茶城业态可行性研究报告

1、茶城业态可行性研究报告【中国茶区分布】中国的产茶区主要分为西南茶区、华南茶区、江南茶区及江北茶区四大茶区【西南茶区】位于中国西南部，是最古老的茶区，茶树原产地的中心，包括贵州、四川，云南中北部和西藏东南等地。主要产黑茶云南普洱比较知名、绿茶、红茶；【华南茶区】包括广东中南部、广西壮族自治区、福建东南部、海南、云南南部等地，是中国最适宜茶树生长的地区，著名的有安溪铁观音、 黄金桂，广东英德红茶、凤凰水仙，广西自治区六堡茶，海南白沙绿茶等，台湾冻顶乌龙、白毫乌龙等；【江南茶区】包括浙江、湖南、江西和安徽南部、江苏、湖北南部等地，是中国主要茶叶产区。著名的有西湖龙井、洞庭碧螺春、君山银针、黄山毛峰、

2、江苏碧螺春等；【江北茶区】江北茶区位于长江中、下游北岸，包括河南、陕西、甘肃、山东等省和皖北、苏北、鄂北等地。江北茶区主要生产绿茶。著名的茶叶有：六安瓜片、紫阳毛尖、信阳毛尖、霍山黄大茶等。【行业开展】茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购置缺乏依据和方向由于历史、地理原因，我国茶叶种类众多，大约有上千种茶叶，仅名茶就有两百种左右，而每一种茶叶因采摘时节、产地又可分出众多子类；与茶叶种类多相对应的就是我国从事茶叶种植、加工的企业数量众多，分布广泛，据统计我国目前有大约8000万茶农，7万家茶企；多：茶叶种类多，行业企业多近年来，各地大建茶叶城、茶叶批发市场，

3、市场出现供过于求，结果导致市场内商户的销量和利润越来越薄，而且批发市场由个体商户组成，自身所普遍存在的散、乱、杂和不易监管等特点，价格行业标准缺乏，常出现“天价茶等情况，管理的松懈也导致食品行业普遍推行QS认证在茶叶行业也得不到有效执行；我国现行茶叶品质标准中，关于茶叶的感官品质都采用定性语言描述，消费者难以理解和应用，致使标准在交易定价中很难发挥作用，形成实施上的标准缺失情况；行业内还存在假冒伪劣、农药残留超标的情况也严重影响了行业形象和消费者的消费需求，行业管理的混乱直接导致了消费者选择的障碍，降低消费者对产品的信任度；乱：管理无序，标准缺失我国茶叶企业数量虽多，但多数都非常弱小，规模上亿

4、的企业屈指可数，而且没有能够主导行业开展的企业。2021年，7万家茶企共实现茶叶总产值300亿元人民币，而同年仅联合利华立顿一家茶业年产值即到达230亿元人民币；我国多数企业还处于小规模、分散经营的阶段，采用传统粗放经营模式，通过分布在各地的同乡和批发商销售。产品也主要依靠散装形式销售，茶企普遍缺乏品牌意识。目前我国有7万家茶厂，注册了自己品牌名称的还不到1000家；弱：企业实力弱，品牌意识弱【茶城运营模式及开展趋势】【传统经营模式】大多是包租模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价，或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店。【创新模式】近年来各地茶城出现了

5、全新的经营模式，这种模式近似于红星美凯龙的经营模式，工程投入使用前实行统一招商，分户按月/年收取租金；开发商成立专业团队，负责后期的营运管理，包括统一广告宣传，统一定期举办茶艺活动等。宣传费用会分摊到各商户日常的管理费中，这样做增加了商户日常支出，但对其平均收益的增加也是有很大好处的。【衍生产业】现在的很多茶城不仅仅销售茶叶，茶具买卖，古玩、字画，瓷器、玉器买卖与鉴赏，茶艺人员培训、茶道展示等通常都是茶城日常经营活动中必不可少的局部。尤其是在茶城中建立大型茶艺会所，举办国学堂传授国学知识，设立古玩、字画博物馆等，都成为了茶城新的经营方向。【开展趋势】新型的茶城由于缺乏固定客群支撑，必须摒弃传统

6、的农贸市场式的运营方式，以现代商业地产模式去运营茶城，借助大型商场的经营模式，按照一定比例从商家日常营业额中扣取费用以代替租金的收取，运营方不断地为商家的产品销售提供效劳，包括统一的宣传推广和促销筹划，到达和商家互利共赢的目的。【茶城选址关注因素】抚顺茶城数量：1备注：该茶城名为抚顺茶城，属于单层茶叶批发市场鞍山茶城数量：3备注：分别为鞍山茶城、辰逸茶城和永乐茶城茶城业态空白区域丹东茶城数量：1备注：该茶城名为仁鹏茶城辽宁旗舰店，为茶叶穿赢点大连茶城数量：5备注：茶叶专业市场共有2家，分别为金玛茶城和双兴茶城，大局部为茶品专营店或大型商场中单层经营，有江南惠茶城、福康茶城、金三角茶城等辽宁省内

7、茶城分布主要集中在沈阳、大连、鞍山三大城市，其他各市无此类专业市场；沈阳市茶城已初具规模，规模较大、定位高端、辐射面广，不仅提供茶叶批发业务，同时提供茶具买卖、茶叶人才培养、茶艺综合表演，及相关衍生业态展示等相关业务；大连茶叶行业开展较为分散，现在在营的两大茶城均较为老旧；鞍山市内茶叶市场除鞍山茶城规模较大外，其余均为大型门店形式，整体规模虽未形成规模，但相比于省内其他城市仍开展较快；辽西城市中无大型茶城在营，行业经营形式主要以小型门店形式为主。【辽宁省茶城分布情况】沈阳茶城数量：8备注：东北重要的茶叶销地，辽宁茶叶市场核心聚集区，能够辐射东三省及内蒙古【辽宁地区茶叶市场特点及现状】沈阳核心区

8、近三年茶叶市场消费结构发生转变，低端市场份额下降，高端市场崛起辽宁省兴旺地区传统消费茶类是花茶,花茶作为低端群众消费品，消费量和市场份额逐年下降，市场份额已不足40%，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶已占据半壁江山，普洱茶市场份额超过10%，逐步缓慢增长。高端市场竞争中，乌龙茶占明显优势。辽西地区及内蒙古东部的通辽市、赤峰市等地，中低端消费的红茶较长时期内占据主要市场份额，高端茶普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低边销茶和红茶的传统消费区。目前红茶约占70%以上市场份额，年销售量超过6000吨，滇红在红茶市场中处于绝对垄断地位。红茶消费对象主要为城镇居民和农牧民，属中低档群众消费，厂商品牌众多

9、，竞争十分激烈，利润较薄。边销茶约占20%左右的市场份额，主要消费对象草原牧民，茶叶价格较低，属传统低端消费，由国家边销方案调控供给，中央财政补助，方案内企业占据市场多年，企业效益较丰厚，由于财政补助和牧民传统习惯认可等因素，方案外企业很难与方案内企业竞争。随着收入水平和生活水平的不断提高，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶，信阳毛尖、黄山毛峰、龙井茶等绿茶和云南普洱茶等正在该区域兴起，已占据约10%左右的市场份额，属新兴高端消费，消费对象为收入较高人群和茶叶爱好者，利润丰厚。传统消费茶类边销茶和红茶的市场份额呈下降趋势，但红茶仍然是多数城镇居民和农牧民饮用奶茶的生活必须品，较长时期内仍将占据主要市

10、场份额。在高端市场，乌龙茶、高香型绿茶和云南普洱茶尚属导入期，有较高知名度，但普洱茶品饮普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低。中央的反腐倡廉政策导致茶叶市场遇冷，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，市场整体缩水从去年中央开始倡导反腐政府以来，沈阳各大茶城客流明显减少，中央接连发布禁令，严控政府部门随意花费公款，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，即便是在每年茶叶销售旺季的中秋与春节期间，市场较比往年还是略显冷清，而其衍生品茶具市场也随之受到牵连，并且近年来随着茶城数量的不断增多，市场竞争剧烈，各茶城的销量明显下滑。1【案例借鉴北方茶城】2021年开业，是东北地区最大茶叶批发

11、市场，建筑面积2.3万平，年营业额超8亿元北顺城路北顺城路东顺城街大东路小什字街北方茶城【案例借鉴北方茶城】内部装修老旧，品牌数量近250家，商户年均销售额70-80万，客户多以批发为主内部布置：北方茶城建成时间较长，内部布置现代感不强，主次通道略显局促，店铺外装修风格给人以老式商场的感觉；商铺品牌：品牌数量近250家，种类齐全，包括几乎全部市面上在售茶叶、茶具、根雕品种；经营状况：目前北方茶城租金为3.5-10元/天，由于整体以批发为主，有效地提升了各商户年营业额，使其商户年平均销售额高于沈阳其他茶城，到达近70-80万/年；客户情况：批发客户为主，主要来源区域为东三省及内蒙古，散客多为周边

12、居民或沈阳市内爱茶人士；通道较窄，店面装修陈旧商家存货量大，主要以批发经营为主【案例借鉴北方茶城】预招商测试：运营商表示对朝阳城市及交通缺乏信心，散户对异地拓展兴趣较小商户访谈：张女士店铺名称：恒雅茗茶店铺性质：云南普洱茶辽宁总代理年销售额：150-200万语录：北方茶城是东三省最大的茶叶批发市场，过年过节好的时候一个月能卖20-30万，平常每个月也能卖个8-9万。这边是以批发为主的，东北地区的茶庄包括沈阳和省内其他城市的茶城都是从这进货，不愁卖。朝阳那边市场购置力不行，而且有沈阳这边的茶城以后那边的经营环境肯定不行。商户进驻分析：诸如北方茶城这类的辽宁省乃至东三省最大的茶叶批发市场，由于其经

13、营时间长，知名度也较高，销售情况在业界的领先地位很难被动摇，其中商户很难对省内其他城市的茶城产生兴趣运营商合作意向分析：茶城主要以批发为主，运营方认为朝阳交通辐射能力及城市量级较小，难以形成集散中心，如果未来可以合作的话，可以提供一定货源，但需从本地寻找经销商，运营团队不会介入运营商访谈：刘女士单位：北方茶城职务：经理语录：我们这是国企性质的公司，政府支持的力度非常大，当初刚建茶城的时候，政府就帮助我们把原先小东门的所有散户都装了进来，现在已经成为东北最大的茶叶集散地，主要也是以批发为主，销往整个东三省及内蒙古，我们不会去朝阳的，另外朝阳的地区很难形成茶叶的批发市场，还是以零售为主，如果你们做

14、茶城的话，我们可以考虑合作，为你们提供一定货源。136五里河茶城【案例借鉴五里河茶城】2021年底开业，定位高端茶消费群体，建筑面积2万平，目前处于养商期，茶城提供三年免税，免物业费文化路文体路三好街青年大街【案例借鉴五里河茶城】内部装修高贵、华美，品牌数量近150家，销售气氛有待形成，客户以高端散客为主内部布置：五里河茶城成立于2021年底，其内部装修奢华、典雅，且物业管理到位，灯光照明设备一应俱全，给人以亲切，高贵之感；商铺品牌：品牌数量近150家，主要经营国内高端茶品、茶具、紫砂壶、根雕、古筝等产品；经营状况：由于开业仅2年，五里河茶城仍未形成有效茶叶销售气氛；客户情况：五里河茶城内茶品

15、销售单价较沈阳茶城、北方茶城的老牌茶城并无优势，且批发业务线较为孱弱，目前仍以高端茶品消费散客购置为主；通道宽度适宜，店铺门面装修精致灯光布置合理，加倍衬托出茶具质感【案例借鉴五里河茶城】预招商测试：运营商表示可以进一步接触，假设合作的话需要开发商提供较高的优惠条件，散户表示入驻小城市更倾向门店形式商户访谈：张女士店铺名称：大益茶店铺性质：大益茶业集团辽宁总代理年销售额：尚未开业语录：沈阳市东北地区的中心城市，五里河茶城又是近年来新开发的茶城，这里面装修精良，而且物业管理较好，开发商的宣传力度又非常大，同时免税费，这是吸引我们来这的主要因素。茶叶经营得靠“熬，最少的熬过3年以后才能有所收益。如

16、果朝阳那边开一个茶城的话，我不认为能熬过3年。商户进驻分析：五里河茶城是目前位置沈阳市内最为高端的茶叶专业市场，其中入驻的多为国内一线茶叶经销商。这类企业大多是全国性企业，对城市等级、开发商实力、资金链的管理等均较为苛刻。如果入驻小城市将以开设小型专门店为主要途径。运营商合作意向分析：可以考虑来朝阳，但是对地段的情况、客流量与人均消费能力需要进一步考察，假设与开发商合作的话，需要开发商做出较大的让步，至少要提供三年免租等优惠条件，同时需要帮助协调政府关系运营商访谈：孙女士单位：五里河茶城职务：副总经理语录：我们老板拥有很多的业内资源，同时政府这边的支持力度也很大，开业三年可以免税，目前我们给业

17、主提供的也是三年免物业费的效劳，前期我们投入广告的宣传力度非常大，目前这里的商户都在其他茶城有店面的，去朝阳的话离市中心近还可以考虑考虑，并且开发商一定要有非常优惠的条件与政策，同时能够帮助我们获取政府的支持。沈阳茶城市府大路市府大路【案例借鉴沈阳茶城】2007年底开业，是沈阳开发最早的茶城，建筑面积1.2万平，年销售额近1.5亿元惠工奉天街街市府大路【案例借鉴沈阳茶城】内部装修保持较好，品牌数量近130家，销售情况平稳，客户以高端散客为主，拥有较为固定的高端客源内部布置：相比于北方茶城，同时期建成的沈阳茶城要稍显高端，宽敞的中庭设计，入口处长长的通道和两旁摆放的根雕工艺品给人以闲适，古色古香

18、之感；商铺品牌：品牌数量近130家，多为福建、安徽等地茶商于沈阳的茶叶中转站；经营状况：销售情况较为平稳，由于距离市政府较近，且交通便利，一般商家年销售额近50-60万；客户情况：主要以高端散客为主，政府部门、国家企事业单位客户较多通道较为宽敞，市内宽敞明亮，高贵、典雅入口处两侧放置根雕工艺品，韵味十足【案例借鉴沈阳茶城】预招商测试：运营商表示对朝阳的消费能力缺乏信心，散户对入驻小城市持观望态度商户访谈：许小姐店铺名称：聚缘窑茶具超市店铺性质：大型茶具专营超市年销售额：80-100万语录：沈阳茶城这里有很多“土豪，都是第一批来沈阳买卖茶叶的南方富商，沈阳茶城也有年头了，现在知名度在沈阳也算比较

19、高，客户也比较稳定。而且这里离市政府近，卖茶的人也多。租金可能贵点，但是茶叶买卖不太在乎多的这点租金。商户进驻分析：沈阳茶城知名度高，地理位置优越，可吸引全市散客购置茶叶。对于这里的大局部经销商来讲，多数将此地作为其业务在东北地区的中转站。对于入驻朝阳的问题，此内的众多茶商持观望态度。运营商合作意向分析：不会考虑朝阳市场，主要是对朝阳的消费能力和茶叶消费习惯没有信心，认为朝阳缺乏高端市场，并且整个茶叶市场目前经营环境较为低迷，对异地市场尤其三四线城市更加缺乏信心运营商访谈：于先生单位：沈阳茶城职务：总经理语录：我们茶城已经经营很多年了，这里的商户根本是沈阳最早的一批茶商，70%以上的商户都来自

20、南方的产茶区，现在平时很少过来，都是顾人来打理。朝阳我们是不会去的，我们团队曾经研究过朝阳，朝阳的消费能力太低，喝茶以红茶为主，并且是红茶中比较偏中低端的滇红，高端的茶叶在那里没有市场，现在整个大市场环境就不好，更加不会考虑了。茶庄集中地带福建福隆茗茶【朝阳本地茶商情况】本地商户多数表示假设工程未来能够成较大规模，运营试水成功，愿意考虑进驻【商户数量】朝阳全市含茶叶类经营业态商户近80家，其中专业经营茶叶的商户占比30%左右；【商户分布】专业茶庄、茶叶专营店主要集中于市中心区域，而城市南侧那么聚集较多烟酒茶行；【商户构成】品牌代理商较少，主要以个体私营为主，专业经营茶叶的商户较少，主要以“烟酒糖茶店为主；【经营情况】主要以红茶、花茶为主，高端茶份额较低，整体消费层次较低，单价在200元/斤的茶叶已经为高档