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购设备采购 贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）：借：库存设备 贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）：借：预付账款 贷：银行存款设备到达验收入库：借：物资采购设备采购 贷：应付账款应付购货款冲减预付的设备货款：借：应付账款应付供货款 贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款

19、贷：银行存款设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）：借：开发成本房屋开发 贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）：借：银行存款 贷：其他他业务收入结结转成本：借借：其他业务务支出 贷：库存存设备（12）委托加加工材料：主主要是核算委委托外单位加加工的各种材材料的实际成成本。应与加加工单位签订订加工合同。发出材料，委托外单位加工：借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异加工完后验收入库：借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料XX材料 贷：委托加工材料（13）低值易易耗品：是指指未达到固定定资产标准的的劳动材料

20、。如如：工具、器器具、玻璃器器皿等自营工工程领用生产产工具，一次次性摊销计入入成本费用：借：开发间间接费用 贷：低值易耗品品仓库领用工工具一批，用用五五摊销法法：借：待摊摊费用 贷：低值值易耗品 借：采购保保管费 贷：待摊摊费用（14）开发产产品：是指企业已已经完成全部部开发过程并并验收合格，可可以按照合同同的条件移交交购货单位，或或者可以作为为商品对外销销售的产品，包包括开发完工工的建设场地地、房屋、配配套设施和代代建工程等企企业开发的产产品，在竣工工验收时：借借：开发产品品 贷贷：开发成本本对外销售转转让的开发产产品，月份终终了按时结转转开发成本：借：主营业业务成本 贷：开发发产品（15）

21、分期开开发产品：应根据分期期销售合同进进行结算，可可以根据需要要设置“分期收款开开发产品备查查账”。借：主营业业务成本 贷：分期期收款开发产产品（16）出租开开发产品：是是指利用开发发完成的土地地和房屋，进进行商业性出出租的一种经经营活动。主主要是通过收收取租金的形形式实现的。应应下设“出租产品”“出租产品品摊销”两个明细科科目出租土地地或是房屋时时：借：出租租开发产品出租产品 贷：开发发产品租金收收入：借：银银行存款或应应收账款 贷：主营营业务收入（17）周转房房：是指企业用用于安置拆迁迁居民周转使使用，下设“在用周转房房”和“周转房摊销销”两个明细科科目开发的用用于安装居于于拆迁的周转转房

22、，按实际际搭建的成本本借：周转房房在用周转房房 贷：开发发产品房屋按月计提提的周转房摊摊销：借：开开发成本或开开发间接费用用 贷：周转房周转房摊销销其间发生的的维修费用，如如果金额不大大：借：开发发成本或开发发间接费用 贷贷：银行存款款 如果金额较较大：借：待待摊费用或长长期待摊费用用 贷贷：银行存款款最后再分次次摊入到有关关成本费用科科目（18）固定资资产购入的固定定资产（所附附原始凭证：运杂费专用用发票、现金金支出凭单、银银行单据、购购货发票等）：借：固定资资产 贷：银行行存款购入需需要安装的固固定资产：借借：固定资产产购建支出 贷：银行行存款支付安安装费用：借借：固定资产产购建支出 贷：

23、银行行存款安装完完毕交付使用用时：借：固固定资产 贷：固定定资产购建支支出自制自建的的固定资产（所所附单据：移移交使用单、工工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出 贷：银行存款领用材料时：借：固定资产购建支出 贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费完毕建筑交付使用：借：固定资产 贷：固定资产购建支出其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）：借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产残料变卖时：借：银行存款 贷：固定资产购建支

24、出支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出 贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产购建支出交付使用时：借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产未使用固定资产（19）无形资资产：企业长期使使用而没有实实物形态的资资产，包括专专利权、非专专利技术、商商标权、土地地使用权。（二）、负债的的主要会计科科目的核算（11）应付账款款：因购买材材料物资或接接受劳务应付付给供应单位位的款项支付付给承包单位位转来的工程程价款结算预预支单：借：开发成本 贷：应付付账款以预支支款抵冲应付付款时：借：应付账款 贷：预付付账款补付其其余款时：借借：应付账款款 贷：银行行

25、存款（2）预预收账款：按照规定合合同或协议向向购房单位或或个人收取的的购房定金。以以及代建工程程收取的代建建工程款收到到预付款时：借：银行存存款 贷：预收账账款预收代建工工程款提交工工程价款结算算单时：借：应收账款 贷；主营营业务收入 借：预收收账款预收代建工工程款 贷：应收收账款收回全全部余款：借借：银行存款款 贷贷：应收账款款（3）应付工资资开出现金支支票，发放工工资：借：现现金 贷：银行存存款 借：应付工工资 贷：现金金结转代扣款款项：借：应应付工资 贷贷：其他应收收款代扣水电费费 代扣房租租月末分配工工资费用借：开发成本（建建安） 开发发间接费用（开开发项目现场场） 销售售用费（销售售

26、机构） 管理理费用（行政政管理部门）管理费用劳动动保险费（长长期放假员工工） 采购购保管费（采采购部门） 应付付福利费（医医务人员）（4）应付福利利费（按工资资总额的144%计提）借借：开发成本本（建安） 开发发间接费用（开开发项目现场场） 销售售用费（销售售机构） 管理理费用（行政政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费用现金支付福利费时：借：应付福利费 贷：现金（5）应交税金金：核算应向向国家交纳的的各项税金，主主要包括（营营业税、城市市维护建设税税、固定资产产调节税、所所得税、房产产税、车船使使用税、土地地使用税各种种税种）月末末按照实现的的经营收入计计算应交税金金：借：主营

27、营业务税金及及附加 贷：应交交税金应交营业税税 应交城市维维护建设税月月末按照实现现的其他业务务收入计算出出应交纳的税税金借：其他他业务支出贷：应交税税金应交营业税税 应交城市维维护建设税月月末如按规定定计算当月应应交纳的房产产税、车船使使用税借：管管理费用贷：应交税金房产税 车船使用税税 土地使用税税月末计算的的所得税：借借：所得税 贷：应交交税金应交所得税税实际交纳的的税金：借：应交税金XX税 贷：银行行存款（6）其他应交交款：核算向国家家交纳的教育育费附加以及及其他应交款款月末按规定定提取教育附附加 借：主主营业务税金金及附加 贷：其他应交交款教育费附加加（三）、成本本、费用主要要会计科

28、目核核算（1）开开发成本：如如能确定核算算对象的，直直接计入“开发成本”，主要包括括：土地征用用及拆迁补偿偿费（土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费）；前期工工程费（规划划、设计、项项目可行性研研究、水文、地地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用：借：开发成本土地开

29、发 贷：银行存款 或 应付账款XX公司分配开发的间接接费用： 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费费用结转开发发土地成本费费用： 借：开发成成本房屋开发 贷：开发成本本土地开发。配套设施开开发计算公式式：某项开发发产品预提配配套设施开发发费=该项开开发产品的预预算成本（或或计划成本）配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本配套设施开开发 贷：开发产品支支付的配套设设施开发费用用： 借：开发成本配套设施开开发 贷：银行存款同同时领用库存存设备或是材材料开发： 借：开

30、发成成本配套设施开开发 贷：库存设备或或库存材料分分配应负担的的开发间接费费用： 借：开发成本配套设施开开发 贷：开发间接费费用结转配套套设施开发成成本： 借：开发发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开开发房屋开发过过程中发生的的费用（能够够分清对象的的）借：开发成本房屋开发 贷：银行存款款开发房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外外单位进行施施工建造（根根据提出的已已完工程月报报或是价款结结算单） 借：开发发成本房屋开发 贷：银行存存款 或应应付账款应付工程款款自已组织施施工的 借：开发发成本房屋开发 贷贷：银行存款款 或 应付账款应付付工程款 应付付工资 库存材材料或设

31、备代建工程开开发成本：是是指企业接受受其他单位委委托，代为开开发建设的工工程项目企业业发生的各项项代建工程费费用支出：借借：开发成本本代建工程开开发 贷：银行存存款 或库存存材料 或现金金结转开发的的间接费用：借：开发成成本代建工程开开发 贷：开发间间接费用工程程竣工后结转转成本： 借：开发成本代建工程 贷：开发成本本代建工程开开发移交委托托单位后，根根据移交手续续 借：主主营业务成本本代建工程结结算成本 贷：开发成本代建工程（2）开发间接接费用：所属直接组组织和管理开开发发生的费费用，包括：管理人员的的工资、职工工福利费用、折折旧费用、修修理费、办公公费、水电费费、劳动保护护费、周转房房摊销

32、发生的的间接费用时时： 借：开发间间接费用 贷贷：银行存款款 或应应付账款 或应付付工资分配开开发的间接费费用 ： 借借：开发成本本房屋开发 贷：开发间接接费用竣工房房屋开发成本本的结转： 借：开发产品房屋 贷：开发成本本房屋开发（3）管理费用用：是指开发企企业的行政管管理疗门为管管理和组织房房地产开发经经营活动而发发生的各项费费用（4）财务费用用：包括开发经经营期产的利利息净支出、汇汇兑损益、调调剂外汇手续续用、金融机机构手续费用用（5）销售费用用：为销售产品品或提供劳务务过程中所发发生的各项费费用。主要包包括：产品销销售之前的改改装修复费、不不品看护费、水水电费、采暖暖费；产品销销售过程中

33、所所发生的广告告宣传费、展展览费，以及及为销售本企企业的产品而而专设的销售售机构的职工工工资、福利利费、业务费费等经常费用用发生的销售售费用：借：销售费用 贷：银行行存款 或应应付账款（四）、收入、利利润的主要会会计科目核算算（1）主营营业务收入：包括土地转转让收入、商商品销售收入入、配套设施施销售收入、代代建工程结算算收入、出租租房租金收入入。由于营业业收入的实现现与价款结算算时间上的不不一致，我们们应该分开计计算在实现营业业收入同时收收到价款时：借：银行存存款 贷：主营营业务收入营业收入实实现前，价款款收取后的：借：应收账账款 贷：主营营业务收入预收价款时时，待开发完完工后再移交交使用的：

34、借借：银行存款款 贷：预收收账款移交使使用时：借：应收账款 贷：主营营业务收入 借：预收收账款 银行存款 贷：应应收账款以赊销或分分期收款方式式销售开发产产品时，应以以当期收到的的金额确认为为收入借：银银行存款 贷：主营营业务收入（22）其他业务务收入：主要包括售售后服务收入入、材料转让让收入、固定定资产出租收收入、开形资资产转让收入入借：银行存存款 或应收账款款 贷：其其他业务收入入（3）主营业务务成本：一般本科目目期末无余额额转让或是销销售开发产品品成本的结转转：借：主营营业务成本 贷：开发发产品如分期期开发产品的的，应与收入入相配比结转转成本：借：主营业务成成本 贷：分期期收款开发产产品

35、（4）其他业务务支出（5）主营业务务税金及附加加计提本月份份主营业务应应交纳的营业业税、城市维维护建设税、教教育费附加及及土地增值税税借：主营业业务税金及附附加贷：应交税税金应交营业税税 应交城市维维护建设税 应交土地增增值税 其他应应交款应交教育费费附加月末按按照实现的其其他业务收入入计算出应交交纳的税金借借：其他业务务支出 贷：应交交税金应交营业税税 应交城市维维护建设税 其他应交款款应交教育费费附加二、开发成本及及期间费用、销销售、利润的的核算会计分录录： 1、“开发发成本”，主主要包括： （1）土地地征用及拆迁迁补偿费（土土地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费）； （22）前期工程

36、程费（规划、设设计、项目可可行性研究、水水文、地质、测测绘、“三通通一平”）； （3）基基础设施费（小小区道路建设设、供水、供供电、供气、排排污、排洪、通通讯、照明、环环卫、绿化）； （4）建建筑安装工程程费（支付给给承包单位的的建筑安装工工程费）； （5）公共共配套设施费费（居委会、派派出所、幼儿儿园、消防、锅锅炉房、水塔塔、自行车棚棚、公共厕所所等设施支出出），分别设设置“土地开开发”与“配配套设施开发发”“房屋开开发”设置二二级明细。可可根据上述六六项来设置三三级明细科目目 开开发土地成本本费用： 借：开发发成本土土地开发 贷：银银行存款 或或应付账款XX公司司 分配配开发的间接接费用

37、借：开发成成本土地地开发 贷：开发发间接费用 结转开开发土地成本本费用 借：开发成成本房屋屋开发 贷：开发发成本土土地开发 配套设设施开发 计算公式式： 某某项开发产品品预提配套设设施开发费=该项开发产产品的预算成成本（或计划划成本）*配配套设施预提提率 配配套设施费预预提率=该配配套设施预算算成本（或计计划成本）/应负担该设设施开发产品品的预算成本本（或计划成成本）*1000% 发生的配套套设施费用（自自用的建筑场场地的开发） 借：开开发成本配套设施开开发 贷：开发产产品 支支付的配套设设施开发费用用 借：开发成本配套设施施开发 贷：银行行存款 同时领用库库存设备或是是材料开发 借：开开发成

38、本配套设施开开发 贷：库存设设备或库存材材料 分分配应负担的的开发间接费费用 借借：开发成本本配套设设施开发 贷：开开发间接费用用 结转转配套设施开开发成本 借：开发发成本房房屋开发 贷：开开发成本配套设施开开发 房屋开发过过程中发生的的费用（能够够分清对象的的） 借借：开发成本本房屋开开发 贷：银行存存款 开发房屋建建筑的施工方方式主要有“出出包”、“自自营”两种 出包给给外单位进行行施工建造（根根据提出的已已完工程月报报或是价款结结算单） 借：开发发成本房房屋开发 贷：银银行存款 或或应付账款应付工程程款 自自已组织施工工的 借借：开发成本本房屋开开发 贷：银行存存款 或应付付账款应应付工

39、程款 应付工资 代建建工程开发成成本：是指企企业接受其他他单位委托，代代为开发建设设的工程项目目 企业业发生的各项项代建工程费费用支出 借：开发发成本代代建工程开发发 贷贷：银行存款款 或库存材材料 或现金金 结转转开发的间接接费用 借：开发成成本代建建工程开发 贷：开发间接费费用 工工程竣工后结结转成本 借：开发发成本代代建工程 贷：开开发成本代建工程开开发 移移交委托单位位后，根据移移交手续 借：主营营业务成本代建工程程结算成本 贷：开发成本代建工程程 2、开发发间接费用：所属直接组组织和管理开开发发生的费费用，包括：管理人员的的工资、职工工福利费用、折折旧费用、修修理费、办公公费、水电费

40、费、劳动保护护费、周转房房摊销发生的的间接费用等等 借：开发间接费费用 贷：银行存存款 或应付付账款 或应应付工资 分配开发发的间接费用用 借：开发成本房屋开发发 贷贷：开发间接接费用 竣工房屋开开发成本的结结转 借借：开发产品品 贷：开发成本房屋开发发 3、（1）预售房款款 借：银行行存款、现金金 贷：预收账款 （2）开发完工工，结转预售售房款 借：预收账款 贷：经经营收入 （3）结转销售售房屋成本 借：经营营成本 贷：开发发产品 （4）计提税金金 借：经经营税金及附附加 贷：应交交税金-营营业税 贷：应应交税金-城建税 贷：其他应交款款-教育费费附加 （5）结转收入入 借：经营收入 贷：本

41、年利利润 （6）结转税金金 借：本年利润 贷：经营税税金及附加 （7）结转成本本、费用 借：本年年利润 贷：经经营成本、管管理费用、销销售费用、财财务费用 三房地产行业要要交哪些税种种,税率各是是多少? 房地产产开发企业主主要涉及的税税种有营业税税、城建税、教教育费附加，土土地增值税、房房产税、土地地使用税、印印花税、企业业所得税、个个人所得税以以及契税等。（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出

42、租的，按“服务业租赁业”征税。计算公式=营业业额适用税税率 （二）城城市维护建设设税和教育费费附加： 以以营业税为计计税依据，依依所在地区分分别适用7%、5%、11%征城市建建设维护税， 依3%计征教育费附加。 （三）土地增值值税：是对转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入的单位和个个人征收的一一种税。土地地增值税按照照纳税人转让让房地产所取取得的增值额额和规定的适适用税率计算算征收，纳税税人转让房地地产所取得的的收入减除条条例规定的的扣除项目金金额后的余额额，为增值额额。它采用四级超率率累进税率，应应纳土地增值值税=土地增增值额适用用税率速算算扣除额速速算扣除率。 其

43、中中：土地增值值额=转让房房地产总收入入扣除项目目金额。 计计算扣除项目目有：取得土土地使用权所所支付的金额额；开发土地地和新建房及及配套设施的的成本；开发发土地和新建建房及配套设设施的费用；旧房及建筑筑物的评估价价格；与转让让房地产有关关的税金；加加计扣除。 （四）房产产税：是在城市、县城城、建制镇、工工矿区范围内内，对拥有房房屋产权的内内资单位和个个人按照房产产税原值或租租金收入征收收的一种税。它它以房产原值值(评估值)为计税依据据,税率为11.2%。年年应纳税额=房产原值(评估值)(1-300%)1.2%。出租租房屋税率112%。 （五五）城镇土地地使用税:是是在城市、县县城、建制镇镇和

44、工矿区范范围内,对拥拥有土地使用用权的单位和和个人以实际际占用的土地地面积为计税税依据，按规规定税额、按按年计算、分分期缴纳的一一种税。年应应纳税额=(各级土地地面积相应应税额)。 房地产开发发企业自用、出出租、出借本本企业建造的的商品房，自自房屋使用或或交付之次月月起计征城镇镇土地使用税税和房产税。 （六）印花花税：是对在经济活动动和经济交往往中书立、领领受印花税暂暂行条例所列列举的各种凭凭证所征收的的一种兼有行行为性质的凭凭证税。分为为从价计税和和从量计税两两种。应纳税额=计税税金额税率率, 应纳税税额=凭证数数量单位税税额。 土地地使用权出让让转让书立的的凭证（合同同）暂不征收收印花税，

45、但但在土地开发发建设，房产产出售、出租租活动中所书书立的合同、书书据等，应缴缴纳印花税。凡凡进行房屋买买卖的，签定定的购房合同同应按产权转转移书据所载载金额0.005%缴纳印印花税，房地地产交易管理理部门在办理理买卖过户手手续时，应监监督买卖双方方在转让合同同或协议上贴贴花注销完税税后，再办理理立契过户手手续。在办理理房地产权属属证件时，应应按权利许可可证照，按件件交纳印花税税五元，房地地产权属管理理部门应监督督领受人在房房地产权属证证上按件贴花花注销完税后后，再办理发发证手续。 （七）契税税： 契税是是以土地使用用权出让、转转让以及房屋屋买卖的成交交价格作为计计税依据，适用税率为3。 征征收

46、范围包括括国有土地使使用权出让、土土地使用权转转让（包括出出售、赠与和和交换）、房房屋买卖、房房屋赠与和房房屋交换。计计税依据主要要是成交价格格、核定价格格、交换价格格差额和“补补缴的土地使使用权出 让让费用或者土土地收益”等等。应纳税额额=计税依据据税率 （八八）企业所得得税、外资和和外国企业所所得税：是对对我国境内的的企业或组织织，在一定期期间内生产、经营所得得和其他所得得征收的一种种税。应纳税额=（全全部应税收入入-准予扣除除项目）适适用税率。房地产开发企业业采取预售方方式销售开发发产品的，其其当期取得的的预售收入先先按规定的利利润率计算出出预计营业利利润额，再并并入当期应纳纳税所得额统

47、统一计算缴纳纳企业所得税税，待开发产产品完工时再再进行结算调调整。跨年工程当年上上交所得税按按预计营业利利润额=预售售开发产品收收入利润率率预售收入的利润润率按开发项项目所在地不不同，分别按按县级不低于于10%、地地市不低于115%、省会会城市不低于于20%的原原则或分项确确定。预售开发产品完完工后，企业业应及时按本本通知第一条条规定计算已已实现的销售售收入，同时时按规定结转转其对应的销销售成本，计计算出已实现现的利润（或或亏损）额，经经纳税调整后后再计算出其其与该项开发发产品全部预预计营业利润润额之间的差差额，再将此此差额并入当当期应纳税所所得额。（九）个人所得得税 :是对对个人的劳务务和非

48、劳务所所得征收的一一种税。房地地产业所涉及及最多的是“工工资、薪金”所所得。其适用用5%-455%的超额累累进税率。应纳税额=应纳纳税所得额适用税率-速算扣除数数。 房地产开发企企业会计核算算概括房地产开发企业业会计的特点点一、房地产产开发企业经经营活动的主主要业务房地地产是房产与与地产的总称称。房地产开开发可将土地地和房屋合在在一起开发，也也可将土地和和房屋分开开开发。房地产产开发企业就就是从事房地地产开发和经经营的企业，它它既是房地产产产品的生产产者，又是房房地产商品的的经营者。进进行的主要业业务有：1土地的开发发与经营。企企业将有偿获获得的土地开开发完成后，既既可有偿转让让给其他单位位使

49、用，也可可自行组织建建造房屋和其其他设施，然然后作为商品品作价出售，还还可以开展土土地出租业务务。2房屋屋的开发与经经营。房屋的的开发指房屋屋的建造。房房屋的经营指指房屋的销售售与出租。企企业可以在开开发完成的土土地上继续开开发房屋，开开发完成后，可可作为商品作作价出售或出出租。企业开开发的房屋，按按用途可分为为商品房、出出租房、周转转房、安置房房和代建房等等。3城市市基础设施和和公共配套设设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1开发经营的计划性。

50、企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发

51、包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营

52、房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)

53、开发成本 共有八项：1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可

54、参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3前期工程费 前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水

55、、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6.公共配套设施费 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设

56、施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委

57、托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3；(2)销售代理费。约为销售收入的15一2；(3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。房地产开发企业业存货的核算算房地产开发企业业存货有以下下几大类：11原材料类类存货。指用用于开发土地地、房屋、建建筑物等开发发产品的各种种材料物资，如如钢材、木材材、砂石、水水

58、泥等。2设备类存货货。 指企业业购人的用于于房地产开发发经营的各种种设备，如电电气设备、卫卫生设备、通通风设备等。3在产品类存货。指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。4产成品类存货。 指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。5开发用品类存货。指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。 注意：临时出租房、周转房是视同存货的。（一）、设备采购与收发的核算：

59、在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。例1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：借：物资采购设备

60、 88200000贷：银行存款 8200000假设企企业材料设备备采购保管费费的计划分配配率为2，则则购入电梯应应分配的采购购保管费为116400元元。借：物物资采购设备 166400贷：采购保管费费 164000电梯验验收入库，计计算电梯的实实际成本为88364000元。借：库存设备 8364000贷：物资采购设备 88364000（二）、开发产品品的核算 开发产品是是指企业已经经完成全部开开发建设过程程，并已验收收合格，符合合国家建设标标准和设计要要求，可以按按照合同规定定的条件移交交订购单位，或或者作为对外外销售、出租租的产品，包包括土地(建建设场地)、房房屋、配套设设施和代建工工程。已