房地产法名词解释

1、房地产法：1、房地产有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。 土地是指地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。 建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和构筑物。房地产是土地与建筑物两个因素所构成的统一体。 狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管 理和服务的产业是具有生产经营和服务职能的独立行业3、 房地产业的范围：包括从事土地开发、房屋建筑、维修、管 理、房地产的转让、租赁，房地产中介服务等。房地产业包括物质生产、流通和服务三个部门，属于第三产 业。与建筑业是不同的。4、房地产业的运行过程包括三个环节：生产

2、环节：房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的 土地开发活动。流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动， 实现其使用价值和价值的过程，包括房地产的买卖、租赁和 抵押等。消费环节：房地产这种商品具有固定性，长久性和增殖的特 性。5、房地产法：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生社 会关系的法律规范的总称。6、房地产法调整的社会关系:包括房地产开发关系、房地产 交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。7、房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发 人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的 经济关系。包括土地征用关系、土地使用权出让关系以及土 地使用权作价入股、合资

3、开发经营房地产过程中所产生的关 系。8、房地产交易关系是指房地产权利人与其他器平等主体之 间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。包括房地产 买卖关系、房地产（房屋）租赁关系。9、物业管理关系：是指物业管理公司与业主之间在物业管理 过程中形成的社会关系。10、房地产管理关系 是指人民政府及其房地产管理部门与 法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会 关系。包括房地产开发建设中的审批关系、房地产产权产籍 管理关系。总的说来房地产所调整的社会关系包括两大方面：一是调整 国家对房地产开发、交易以及产籍的管理关系。二是调整房 地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间 在房地产

4、的开发、交易中所发生的经济关系。11、房地产法的性质:有不同的理解，有的认为属于经济法； 有的认为属于行政法；应属于经济法，因为房地产法是把房 地产作为产业，来研究国家如何调整该产业运行过程所发生 的各种关系的法律。12、房地产法的体系：是指构成房地产法的各部分之间的有 机联系的整体。分三种情况：（一）房地产法的渊源体系：主要包括宪法、房地产法律、 国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文 件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机 关发布的房地产管理法规。（二）房地产法的内容体系：包括总则、房地产开发、房地 产交易、物业管理、房地产市场管理、房地产法律责任、其 他内容。

5、（三）房地产法的法理体系：包括房地产法律规范的总体性 规定、关于房地产法律事实的规定、关于房地产法律关系的 规定、关于房地产法律责任的规定13、房地产法律关系：是指房地产法律规范在调整房地产开 发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。14、房地产法律关系的分类（一）依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：房地产 民事法律关系、房地产行政法律关系、房地产经济法律关系；（二）依房地产法律规范调整对象的不同，房地产法律关系 可以分为：房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物 业管理法律关系、房地产管理法律关系；15、房地产法律关系的特征除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征：（一）

6、性质的多重性（二）主体的广泛性（三）客体的特殊性（四）产生、变更、消灭的严格程序性16、房地产法律关系的主体:是指在房地产法率关系中依法 享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家 房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或 社会组织。17、分类：房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易 主体、房地产服务主体18、房地产法律关系的内容:是指房地产法律关系主体享有 的权利（或职责）和承担的义务（或职责） 包括：房地产的管理职权、职责、房地产民事权利、房地产 的法律义务19、房地产法律关系的客体:是指房地产法律关系主体之权 利义务共同指向的对象。种类：经济行为和房地产20、房

7、地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、 变更或消灭的法定客观情况。21、房地产法律事实的种类根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为分为房地产法律行为、房地产管理行为和房地产违法行 为。事件主要包括国家房地产法律、法规的颁布、修改、废止以 及不可抗力。22、土地征用：是指国家和政府为了公共目的依法强制取得 他人土地并给予补偿的一种行为。十届全国人大二次会议通过了中华人民共和国宪法修正 案，宪法修正案第二十二条将现行宪法第十条第三款“国 家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征 用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律 规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

8、 同时我国的土地管理法也作了相应的修改。土地征用制度建立的目的是为了公共利益的需要。公共目的是指国家或政府兴办的以公共利益为目的的各种公 益事业。对公共利益，有的从广义的层面理解。我们认为所谓公共利益，是指从事下列事业：国防建设事业、 能源、交通事业、水利事业、矿山教育与慈善事业、国家机 关办公建设事业、公用事业以及其他由国家机关直接兴办的 事业。”23、土地征用视是指国家或政府在不需要其他土地所有者同 意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的 权力。其特征是：（1）属于国家或政府的特有权力；（2）以公共目的为前提（3）以补偿为条件补偿是指对缺失的补足。24、所谓适当补偿：就是严格

9、依据土地管理法的规定给予补 偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为 原则。25、土地征用：是指为了公共利益需要，经过法定程序改变 土地的使用权。这种改变，只是暂时的。26、土地征收：是为了公共利益需要，经法定程序改变土地 的所有权。相同点：都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进 行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序， 都要依法给予补偿。区别：首先，二者的法律效果不同。其次，二者的补偿不 同。第三，二者的适用条件不同。第四，二者适用的法律不 同。最后，二者适用的程序不同。27、国家建设征用土地法是指调整因国家建设需要征用集 体所有的土地而产生的社会关系的法律规

10、范的总称。28、国家建设用地是指国家进行经济、文化、国防建设以及 举办各项社会公共事业所需的建设用地。有两种形式：（1）划拨土地即把国家机关、企业事业单位、部队、人民团 体等已在使用的国有土地或国有储备土地划拨给另一单位使 用。（无偿）（2）征用土地即国家通过行政手段依法将属于集体所有的土 地边为国家所有，然后划拨（或出让）给用地单位使用。29、国家建设征用土地的法律特征：（1）征地主体的唯一性：征地主体只有国家。（2）征地标的的特殊性：只能是集体所有的土地。（3）征地行为的强制性：是国家单方面的行政行为，集体经 济组织必须服从国家建设用地的需要。（4）征地条件的补偿性：给集体经济组织支付土地

11、补偿费、 被征土地附着物及青苗补偿费、劳动力安置补助费等。30、土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利 用，促进经济、社会环境的协调发展，通过编制土地利用的 总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地 所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这种制度。 总体规划对土地按用途划分为三类：农用地、建设用地和未 利用地。31、耕地保护制度：实现耕地总量平衡。包括的内容有实行土地用途管制制度、严格控制耕地转为建 设用地；实行占用耕地的补偿制度；实行基本农田的保护制 度；禁止闲置和荒芜耕地。32、以划拨方式取得建设用地的审批程序：（一）申请用地的条件建设项目已列入国家固定资产投资计

12、划或经地方政府批准。（二）申请用地应当提交的文件1、按法定程序批准的设计任务书或其他批准文件2、省外迁入单位持省政府同意定点的文件。3、在城市规划范围内进行选址的，应提交规划、消防、环保 等部门的批准意见。4、申请报告确定用地范围：（1）土地管理部门会同有关部门估计建设用地面积、初步确 定占地面积。（2）土地管理部门在设计任务书上签署具体意见划定红线。拟定征地费用：土地管理部门组织建设单位与被征地单位及有关单位商定征 用土地补偿、安置方案，并报批准。（三）审批并划拨土地：（1）初步设计批准后，用地单位持该批准文件和其他有关文 件向土地管理局提出正式申请。（2）土地管理部门进行最后核实、签署征地

13、意见，填写国家 建设征用土地报批表，提交政府审批。（3）批准后，土地管理部门将该批准文件抄送财政部门。通 知纳税人办理纳税或免税手续。（4）土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨土地。（四）核发国有土地使用证：（1）建设项目竣工后，建设单位向土地管理部门核查实际用 地面积。（2）建设项目主管部门组织有关部门验收。（3）土地管理部门办理土地登记手续核发国有土地使用证。33、临时用地的批准程序：临时用地是指使用期限不超过两 年，不改变土地的所有权，因施工需要材料堆场、运输通道 等占用土地。分为：（1）建筑施工的临时用地；（2）地下或地上管线用地及地质勘探用地；（3）选择勘探用地；（4）抢险及紧急军

14、事用地；34、现行土地法关于土地征用审批权限的规定根据1998年土地管理法的规定第四十五条规定：征用 下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的折合525亩）；（三）其他土地超过七十公顷的（折合050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政 府批准，并报国务院备案。35、确定被征用土地的农民的补偿标准应贯彻是使被征用 土地单位的农民生活水平不降低的原则”，进一步提高土地 补偿费和安置补助费。在费用的计算标准上，规定一个标准 幅度，留给各地灵活掌握。36、土地补偿费是用地单位依法付给被征地单位对土地投资 的一定费用。土地管理法第47条规定

15、：征用耕地的土地补偿费，为 该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治 区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准 规定。37、地上附着物：是指地上建筑物及其他设施，如水井、围 墙晒谷场、水渠管线、房屋等。38、青苗补偿费是指对正在生长、尚未成熟的农作物，因 征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费补偿标准由省、自治区、直辖市 规定。39、新菜地开发建设基金是指因征用城市郊区的菜地，造成 菜地面积减少，为了保证城市居民的蔬菜供应，用地单位应 向政府缴纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。土地管理法第47条第

16、五款规定：征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 收取的标准见教材。40、安置补助费的标准（一）安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所 造成的多余劳动力而支付的补助金额。土地管理法第47条规定：征用耕地的安置补助费，按照 需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照 被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地 的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准， 为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公 顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平 均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由

17、省、自治 区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准 规定。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不 能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、 直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补 偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年 产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高 征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。41、剩余劳动力的安置 土地管理法第五十条规定：地 方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民 从事开发经营，兴办企业。安置的主要渠道：1）发展生产（2）举办乡镇企业3）安 排就业（4）转为非农人

18、口42、土地使用权出让土地使用权出让是指国家将土地使用 权在一定年限内出让个土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用出让金的行为。应把握的问题：（1）土地使用权出让是土地使用权转让的一种特种方式。（2）出让的标的是土地使用权。（3）土地使用权出让特指国有土地使用权的出让（4）土地使用权出让行为不影响或改变国家作为土地所有者 的身份和地位。43、法律特征：（一）财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。（二）平等性，是指出让主体的法律地位平等。（三）期限性，是指土地使用权有年限限制。（四）出让人的单一性和受让人的广泛性。44、土地使用权出让与转让的联系和区别（一）联系相同点：都是一方将其拥有的

19、土地使用权依法有偿、有期限 地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所 有权。联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进 出让市场的发展和繁荣。（二）区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前， 该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者， 另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。出让金主要是 地租，转让费包括出让金、投资还有利润。45、土地使用权出让的程序是指土地使用权出让应经过哪些 阶段或步骤。程序：（一）拟定出让方案、编制出让合同和土地使用条件、公告 等。（二

20、）审批：耕地1 0 0 0亩以上、其他土地2 0 0 0亩以 上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地10亩以下 的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准 权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。（三）组织实施：由市、县人民政府的土地管理部门组织实 施。方式：有协议出让、招标出让和拍卖出让46、协议出让：是指土地使用权的有意受让人直接向土地所 有者提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有 意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出 让土地使用权一致意见的一种方式。特点：在没有第三人参与竞争的条件下，通过协商达到出让土地使 用权的目的。适用于市政工程、公益事

21、业、非赢利单位或项 目用地，以及需给予扶持优惠的项目。程序：（1）申请；有意受让人说明用地依据、面积、用途、出让金 的来源及数额。（2）协商；（3）签订出让合同；（4）登记：按照合同规定的出让金的金额和交付方式交付完 出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取 土地使用证。47、招标出让：是指在规定的期限以内，由符合招标条件的 单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权， 由招标人择优确定土地使用者的方式。特点：（1）从发布招标通告开始，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的；（2）中标者不一定是投标标价的最高者，还要考虑投标规划 方案和业绩等。（3）投标人只有一次投标

22、的机会。程序：（1）招标：发出招标通告公布有关事项，有意受让人提出投 标申请，招标人对投标人资格审查，发出招标文件。（2）投标：有意受让人交纳投标保证金，制作投标书，投 到指定的标箱。投标人对生效的标书不得撤回或变更，中标 后有与招标人签订合同的义务。（3）开标、评标和决标：评标委员会公开标底和各投标人的 标价，对有效标书进行评审，决定中标者。（4）签订出让合同（5）登记48、拍卖出让是指土地使用权出让人在指定的时间、地点， 利用公开场合，就所出让的土地使用权叫价竞投，按“价高 者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种方式。特点：（1）拍卖出让公开进行；（2）拍卖出让贯彻“价高者得”的原则；（

23、3）应买者有多次抱价的机会拍卖出让方式适用商业用地或娱乐用地。程序：（ 1）拍卖公告；（2）交验有关证件；营业执照、身份证明、资信证明等（3）拍卖：在规定的时间和地点，由土地所有者主持拍卖。（4）签约（5）登记49、土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使 用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的，明确 相互间权利义务关系的协议。50、土地使用权出让合同的特：1、是一种民事合同；2、标 的的特殊性即标的是出让土地在一定期限的使用权3、是要 式合同即支付全部出让金、登记并领取土地使用证。51、土地使用权出让合同订立的原则和程序（一）原则：（1）遵守国家法律、法规和政策的原则（） 符合

24、城市规划要求的原则3）坚持平等、自愿、有偿的原则（二）程序：（1）土地管理部门作好出让前的准备工作；（2） 确定出让的方式（3）签订合同（4）登记并领取使用证52、土地使用权出让合同的主要条款（一）双方当事人的名称、住所；（二）所出让土地的位置、四邻界至、面积等情况；（三）土地的使用期限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定 53土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地 七十年；（2）工业用地五十年；3）教育、科技、文化、 卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。（四）出让金的数额及给付方式（五）土地的使用规则即建设规划条件和

25、方案，包括该地块 的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划、 工程深度限制、环境保护与园林绿化、消防等要求。（七）违约责任城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条规 定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内， 支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有 权解除合同，并可请求违约赔偿。第十五条规定：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地 使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权 解除合同，并可请求违约赔偿。（八）双方认为应当约定的其他条款（九）纠纷的解决方式（十）合同订立的地点和方式54、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务（一）出让人的主要

26、权利（1）解除合同（2）要求违约赔偿权（3）请求行政处分权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十七条规定： 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规 划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和 条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当 予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土 地使用权的处罚。（4）收取土地使用权出让金的权利（5）收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特 殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。（二）出让人的主要义务（1）依照合同提供出让土地（2）向土地使用者提供有关资料和文件主要包括土地位置、 周围环境、建筑

27、容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、 卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设 施、土地的物理结构等材料。（3）保证土地使用人取得的权利和义务55、土地使用者的权利（1）解除合同的权利（2）要求违约赔偿的权利（3）对所出让的土地享有占有、使用的权利（4）有依法转让和出租的权利城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条： 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行 为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权， 其使用

28、年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土 地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着 物所有权随之转让。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权 转让，应当依照规定办理过户登记。第二十六条上述使用权转让价格明显低于市场价格的市、 县人民政府有优先购买权。第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用 土地的，土地使用权不得出租。（5）有权在取得的土地使用权上设置抵押权56、土地使用者的义务（1

29、）缴纳土地使用权出让金的义务城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支 付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权 解除合同，并可请求违约赔偿。（2）依照合同规定和城市规划的要求使用土地（3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意并经 有关部门批准。（4）使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物 所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证， 并依照规定办理注销登记。第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期

30、。 需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同， 支付土地使用权出让金，并办理登记。57、变更：是指合同没有履行或没有完全履行之前，由出让 方或土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行 为。58、解除：是指合同订立后，尚未履行或尚未完全履行之前， 因为订立合同所依据的主客观情况发生了变化，使合同的履 行成为不必要或者不可能，由出让方与土地使用者依照法律 规定的条件和程序终止合同关系，从而使双方的权利和义务 归于消灭的一种土地制度。59、变更或解除的条件（1）社会公共利益的需要（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。（4）土地灭

31、失60、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行 基础设施和房屋建设的行为。城市房地产开发经营管理条例第二条规定：“本条例所 称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国 有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商品房的行为。”61、房地产开发的类型：1、按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产 开发和以自用为目的的房地产开发。以经营为目的的房地产 开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地 产市场的转让，追求经营利润的开发活动。以自用为目的的房地产开发是指房地产开发者为了满足自己 生产、经营或消费需要的房地产开发活动。2、按房

32、地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。 基础设施建设是指给水，排水、污水处理、设施建设；供电、 通信设施建设；煤气或天然气、热力建设以及道路、桥涵、 园林绿化、环境卫生等建设活动。“三通一平”或“七通一 平”。房屋建设是指住宅建设、工业、商业、交通、仓库用 房、文体科教用房等各类房屋建设。3、按房地产开发的范围不同，可以分为新城区和开发和旧城 区的拆迁改造。还有按开发的规模大小，还可以分为：单项开发、小区开发 和成片开发。单项开发规模较小、占地少、功能单一，配套 设施简单。小区开发一是指新城区开发中的一个小区综合开 发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功 能完善，二是指

33、旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对 独立的街坊的更新改造。成片开发一般是指范围广阔、项目 众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。62、房地产开发的特点：1、房地产开发是多部门协作活动。涉及规划、土地管理、勘 测、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、 通讯、交通、商业、银行等部门。2、房地产开发投资大；开发一个小区，少则几千万，多打几 个，甚至几十亿。3、房地产的开发周期较长；还有工程项目多等特点。63、房地产开发的原则：中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条规定：“房 地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、 环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局

34、、综合开 发、配套建设。”城市房地产开发经营管理条例第三条规定“房地产开发 经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则， 实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”64、符合城市规划的原则。城市规划是在一定时期内城市发展计划和各项建设的综合部 署，是人民政府建设城市和管理城市的依据，是房地产开发 的依据。房地产法第24条规定：“房地产开发必须严格 执行城市规划。”中华人民共和国城市规划法第条规 定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市 规划”。因此应当做到：（1）土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地性质 必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。（2

35、）土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地，在进行 房地产开发时，必须吃国家批准建设项目的有关文件，向城 市规划主管部门申请建设用地规划许可证，同时应按城市规 划的要求合理确定各项技术经济指标。（3）在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案； 严格遵守出让合同的各项约定。若改变土地用途，应当征得 出让方同意并经土地管理部门和规划部门的审批。（4）城市规划区的建设工程应当经过城市规划主管部门的竣 工验收。65、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的回报 率。社会效益是指房地产开发对社会产生的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然

36、环境和社会环境所产生 的影响。保护自然环境，提高生态效益是房地产开发改善城 市面貌的重要任务。因此房地产主体应做到：（1）政府及其房地产主管部门和房地产投资者，应自觉贯彻 执行房地产法规定的“全面规划，合理布局，综合开发、配 套建设”的指导思想，遵守城市规划和各项指标。（2）政府有关部门引导房地产投资者树立全局观念，克服片 面追求经济效益的思想。（3）各级政府及其职能部门应保护房地产投资者的经济利益。66、鼓励和扶持建设居民住宅的原则鼓励和扶持建设居民住宅的原则是指国家和人民政府通过各 种优惠政策，鼓励和扶持房地产投资者开发建设居民住宅， 改善居民的居住条件。67、房地产开发企业：是指以营利为

37、目的从事房地产开发的 企业。应注意以下三点：1、以营利为目的。2、营业内容包括房地产开发和经营。68、房地产开发企业设立的条件城市房地产开发经营管理条例第五条规定“设立房地产 开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立 条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专 业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况， 对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作 出高于前款的规定。”1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合国务院规定

38、的注册资本。4、有足够的专业技术人员5、法律、行政法规规定的其他条件69、房地产开发企业设立的程序1、申请登记设立房地产开发企业应当向工商管理部门申请设立登记，领 取企业法人营业执照，取得法人资格。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审 查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。2、备案房地产开发企业应当自领取营业执照之日起0日内，持下列 文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。备案制度是政府加强对房地产开发的管理措施之一。70、房地产开发企业资质

39、管理城市房地产开发经营管理条例第九条规定：“房地产开 发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员 和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。 房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地 产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”房地产开发企业资质管理规定（二00年三月二十九日 生效）第三条：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定 企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企 业，不得从事房地产开发经营业务。”第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四 四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：1 .注册资本

40、不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累 计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与 此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业 管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不 少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以 上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。（二）二级资质：1 .注册

41、资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累 计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与 此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业 管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不 少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以 上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。三级资质：1 .注册资

42、本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与 此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业 管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不 少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称， 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。四级资质：1 .注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；3

43、.已竣工的建筑工程质量合格率达00%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业 管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少彩 人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人 具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用 说明书制度；未发生过重大工程质量事故。第十三条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、 出卖资质证书。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补 领。第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理 部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理 资质证书注销手续，并重新申请资质等级。第

44、十五条企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负 责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。 第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应 当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的5日内，到 原资质审批部门注销资质证书。第十九条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正， 处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产 开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县 级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，5 万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，

45、由原资质审批 部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。 第二十一条企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公 告资质证书作废，收回证书，并可处以万元以上3万元以 下的罚款：隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。71、规划与计划管理：是指政府运用各种规划和计划，加强 对房地产开发的宏观管理。具体包括：土地利用总体规划1、土地利用总体规划的概念和特点土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会 发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和 空间上所做的战略构思和设计方案。它是国民经济和社会发 展计划体系的重要组成部分。土地利用总体

46、规划作为国家管理土地的一种手段，有以下特 点：综合性(2)长期性(3)指导性2、土地利用总体规划体系土地利用总体规划体系是指各级各类土地利用规划的总称。全国土地利用总体规划省级土地利用总体规划( 3)县级土地利用总体规划乡(镇)级土地利用总体规划3、土地利用总体利用规划编制程序是指编制土地利用总体规划所需要的步骤或环节。按照两下一上、上下结合的程序进行。发布规划编制纲要2)上报编制草案(3)下达执行城市规划72、城市规划：是人民政府对城市的规划、容量、各项建设 用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上进行综合构 思、布置的行为。它是城市建设的蓝图，也是指导房地产开 发的依据。74、城市规划的编

47、制与审批：国务院城市规划行政主管部门 和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、 自治区、直辖市的规划，用此指导城市规划的编制。城市人 民政府负责组织编制城市规划；县级人民政府所在地镇的城 市规划，由县级人民政府负责组织编制。城市总体规划、分 区规划及详细规划经有关机关审批，就成为法律文件，一切 单位和个人都应当执行。75、城市规划的实施：出让、转让要符合城市规划要求。第一、城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实 施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划。 第二，出让城市国有土地使用权时，在出让前，必须要指定 控制性详细规划。第三、出让和转让合同必须附有规划设计

48、条件和附图。第四、城市规划行政管理部门有权对城市国有土地使用权出 让、转让是否符合规划进行监督检查。建设项目的选址和布局要符合城市规划要求。第一、城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市 规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管 部门的选址意见书。第二、建设项目选址意见书应当提供建设项目的基本情况和 基本依据、建设项目选址、用地范围和具体规划要求。第三、建设项目选址意见书的审批与发放实行分级管理制度。 第四、选址意见书没有签发或签发部门不是发帝国难得规划 行政主管部门，则设计任务书不得批准。开发项目也不得立 项。开发区的规划要符合城市规划要求。开发区是指有国务院和省、自治区、

49、直辖市人民政府批准在 城市规划区内设立的经济技术开发区、保税区、高新技术产 业开发区、国家旅游度假区等实行国家特定优惠政策的各类 开发区。76、土地利用计划：是指国家动用计划手段，对土地的开发、 利用、整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节 流”纳入国家计划管理轨道的一种土地利用管理制度。土地利用计划按时间序列分为长期计划、中期计划和年度计 划。77、土地利用计划法的特征：内容上的广泛性。涉及国民经济各部门的发展。时间上的连续性。土地的利用活动是不断进行的，因而 土地利用计划也是连续不断的，程序法和实体法的统一性。既规定土地利用计划管理主 体之间事实上的权利与义务，以及违反这些法律规定

50、所应承 担的法律责任。同时还规定土地利用计划编制的程序。78、土地利用法的基本原则。遵循客观经济规律的原则。综合平衡原则统一性和灵活性相结合的原则79、土地利用计划的编制和实施土地利用计划的编制、审批和下达。它的编制程序与国 民经济和社会事业发展计划的编制程序相同；报审批机关批 准，最后把批准的的正式计划下达到计划执行单位。土地利用计划的实施。包括土地利用计划的执行、修改 和监督检查。80、房地产开发项目管理:是指人民政府对房地产开发项目 从立项、设计到竣工验收的全程管理。城市房地产开发经 营管理条例第十条“确定房地产开发项目，应当符合土 地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开

51、发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门 批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产 投资计划。”中华人民共和国城市规划法第三十一条在城市规划区 内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有 关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行 政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核 发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地 规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门 申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部 门划拨土地。中华人民共和国土地管理法第四十三条任何单位和个 人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有

52、土地; 但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体 经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施 和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除 外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国 家征用的原属于农民集体所有的土地。中华人民共和国土地管理法实施条例第二十二条具体 建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范 围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对 建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报 告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出 具的建设项目用地预审报告。（二）建设

53、单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民 政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门 审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人 民政府批准的，应当报上级人民政府批准。（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁 发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门 与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土 地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核 发国有土地划拨决定书。（四）土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县 人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案

54、，报市、县人民政府批准后， 由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使 用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地 登记。城市房屋拆迁管理条例第六条拆迁房屋的单位取得房 屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的 市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证 明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起3 0日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁 发房屋拆迁许

55、可证。第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补 偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、 搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立 拆迁补偿安置协议。城市房地产开发经营管理条例第十六条房地产开发企 业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定 和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的 技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量 承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的 规定或者合同的约定，承担相应的责任。第十七条 房地产开发项目竣工

56、，经验收合格后，方可交付 使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地 的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收 申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、 消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照 本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情

57、况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期 验收。81、开发项目的立项管理房地产开发公司应当根据城市规划、年度建设用地计划和市 场需要情况，确定开发项目，并向计划管理等部门申请立项。 房地产开发项目确定后，必须向在城市规划区内进行建设需 要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城 市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核 定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规 划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后， 根据规划设计要求，对开发项目组织勘察、规划、设计工作， 房地产开发规划设计方案，须依据城市规划管理的有关规定， 履行报批手续。房地

58、产开发企业应当向城市规划主管部门申 请核发建设工程规划许可证，取得建设工程规划许可 证后，方可申请开工。可向县级以上地方人民政府土地管 理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地 管理部门划拨土地。在城市规划区内国有土地上实施房屋拆 迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依法取得房屋拆迁许 可证。拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置，被拆迁人在搬迁 期限内完成搬迁。房地产开发企业应当委托具有勘察设计资格即工程勘察证 书或工程设计证书的单位进行勘察设计工作。房地产 开发项目一般按初步设计和施工图设计两个阶段进行。对与 技术复杂而又缺乏经验的项目，可分为初步设计、技术设计 和施工图设计三个阶段进行

59、。82、开发项目的施工管理房地产开发企业应当按照有关规定，选择具有相应资质条件 的施工单位，进行房地产开发项目的建设。单位按照 适用本条例。83、开发项目的竣工验收房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地 的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收 申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、 消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目 竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不 合格的，不得交付使用。84、房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁 建计划及当地政府的用地文件，拆

60、除和迁移建设用地范围内 的房屋及其设施的行为。取得房屋拆迁许可证的建设单位是 拆迁人，被拆迁单位或个人是被拆迁人。85、房屋拆迁应遵循的原则：1、服从国家利益原则:拆迁人在拆迁过程中要维护国家利益， 服从统一安排，不得任意拆迁；被拆迁人要服从国家建设需 要，按时搬迁。2、符合城市规划中华人民共和国城市规划法第二十三条城市新区开发 和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合 开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得 妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境， 影响城市各项功能的协调。3、保护合法权益：要用法律形式确定房屋拆迁当事人的权利 义务关系，禁止非法拆迁和违