工程部培训手册

1、 PAGE PAGE 16 工 程 部 培 训资 料 一1.0 水暖、电节能方案1.1节能降耗水暖方面各压缩机组、冷冻泵、冷却泵应采用变频技术控制电机。定期保养与维修使设备输出功率保持在98%以上，避免出现不必要的无功功率。定时清洗各风道的进出口过滤网，使其风量输出效果达到最佳状态。各雨水坑、污水坑的自动浮漂根据水坑的深度做好最佳水位调整， 避免频繁启动浪费电能。洗手盆的出水量做适当调整。发现设备滴、漏、跑、冒现象要及时汇报并积极参与维修与处理，直至问题得到妥善解决。做好门窗、墙体的保温、保暖工作，尽量减少室内外温度的互相作用与干扰，从而节约我们的制冷与供暖能源。1.2 节能降耗草稿电气方面根

2、据负荷的大小适时选择变压器的使用容量及数量。在照明方面所有的照明灯具配件不允许使用电感镇流器。 根据实际情况适当的减少地下车库、仓库、散仓以及部分通道的照明亮度，减少使用功率。楼梯照明、员工通道等使用声光控制器开关，有效利用光能。 照明灯具不准使用白炽灯炮，提倡使用LED光源。楼体外的广告灯箱、夜间照明灯具、霓虹灯、橱窗灯等使用时间控制器，根据季节适时调整开启时间。在电动机选用方面，尽量的使用新品Y系列节能电动机。各部门、办公室下班之后务必关掉室内所有使用设备，关掉电源。 合理调控大功率用电设备的运行时间做好移峰、避峰工作。工 程 部 培 训资 料 二1.0 工程部专业理论概述1.1 变压器K

3、VA和KW的关系？ KVA指的是变压器的视在功率也就是变压器的容量，KW是指变压器的实际输出功率也就是变压器的有功功率，有功功率等于视在功率乘以变压器的功率因数。1.2 负荷开关和隔离开关的区别是什么隔离开关是一种没有灭弧装置的开关设备，主要用来断开无负荷电流的电路，隔离电源，在分闸状态时有明显的断开点，以保证其他电气设备的安全检修。在合闸状态时能可靠地通过正常负荷电流及短路故障电流。因它没有专门的灭弧装置，不能切断负荷电流及短路电流。因此，隔离开关只能在电路已被断路器断开的情况下才能进行操作，严禁带负荷操作，以免造成严重的设备和人身事故。只有电压互感器、避雷器、励磁电流不超过2A的空载变压器

4、，电流不超过5A的空载线路，才能用隔离开关进行直接操作负荷开关是介于断路器和隔离开关之间的一种开关电器，具有简单的灭弧装置，能切断额定负荷电流和一定的过载电流，但不能切断短路电流区别: 与隔离开关不同的是负荷开关有灭弧装置，在过负荷时能通过热脱扣器使负荷开关自动跳闸。1.3 异地开关控制线路图1.4 三相异步电动机正反转控制线路图参考附图1.5 压缩机组的三大循环系统是什么制冷剂的循环系统；冷冻水的循环系统；冷却水的循环系统。1.6 污水泵的使用、巡查与常见故障1.6.1巡查查看电源是否正常，电源开关是否开启灵活、烧灼、缺相。检查控制保险是否正常 、接触器是否灵活、接触器静、动触点是否导通。检

5、查自动浮漂是否被油污包裹、上下起伏是否灵活。检查自动、手动开启是否正常，压力表水压是否正常。检查坑内水位是否超高、水面是否有漂浮物、电机运转声音是否正常。坑内外卫生情况。1.6.2 常见故障出水压力不够。电机反转 。大颗粒赃物、塑料袋堵住水泵进口。电机叶轮脱轴。电机轴承勋坏出现异常响声。电机缺相。电机出水卡口不严，出现漏水现象、导致污水无法正常排出。出水管道止回阀启止不灵活导致关闭不严。主回路和控制回路保险熔断。主回路开关跳闸。工 程 部 培 训资 料 三1.0 工程部各岗位职责1.1 工程部部门主要职责在项目经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。定

6、期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定

7、额管理和经济核算，完成项目经理下达的各项技术、经济指标。根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、社区中央控制室等需要24小时值班。有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知项目经理、工程部，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。以“经济、舒适、安

8、全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的

9、培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照本物业项目所定的规章和安全标准施工。解答本物业项目一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，尽力为他们解决工程有关问题。制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。外委维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外委给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令

10、设备的寿命得以延长。给排水与综合维修的职责范围：负责所属区域内的所有采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括社区自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。负责所属区域内的所有公共区域、单元门、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。负责所属区域内的所有公共区域、客户单元、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。强、弱电职责

11、范围：负责所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括秩序维护员监控系统、消防报警与联动控制系统、社区自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。负责所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理

12、。如果无法处理时，应迅速报项目经理或工程部，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对维修单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。制定月年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。做好应急抢修工作，接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平,积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程部班长及总工程部班长，同时提出个人建议或解决措施。做好所属

13、系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录;如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失,各设备的巡视记录依照有关表格执行。做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。认真贯彻执行项目经理下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确秩序维护员全生产。配合物业客户服务中心负责向业主、商户提供有偿服务。负责对所属设备

14、维修保养承包商或施工单位进行监督管理。做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。设备运行技工的岗位职责严格遵守操作程序，保证空调机组、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。按照上级项目经理的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报

15、表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。严格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级项目经理审阅。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。给排水维修岗位职责按照项目经理的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。及时向项目经理提出所需零配件的清单，协助项目

16、经理办理申购手续。严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交项目经理审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报项目经理，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。综合维修的岗位职责服从项目经理的工作安排，保质保量的完成工作任务。按照项目经理的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。严格执行

17、本物业项目和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交项目经理审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。配电运行电工的岗位职责严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。按照项目经理的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。严格执行本物

18、业项目和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交项目经理审阅。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。强电维修电工的岗位职责熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。服从项目经理

19、的工作安排，保证按质按量完成工作任务。按照项目经理的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报项目经理，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。电梯技工的岗位职责确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。协助电梯维修保养公司对物业内所有电梯/扶梯及其附属设备进行维修保养。服从项目经理的工作安排，在电梯正常运行时，

20、做好维修电工的工作。制定电梯的维修保养制度，报工程部审批执行，负责监督电梯维修保养公司制定和实施维修保养计划。负责物业内自动门的维修保养和故障检修。密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。按时完成所属设备的定期保养项目和当班分配的维修工作。接到电梯急修通知应立即赶赴故障电梯，设法打开电梯厅门，解救电梯轿厢内受困人员，尽快检修以恢复正常运转，同时作好维修记录。值班时，应按规定时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的巡视检查，发现异常及时处理，并填写电梯运行日志做好值班室的卫生工作。广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。协助电/扶

21、梯的年检取证工作。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保电梯/扶梯系统的正常运行。 弱电运行技工的岗位职责负责社区自控系统、秩序维护员监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。按照项目经理的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报项目经理并及时处理。接到维修通知单应尽

22、快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报项目经理，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。水暖维修工岗位职责严格遵守员工守则、各项规章HYPERLINK /hypx/List_177.html制度及客户提出的各项要求，切实树立服务意识，工作认真主动，心中时刻想着客户要求，在服务区内检修时，即要及时、快速，又不要影响客户办公及生活，建立良好的公司形象。认真钻研，对本部供冷、供暖、上下水消防喷淋，消防栓各系统的

23、设备数量、地点，安装方式、覆盖范围、工作原理、运行特点及技术性能，做到了如指掌，熟练操作、维修。坚守岗位，服务指挥，对主管安排的工作负责。严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。空调水暖维修人员检查设备前，必须先通知主管，检查完毕后，须向主管HYPERLINK /gw/List_202.html报告检查维修状况，同时做好记录。发生故障时，要边处理边汇报主管，应急故障未处理完毕不得下班。值班时接到维修电话时，需立即赶赴事故现场排除故障。一般到达时间不应超过5分钟，维修时要保证质量，如遇跑水故障，须立即控制住水势，然后进行检修，并通知办公室，请本部经理向被停水或水淹区域的业主进行解释以获

24、谅解。值班人员发现问题及时排除，杜绝跑、冒、滴、漏现象，做好日常巡检运行和日常保养工作，并按巡检运行制度做好记录。运行维修人员违反制度，拖延时间、修理质量低劣、不按巡检运行制度操作，影响业主工作或损坏设备，必须追究当事者责任。工 程 部 培 训资 料 四1.0 突发事件紧急处理预案1.1停电应急处理措施1.1.1市电停电当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户，使用户对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。1.1.2设备故障

25、停电首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。物业处秩序维护员、清洁保洁等人员，现场安抚读者等使用人，并安排有续疏散，避免出现混乱。1.2 给排水系统应急处理方案市政供水计划性停水，物业处提前通知用户，说明停水原因、停水时间等，做好水池蓄水工作。市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，物业处设法满足户生活用水，事后向用户说明原因。由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到

26、现场控制事态发展。水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。事故不能在2小叫内处理的，项目经理签发停水通知单，并附上处理方案告知用户。根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，井启动相关的排污设施，防止水患。1.3 电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发尘故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，须严格按以下程序执行，保证乘客的人身安全。当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知秩序维护员值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场

27、确认发生火灾时必须立即通知物业处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知水电班人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过05米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。轿厢停于远离侯梯厅门口的位冒，如果轿厢门处于半关闭状态，应

28、先将其关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸， 每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交物业处。1.5 灭火应急处理方案消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，消防24小时对各区域实时监控，同时物业处认真落实巡逻制度，秩序维护员、清洁、水电人员要勤于检查，保证在自己的责任区内及时发现火情，真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾，为保证火灾发生初期能在短时间内及时