产业园办公集群规划设计方案

1、大中型企业产业园办公集群规划设计方案文本第1页PART 01 策划1 产业策划 1.1定位提出 1.2定位实现2 商业策划 1.1定位提出 1.2定位实现3 品质策划 1.1定位提出 1.2定位实现第2页产业定位产业策划产业策划产业定位：针对大中型企业总部产业办公集群第3页差异化处理产业定位定位提出整个中铁产业园区需要配置从大型到小型各种企业类型，确保整个中铁产业链有效运转，已建成2号地块和规划中3号地块满足中小型企业办公需求，该地块（1号地）满足大中型企业办公需求。大型企业中型企业小型企业3号地2号地本案第4页企业规模设定产业定位定位提出中国三峡中国国电办公面积约60000建筑面积74028

2、停车位286总部办公面积35202酒店建筑面积42506公寓建筑面积12567大中型企业中小型企业1-4期800-小栋总部5期4000-6000少许1.8万青羊总部基地大中型企业主要是指以中铁为代表办公面积在5000平米到30000平米之间企业。第5页单体建筑规模设定产业定位定位实现单栋建筑规模就依据大中型企业面积需求设计成了两种，一个单栋30000平米左右一类高层办公楼，一个单栋10000平米左右二类高层办公楼（5000平米企业刚好能够半栋购置，满足需求）。高层与小高层 配比3:1。10FLOORS20FLOORS48m58m31m20m1000030000第6页建筑平面划分设定产业定位定位

3、实现同时，为了适应市场改变和不确定性，在建筑平面布置时候增加了灵活性，可多层划分为一家企业（面积从1200到300000不等），也可单层划分一家（面积1200或1500），还可半层划分为一家（面积600或750），甚至也可划分为小企业单元（面积100平米到500平米），以满足大中型企业市场灵活改变需求。A.多层一家B.一层一家C.一层两家D.一层多家第7页办公平面模式比较产业定位定位实现优点：关键筒居中，划分灵活，大小办公空间均可满足，360度观景采光。缺点：大办公空间相对局促，共享交流空间不够。适合：围合式与分散式布局。结论：能够采取优点：关键筒偏向一面，划分灵活。兼顾大空间和小空间布置需求

4、。缺点：影响部分办公空间采光。适合：围合式布局。结论：能够采取优点：交通体左右两边布置，采光通风绝佳。缺点：更适合划分为一家,划分灵活性差适合：分散与围合式布局。结论：不宜采取模式一关键筒居中布置模式二关键筒偏心布置模式三关键筒两端布置第8页办公层高确实定产业定位定位实现调研案例：调研区域：成华区2个高新区8个武侯区2个锦江区2个青羊区2个金牛区2个点式塔楼层高范围：3.6m4.2m平均层高：3.868m主力层高：3.8m3.9m第9页办公层高确实定产业定位定位实现结构高度+设备高度+办公净高=办公层高600mm2500mm800mm3900mmVRV多联机空调系统办公室净高:2500mm第1

5、0页商业策划商业定位：经济有效满足城市界面、相邻小区及办公内部商业服务配套需求第11页定位提出依据用地周围规划情况，决定商业必要性和商业布点用地北侧为天斑路城市干道，且紧贴地铁5号线站点，沿街商业配置满足地铁带来城市人流用地西侧为规划学校和幼稚园及住宅小区，适当布置商业以满足小区人流对商业需求用地本身有大量办公人群，必定需要对应商业配套，所以园区内部商业设计也就显得极为主要第12页定位实现商业业态组成北侧服务城市人流商业：提议包含小百货、餐饮、银行、五金、服装等西侧服务小区人流商业：提议包含文具、玩具、书店、便利店、美发店等内部服务办公人流商业：提议包含餐饮、银行、便利店、咖啡吧、棋牌等北 侧

6、 商 业 西 侧 商 业 内 部 商 业 第13页1.因为都是小商业需求，所以在建筑布置上放弃大集中商业布置，选择临街店铺布置形式，层数均为2层，布置上采取连续商铺+类独栋空间组合，满足不一样业态需求。2.总体布置也强调内外打通，防止过长临街面，形成开放式商业体验。类独栋商铺连续商铺定位实现商业建筑展现 第14页北京总部基地定位实现商业定量分析 项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列北京总部基地10612.511.8%银河SOHO 项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列银河SOHO32.89.729.6%注：银河SOHO位于城市中

7、心，且完全开放，对商业需求较大。案例研究第15页深圳星河雅宝科技创新园定位实现商业定量分析 项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列深圳星河雅宝科技创新园156.2615.6810%上海新江湾城湾谷科技园一期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列上海新江湾城湾谷科技园一期4137.3%案例研究第16页青羊总部基地定位实现商业定量分析 项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列青羊总部基地10998.3%天府软件园2期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列天府软件园2期561

8、017.9%注：商业包含沿街商业和内部下层商业，其中沿街商业约占总面积10%。案例研究第17页龙潭裕都总部城定位实现商业定量分析 项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列龙潭裕都总部城30024.18%蓝光空港总部基地项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列蓝光空港总部基地801012.5%结论：考虑项目位于城市开发区，对商业需求不会太大，本案商业面积约占总建筑面积8%,建筑面积大约为23000,(包含园区内部食堂和活动中心）。案例研究第18页定位实现商业定量分析 服务不一样人流商业配比:北层服务城市人流商业(8000) - 占40%

9、西侧服务小区人流商业(6000) - 占20%内部服务办公人流商业(9000) - 占40%北 侧 商 业 商业总面积：23000第19页品质策划品质定位：面向中高端客户人群，打造高品质办公园区品质定位品质策划第20页本案天回镇大丰镇三河镇差异化品质策划定位提出较偏区域位置加上大中型产业定位必定需要较高办公品质来吸引客户，与市中心办公形成显著差异化竞争，突出其显著特点。财富中心仁恒置地城市理想百扬大厦市中心办公偏远区域办公天府广场仁恒置地城市理想财富中心人保大厦百扬大厦城市之心莘庄近郊商务区成都龙潭裕都总部城2KM4.1KM3.3KM800M700M250M第21页高品质办公环境品质策划定位实

10、现内部办公环境：我们在办公楼每23层之间都设置了通高共享边庭，方便企业员工交流休憩和上下层之间交通联络，降低垂直电梯压力。共享边庭外部绿化环境：绿化为面整体打造，强调步行系统多样有趣，创造园林化景观环境。第22页成本造价控制品质策划定位实现希望经过适当成本投入，利用精巧设计语言，创造出高品质效果展现。土地成本核实，结合周围相同业态售价，对建成后销售价格做一个预估，以制订出大致成本控制，做到有放矢。（需和业主方一起来完成）银巢商鼎中心标准写字楼建筑面积34710售价4500元/开间面积40-1000中铁产业园标准写字楼建筑面积00售价5500元/开间面积400-4800金华财富广场商住、综合体建

11、筑面积230000售价8500元/开间面积50-100中铁产业园银巢商鼎中心金华财富广场第23页用地强度控制品质策划定位实现经过盈利把控，取得利润和品质平衡，得出用地指标。第24页PART 02 理念1 生态化环境设计2 参数化绿色设计3 智能化功效设计4 人性化空间设计第25页 OUR VISION: 新型生态商务区 设计定位EBD特征：点式高层为主，还绿地给园区可连续生态特色办公集群第26页生态化环境设计绿化为面，强调园区环境整体打造，突出步行系统，从平面到空间，形成全方位立体绿化系统绿化为面垂直绿化2.1绿化为面第27页生态化环境设计公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭

12、院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院经过自然划分，区分出中心公共庭院和每栋办公楼私家庭院，提升销售卖点无边界绿化分区2.1A企业用地B企业用地公私分区第28页气流分析成都地域较为寒湿，属于静风区，所以对通风要求较高成都地域主要风向为东北风经过软件模拟光环境，塔楼采光不佳位置可设成架空;采光很好位置可设计成公共活动场所参数化绿色设计光学分析辅助总平布局，创造更会合理空间效果(包含气流和日照)2.2辅助总平面设计第29页通风效果不佳试验楼往西移动通风效果变好经过软件模拟，试验楼往西移动通风效果很好调整前调整后5号高层主面通风不佳5号高层往南移动，通风变好经过软件模拟，5号高层往南移动，通风条件有改进

13、调整前调整后参数化绿色设计2.2辅助总平面设计第30页参数化绿色设计辅助建筑造型，做到造型与功效完美结合 裙房层风环境 多层风环境 高层风环境形体扭转前主要道路通风情况不佳主要道路通风情况不佳形体扭转后：主要道路通风情况得到改进2.2辅助造型设计第31页智能化功效设计智能化网络系统2.3日光室内照明系统智能电气技术楼宇自控管理系统第32页人性化空间设计共享空间打造，经过建筑内部共享边庭，建筑底层架空灰空间，屋顶平台利用等，为员工创造出丰富交流活动平台室内共享空间底部架空灰空间屋顶平台利用2.4共享边庭第33页PART 03 规划1 历次总图比较2 总平面布局3 与周围环境关系 3.1与信息产业

14、园关系 3.2与总规关系4 园区内部技术分析 4.1 功效分析 4.2 交通分析 4.3 景观分析第34页历次布局比较第一轮第二轮3.1结论：选取方案一布局方式：塔楼尽可能南北朝向，采取行列式，每栋有私家庭院，共同围合公共景观塔楼进行高低错落结论：高层低密度，降低多层建筑及高层建筑裙房建设整个园区一体化打造，不区分中铁二院办公楼形象内部庭院降低与外界联络，保持私密及平静气氛商业裙房主要分布于北面道路及西面道路第35页总体布局24F 99M17F 69.3M经济技术指标：5F24M2F13.2m10F46.5M9F 38.6M2F10.2m2F10.2m19F 77.1M9F 38.6M10F4

15、2M8F38.1M23F 99M总建筑面积290434.1总占地面积30680.8容积率2.92213681总建筑密度30.87%地下室车位2296中铁二院面积60432.4中铁二院地下室面积30090二院一期面积28111中铁二院地下室车位94624F 99M21F 87.3M用地面积99391建筑名称标准层面积每栋建筑面积沿街塔楼1号楼1497.633819内部塔楼2号楼1226.402号试验楼（二院）4048.428111沿街塔楼3号楼1497.633819沿街塔楼4号楼1497.629326.2内部塔楼5号楼1497.632321.4内部塔楼6号楼138611039内部塔楼7号楼138

16、611039内部塔楼8号楼1497.624984内部塔楼9号楼1325.99911内部塔楼10号楼1325.912364内部塔楼11号楼1497.624984沿街商业312715807半地下车库909614584.5地下室755153.2总平面图第36页3.2鸟瞰效果总体布局第37页3.2鸟瞰效果总体布局第38页3.2鸟瞰效果总体布局第39页与周围环境关系与信息产业园关系延续信息产业园高层序列，并一样将独栋高层置于地块角部将高层序列置于地块沿街面，更有利于营造优美内部环境及缓解交通压力3.3第40页与周围环境关系延续总规中央绿轴设计，并取消二层连廊，在地面层形成编组站线型3.3与总规关系第41

17、页与周围环境关系80米100米80米70米100米50米延续总规中间低两侧高天际线关系，并适当错动起伏3.3与总规关系场地竖剖面第42页34.2米49.8米80米24米40米与周围环境关系沿中央绿轴中央绿轴界面沿街效果3.3与总规关系第43页100米110米90米150米40米80米100米130米与周围环境关系城市道路界面沿街效果3.3与总规关系沿天斑路第44页功效分析二院办公区一期试验楼+办公二院办公区二期塔楼二院办公区3.4第45页功效分析沿街商业食堂及活动区沿街商业沿街商业建筑总面积：15807食堂及活动中心面积：71103.4公共功效区第46页功效分析地下室总面积：75515二院一期

18、地下室面积：30090-1F-2F一期二期三期-1F半地下室3.4地下室分区第47页交通分析地下车库出入口车行入口塔楼入口3.4第48页交通分析出地面楼梯下沉广场（通往地面）地铁站地下门厅地下通道3.4第49页景观分析景观总平面图3.4强调绿化为面整体园林化效果第50页景观分析公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院公私庭院分区3.4第51页景观分析视野方向3.4第52页景观分析景观意向3.4第53页景观分析景观意向3.4第54页PART 04 形态1 方案一 1.1适当提升造价 1.2严格控制造价2.方案二第55页目标：用可控价格造型元素展现出

19、高品质办公形态。第56页方案1造型前卫 依据参数化研究结果，塔楼部分楼层进行了形体扭转4.1第57页方案一 裙房层风环境 多层风环境 高层风环境形体扭转前主要道路通风情况不佳主要道路通风情况不佳形体扭转后：主要道路通风情况得到改进依据参数化研究结果，塔楼部分楼层进行了形体扭转4.1第58页方案1-2适当提升造价，打造未来感十足立面表皮4.1第59页方案1-2适当提升造价，打造未来感十足立面表皮4.1第60页方案1-2适当提升造价，打造未来感十足立面表皮4.1第61页方案1-2适当提升造价，打造未来感十足立面表皮4.1第62页方案1-2严格控制造价，稳中求变4.1第63页方案1-2严格控制造价，

20、稳中求变4.1第64页方案1-2严格控制造价，稳中求变4.1第65页方案1公共活动场所与地形结合4.1第66页方案24.2稳重大方 表达踏实严谨性格，但在平稳中适当改变，做到不失个性。第67页方案二4.2第68页方案二4.2第69页方案二4.2第70页方案二4.2第71页方案二4.2第72页方案二4.2第73页PART 05 功效1 地下室 1.1三种模式比较 1.2最终结果2.办公 2.1一类高层平面 2.2二类高层平面 2.3试验室平面3.商业 3.1临街商业 3.2食堂和会所第74页地下室方案比选方案一方案二方案三整体布局方式不一样：造价比较(除二院办公区地下室之外)：结论：方案一：分区

21、设置全地下室方案二：设置半地下车库方案三：设置机械停车楼两层地下室一层地下室机械停车楼两层地下室一层地下室半地下车库两层地下室一层地下室方案一：17181.45万元方案二：15352.67万元方案三：15924.23万元深化设计比较深化设计比较造价高，对环境影响大，故放弃第75页地下一层组合平面图地下车库建筑面积 ：64711地下车库停车位 ：1860辆方案一第76页地下一层组合平面图地下车库建筑面积 ：60357地下车库停车位 ：1690辆半地下车库面积 ：6756半地下车库停车位 ：218辆方案二第77页首层组合平面图第78页一期（试验楼+2#楼）院办公区首层平面图建筑面积：4033.5第79页一期（试验楼+2#楼）院办公区二层平面图建筑面积：4365.2第80页一期（试验楼+2#楼）院办公区三层平面图建筑面积：4365.2第81页一期（试验楼+2#楼）院办公区四层平面图建筑面积：4365.2第82页一期（试验楼+2#楼）院办公区五层平面图建筑面积：4365.2第83页一期（试验楼+2#楼）院办公区剖面图第84页二期（1#楼）院办公区首层平面图建筑面积：2770.6第85页二期（1#楼）院办公区二层平面图建筑面积