房地产开发企业会计实务

1、房地产开发企业业会计实务一、认识房地产产及房地产开开发企业（一）房地地产房地地产又称不动动产，是房产产与地产的总总称。其中，房房产是指各种种房屋财产，包包括民用住宅宅、工业厂房房、商业店铺铺以及文化、教教育、卫生、体体育、餐饮、娱娱乐、办公用用房等；地产产是指土地财财产，包括土土地和地下各各种基础设施施，如供水、供供电、供气、供供热、排水、排排污、通讯等等地下管线以以及地面道路路等。由于房地产产是土地和房房屋及其权属属的总称，对对于土地和房房屋可以按以以下方法分类类：（11）根据城城市用地分类类与规划建设设用地标准的的规定，城城市用地可以以分为9类：居住用地地；公用设设施用地（含含商业用地）；

2、工业用地地；仓储用用地；对外外交通用地；道路广场场用地；市市政公用设施施用地；绿绿化用地；特殊用地。（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：居住用途的房屋；工业用途的房屋；商业用途的房屋；文体娱乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。（二）房地地产开发企业业1.房房地产开发企企业的概念房地产开开发企业的前前身称为城市市建设综合开开发企业，是是指具有法人人资格，以营营利为目的，实实行自主经营营、独立核算算、自负盈亏亏，主要从事事房地产开发发和经营活动动的经济组织织。它从购买买土地使用权权开始，经过过项目策划、规规划设计、施施工建设等过过程，建成房房地产商品并并对外出售或或出

3、租。2.房地产产开发企业的的经营范围房地产开开发企业的经经营范围主要要包括以下几几方面：（1）土地地开发和经营营。（22）房屋开发发和经营。已已开发完工的的房屋，按其其用途不同可可以分为商品品房、投资房房、周转房和和代建房等。其其中，商品房房是指为销售售而开发建设设的各种房屋屋；投资房是是指用于出租租经营的各种种房屋；周转转房是指用于于安置动迁居居民周转使用用的房屋；代代建房是指接接受地方政府府和其他单位位的委托而开开发建设的各各种房屋。（3）城市市基础设施和和公共配套设设施的开发。（4）代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工

4、程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。3.房地产产开发企业的的经营特点房地产开开发企业的开开发经营活动动主要具有如如下特点：（1）业业务内容的复复杂性；（2）协作作关系的广泛泛性；（33）交易方式式的多样性；（4）结结算关系的复复杂性；（5）开发发市场的区域域性；（66）政策法规规的制约性；（7）投投资金额的大大量性和开发发建设的长期期性；（88）开发经营营的高风险性性。二

5、、房地产产项目的运作作流程房房地产开发企企业将资金投投资于具体的的房地产项目目，包括立项项、规划、土土地出让或转转让、建设、销销售或自营等等一系列的经经济行为，其其运作流程主主要包括以下下几个阶段：（一）前前期准备阶段段前期的的准备工作主主要包括房地地产项目的立立项规划审批批、设计施工工、市场规划划、土地出让让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下：（1）开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。（2）房地地产开发企业业的开发产品品在建设前须须经政府审批批。一般企业业在生产产品品或提供服

6、务务之前无须报报政府审批，具具有充分的自自主权，而房房地产开发企企业在开工前前，要通过政政府的立项审审批和规划审审批。（33）用地审批批要对企业产产品的规模、种种类进行审批批，取得用地地规划许可证证、建设工程程规划许可证证及施工许可可证。（二）建设设施工阶段在该阶段段，房地产开开发企业要根根据已经确定定的规划和设设计方案，通通过自建、委委托代建、发发包等方式完完成开发产品品的建设过程程，并使其达达到验收标准准。该阶段是是房地产项目目运作的中心心环节。建设设施工阶段的的特点如下：（1）开开发过程中受受到政府相关关部门的控制制。在建设过过程中受到环环保、卫生、城城管、建委、土土地管理等行行政部门的

7、监监控。（22）开发产品品只有通过政政府的验收才才可交付购买买者。经过消消防审批、卫卫生审批、工工程验收、竣竣工备案等环环节后，开发发产品才可上上市交易。（3）市政政部门的产品品和服务是开开发产品的重重要组成部分分。水、电、热热、燃气、通通信等配套设设施必须达到到使用条件，房房地产开发企企业的开发产产品才能交付付使用。（4）对产产品的设计要要委托专业的的规划设计和和建筑设计机机构来完成。（5）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（三）销售售或自持阶段对于于销售物业模模式，是指房房地产开发企企业通过出售售房地产，回回笼资金、实实现利润；而而对于自持物

8、业模式式，是指房地地产开发企业业通过招商、招招租、开办企企业等方式，取取得租金或经经营收入。1.销售售阶段的特点点（1）销销售分为预售售和现房销售售两个阶段。预预售即通常所所说的期房销销售，是指开开发商在建设设工程竣工之之前进行销售售。现房销售售即开发商在在开发产品完完工后进行销销售。由于预预售可以提前前回收资金，目目前开发商大大多采用此种种销售方式。（2）商品品房预售实行行许可证制度度。开发商进进行商品房预预售，应当向向政府房产管管理部门办理理预售登记。取取得“商品房房预售许可证证”。（33）产品交付付应以开发产产品通过政府府审批，即取取得政府的竣竣工验收后才才得以实现。另另外，开发商商还要

9、落实物物业管理公司司及物业管理理方案。2.自持阶阶段的特点一般情况况下，房地产产开发企业长长期持有的物物业仅包括经经营性物业，而而不包括住宅宅物业。所谓经营性性物业，就是是指经营性、收收益性房屋，如如写字楼、商商场、购物中中心、购物广广场以及工业业厂房和仓库库等。相对于于作为最终消消费品的住宅宅而言，经营营性物业具有有长期收益的的特点。房地地产开发企业业持有物业的的特点如下：（1）为为了规避经营营性物业分割割销售带来的的经营风险，一一般情况下，房房地产开发企企业持有的经经营性物业规规模较大。（2）房地地产开发企业业对持有的经经营性物业，存存在两种经营营方式，一是是对外出租，取取得租金收入入；二

10、是进行行自营，取得得自营收入。（3）持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。（4）持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。三、房地产产开发企业会会计核算（一）房地地产开发项目目投资费用估估算由于于房地产开发发项目的投资资过程就是房房地产商品的的生产过程，因因而其投资估估算与成本费费用估算不可可截然分开，应应合二为一。房房地产开发项项目投资与成成本费用估算算的范围包括括土地购置成成本、土地开开发成本、建建筑安装工程程造价、管理理费用

11、、销售售费用、财务务费用及开发发期间的税费费等全部投资资。对于于一般房地产产开发项目而而言，投资及及成本费用由由开发成本和和开发费用两两大部分组成成。1.开发成成本（11）土地使用用权出让金。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造

12、成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路和平整建设场地）等支出。（4）建安工程费，是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等

13、估算。（5）基础础设施费，又又称红线内工工程费，包括括供水、供电电、供气、道道路、绿化、排排污、排洪、电电信、环卫等等工程费用，通通常采用单位位指标估算法法来计算。（6）公公共配套设施施费。它主要要包括不能有有偿转让的开开发小区内公公共配套设施施发生的各项项费用，包括括居委会、派派出所、幼儿儿园、锅炉房房、水塔、自自行车棚、消消防、公共厕厕所等设施的的支出。其估估算可参照建建安工程费的的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述（1）（6）项之和为基数，按3%5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程

14、中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。2.开发费费用开发发费用是指与与房地产开发发项目有关的的管理费用、销销售费用和财财务费用。（1）管管理费用。可可以项目开发发成本构成中中前（1）（6）项之之和为基数，按按3%左右计计算。（22）销售费用用。它指开发发建设项目在在销售产品过过程中发生的的各项费用以以及专设销售售机构或委托托销售代理的的各项费用。主主要包括以下下3项：广告宣传传费。约为销销售收入的22%3%；销售售代理费。约约为销售收入入的1.5%2%；其他销销售费用。约约为销售收入入的0.5

15、%1%。以上各项项销售费用合合计约占销售售收入的4%6%。（3）财财务费用。它它指为筹集资资金而发生的的各项费用，主主要为借款利利息和其他财财务费用（如如汇兑损失等等）。为为了便于对房房地产建设项项目各项支出出进行分析和和比较，常把把估算结果以以汇总表的形形式列出。（二）房地地产开发企业业会计核算的的特点（三三）房地产开开发企业会计计科目设置20066年，财政部部发布了企企业会计准则则（20066），20007年1月月1日起首先先在上市公司司范围内执行行，鼓励其他他企业执行。到到2010年年，除小企业业外，基本上上所有大中型型企业已全面面执行新企业业会计准则。按按照财政部的的部署，20011年

16、底全全面废止行业业会计制度、企企业会计制度度等原有规定定，实现在全全社会范围内内统一会计标标准和指标口口径。因此，原原执行房地地产开发企业业会计制度和和企业会计计制度的非非上市房地产产开发企业，将将逐步过渡到到执行新的企企业会计准则则。本书顺应应趋势，在后后面的内容中中将以企业业会计准则（22006）及及其应用指南南、讲解为依依据进行介绍绍。根据据企业会计计准则应应用指南（22006）的的规定，结合合房地产开发发企业的实际际情况，房地地产开发企业业常用的会计计科目如表11所示。表1 房地地产开发企业业常用会计科科目表 顺序号会计科目名称顺序号会计科目名称一、资产类44应付票据1库存现金45应付

17、账款2银行存款46预收账款3其他货币资金47应付职工薪酬4交易性金融资产产48应交税费5应收票据49应付利息6应收账款50应付股利7预付账款51其他应付款8应收股利52递延收益9应收利息53长期借款10其他应收款54应付债券11坏账准备55长期应付款12材料采购56未确认融资费用用13在途物资57专项应付款14原材料58预计负债15库存设备59递延所得税负债债16材料成本差异三、所有者权益益类17开发产品60实收资本18委托加工物资61资本公积19周转材料62盈余公积20存货跌价准备63本年利润21持有至到期投资资64利润分配22持有至到期投资资减值准备65库存股23可供出售金融资资产四、成本

18、类24长期股权投资66开发成本25长期股权投资减减值准备67开发间接费用26投资性房地产68劳务成本27长期应收款69研发支出28未实现融资收益益五、损益类29固定资产70主营业务收入30累计折旧71其他业务收入31固定资产减值准准备72公允价值变动损损益32在建工程73投资收益33工程物资74营业外收入34固定资产清理75主营业务成本35无形资产76其他业务成本36累计摊销77营业税金及附加加37无形资产减值准准备78销售费用38商誉79管理费用39长期待摊费用80财务费用40递延所得税资产产81资产减值损失41待处理财产损溢溢82营业外支出二、负债类83所得税费用42短期借款84以前年度损

19、益调调整43交易性金融负债债注：房地产产开发企业在在不违反会计计准则确认、计计量和报告规规定的前提下下，可以根据据本企业的实实际情况自行行增设、分拆拆、合并会计计科目。企业业不存在的交交易或者事项项，可不设置置相关会计科科目。（四四）房地产开开发企业会计计账簿设置房屋开发发成本明细账账开发项项目名称： 年凭证摘要借方贷方余额借方明细项目月日字号土地征用及拆迁迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费公共配套设施费费开发间接费四、房地产产开发企业成成本核算及纳纳税（一一）房地产开开发企业的成成本核算前已述及，房房地产投资项项目具有资金金投入大、建建设周期长、投投资风险高等等特点，同时时，成本核算算环

20、节也比较较多且复杂，这这就更需要精精打细算，规规避风险，力力求以最少的的成本耗费获获取最大的经经济利益。鉴鉴于房地产开开发企业的成成本核算工作作是一项复杂杂的会计核算算工作，为便便于读者学习习，本书将在在第七章中分分五个部分进进行详细介绍绍：土地开发发成本核算；房屋开发成成本核算；公公共配套设施施开发成本核核算；代建工工程开发成本本核算；开发发间接费用核核算。（二二）房地产开开发企业纳税税房地产产开发企业涉涉及的税种较较多，主要有有契税、房产产税、城镇土土地使用税、营营业税、城市市维护建设税税、教育费附附加、土地增增值税、耕地地占用税、印印花税、个人人所得税、企企业所得税等等。鉴于房地地产开发

21、企业业在开发经营营各阶段所纳纳税种及税率率等有所变化化，本书将在在第十章按照照房地产开发发经营的不同同阶段分别进进行详细介绍绍。第一章第一节房地产产开发企业的的设立一、房地产产开发企业设设立的条件（一）公公司法的具具体规定房地产开发发企业的主要要形式为有限限责任公司和和股份有限公公司，根据公公司法规定定，这两种形形式的公司的的设立条件有有一定的区别别。1.有限责责任公司的设设立条件有限责任公公司由50个个以下股东出出资设立，应应当具备下列列条件：（1）股东东符合法定人人数；（22）股东出资资达到法定资资本最低限额额；（33）股东共同同制定公司章章程；（44）有公司名名称，建立符符合有限责任任公

22、司要求的的组织机构；（5）有有公司住所。有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。注册资本的最低限额为人民币3万元，公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20%，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。2.股份有有限公司的设设立条件股份有限公公司应当有22人以上2000人以下为为发起人，其其中须有半数数以上的发起起人在中国境境内有住所，还还应当具备下下列条件：（1）发发起人符合法法定人数；（2）发发起人认购和和募集的股本本达到法定资资本最低

23、限额额；（33）股份发行行、筹办事项项符合法律规规定；（44）发起人制制订公司章程程，采用募集集方式设立的的经创立大会会通过；（5）有公公司名称，建建立符合股份份有限公司要要求的组织机机构；（66）有公司住住所。股股份有限公司司的注册资本本为在公司登登记机关登记记的实收股本本总额。注册册资本的最低低限额为人民民币500万万元。以募集集设立方式设设立股份有限限公司的，发发起人认购的的股份不得少少于公司股份份总数的355%。以发起起设立方式设设立股份有限限公司的，发发起人认购公公司应发行的的全部股份。股份有限公司采取发起设立方式设立的，公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的20%，其余部分由

24、发起人自公司成立之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。在缴足前，不得向他人募集股份。（二）城城市房地产管管理法的具具体规定设立房地产产开发企业，应应当具备下列列条件：（1）有自自己的名称和和组织机构；（2）有有固定的经营营场所；（3）有符符合国务院规规定的注册资资本；（44）有足够的的专业技术人人员；（55）法律、行行政法规规定定的其他条件件。（三）城城市房地产开开发经营管理理条例的具具体规定设立房地产产开发企业，除除应当符合有有关法律、行行政法规规定定的企业设立立条件外，还还应当具备下下列条件：（1）有有100万元元以上的注册册资本；（2）有44名以上持有有资格证书的的房地产专业

25、业、建筑工程程专业的专职职技术人员，22名以上持有有资格证书的的专职会计人人员。省省、自治区、直直辖市人民政政府可以根据据本地方的实实际情况，对对设立房地产产开发企业的的注册资本和和专业技术人人员的条件做做出高于上述述（1）和（22）项的规定定。外商投资设设立房地产开开发企业的，除除应当符合上上述条件外，还还应当依照外外商投资企业业法律、行政政法规的规定定，办理有关关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明

26、；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。（四）外商商投资房地产产企业外外商投资房地地产，是指外外国投资者（以以下简称“外外商”）通过过新设、并购购、再投资等等方式投资房房地产领域，从从事房地产开开发经营活动动。外商投资资房地产企业业，是指从事事普通住宅、公公寓、别墅等等各类住宅、宾宾馆（饭店）、度度假村、写字字楼、会展中中心、商业设设施、主题公公园等建设经经营，或以上上述项目建设设为目的的土土地开发或成成片开发项目目的外商投资资企业。1.外商投投资房地产的的产业政策国家发改改委和商务部部2007年年10月311日联合颁布布了外商投投资产业指导导目录（20007

27、年修订订），对外外商投资房地地产业限制范范围有所扩大大：（11）外商投资资“普通住宅宅的开发建设设”从鼓励目目录中消失；（2）限限制外商投资资的领域：土地成片开开发（限于合合资、合作）；高档宾馆馆、别墅、高高档写字楼和和国际会展中中心的建设、经经营；房地地产二级市场场交易及房地地产中介或经经纪公司。（3）“大大型主题公园园的建设、经经营”不再归归于限制目录录。2.房地产产市场外资准准入要求外商投资房房地产市场应应符合下列要要求：（11）境外机构构和个人（以以下简称境外外投资者）在在境内投资购购买非自用房房地产的，应应根据外商投投资的法律、法法规及相关规规定，申请设设立外商投资资企业。经审审批部

28、门批准准并办理有关关注册登记后后，在核准的的经营范围内内从事相关建建设经营活动动。（22）外商投资资设立房地产产企业，投资资总额在1 000万美美元（含1 000万美美元）以上的的，其注册资资本应不低于于投资总额的的30%；投投资总额在3300万美元元至1 0000万美元的的，其注册资资本应不低于于投资总额的的50%；投投资总额在3300万美元元以下（含3300万美元元）的，其注注册资本应不不低于投资总总额的70%。（3）设立立外商投资房房地产企业，由由商务主管部部门和工商行行政管理机关关依法批准设设立和办理注注册登记手续续，颁发一年年期外商投投资企业批准准证书和营营业执照。企企业付清土地地使

29、用权出让让金后，凭上上述证照到土土地管理部门门申办国有有土地使用证证，根据国国有土地使用用证到商务务主管部门换换发正式的外外商投资企业业批准证书，再再到工商行政政管理机关换换发与外商商投资企业批批准证书经经营期限一致致的营业执执照，到税税务机关办理理税务登记。（4）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。（5）境外外投资者通过过股权转让及及其他方式并并购境内房地地产企业，须须妥善安置职职工，处理银银行债务，并并自外商投资资企业营业执执照颁发之日日起3个月内内以自有资金金一次性支付付全部转让金金。境外投资资者收

30、购外商商投资房地产产企业中方股股权的，须妥妥善安置职工工，处理银行行债务，并在在股权转让协协议生效之日日起3个月内内以自有资金金一次性支付付全部转让对对价。对有不不良记录的境境外投资者，不不允许其在境境内进行上述述活动。二、房地产产开发企业的的资质核定根据房房地产开发企企业资质管理理规定的规规定，房地产产开发企业应应当按照本规规定申请核定定企业资质等等级。未取得得房地产开发发资质等级证证书的企业，不不得从事房地地产开发经营营业务。（一）资质质等级的条件件房地产产开发企业按按照企业条件件分为一、二二、三、四，四四个资质等级级。各资质等等级企业的条条件如下：1.一级级资质（11）注册资本本不低于5

31、 000万元元；（22）从事房地地产开发经营营5年以上；（3）近近3年房屋建建筑面积累计计竣工30万万平方米以上上，或者累计计完成与此相相当的房地产产开发投资额额；（44）连续5年年建筑工程质质量合格率达达100%； （55）上一年房房屋建筑施工工面积15万万平方米以上上，或者完成成与此相当的的房地产开发发投资额； （6）有有职称的建筑筑、结构、财财务、房地产产及有关经济济类的专业管管理人员不少少于40人，其其中具有中级级以上职称的的管理人员不不少于20人人，持有资格格证书的专职职会计人员不不少于4人；（7）工工程技术、财财务、统计等等业务负责人人具有相应专专业中级以上上职称；（8）具有有完善

32、的质量量保证体系，商商品住宅销售售中实行了住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书制度；（9）未未发生过重大大工程质量事事故。22.二级资质质（1）注注册资本不低低于2 0000万元；（2）从从事房地产开开发经营3年年以上；（3）近33年房屋建筑筑面积累计竣竣工15万平平方米以上，或或者累计完成成与此相当的的房地产开发发投资额；（4）连连续3年建筑筑工程质量合合格率达1000%；（5）上一一年房屋建筑筑施工面积110万平方米米以上，或者者完成与此相相当的房地产产开发投资额额； （66）有职称的的建筑、结构构、财务、房房地产及有关关经济类的专专业管理人员员不少于200人，其中具具有中级以上上职称的

33、管理理人员不少于于10人，持持有资格证书书的专职会计计人员不少于于3人；（7）工程程技术、财务务、统计等业业务负责人具具有相应专业业中级以上职职称；（88）具有完善善的质量保证证体系，商品品住宅销售中中实行了住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书制度；（9）未未发生过重大大工程质量事事故。33.三级资质质（1）注注册资本不低低于800万万元；（22）从事房地地产开发经营营2年以上；（3）房房屋建筑面积积累计竣工55万平方米以以上，或者累累计完成与此此相当的房地地产开发投资资额；（44）连续2年年建筑工程质质量合格率达达100%；（5）有有职称的建筑筑、结构、财财务、房地产产及有关经济济类的专业

34、管管理人员不少少于10人，其其中具有中级级以上职称的的管理人员不不少于5人，持持有资格证书书的专职会计计人员不少于于2人；（6）工程程技术、财务务等业务负责责人具有相应应专业中级以以上职称，统统计等其他业业务负责人具具有相应专业业初级以上职职称；（77）具有完善善的质量保证证体系，商品品住宅销售中中实行了住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书制度；（8）未未发生过重大大工程质量事事故。44.四级资质质（1）注注册资本不低低于100万万元；（22）从事房地地产开发经营营1年以上；（3）已已竣工的建筑筑工程质量合合格率达1000%；（4）有职职称的建筑、结结构、财务、房房地产及有关关经济类的专专业

35、管理人员员不少于5人人，持有资格格证书的专职职会计人员不不少于2人；（5）工工程技术负责责人具有相应应专业中级以以上职称，财财务负责人具具有相应专业业初级以上职职称，配有专专业统计人员员；（66）商品住宅宅销售中实行行了住宅质质量保证书和和住宅使用用说明书制制度；（77）未发生过过重大工程质质量事故。（二）暂定定资质证书新设立的的房地产开发发企业向房地地产开发主管管部门备案后后，房地产开开发主管部门门应当在收到到备案申请后后30日内向向符合条件的的企业核发暂暂定资质证书书。暂定定资质证书有有效期为1年年。房地产开开发主管部门门可以视企业业经营情况延延长暂定资资质证书有有效期，但延延长期限不得得

36、超过2年。自自领取暂定定资质证书之之日起1年内内无开发项目目的，暂定定资质证书有有效期不得延延长。（三）核定定资质等级房地产开开发企业应当当在暂定资资质证书有有效期满前11个月内向房房地产开发主主管部门申请请核定资质等等级。房地产产开发主管部部门应当根据据其开发经营营业绩核定相相应的资质等等级。申请核核定资质等级级的房地产开开发企业，应应当提交下列列证明文件：（1）企企业资质等级级申报表；（2）房房地产开发企企业资质证书书（正、副本本）；（33）企业资产产负债表和验验资报告；（4）企企业法定代表表人和经济、技技术、财务负负责人的职称称证件；（5）已开开发经营项目目的有关证明明材料；（6）房地地

37、产开发项目目手册及住住宅质量保证证书、住住宅使用说明明书执行情情况报告；（7）其其他有关文件件、证明。（四）资质质等级的审批批房地产产开发企业资资质等级实行行分级审批：一级资质由由省、自治区区、直辖市人人民政府建设设行政主管部部门初审，报报国务院建设设行政主管部部门审批；二二级资质及二二级资质以下下企业的审批批办法由省、自自治区、直辖辖市人民政府府建设行政主主管部门制定定。经资质审审查合格的企企业，由资质质审批部门发发给相应等级级的资质证书书。（五）不同同资质等级的的业务范围一级资质质的房地产开开发企业承担担房地产项目目的建设规模模不受限制，可可以在全国范范围承揽房地地产开发项目目。二级级资质

38、及二级级资质以下的的房地产开发发企业可以承承担建筑面积积25万平方方米以下的开开发建设项目目，承担业务务的具体范围围由省、自治治区、直辖市市人民政府建建设行政主管管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。三、房地产产开发企业的的出资方式根据公公司法规定定，股东或者者发起人必须须以自己的名名义，可以用用货币出资，也也可以用实物物、知识产权权、土地使用用权等可以用用货币估价并并可以依法转转让的非货币币财产作价出出资。但是，法法律、行政法法规规定不得得作为出资的的财产除外。对对作为出资的的非货币财产产应当评估作作价，核实财财产，不得高高估或者低估估作价

39、。股东或者发发起人不得以以劳务、信用用、自然人姓姓名、商誉、特特许经营权或或者设定担保保的财产等作作价出资。股东或者者发起人以货货币、实物、知知识产权、土土地使用权以以外的其他财财产出资的，应应当符合国家家工商行政管管理总局会同同国务院有关关部门制定的的有关规定。如如股东或发起起人以其持有有的在中国境境内设立的有有限责任公司司或者股份有有限公司（以以下统称股权权公司）的股股权作为出资资，应当符合合股权出资资登记管理办办法（国家家工商行政管管理总局令第第39号）的的规定。股东或者发发起人应当按按期足额缴纳纳公司章程中中规定的各自自所认缴的出出资额或者所所认购的股份份。以货币出出资的，应当当将货币

40、出资资足额存入公公司在银行开开设的账户；以非货币财财产出资的，应应当依法办理理其财产权的的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。第二节接受投投资与开办费费的核算一、实收资资本的核算企业接受受投资者投入入的资本时，应应借记“银行行存款”、“原原材料”、“固固定资产”、“无无形资产”、“长长期股权投资资”等科目，按按其在注册资资本中所占的的份额，贷记记“实收资本本”科目，按按其差额，贷贷记

41、“资本公公积资本本溢价”科目目。【例1-11】某房地产产开发企业是是由甲、乙、丙丙三家公司共共同投资设立立的有限责任任公司，注册册资本为5 000万元元，甲、乙、丙丙三家公司的的持股比例分分别为55%、30%和和15%。按按照投资协议议规定，甲、乙乙、丙三家公公司投入的资资本分别为22 750万万元、1 5500万元和和750万元元。企业如期期收到各投资资者投入的资资本，并存入入开户银行。会会计分录为：借：银银行存款 50 0000 000贷：实收收资本甲甲公司 227 5000 000乙公司 15 0000 0000丙公公司 77 500 000【例1-22】某房地产产开发企业收收到A公司作

42、作为资本投入入的专利权一一项，双方协协议约定价值值为300 000元，协协议约定价值值与公允价值值相符。会计计分录为：借：无形形资产专专利权 3300 0000贷：实收资资本A公公司 3300 0000【例1-33】甲、乙两两公司共同出出资设立丙房房地产有限公公司，丙公司司注册资本为为1 0000万元。甲、乙乙持股比例分分为为80%和20%。甲甲以货币资金金800万元元出资，乙以以A设备出资资，该设备其其账面原价为为270万元元，累计已提提折旧为400万元，投资资合同约定的的价值为2220万元，投投资合同约定定的价值与公公允价值相符符。会计分录录为：收到甲公司投投资时：借：银行存存款 8 00

43、00 000贷：实收收资本甲甲公司 8 0000 000收收到乙公司投投入的A设备备时：借借：固定资产产A设备备 2 2000 0000贷：实收资本乙公司 2 0000 0000 资本公积积资本溢溢价 2200 0000【例例1-4】2201年66月12日，AA房地产公司司与B投资公公司达成合作作开发协议，AA公司以其拥拥有的某地块块的土地使用用权作为投资资，B公司以以现金1亿元元作为投资，共共同成立C房房地产开发公公司，对该地地块进行开发发。该地块经经双方确认的的价值为2亿亿元，C公司司的注册资本本为3亿元，根根据合作开发发协议规定，AA公司和B公公司分别占公公司股权的660%和400%。C

44、公司司收到B公司司投入的资本本1亿元，该该款项全部存存入公司的开开户银行。该该地块所有权权已变更为CC公司。C公公司根据有关关原始凭证，编编制会计分录录为：借借：银行存款款 1100 0000 0000无形形资产 200 0000 0000贷：实收资资本A公公司 180 0000 0000B公司司 120 0000 0000【例11-5】某房房地产开发企企业的注册资资本为1亿元元，甲、乙、丙丙、丁投资者者各缴付资本本金2 5000万元，经经营两年以后后，该企业共共提取了盈余余公积金1 000万元元，这时有新新投资者有意意加入该企业业共同开发经经营，并表示示愿意出资33 000万万元而仅取得得该

45、企业200%的权益，则则在会计上，应应将新投资者者投入的2 500万元元作为资本金金记入“实收收资本”科目目，出资额超超出其资本金金的500（33 0002 5000）万元记入入“资本公积积资本溢溢价”科目，会会计分录为：借：银银行存款 330 0000 000贷：实收收资本 25 0000 0000 资本公积积资本溢溢价 5 000 0000【例例1-6】某某房地产开发发企业按照企企业章程规定定，将资本公公积500万万元、盈余公公积100万万元转增资本本，已按法定定程序办妥增增资手续。会会计分录为：借：资资本公积55 000 000盈余公积积1 000 000贷：实收收资本6 000 000

46、需需要注意的是是，由于资本本公积和盈余余公积均属于于所有者权益益，用其转增增资本时，如如果是独资企企业，直接结结转即可；如如果是有限责责任公司或股股份有限公司司，则应按照照原投资者的的出资比例相相应增加各投投资者的出资资额。【例例1-7】某某房地产开发发企业按法定定程序报经批批准减少注册册资本5 0000 0000元，以银银行存款支付付。会计分录录为：借借：实收资本本5 000 000贷：银行行存款5 000 000二、其他出出资方式的核核算（一一）投资者以以股权出资投资者投投入的长期股股权投资，应应当按照投资资合同或协议议约定的价值值作为初始投投资成本，但但合同或协议议约定的价值值不公允的除

47、外外。【例1-88】甲、乙、丙丙三家公司共共同投资设立立丁房地产有有限责任公司司，注册资本本为5 0000万元，甲甲、乙、丙三三家公司的持持股比例分别别为50%、330%和200%。按照投投资协议规定定，甲、乙公公司以货币资资金出资，丙丙公司以其持持有的A公司司的长期股权权投资作价出出资，该项长长期股权投资资的账面价值值为1 2000万元，作作价1 0000万元。协协议约定价值值与公允价值值相符。会计计分录为：借：长期期股权投资A公司 10 0000 0000贷：实收资资本丙公公司 110 0000 000（二）投资资者以债权出出资以债债权转为资本本方式进行债债务重组的，应应分以下情况况处理：

48、债务人为股股份有限公司司时，债务人人应将债权人人因放弃债权权而享有股份份的面值总额额确认为股本本；股份的公公允价值总额额与股本之间间的差额确认认为资本公积积。债务务人为其他企企业时，债务务人应将债权权人因放弃债债权而享有的的股权份额确确认为实收资资本；股权的的公允价值与与实收资本之之间的差额确确认为资本公公积。三、开办费费的核算（一）开办办费的概念及及范围开开办费是指企企业在筹建期期间实际发生生的费用，包包括筹办人员员的职工薪酬酬、办公费、培培训费、差旅旅费、印刷费费、注册登记记费以及不计计入固定资产产价值的借款款费用等。筹筹建期间为企企业被批准筹筹建之日起至至营业执照上上标明的设立立日期为止

49、的的期间。1.允许计计入开办费的的支出（11）筹建人员员开支的费用用。筹筹建人员的职职工薪酬：具具体包括筹办办人员的工资资薪金、福利利费、以及应应交纳的各种种社会保险费费、住房公积积金等。差旅费：包括市内交交通费和外埠埠差旅费。董事会会费和联合委委员会费。（2）企企业登记、公公证的费用：主要包括企企业的工商登登记费、验资资费、评估费费、税务登记记费、公证费费等。（3）筹措措资本的费用用：主要是指指筹资支付的的手续费以及及不计入固定定资产和无形形资产的汇兑兑损益和利息息等。（44）人员培训训费：主要有有以下二种情情况：引进设备和和技术需要消消化吸收，选选派一些职工工在筹建期间间外出进修学学习的费

50、用；聘请请专家进行技技术指导和培培训的劳务费费及相关费用用。（55）企业资产产的摊销、报报废和毁损。（6）其他费用：筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等；印花税、车船税等；经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用；其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。2.不能计入开办费的支出（1）取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。（2）规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。（3）为培训职工而购建的固定资产、无形资产

51、等支出。（4）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。（5）以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。（二）开办办费的账务处处理新企企业准则对开开办费的会计计处理相对于于行业会计制制度、企业会会计制度而言言，发生了一一定的变化。从从企业会计计准则应应用指南（22006）附附录：“会计计科目与主要要账务处理”（财财会2000618号号）中关于“管管理费用”会会计科目的核核算内容与主主要账务处理可以看看出，开办费费的会计处理理有以下特点点：（11）改变了过过去将开办费费作为资产处处理的作法。开开办费不再是“长长期待摊费用用”或“递延延资产”，而而是

52、直接将费费用化；（2）新的的资产负债表表没有反映“开开办费”的项项目，也就是是说不再披露露开办费信息息；（33）明确规定定开办费在“管管理费用”会会计科目核算算；（44）统一了开开办费的核算算范围，即开开办费包括人人员工资、办办公费、培训训费、差旅费费、印刷费、注注册登记费以以及不计入固固定资产成本本的借款费用用等。（55）规范了开开办费的账务务处理程序，即即开办费首先先在“管理费费用”科目核核算，然后计计入当期损益益，不再按照照摊销处理。实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的账务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业

53、应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。企业在筹建期间内发生的各种开办费，在实际发生时，借记“管理费用”科目（开办费），贷记“银行存款”等科目。【例1-9】某房地产开发企业在筹建期间内共发生各种开办费用300 000元，其中：以银行存款支付人员工资91 200元、办公费60 000元、职工培训费90 000元、差旅费30 000元、注册登记费5 000元、其他费用23 800元，会计分录为：借：管理费用开办费300 000贷：银行存款300 000第二章获取土地阶段会会计实务第一节我国现现行土地制度度 一、土地所所有权和使用用权制度（一）土地地所有权制度度根据宪宪法

54、，我国土土地所有制形形式为社会主主义公有制，其其法律表现形形式为国家土土地所有权和和农民集体土土地所有权。法法律规定，我我国城市市区区的土地以及及部分农村的的土地属于国国家所有；农农村和城市郊郊区的土地，除除法律规定属属于国家所有有外，属于农农民集体所有有。我国国的土地所有有制具有高度度的稳定性。除除国家为了公公共利益的需需要可以依法法征收或者征征用农村集体体所有的土地地及政府和农农村集体经济济组织为整理理土地而调整整土地权属关关系外，土地地所有权关系系是不能改变变的。任何买买卖土地或变变相买卖土地地所有权的行行为都是非法法的，都必须须依法禁止。（二）土地地使用权制度度土地使使用权可以分分为多

55、种。按按所有权的不不同，分为国国有土地使用用权和集体土土地使用权；按用途不同同，可分为工工业用地使用用权、商业用用地使用权、农农用地使用权权、宅基地使使用权等；按按取得方式不不同，可分为为划拨土地使使用权、出让让土地使用权权、租赁土地地使用权、土土地承包经营营权等。1.土地有有偿使用制度度土地有有偿使用制度度的形式主要要有：（11）土地使用用权出让。所所谓国有土地地使用权出让让，是指国家家将一定期限限内的土地使使用权提供给给单位和个人人使用，而土土地使用者一一次性地向国国家支付土地地使用权出让让金和其他费费用的行为。（2）土地地使用权租赁赁和作价入股股。所谓国有有土地使用权权租赁，是指指国家将

56、一定定期限内的土土地使用权让让与土地使用用者使用，而而土地使用者者按年度向国国家交纳租金金的行为；所所谓国有土地地使用权作价价入股，是指指将一定时期期的国有土地地使用权出让让金作价，作作为国家的投投资计作国家家的股份。（3）土土地承包经营营，是指公民民个人、农户户、法人或者者其他经济组组织依照法律律规定和合同同约定对集体体所有或国家家所有的土地地承包一定期期限，使用土土地并向土地地所有者支付付承包金的行行为。这种形形式多应用于于农用地。2.土地使使用权合法流流转制度土地管理理法第二条条规定，土地地使用权可以以依法转让。土土地使用权合合法流转，是是指依据法律律的规定，并并经过一定的的法定程序，土

57、土地使用权由由一个使用者者转移到另一一个使用者的的行为。土地地使用权合法法流转制度，可可以促进土地地使用权在土土地使用者之之间的合理流流动，通过市市场驱动力实实现土地资源源的有效配置置，达到更好好地利用土地地的目的。目目前，土地使使用权合理流流转的形式主主要有：转让让（包括买卖卖、交换、赠赠与、继承）、租租赁、入股等等。3.国有土地使使用权划拨制制度土地地的划拨是指指县级以上政政府依照土地地法的有关规规定，在土地地使用者缴纳纳有关补偿、安安置等费用后后，将一定数数量的国有土土地交付其使使用，或者为为了社会公共共利益的需要要，直接将一一定数量的国国有土地无偿偿、无期限交交付给土地使使用者使用的的

58、制度。二、土地用用途管制制度度（一）土土地用途管制制的概念土地管理理法第四条条规定，国家家实行土地用用途管制制度度。土地用途途管制是指依依据法律、法法规，对土地地利用总体规规划确定的土土地用途实行行强制性的管管理制度。具具体地讲是指指国家为了保保证土地资源源的合理利用用，促进经济济、社会和环环境的协调发发展，通过编编制土地利用用总体规划，划划定土地用途途区，确定土土地利用限制制条件，土地地的所有者、使使用者都必须须严格按照规规划确定的用用途使用土地地的制度。（二）土地地用途管制的的内容根根据法律规定定，我国土地地用途分为农农业用地、建建设用地、未未利用土地三三大类，土地地用途管制的的内容也主要

59、要包括这三个个方面。1.农业用用地管制农用地是指指直接用于农农业生产的土土地，包括耕耕地、林地、草草地、农田水水利用地、养养殖水面等。农农业用地管制制包括农地非非农化的管制制和农地农用用内部的管制制。农业用地地包括耕地和和非耕地。2.建设用用地管制 建设用地地是指建造建建筑物、构筑筑物的土地，包包括城乡住宅宅和公共设施施用地、工矿矿用地、交通通水利设施用用地、旅游用用地、军事设设施用地等。按按不同分类标标准，建设用用地可分为城城镇用地、乡乡村居民居住住用地和独立立工矿用地，也也可分为建成成区土地和规规划区土地。对建成区内的土地，管制的主要内容是土地利用结构的调整和功能定位，注重对现有建设用地和

60、闲置废弃地的挖潜，同时满足公益事业对一部分土地的需要等。对规划区内的土地管制是建设用地土地管制的重点，主要是合理确定建设规划区内的界限和用地数量，确保人均占地或总规模符合规定标准；分阶段保护建设规划区内的耕地，未经合法批准，不得擅自改变耕地及其他农用地用途，耕地被改变用途前必须在本区外开发复垦不低于被占耕地的数量，且质量相当，以保证本地区耕地总量的动态平衡。3.未利用用土地管制农用地和和建设用地以以外的土地为为未利用地。未未利用土地管管制的主要内内容有：禁止止任何不符合合规划、破坏坏自然生态环环境的取土或或堆放废弃物物行为；不得得擅自围湖造造田；鼓励单单位、集体、个个人开发利用用“四荒地”，但