aaa楼宇自控系统(智能建筑)市场分析报告

1、楼宇自控系统（智能建筑）市场分析报告(本报告是主要针对智能建筑的核心5A系统：建筑设备自动化系统(BA)、通讯自动化系统（包括局域网）(CA)、办公自动化系统(OA)、火灾报警与消防连动自动化系统(FA)、安全防范自动化系统(SA)，智能建筑就是通过综合布线系统将此5个系统进行有机的综合的市场分析)格林柯尔集团钟振发Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制）2004年9月目录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc83442333 一、智能建筑的慨述 PAGEREF _Toc83442333 h 5 HYPERLINK l _Toc8344

2、2334 1、建筑设备自动化系统(BA) PAGEREF _Toc83442334 h 5 HYPERLINK l _Toc83442335 2、通讯自动化系统（CA） PAGEREF _Toc83442335 h 6 HYPERLINK l _Toc83442336 3、办公自动化系统（OA） PAGEREF _Toc83442336 h 6 HYPERLINK l _Toc83442337 4、火灾报警于消防联动自动化系统（FA） PAGEREF _Toc83442337 h 6 HYPERLINK l _Toc83442338 5、安全保卫自动化系统（SA） PAGEREF _Toc83

3、442338 h 7 HYPERLINK l _Toc83442339 （1）闭路电视监控系统 PAGEREF _Toc83442339 h 7 HYPERLINK l _Toc83442340 （2）门禁管理系统 PAGEREF _Toc83442340 h 7 HYPERLINK l _Toc83442341 （3）停车场管理系统 PAGEREF _Toc83442341 h 7 HYPERLINK l _Toc83442342 （4）防盗报警系统 PAGEREF _Toc83442342 h 8 HYPERLINK l _Toc83442343 （5）出入口管理与周界防范系统 PAGER

4、EF _Toc83442343 h 8 HYPERLINK l _Toc83442344 （6）对讲与防盗门控 PAGEREF _Toc83442344 h 8 HYPERLINK l _Toc83442345 （7）背景音乐与紧急广播系统 PAGEREF _Toc83442345 h 8 HYPERLINK l _Toc83442346 二、我国的建筑智能化市场 PAGEREF _Toc83442346 h 9 HYPERLINK l _Toc83442347 1、2003年智能建筑市场的重要厂家 PAGEREF _Toc83442347 h 10 HYPERLINK l _Toc83442

5、348 （1）施耐德电气收购瑞典TAC公司 PAGEREF _Toc83442348 h 10 HYPERLINK l _Toc83442349 （2）霍尼韦尔抓住发展契机亚太总部移师中国 PAGEREF _Toc83442349 h 10 HYPERLINK l _Toc83442350 （3）江森自控与QAD战略合作开发新一代准时制 PAGEREF _Toc83442350 h 11 HYPERLINK l _Toc83442351 2、我国楼宇自控系统的发展趋势 PAGEREF _Toc83442351 h 12 HYPERLINK l _Toc83442352 （1）我国建筑智能化市场

6、初具规模 PAGEREF _Toc83442352 h 12 HYPERLINK l _Toc83442353 （2）楼宇自控系统的集成化 PAGEREF _Toc83442353 h 13 HYPERLINK l _Toc83442354 （3）智能化对建筑物的影响 PAGEREF _Toc83442354 h 15 HYPERLINK l _Toc83442355 3、楼宇自控系统的数字化PAGEREF _Toc83442355 h 17 HYPERLINK l _Toc83442356 （1）数字化楼宇自控系统的概念 PAGEREF _Toc83442356 h 17 HYPERLINK

7、 l _Toc83442357 （2）楼宇自控系统的远程监控 PAGEREF _Toc83442357 h 18 HYPERLINK l _Toc83442358 4、楼宇自控系统被控设备日趋智能化 PAGEREF _Toc83442358 h 18 HYPERLINK l _Toc83442359 三、智能建筑的节能与管理 PAGEREF _Toc83442359 h 19 HYPERLINK l _Toc83442360 四、2003年楼宇自控系统市场调查数据 PAGEREF _Toc83442360 h 20 HYPERLINK l _Toc83442361 1、楼宇自控系统的满意度性价

8、比满意度 PAGEREF _Toc83442361 h 20 HYPERLINK l _Toc83442362 2、销售服务满意度 PAGEREF _Toc83442362 h 21 HYPERLINK l _Toc83442363 3、楼宇自控管理软件的满意度 PAGEREF _Toc83442363 h 22 HYPERLINK l _Toc83442364 4、常用的控制器/传感器品牌 PAGEREF _Toc83442364 h 23 HYPERLINK l _Toc83442365 5、常用的执行器品牌 PAGEREF _Toc83442365 h 23 HYPERLINK l _T

9、oc83442366 6、常用的变风量控制系统品牌 PAGEREF _Toc83442366 h 24 HYPERLINK l _Toc83442367 7、常用控制系统品牌 PAGEREF _Toc83442367 h 25 HYPERLINK l _Toc83442368 8、常用的新风机控制系统品牌 PAGEREF _Toc83442368 h 25 HYPERLINK l _Toc83442369 9、常用的变配电控制系统品牌 PAGEREF _Toc83442369 h 26 HYPERLINK l _Toc83442370 10、常用的给排水控制系统品牌 PAGEREF _Toc8

10、3442370 h 27 HYPERLINK l _Toc83442371 五、智能大厦的系统规划 PAGEREF _Toc83442371 h 27 HYPERLINK l _Toc83442372 1、系统规划在系统工程中所处的位置 PAGEREF _Toc83442372 h 28 HYPERLINK l _Toc83442373 2、智能大厦系统工程系统规划的作用和意义 PAGEREF _Toc83442373 h 29 HYPERLINK l _Toc83442374 （1）系统规划的概念和内容 PAGEREF _Toc83442374 h 29 HYPERLINK l _Toc83

11、442375 （2）系统规划的基本特性 PAGEREF _Toc83442375 h 30 HYPERLINK l _Toc83442376 （3）系统规划的作用和意义 PAGEREF _Toc83442376 h 31 HYPERLINK l _Toc83442377 3、系统规划的核心是系统目标的确定和分析 PAGEREF _Toc83442377 h 31 HYPERLINK l _Toc83442378 （1）系统目标的重要性 PAGEREF _Toc83442378 h 31 HYPERLINK l _Toc83442379 （2）智能大厦的基本需求 PAGEREF _Toc8344

12、2379 h 32 HYPERLINK l _Toc83442380 （3）智能大厦基本目标树和目标树说明 PAGEREF _Toc83442380 h 33 HYPERLINK l _Toc83442381 （4）系统目标分析和确定 PAGEREF _Toc83442381 h 33 HYPERLINK l _Toc83442382 4、智能大厦系统规划方法 PAGEREF _Toc83442382 h 35 HYPERLINK l _Toc83442383 （1）制定系统规划方法上整体化 PAGEREF _Toc83442383 h 35 HYPERLINK l _Toc83442384

13、（2）技术应用的综合化 PAGEREF _Toc83442384 h 36 HYPERLINK l _Toc83442385 （3）管理科学化 PAGEREF _Toc83442385 h 36 HYPERLINK l _Toc83442386 5、智能大厦系统规划能提高智能大厦建设的整体水平 PAGEREF _Toc83442386 h 37 HYPERLINK l _Toc83442387 六、我国智能建筑领域存在的问题及发展方向 PAGEREF _Toc83442387 h 38 HYPERLINK l _Toc83442388 1、我国智能建筑领域存在令人忧虑的问题 PAGEREF _

14、Toc83442388 h 38 HYPERLINK l _Toc83442389 （1）理论研究跟不上智能建筑的发展 PAGEREF _Toc83442389 h 38 HYPERLINK l _Toc83442390 （2）智能建筑工程的规划设计施工队伍的技术能力不强 PAGEREF _Toc83442390 h 38 HYPERLINK l _Toc83442391 （3）缺少国产化系统集成产品 PAGEREF _Toc83442391 h 39 HYPERLINK l _Toc83442392 （4）技术障碍和缺陷 PAGEREF _Toc83442392 h 39 HYPERLINK

15、 l _Toc83442393 2、我国智能建筑成在问题之对策 PAGEREF _Toc83442393 h 39 HYPERLINK l _Toc83442394 （1）近几年我国政府在智能建筑行业做的一些工作 PAGEREF _Toc83442394 h 39 HYPERLINK l _Toc83442395 （2）加强理论研讨 PAGEREF _Toc83442395 h 40 HYPERLINK l _Toc83442396 （3）建立统一的建筑智能化系统工程设计施工规范 PAGEREF _Toc83442396 h 40 HYPERLINK l _Toc83442397 （4）施工承

16、建队伍进行资质认定 PAGEREF _Toc83442397 h 40 HYPERLINK l _Toc83442398 （5）大力培训工程技术人员 PAGEREF _Toc83442398 h 41 HYPERLINK l _Toc83442399 （6）积极开发中国自己的智能建筑系统集成产品 PAGEREF _Toc83442399 h 41 HYPERLINK l _Toc83442400 七、发展智能小区是住宅建设的必然趋势 PAGEREF _Toc83442400 h 42 HYPERLINK l _Toc83442401 1、智能化住宅和智能小区是科技发展的必然 PAGEREF _

17、Toc83442401 h 42 HYPERLINK l _Toc83442402 2、智能化住宅和智能小区的定义和属性 PAGEREF _Toc83442402 h 42 HYPERLINK l _Toc83442403 3、智能化住宅和智能小区的基本功能 PAGEREF _Toc83442403 h 42 HYPERLINK l _Toc83442404 4、做好智能小区设计院的关键问题 PAGEREF _Toc83442404 h 43 HYPERLINK l _Toc83442405 （1）市场定位 PAGEREF _Toc83442405 h 43 HYPERLINK l _Toc8

18、3442406 （2）经济性 PAGEREF _Toc83442406 h 43 HYPERLINK l _Toc83442407 （3）设计好智能小区三大关键平台 PAGEREF _Toc83442407 h 44 HYPERLINK l _Toc83442408 5、智能小区建设需要政府支持 PAGEREF _Toc83442408 h 45一、智能建筑的慨述智能建筑是20 世纪90年代中期在我国发达城市兴起的建筑新潮流。所谓智能建筑、也就是让一栋本来死板的建筑具有一种人性化的体现。智能建筑的核心是5A系统：即建筑设备自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、办公自动化系统(OA)、火灾

19、报警与消防连动自动化系统(FA)、安全防范自动化系统(SA)，智能建筑就是通过综合布线系统将此5个系统进行有机的综合,使建筑物具有了安全、便利、高效、节能的特点。1、建筑设备自动化系统(BA)即我们所说的楼宇自动化系统，该系统能对建筑物内部的供水、变配电系统进行监控、测量，以保证大楼水电的正常供应，并能通过对空调、外墙照明等系统的综合控制达到节约能源、减轻管理人员劳动强度的效果。该系统以中央处理计算机为中心，对建筑物内部的设备进行时时控制与管理，能够随时按需调整建筑物内部的温度、湿度、照明强度和空气清新度，达到节约能源与人工成本的效果 。从而提供一个舒适、安全的生活和工作环境。我们可以通过BA

20、系统对大楼内的设备进行实时控制把问题消灭在萌芽状态，不至于造成大的问题，与没有(BA)系统相比较，可节约能源百分之五至百分之十五 ，所以BA系统的成本很快就能收回来。2、通讯自动化系统（CA）该系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网(如电话公网数据网、计算机网、卫星及广电网等)相连，与世界各地互通信息。通讯自动化系统能向使用者提供快捷、有效、安全和可靠的信息服务，包括语言文本、图形、图像及计算机数据等多媒体的通信服务。通讯网络系统的内容比如：用语音信箱进行留言、语音应答对一些咨询的客户时时应答。互联网的接入、局域网的构建，可以实现，常用的电子邮件、进行网上购物、网上医疗

21、诊断、参观网上图书馆、可以视频对话节省长途话费等，在大门口可以安装电子显示系统、电视会议系统、同声翻译等现代通讯应具备的先进手段。3、办公自动化系统（OA）便是利用先进的信息处理设备，以计算机为中心，采用传真机、复印机、电子邮件（E-mail）、国际互联网局域网等一系列现代化办公及通讯设施，最大限度的提高办公效率、改进办公质量、改善办公环境和条件、缩短办公周期、减轻劳动强度、同时防止减少人为的失误和差错。办公自动化技术将使办公活动向着数字化方向发展，最终实现无纸化办公。4、火灾报警于消防联动自动化系统（FA）火灾报警系统在现代智能建筑中起着极其重要的安全保障作用。火灾报警系统是智能建筑中的一个

22、子系统但其又完全脱离其他系统或网络的情况下独立运行和操作，完成自身所具有的防灾和灭火的功能，具有绝对的优先权。通过建筑物内不同位置的烟火控制装置提供的信息进行确认后报警，同时启动火灾联动系统，包括关闭空调、开启排烟装置、启动消防专用梯并且启动消防系统运作、紧急广播疏散人群，从而使得尽可能的减少生命、财产损失。5、安全保卫自动化系统（SA）该系统主要是提供不受外界干扰、避免人员受到伤害、财务受到损失的环境，防止不法的事件发生，为大家创造一个安全、便利、舒适的办公和生活环境。（1）闭路电视监控系统闭路电视监控可让管理人员及时了解公司内部、厂房车间或出入口等重点区域的情况，发现问题可及时处理。比如防

23、盗区域有人入侵时，报警系统提示、同时监控系统自动切换显示并保存现场画面；可以通过监控联动杜绝员工考勤时舞弊打卡。（2）门禁管理系统该系统采用非接触IC卡技术，实现出入识别，出入登记，与闭路监控系统联动、报警系统联动、消防系统联动。可以实现远程控制，加上考勤软件可以对公每个员工进行考勤，准确无误、铁面无私。（3）停车场管理系统该系统采用非接触IC卡技术与图像对比技术有效提高效率 减少盗窃事件的发生。通过与门禁、防盗系统的联动可以实现无人化管理。（4）防盗报警系统该系统采用国家安全论证的防盗报警产品，采用多总线结构构建防盗报警系统。根据客户的需求，系统可在重要的区域设置长距离红外、吸顶红外、门磁、

24、紧急按扭等前端报警探测器，还可在高级区域设立报警分机，方便小区布防。（5）出入口管理与周界防范系统该系统可对车辆出入口，楼宇出入口进行监控和控制，周界防范报警，当有人非法越栏时，及报警并触发周界摄影机追踪摄影并录像。（6）对讲与防盗门控实现住户与管理中心住户与住户来访者与住户直接通话的一种快捷方式方便小区内住户之间的信息交流及来客、朋友的访问，在门框中央安有门磁，当有人非法打开门时，报警，触发摄像机追踪摄像，同时信号传到管理，达到防盗的目的。（7）背景音乐与紧急广播系统该系统的基本功能是对大厦提供背景音乐或一些必要广播信息，掩盖环境噪音，创造一种轻松 和谐 优雅浪漫的气氛。当火灾发生时，背景音

25、乐通过消防系统传来的电压信号自动切换到紧急广播系统 通知人员疏散保证人员安全。最后把所有的子系统有机的集成， 才能构成真正意义上的智能建筑二、我国的建筑智能化市场在我国建筑业大力兴建的环境下，建筑智能化市场迅速成长起来，而给人们带来舒适工作及生活环境的楼宇自控系统的市场随之越来越大。通过楼宇自控系统（这里指通常所说的小BA系统或狭义BA系统），采用先进的计算机控制技术，以丰富灵活的控制、管理软件和节能程序，使建筑物机电或建筑群内的设备有条不紊、综合协调、科学地运行，从而达到有效地保证建筑物内有舒适的工作环境、实现节能、节省维护管理工作量和运行费用的目的。一般情况，弱电系统占工程总造价的2%5%

26、，而楼宇自控系统占弱电系统（不含消防系统，不考虑网络设备）投资的比例没有规律，但总体不会超过40%，不同的建筑类型及建筑规模，楼宇自控系统的建设投资不同，主要取决于建筑类型、规模以及采用的暖通空调、水、电的工艺。北京地区10万m2的商用写字楼的楼宇自控系统一般在300万左右（含施工），设计检测点在2000元左右/点，平均单点1500元/点。在工程数据的积累中，楼宇自控系统工程造价数据可参考为：住宅小区：约2元/m2；大型工建及商业建筑：约2030元/m2。这里造价的最高与最低可有一倍之差。当前的楼宇自控市场有喜有忧，喜的是这个市场很大，国内外楼宇自控厂家纷纷争抢这块大蛋糕；而忧的是目前这个市场

27、存在着一定的问题，缺乏统一的管理。就中国的大环境而言，建筑智能化的市场前景非常乐观。加上近两年，业主对智能建筑的要求越来越高，这给楼宇自控厂家提供了一个很大的市场，各楼宇自控厂家竞相使出法宝，以抓住有利商机。尤其是2008年第29届奥运会带来更多的商机，有几个楼宇自控厂家专门为此成立了相应的部门，如霍尼韦尔（天津）有限公司成立了场馆设施项目部、西门子楼宇科技（中国）有限公司成立了奥林匹克项目部等，以期用完善的技术解决方案来服务北京奥运。1、2003年智能建筑市场的重要厂家（1）施耐德电气收购瑞典TAC公司2003年6月12日，施耐德电气宣布收购著名楼宇自控公司瑞典TAC公司。TAC是一家世界知

28、名的楼宇自控公司，市场价值约110亿欧元，并正在以每年6的速度增长。TAC 在其产品中采用了包括LonWorks网络等许多开放技术，这些技术与施耐德的”透明工厂”概念能够完美地结合。收购TAC将为施耐德公司在楼宇自控领域奠定坚实的基础。（2）霍尼韦尔抓住发展契机亚太总部移师中国2003年6月18日，霍尼韦尔公司宣布：即日起将亚太公司总部从新加坡移至中国上海，在上海张江高科园内建立新基地。将公司总部移至上海是霍尼韦尔商业战略的一个重要组成部分，它有助于抓住亚太地区的发展机会，尤其是在中国这样的新兴市场。在过去的几年里，中国的投资不断增加，基础设施不断完善，客户群、供应商及专业人才都有迅速的增长。

29、（3）江森自控与QAD战略合作开发新一代准时制2003年7月9日，江森自控有限公司与QAD公司（全球制造业协作商务解决方案的供应商）宣布：双方已携手建立合作伙伴关系，共同为QAD的旗舰产品MFG/PRO开发新一代准时制（Just-In-Time）顺序交付模块。通过建立合作关系，QAD公司可以得到汇聚了江森自控有限公司10余年的知识和专业经验的准时制顺序交付软件模块开发成果，同时还可获得江森最好的专业知识和建议，从而可以进一步改进 QAD产品的设计并减少该项产品上市的准备时间。市场竞争的结果势必会引起一些问题，如竞争手段、技术水平、服务质量等方面，同时也会造成利润的下滑。在这种情况下，就需要有机

30、构来出面管理这个市场。在这方面，国家对行业的管理机制特别重要。建立行业协会、制定行业标准、规范行业市场，是产品成熟化的标志。如何定义智能建筑BA系统行业厂家，如何制定行业标准，关系到产品化的目标能否真正实现，也关系到BA市场能否走向规范。目前，国际上尚未有完整的关于楼宇自控的设计与施工的标准，其主要原因是世界上的建筑物设备工程因地域、传统、能源、标准等差异，建筑设备的系统设计方案有很大的不同，因此针对建筑设备监控的BA系统其设计方法也会有较大的不同。国际上一些供热、制冷空调学会或协会等组织，分别在其制定的协议与标准中不同程度地包含了一些关于BA系统工程设计的规定。如用于楼宇自动控制网络的数据通

31、信协议BACnet，就是由美国冷暖空调工程师协会组织（ASHRAE）的标准项目委员会（SPC）135P于1995年6月制定的。2003年7月1日，由建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了国家标准智能建筑工程质量验收规范（GB50339-2003），自2003年10月1日起开始实施。该规范将楼宇自控系统作为主要验收对象之一第六章”建筑设备监控系统”。2002年1月30日，北京市质量技术监督局发布了建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范（DB11/146-2002），从2002年2月20日起实施。其中，第三部分”建筑设备监控系统”适用于建筑设备监控系统的检测验收，相应的改、扩建工程也可参照使用。

32、2002年，上海市建设与管理委员会责成同济大学社区信息化与智能建筑研究中心组织中国上海测试中心、上海市智能建筑检测中心、浦东科技局和上海市设备安装公司起草上海市工程建设规范建筑设备监控系统检验标准，目前已完成报批稿。2、我国楼宇自控系统的发展趋势（1）我国建筑智能化市场初具规模近年来，我国许多专家访问了欧美与亚洲发达国家，并与这些国家的专业人士就智能建筑技术进行交流，得到的结论是发达国家并没有象我们那样对智能建筑的热情，也不存在专业权威的智能建筑协会组织，对智能建筑的热烈谈论曾是多年前的历史。现在发达国家的智能建筑系统大都是按照建筑物使用功能进行设置，尽管没有刻意把智能化放在建设目标上，但是智

33、能化系统的装备技术是先进的，系统的设置是完备的，系统的工程设计是合理的，系统的运行状态是良好的。经过业界各方人士多年来的探索、推进，我国建筑智能化系统工程得到了迅速发展。目前，无论是智能建筑的理论、设计理念、建设法规、设计方法、施工技术、工程管理，还是建筑智能化行业管理及智能物业管理，都通过教训与经验的总结，日臻成熟完善。就目前而言，我国智能建筑的建设理念与建设目标并不低于国外，某些理念高度甚至超过了一些发达国家。但是，在准确把握智能建筑的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，还有一定的差距。近年来，建设部与各地建设主管部门对智能建筑工程加强行业管理力度是很有必要的，但是政府无法也

34、不可能解决所有的问题，大量的工程与技术问题、市场问题最好由相关的行业协会来牵头解决。（2）楼宇自控系统的集成化国家标准智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）对智能建筑定义为”以建筑为平台，兼备建筑设备BA、办公自动化OA及通信网络系统CA，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境”。以楼宇自控系统为基础的系统集成方式系统集成主要通过建筑与建筑群综合布线系统和计算机网络技术，使构成智能建筑的各个主要子系统具有开放式结构、协议和接口都标准化和规范化。系统集成的方式主要包括：A、智能建筑的系统集成可采用以BAS为中心，通过LonWork

35、s或BACnet等技术实现和集成模式。当前BAS的结构大多采用二级网络形式，即上层为以太网，下层采用RS485、LonWorks等速率较低的标准工控总线方式，具备集成的有利条件。此外，以BAS为中心的集成模式还可通过开发与第三方系统的网络接口（网关或网络控制器），将各种系统数据集成到网络主干上，这样BAS网关就能将SAS、FAS等第三方系统的协议转化为BAS级通信主干协议，从而实现了以BAS为中心的集成目的。各楼宇自控系统厂家基本都依照以上的集成原理进行系统集成，有的楼宇自控系统厂家还专门开发了系统集成的管理软件。B、智能建筑是以信息集成为核心，连接所有与之相关的对象，并根据需要综合地相互作用

36、，以实现整体的目标。可采用OPC技术和ODBC技术实现智能建筑的系统集成。C、新的集成技术是将信息集成建立在建筑物（群）内部网Intranet 的基础上通过Web服务器和浏览器在整个网络上的信息交换、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。D、实时数据的集成和管理数据的集成。智能建筑中包括多个子系统，涉及实时控制和分时管理两个不同的信息处理领域。由于处理对象差异，各个子系统无论在硬件和软件结构上都有着很大的不同。系统集成的实质是一种横向集成，是把各个子系统通过物理集成、网络集成、应用集成而连接成一个完整的大系统。对于智能建筑来说，实时数据的集成是最为重要的，也是首先实现的要充分利用

37、先进的产品和技术，实现对建筑物消防、安全防范、电梯控制、灯光控制、停车等诸多子系统实时数据的集成，并完成各子系统之间的联动控制。（3）智能化对建筑物的影响由于我国经济发展的不同，各地区的智能建筑建设速度及水平也有相应的变化。上海作为我国的现代化大城市，城市智能建筑的建设发展很快，出现了街区智能建筑群的建设现象。上海同济大学社区信息化与智能建筑研究中心曾对上海市淮海中路商业街区建筑群智能化系统深入的调查研究，对该地区智能化系统工程建设的现状作了分析。上海市淮海中路地区建筑智能化系统运行管理情况与分析对入住上海市淮海中路地区智能化大楼的50家公司进行了淮海中路大楼入住公司情况问卷表调查，数据与内容

38、综合如下：公司入住上海市上海市淮海中路的原因，见表1。客户对大楼设施的评价。表2（2）智能化系统投资与大楼经营效益弱电投资、智能化水平与出租率之间的关系，见表3。x 单位建筑面积的弱电系统投资（元/m2）；y 大楼设备所达到的智能化水平（%）；z大楼出租率（%）；由表3中的相关关系可见，单位建筑面积弱电系统投资越大，其智能化水平越高，则其出租率也越高。弱电投资、智能化水平与大楼租金之间的关系，见表4x单位建筑面积的弱电系统投资（元/m2）；y大楼设备所达到的智能化水平（%）；z大楼租金（$/m2.月）各大楼的租金虽然取决于以下诸多方面：大楼的设计、建造标准；大楼建造的年代；物业管理的水平；建筑

39、物所处的地段；大楼的装修标准、风格；物业营销策略，而且大楼租金与实际成交价之间有差异，但是单位建筑面积弱电系统的投资、大楼智能化程度，对大楼租金有着一定程度的影响。3、楼宇自控系统的数字化（1）数字化楼宇自控系统的概念最近几年，未来的楼宇被人们认为将会是充满了各种各样的智能设备。楼宇控制网络中的传感器、执行器、阀门等都是智能的。楼宇的基础设施能无缝隙的将数据网和控制网连接起来，形成整体的楼宇网络。整体的楼宇网络将成为未来楼宇控制的典范。整体的楼宇网络概念已不再是一个对将来的期望，今天它正在发生中。提供智能设备、子系统和系统的厂家正在如指数般的成长。这种推动力主要来自于业主们，他们对楼宇物业集成

40、度的要求越来越高，这也是合理的。因为在今天，楼宇自控子系统如门禁、闭路电视、电梯、空调暖通、保安和消防中的智能产品都已问世了。虽然这许许多多的智能产品正在导致楼宇子系统的逐渐更新，但真正的整体的楼宇网络系统仍然少见。生产厂商们一方面表示他们全面向开放性系统靠拢，但另一方面又限制互操作性产品的发展，因为他们必须面对一个标准网络通信协议和真正的开放性结构所带来的市场变化。大公司愿意维持现状大多是因为利益上的考虑。许多大厂商在他们的底层设备中采用了LonWorks技术，是因为发现使用LonWorks平台这一经济有效的技术可以实现他们的封闭系统中的设备互通信息。（2）楼宇自控系统的远程监控基于因特网的

41、楼宇设备远程监控结构可以基于各种操作系统平台。对于市场上的BA系统，如江森和霍尼韦尔等产品，其系统内置有专用的数据库，并提供有接口，可以转化为标准的数据库，通过前面提到的方法，用户可以从远程通过调用数据库来了解整个BA系统的情况。如果他想获得BA系统的实时状况和实时控制BA系统，可以直接通过浏览的方式监控BA系统。现代的楼宇自动化系统应基于Internet来实现信息交互、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问，真正做到局域和远程信息的实时监控，数据资源的综合共享，以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。一旦将传统的BAS系统延伸到因特网上，建筑管理人员即便是在千里之外也可以完成他

42、的职责。可以说因特网与智能建筑是分不开的，通过因特网，不仅可以完成监控职责，而且还有很多便利，比如楼宇设备厂家可以通过因特网持续了解自己设备的运转情况，当设备运行在非正常状态时，厂家可以立即采取措施避免事故发生，当然可以减少运行管理费用。可以说，基于因特网的BAS技术代表着楼宇自动化的发展方向。4、楼宇自控系统被控设备日趋智能化2001年，根据BSRIA的估计，中国的商用中央空调市场总价值约在9亿美元。而家用空调如果按产量来估算价值（考虑到价格战的因素），估计在6070亿美元之间。两者相加不到80亿美元。而当年美国开利公司的全球销售额就接近90亿美元。BA系统用于集中空调系统的初投资一般为50

43、元/m2左右，集中空调系统初投资仍可节约10%20%。空调变风量系统与变水量系统的工作机理都是通过变频器减少空调输送系统的能耗，变频控制作为BA系统控制的一部分或一个执行机构在BA系统设计中的运用越来越广泛。BA系统的价值与意义就在于降低初投资，节约运行费用和人工成本，更好地实现舒适性控制要求并协调各个系统，BA系统是集中空调系统不可或缺的组成部分。三、智能建筑的节能与管理智能建筑特别是BAS（楼宇自动化）与研究高层建筑节能有着极为密切的关系，检测建筑物各项能耗的各类传感器和仪表是BAS的组成部分之一，建立能量使用数据库是研究节能的基础，是BAS核心软件的组成部分，集散控制系统是完成BAS各子

44、系统控制功能的主要手段，更是实施节能的媒介。良好的管理可减小高层建筑能耗10%，通过优化设备的运行可节能10%，而这二者都可由BAS的软件来实施。智能建筑中BAS的核心是HVAC（供热、通风、空气调节）系统，此部分投资比重大，能源消耗大，占建筑总能源消耗的50%以上。因此HVAC系统智能化的程度不仅是实现环境控制效果也是取得直接经济效益的关键。智能建筑中实现节电节能，重在HVAC系统节电节能。国外BAS，系统节能率一般可达30%左右，也正是业主投资建筑智能化所期待的主要回报内容之一。然而目前国内在智能建筑中，真正能做到这一点并不多。其主要原因是市场管理和技术管理方面的问题。技术管理方面的问题是

45、HVAC自控设计与HVAC系统设计存在着脱节现象。在智能建筑中，HVAC及其自控系统的工程实施的步骤大体上是建筑设计院的暖通空调专业人员进行HVAC设计，并提出HVAC自控要求，由自控设备厂商进行控制部分的方案设计和施工设计，并安装调试，然后移交给物业管理部门进行运行管理。这几个环节包括了建筑设计院、设备安装、自控厂商和业主等单位。工程实施本应形成密切配合，一环扣一环的运转；然而，实践表明，目前其中各个重要环节常常脱节，遗留后患，给BA系统的正常运行和节能效果带来严重的问题。因此，应针对上述问题采取有力措施加以解决，使节能效果真正实现。智能建筑中还有其它系统节电节能，如照明、电梯等应通过优化设

46、计，采用先进的节电技术，以获得良好的节电节能效果。照明系统能耗占商业建筑能耗的26%，照明系统的节能设计可以较大比例地减少高层建筑的能耗。四、2003年楼宇自控系统市场调查数据主要针对国内外楼宇自控系统品牌进行了调查。1、楼宇自控系统的满意度性价比满意度见表5/图1图12、销售服务满意度见表6/图2。图23、楼宇自控管理软件的满意度见表7/图3。图34、常用的控制器/传感器品牌见表8/图4。图45、常用的执行器品牌见表9/图5。图56、常用的变风量控制系统品牌见表10/图6表10图67、常用控制系统品牌常用的空调控制系统品牌，见表11/图7；表11图78、常用的新风机控制系统品牌见表12/图8

47、；表12图89、常用的变配电控制系统品牌见表13/图9；表13图910、常用的给排水控制系统品牌表14/图10。表14图10目前，国内有些智能建筑的BA系统运行情况较为良好。需要指出的是，我国目前事实上已是建筑智能化系统设备的大市场，但是建筑智能化系统设备的产业基本在国外，这将在国家安全、工程投资、技术进步、运行管理等方面带来一定的影响。因此，提高我国建筑智能化系统设备的产业化是一件非常重要且有意义的事情。五、智能大厦的系统规划几年来，我们在承接的智能大厦系统的过程中，往往会听到业主说：我要建的智能大厦五年（或十年）内先进，二十年不落后等，我要建一流的智能大厦等等。究竟在什么方面先进？什么方面

48、不落后？就全靠去想象了；另外，在投标过程中，又经常遇到这种情况：往往一些招标书没有把系统目标要求写清楚，而很粗的具体地给出了控制的点数，布线点数等等，又感到这些要求和大楼的具体作用不相符；有的招标书又非常粗，要靠投标单位去发挥，有的标书只是独立地提出几个子系统，如布线、计算机网络、楼宇自控、保安、消防等，没有任何关系，只是一个个子系统的孤岛等等，这样招标往往会受投标商的误导和上级主管领导的干予，就不能真正发挥招标的作用，例如南京有座大楼，弱电系统投资两千多万元，其中花了一千多万元设计了一个电视监控报警系统（也不是一级风险单位），其它系统只是一个点缀，根本就不是一个智能大厦系统，如果业主能很好地

49、进行系统规划和分析，完全可以设计成一个具有一定规模智能大厦系统，为了避免上述种种现象的发生，在整个智能大厦系统工程的建设过程中，根据客观需求，为了作好一个个智能大厦系统工程，系统规划就显得非常必要了。1、系统规划在系统工程中所处的位置智能大厦是一项系统工程，而且是一个复杂的大系统，因此，它的建设就应该遵循系统工程的基本程序。钱学森同志提出：“系统工程是组织管理系统的规划、研究、设计、制造、试验和使用的科学方法，是一种对所有系统都具有普遍意义的科学方法”。根据智能大厦技术目前发展的状况，我们利用系统工程的方法，用图1表示智能大厦系统工程系统建立的过程。本图概括了智能大厦系统工程建立的五大步骤，它

50、包括：系统规划、系统设计、详细设计和产品选型、工程施工和运行维护管理。它把智能大厦这个研究的对象看作一个系统整体，智能大厦系统由若干分系统组成，对每个分系统都首先从实现整个系统技术协调的观点来考虑，对研究过程中分系统与分系统之间的矛盾或者分系统与子系统之间的矛盾都要从总体协调的需要来解决。同时，把系统作为它从属的更大系统（如，把智能大厦看作是“信息高速公路”这个更大系统的一个网络节点）的组成部分来研究，对它的所有技术要求都尽可能从实现这个更大系统技术协调的观点来考虑。这种实践体现了一种科学方法，它是组织管理“系统”的规划、设计、产品制造、工程施工和系统运行维护管理一种科学方法，也体现了系统工程

51、研究过程的方法论。 总之，由于智能大厦技术的复杂性，发展性和外部条件的可变性，用直观的传统方法和单凭个人的经验来组织管理一个大规模复杂的智能大厦系统工程已经不行了，为了保证系统的整体性就需要用现代信息系统和系统工程的方法来统盘地考虑这一问题，从而编制出系统研制全过程的模型，把智能大厦建设的全过程，严密地联结成一个整体全面地考虑和改善整个过程，以便实现综合最优化。现在已经有不少的文章和论著对智能大厦系统工程的设计，产品、工程、管理、过程有了许多论述，我这篇文章主要就智能大厦系统工程的系统规划有关问题谈一下自己的看法。2、智能大厦系统工程系统规划的作用和意义我们研究的对象是复杂的智能大厦系统，智能

52、大厦系统工程特征之一是：在系统中存在着目标与技术、技术与产品、产品与价格、价格与系统规模等许多矛盾的因素和不确定的因素。因此，对於这样的大系统，如果不采取相应的措施就对其有关重大问题进行决策，其后果是很难想像的。实践证明，要最优的进行系统设计，对系统有关的重大问题进行正确的决策，其关键的一步首先要作好系统规划，很难设想，如果没有可行的系统规划要想作出切合实践的系统优化设计是不可想象的，所以说，系统规划在整个智能大厦建设过程中起着极其重要的作用。（1）系统规划的概念和内容智能大厦的系统规划不同於一般工程的系统规划，它必需从智能大厦的需求目标出发，研究分析：技术设计、产品、信息、环境、政策等方面的

53、可行性，制定出一个智能大厦智能化系统总体构想。所谓系统规划就是这样一个有目标的有步骤的探索分析和制定智能化系统总体构想的整个过程和结果。为了给决策者提供直接判断和决定系统方案所需的信息和资料，系统规划人员使用科学的工具和方法，对系统的目的、功能、环境、费用效益等进行充分的调查研究，分析和处理有关的资料和数据，作出几个规划模型，并对他们作出定性、定量比较，最后整理成完整、正确与可行的综合资料，作为决策者选择可行规划的主要依据。在系统规划阶段，主要的任务是定义系统的概念，明确建立系统的必要性，在此基础上，明确系统的目的和确定系统的目标。同时提出智能大厦系统工程应具备的环境条件及估计系统所有的各种制

54、约条件，最后制定出系统建设计划书，计划书除包含上述内容外，还有系统建成的期限，系统投资限额等内容。（2）系统规划的基本特性综观上述系统规划的概念，系统规划有四个基本特性：整体性、相关性、目的性、环境适应性。2.2.1 整体性：智能大厦是由四个基本要素，即建筑物的结构、系统、服务和管理四个基本要素，以及通过它们之间的内在关联进行最优组合（系统集成）来提供一个投资合理的、具有高效、舒适、方便环境的建筑物。构成系统的各要素显然都具有不同的要求，但它们是根据逻辑统一性的要求而构成的整体，智能大厦不是各要素简单地集合，否则它就不会具有整体的特定功能。因此，即使每个要素亦不都很完善，但它们也可以综合、统一

55、为具有良好功能的系统。反之，即使每个要素都是很完善的，但作为整体不能集成为某种良好的功能，也就不能称之为完善的系统。相关性: 系统内各要素之间是有机联系的，相互作用的，在四个要素之间具有相互依赖的特定关系。它们之间通过特定的系统集成关系，有机的结合在一起，就形成一个具有智能化特定功能的智能大厦系统工程。目的性: 为了达到投资合理，具有高效、舒适、方便环境的建筑物，这样总的目的，系统应具有一定的目标 环境适应性: 某一座智能大厦都是存在于社会某一时期的一定物质环境中，它必须能适应外部的环境变化，在研究智能大厦时，环境往往起着重要作用，必须予以重视。（3）系统规划的作用和意义系统规划是整个智能大厦

56、系统工程建设的兰图，它定义了系统的概念，系统包括的分系统、子系统以及这些系统的规模，系统集成的要求等，在此基础上它明确了系统设定的目的和确定了系统、分系统，子系统的目标，同时提出了制约条件，也提出了系统与分系统建设计划、时间进度和投资规模，在技术、经济、政策、环境上的可行性，以及投资回收的期限和建议等等。所以系统规划计划书是今后智能大厦系统工程设计、产品选型、招标的依据；是工程施工和系统验收的重要文件；是防止系统盲目建设随意扩展的约束性文件，因为有了系统规划书就能抵制产品推销商的误导。它指导也约束了整个智能大厦建设的全过程。它是系统优化设计的根据，合理使用资金的依据。所以系统规划书是建设智能大

57、厦的关键文件之一。房地产的开发商、业主要十分重视系统规划书的制定。智能大厦设计者、产品供应商、系统集成商、工程施工单位和物业管理公司都在不同阶段受规划书的约束和使用条件制约，这样才能把智能大厦系统工程的建设纳入计划范畴进行。最后是系统规划书制定的流程3、系统规划的核心是系统目标的确定和分析（1）系统目标的重要性智能大厦是一项系统工程，智能大厦的建设目标是智能大厦系统工程建设的依据，它是系统工程活动的出发点，又是系统活动所指向的终点，因而智能大厦的目标也就贯穿于整个工程管理的活动之中，决定着智能大厦系统工程活动的方向和性质。系统目标也是考核智能大厦系统的效率和成果的标准。由于目标是人们行动预期达

58、到的结果，因而目标本身就含着效果的因素，系统目标制定的正确与否，以及是否能达到目标，意味着智能大厦智能化系统工程的成败与效率高低。智能大厦系统工程目标的确定和实现是智能化建设的重大决策。在观察任何智能大厦系统工程问题时，必须经常以系统目标为标准，不允许任何管理活动脱离智能大厦系统目标的现象出现。智能大厦的建设目标，它不仅是智能大厦的业主。也是智能大厦的设计者、承包商和施工单位都十分关心的问题。也就是说，围绕着智能大厦系统工程的目标，把他们紧紧的结合在一起，只有几方共同努力，团结协作，才能把智能大厦系统工程推向前进。下边试图从宏观结构谈智能大厦的目标树，业主可以根据目标树结合自己的智能大厦的用途

59、和予期的投资强度，设计出自己建筑的智能化系统工程的具体目标来规划智能化建设，统一建设项目设计、施工的步骤，作到目标定性定量管理建设好智能大厦系统工程。（2）智能大厦的基本需求智能大厦是将楼宇自动化管理系统（BMS）、通信网络系统（CNS）和办公自动化系统（OAS）三者通过总体规划的方法和策略。进行综合和分解。运用系统工程的观点，集成在建筑环境这个支持平台上，将建筑物的结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合。提供一个投资合理、具有高效、舒适、安全、方便环境的建筑物，它主要满足两项基本要求，六个目标，四项服务功能。两项基本要

60、求*对管理者来说，智能大厦应当有一套便于管理、控制、运行、维护的通信设施，能以较低的费用及时与外界取得联系（例如消防队、医院、安全保卫机关、新闻单位以及各种信息库等）。*对使用者来说，智能大厦应当有一个有利于提高工作效率、激发人的创造性的环境。六个目标*能够提供高度共享的信息资源*确保提高工作效率和舒适的工作环境。(1)高效节能，节约管理费用，减少物业管理人员(2)适应管理工作的发展需要，具有可扩展性、可变性、能适应环境的变化的工作性质的多样化。(3)各种系统设备使用管理方便、安全可靠。(4)投资合理，达到短期投资长期受益的目的。四项服务功能(1)安全性：包括防盗报警系统、出入口控制系统、闭路