中国建筑投资价值分析报告

1、1 地产板块的近期销售额能支持未来三年结算收入 10%勺增速，土地储备也比较充足;2、未来两年利润大致在 14%-26% (待证)一、分板块研究的依据年度 收入利润 房建 基建 房地产 设计勘察 其他收入 6202 1738 1519 73 192占比 63.78% 17.87% 15.62% 0.75% 1.97%2016 利润总额 192 83 248 5 18占比 35.16% 15.20% 45.42% 0.92% 3.30%的收入成本相差甚大, 业务属性不同；2 、 房地产板块主要由上市公司中国海外发展( HK0688) 作为实施主体，数据易得；3 、 中国建筑历年财报依据上述五个板

2、块进行分部信息披露，数据易得。简单划分两块， A、房地产板块(中海地产)； B、除房地产板块之外的板块(中国建筑)来二、中海地产%1 、目前的土地能支持否支持中海未来三年的销售需求。 ) 数据 6 14收购中信 招拍挂 整合中建 招拍挂1292 5844 3268 4451 3100000 3453491 3562392 : 3827691说2400 591160515 160113明3A 、 期 末 土 地 储 备 = 上 年 末 土 地 储 备 + 新 购 置 土 地 储 备 - 本 期 竣 工 面 积 + ( 或 - ) 项 目 调 整面积；中海 2017 年中报披露土地储备是531 )

3、，所以截止 2017 年 11 月土地储备面积 B 15 年整合中建房地产业务支付对价是459-5876 万平(4948+928 ) ;以上均是权益面积，且不包含中国海外宏洋的土地储18 亿，另外承担 338 亿的贷款，如果不考虑贷款因素，则土地成本是 167.77 元/平，可见因收购增加的土地的成本必须考虑被收购项目的负 债。预测用地需求假 如 从 1 1 月 起 中 海 不 再 拿 地 ， 以 1 6 年 销 售 面 积 为 基 数 ， 预 测 以 后 的 用 地 需 求 :10% 20% 30%可见， 16 年以后如果每年销售面积以 20%勺速度增长，则可以维持 3 年多。可以有效满足未

4、专业资料精心整理2、最近的销售额能否保证未来结算收入保持 港币：中海历年财报 14-17销售额(亿) 销售面积(万平) 数 17 42993924 266415559 161372017.1-11 0明说明预测结算收入最近年度的销售额大部分会转换为未来结算收入， 虽然不确定年度间如何分配，但总额是确定的，已经发生。我们可以 16 年结算收入(1598 亿)为基数，先预测增长率，计算几年的 结算累计收入，然后与最近年度的累计比： 以 16-17 年累计销售额结转未来收入，两年增速 以 15-17 年累计销售额结转未来收入，三年增速以 14-17 年累计销售额结转未来收入，三年增速我们取个中间一列

5、，即以 15-17 年累计销售额结转未来收入，三年增速 3、净利润预测历史数据中海的业务分部划为地产、物业、其他，下表是历史数据：10 %压 力 不 大 ; 1%28.31%29.98%01%8%04%8%专业资料精心整理7575 5224.64 28.39 25.581.68 0.88 1.11480.74 1385.05 1199.91473.38 445.08 438.38488.23 443.23 436.6796.96 100.39% 100.42%30.26% 37.39% 35.41%340.51 277.51 282.05333.12 272 276.897.83% 98.01

6、% 98.14%7.38 5.5 5.252.17% 1.98% 1.86%其中：公允变动损益0%.77%9%0%06%2.17%147.72 165.72 154.62 利息收入2公司费用3财务费用4汇兑损益由历史数据可知，以上未分配项目金额较小，可以假定=100% 28.31% ; &物业板块租金收入较小，假定未来不变；分部溢利较大的原因是公允价值变 动损益，谨慎考虑，我们 例的原因，一方面是中国海外宏洋并表的原因，一方面是 50%比例的合作开发，我认为采取最近年度的比例计算比较恰当，即 17 年半年专业资料精心整理专业资料精心整理港币港币 关键预测数 17 18 194694984694

7、986.11%6.11% %21219其中：公允变动损益661770%0%7.15%0%0% 除房地产分部外，中国建筑还有房建、基建、设计勘探和其他等四块，其他分部 是指经营土地一级开 1%3.11%0%657占比(16)21.19%8%6%专业资料精心整理7-58.157-58.15 9.67% 8.73%-22.17 -92.1-8.12% -43.82% -5.29 -6.45-1.94% -3.07%9 8%利润8%内部抵消利润论税税刖利润合计 所以采用平均值(3.26%)来预测未来利润是比较适当的， 但谨慎起见，用最小值 3.11%进行预测； 2基建分部的利润/收入近几年变动较大，原

8、因是公司确定大规模进军基建业务 比房建时间晚，各方 熟，采用最近的年度即 17 年的 6.26%也是比较合理的，但谨慎起见，我们采用最小值 4.8%作为预测； 为预测； 5内部抵消利润比重较小，直接采用平均值-2.4%。但谨慎起见，我们采用最大年度新增订单 预测比 新增订单当年产生利润预测业业务分部 17 16房建业务 13097 12977 基建业务 6341 5547 勘探业务 103 87小计 19541 18611 润 3.11%0%.82%0%64%18.6%-294 -1) 9.4%116.6%专业资料精心整理同比增长 15.1% 26.7% 8.8% 不确定年度间如何分配，但总额是确定的，订单已经签订，毁 约的可能性小且比例低，相信绝大多数 润中海 汇率 1.2合计增速 10.6% 15.5% 14.6% 4.1% 建筑行业的结算收入是根据进度来确定的，所以在开工和完工之间会不断确定收 入。我们再来看下历 专业资料精心整理9%0%33.6%8%.9%21.7%勘探业务- 03-1.1%.8%1.5%3.0%2.9% 14.0%3.1%8%68%7.1%5%53.1%.8%6.0%7693我们会得到几个规律： 收入的规律393922222222年上半年有所差异之外，几乎可以得出，房建收入是当年年上半年有所差异之外，几乎可