信托业发展概述

1、 信托概述2022/9/220陈静 张欣云 陈丽静信托定义信托法定义：“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”。在投资方式上，信托产品同储蓄、国债类似，一般有相对固定的期限，明确的收益率（信托为预计收益率）。投资者购买信托产品后，一般到期便可领取收益及本金，省时、省心。2022/9/221陈静 张欣云 陈丽静信托基本原理委托人受托人受益人信托财产管理权处分权转移处分设立信托管理佣金受益权收益委托人：合格投资者受托人：信托公司23受益人：在中国是委托人，自益信托12022/9/222陈静

2、张欣云 陈丽静信托的独特性与功能信托资金运用横跨货币市场资本市场 实业市场信托资产实现破产隔离信托融资属于直接融资范畴信托融资的信用基础是资产信托与其他金融行为的不同2022/9/223陈静 张欣云 陈丽静我国信托业发展的历史回顾2022/9/224陈静 张欣云 陈丽静（一）三个历史发展时期1949年前旧中国时期 第一家：1913年大连取引所信托株式会社19世纪20年代的“信交风潮” 抗战时期信托业的兴衰1949年到1953年新中国成立初期建国后开始试办信托业务20世纪50年代中期全面停办1979年起至今的恢复发展时期2022/9/225陈静 张欣云 陈丽静（二）信托业的五次清理整顿恢复发展初

3、期（1979-1983年） 第二轮扩张与清理整顿（1983-1985年） 第三次清理整顿（1986-1989年） 第四次清理整顿（1990-1998年） 第五次清理整顿和规范发展（1999年-至今）2022/9/226陈静 张欣云 陈丽静我国信托业发展情况（1979-至今）1979-19831979.10 中国银行信托咨询公司、中国国际信托投资公司成立；委托贷款和投资为主；1982年，全国各类信托机构达620多家；1982年清理非银行金融信托机构。1984年混业经营模式确立；1985年停发信托贷款和信托投资。1984-19851986-19891988年745家；委托贷款和投资为主；1988年

4、，第三次清理整顿，“三停”（停止信托贷款、投资和拆出资金)；大量撤并机构，1989年信托机构数量减至339家。1993年金融体制改革，分业经营，分业管理；银行控股的信托公司撤并；1994年底信托机构共有391家。1990-19981999-至今1999年第五次清理整顿，银信、信证分离；2001年“一法两规” 实施，重新登记后存有59家；2007年修订“两规”，目前54家正常经营的信托公司，34家机构重新登记。2022/9/227陈静 张欣云 陈丽静（三）几次清理整顿的反思信托业恢复发展的动机存在偏差，缺乏清晰的定位 信托配套法律制度建设严重滞后 传统的整顿手段落后，难以引导信托业走上健康发展的

5、道路 2022/9/228陈静 张欣云 陈丽静（四）2007年信托新规以后新的信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法等法规在2007年3月1日起正式施行，对信托公司的经营范围和业务定位做出了新的规定。信托公司根据新规要求进行实业投资清理、存续业务的整改，以申请进行重新登记或执行过渡期政策。截至2013年5月，目前正常经营的68家信托公司，约48家在发行产品。2022/9/229陈静 张欣云 陈丽静我国信托业的发展现状2022/9/2210陈静 张欣云 陈丽静（一）信托目前发展规模2010年以银信合作产品为主 3.1万亿元2011年以房地产类信托为主 4.8万亿元2012年以基建类政

6、信合作为主 近7.5万亿元2013年管理资产规模为8.72万亿元2022/9/2211陈静 张欣云 陈丽静（二）业务经营范围 信托业务 中介业务 固有业务 资金信托； 动产、不动产信托、有价证券信托及其他财产的信托业务； 作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务。 存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资等业务。投资业务限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资； 以固有财产为他人提供担保。 经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务； 受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务； 办理居间、咨询、资信调查等业务； 代保管及保管箱业务。2022/9/221

7、2陈静 张欣云 陈丽静（三）现有信托业务介绍证券市场投资信托股票质押融资信托房地产融资信托基础产业融资信托 信贷资产转让信托其他信托业务2022/9/2213陈静 张欣云 陈丽静（1）证券市场投资信托新股申购类信托结构化证券投资信托基金优选投资信托2022/9/2214陈静 张欣云 陈丽静新股申购类信托投资信托公司新股申购信托委托人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行新股申购；可转债、可分离债申购；闲置资金投资于国债回购、银行存款和货币市场基金等。发起认购资金保管证券公司经纪2022/9/2215陈静 张欣云 陈丽静结构化证券投资托信托投资管理信托公司结构化证券投资信托一般

8、委托人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行A股（含IPO申购）；可转债、可分离债、封闭基金；国债回购、银行存款和货币市场基金等。发起认购资金保管证券公司经纪专业投资机构委托人（比例认购次级受益权部分）2022/9/2216陈静 张欣云 陈丽静基金优选投资信托投资管理信托公司基金优选投资信托委托人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行证券投资基金（0-95%）；新股申购、国债回购、银行存款和货币市场基金等（5-100%）。发起认购资金保管证券公司、基金公司投资顾问2022/9/2217陈静 张欣云 陈丽静（2）股票质押融资信托贷款信托公司股票质押融资信托委托

9、人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行借款人发起认购资金保管股票质押2022/9/2218陈静 张欣云 陈丽静（3）房地产融资信托贷款股权夹层信托公司房地产融资信托委托人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行房地产开发商发起认购资金保管信用支持土地抵押机构担保到期回购等2022/9/2219陈静 张欣云 陈丽静（4）基础产业融资信托贷款信托公司基础产业融资信托委托人（合格自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）借款人发起认购信用支持贷后管理银行2022/9/2220陈静 张欣云 陈丽静（5）信贷资产转让信托购买信贷资产信托公司信贷资产转让信托委托人（合格

10、自然人投资者；机构投资者；银行理财产品等）商业银行发起认购信用支持贷后管理2022/9/2221陈静 张欣云 陈丽静（6）其他信托产品收益权投资信托 融资租赁信托 在目前法律框架下，是指信托公司利用资金信托计划，把所募集资金运用于融资租赁业务的一种资金信托业务。 指将信托资金投资于能够带来收益的各类权益的资金信托品种，这些权益包括基础设施收费权、公共交通营运权等。2022/9/2222陈静 张欣云 陈丽静由企业员工出资，委托信托公司认购本公司股权 或直接将已认购的本公司股权委托给信托公司管理和运用，信托公司按委托人的意愿以信托公司的名义行使股东权利，享受公司利润分配并对受益人进行分配的一种信托

11、方式。 通过员工持股改变本公司产权结构，体现了信托制度在企业激励分配方面的优越性和灵活性，进而达到重组本公司的目的并获取预期收益。应收帐款信托员工持股信托以申请企业作为委托人，信托公司作为受托人，银行作为受益人，三方共同签订信托合同。企业将应收帐款委托给信托公司，信托公司负责监督企业对应收帐款的回收工作。应收帐款的收益归银行，同时银行和该企业签订贷款合同，银行向企业发放贷款。这种操作方式利用信托财产独立性的特点，将应收帐款安全隔离为信托财产。2022/9/2223陈静 张欣云 陈丽静（四）信托业务的创新（1）资产证券化（2）私人股权投资信托（PE）（3）房地产投资信托（REITs）2022/9

12、/2224陈静 张欣云 陈丽静信托业务的具体操作2022/9/2225陈静 张欣云 陈丽静信托产品流程信托公司（受托人）委托一个或多个投资领域（约定投资期）（信托公司监督管理投资过程）投资于到期投资本金+收益返还2022/9/2226陈静 张欣云 陈丽静信托业务操作流程项目选项 项目前期考察 尽调 信托项目的可行性项目立项 信托合规性，项目设计交易结构，收益率，税费，信托报酬测算，资金运用，风控，退出方式）项目预审 信托经理小组讨论信托风险项目终审 内部人员过会项目报备 银监会监管审批项目成立 信托合同达到一定融资规模项目推介 三方的精心挑选产品后续管理 投资公司管理项目清算 注会 银行项目披

13、露 半年或季度2022/9/2227陈静 张欣云 陈丽静产品的设计是信托公司业务链重要环节设计产品出发点：充分协调和平衡投资者、信托公司、项目 方三者的利益设计要素：1.产品收益(取决于同期银行存款利率和国债利率的水平；不同类型项目的收益水平）2.产品期限（取决于资金需求方的需要，资金周转项目的期限为中短期；投资者的投资偏好，时间越长，未来的不确定性越大；监管要求）3.风险控制（根据担保法，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。信托产品设计上常用的是前三种）2022/9/2228陈静 张欣云 陈丽静信托的风险政策风险不可抗力风险操作风险项目风险合规性风险信用风险流动性风险 投资风险

14、道德风险 2022/9/2229陈静 张欣云 陈丽静选择产品注意事项1.信托公司的品牌，综合实力。公司背景，公司所处行业地位，管理能力，风控能力，合规能力，具备完善的公司治理，良好的市场美誉度稳定的过往投资业绩等2.融资方实力。主营业务，财务状况，第一二还款来源，行业排名，口碑，股东，高管，3.担保方式。担保公司，第三方企业无限责任连带担保，实际控制人连带担保，股权质押第一还款来源。回笼资金对于信托产品，首先要关注融资方是谁；其次要看这笔资金的用途、还款来源是什么；4.投资行业。信托产品所处的行业，是公司国家政策鼓励支持的，还是限制的2022/9/2230陈静 张欣云 陈丽静选择产品注意事项产

15、品的风险底线是不是投资者所能承受的；抵押物的判断、评估。资金方（融资方）可能要能接受较高的融资成本，而该公司的性质、公司的市盈率、抵押率则是资金方的风险考虑范畴；收益率多少；9%13%产品期限；1年3年，考虑资金流动性产品类型；基建类 房地产类 工商企业类 权益类等保障机制资金退出方式2022/9/2231陈静 张欣云 陈丽静 安信关爱系列“阳光三号百姓爱心”系列集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划推介材料2022/9/2232陈静 张欣云 陈丽静33安信关爱系列“阳光三号百姓爱心”系列集合资金信托计划第2期-新农村建设发展基金集合信托计划产品要素信托结构项目背景项目简介项目

16、收益风控措施项目亮点公益特点认购流程 2022/9/2233陈静 张欣云 陈丽静34 一、产品要素分配方式：信托优先受益权本金于信托期限届满或赎回时一次性分配，收益按信托年度进行分配。2022/9/2234陈静 张欣云 陈丽静35信托规模：优先级规模：5亿元，其中A1类优先级2.5亿元、A2类优先级2.5亿元；劣后级规模：1.67亿元劣后受益人为：项目公司股东宏能投资及其指定第三方以项目公司 股权收益权和对项目公司的股东借款认购；项目存在资金缺口时，可启动信托计划后续募集，补足建设资金缺口；后续最终募集规模视项目实际资金需求而定。 二、信托结构2022/9/2235陈静 张欣云 陈丽静36信托

17、整体期限：A1类信托受益权期限2年，A2类信托受益权期限1年；被投资方：宏德温泉（项目公司）资金用途：募集资金全部用于认购由项目公司股东宏能投资及其指定第三方作为GP设立的有限合伙企业（投资平台）的LP份额，再由合伙企业以股加债的形式投放给项目公司，由其用于“贵阳乐湾国际新农村建设项目”的开发建设。 二、信托结构2022/9/2236陈静 张欣云 陈丽静37三、项目背景政策支持 贵阳市农村现状：目前，在贵阳市户籍人口中农业人口超过40%，达到180万；农村面积占全市国土面积80%以上，农村社会总产值占全市GDP1/3多。“十一五”之前，大部分农村还未通公路；医疗、教育等配套资源也严重不足。政策

18、支持：根据中共贵阳市委贵阳市人民政府关于加快建设社会主义新农村的决定的相关精神，省委省政府从省情出发，坚持以基础设施建设为突破口，加强生活设施建设，展示新农村形象。本项目“贵阳乐湾国际新农村建设项目”已经“贵阳市乌当区住房和城乡建设局”批准纳入该区新农村建设规划，并被“乌当区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”列为本区重点建设项目。2022/9/2237陈静 张欣云 陈丽静38三、项目背景区位介绍（续） 乌当区总面积686平方公里，距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，为通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户。在贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中

19、，乌当城区和下属东风镇被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。最大优势自然生态优势，现有30余个可开发的温泉点；加上紧靠贵阳机场，环城快铁、环城高速也穿行而过，交通便捷。因此拟依托上述资源优势，将乌当区通过新农村建设，将该地区打造成以休闲生活、旅游度假为主的贵阳第三城，切实改善当地农民的生活生产条件。2022/9/2238陈静 张欣云 陈丽静渔洞峡情人谷醉美偏坡永乐桃园甜美阿栗三、项目背景区位介绍（续）2022/9/2239陈静 张欣云 陈丽静40四、项目简介 （1）地理位置 项目地理位置：贵阳市乌当区东风镇，距镇中心1.4公里,距老城区市中心12.8公里；区域三面环山，生态环境良好。202

20、2/9/2240陈静 张欣云 陈丽静41四、项目简介 2009年，项目公司正式进驻贵阳乌当区东风镇，计划在9-10年内分批次对片区内合计约7500亩地（包括东风镇龙井村、头堡村、后所村等）进行新农村建设，包括投资修建22公里道路；并拟在该等地块中建设包括学校、医院、文化设施、公交车站、生态公园、温泉会所等配套在内的现代化大型居住社区：贵阳乐湾国际社区， 用于满足该片区农民的改善型居住要求并辐射至周边片区村民以及贵阳市周边外来人口。2022/9/2241陈静 张欣云 陈丽静42四、项目简介 （2）占地面积 项目整体占地面积约7500亩，按区域位置分为三期；此前项目公司参与整理的为项目一期；此次信

21、托针对二期中约838亩地进行新农村建设。大一期大二期大三期2022/9/2242陈静 张欣云 陈丽静43四、项目简介 （2）占地面积（续） 信托期间拟获取二期地块中约838亩,具体见下图紫色标记部分。上述地块中约550亩商住用地（价值15.26亿元）信托期间获取后，将优先抵押至信托名下，抵押率32.76%；有银行开发贷情况下，信托劣后做二顺位抵押。2022/9/2243陈静 张欣云 陈丽静44四、项目简介 （3）片区现状 基于乌当新达拆迁代办所摸底情况：目前，上述地块已经拆迁237户，信托期间需完成整理的838亩土地中还剩余拆迁户数约65户，拆迁面积约2万平方米，拆迁面积不多，压力较小。地块待

22、拆迁建筑、农棚等2022/9/2244陈静 张欣云 陈丽静45四、项目简介 （4）项目规划 信托期间针对获取的大二期约838亩建设用地，拟开发其中约680亩，开发体量约85万方，预计总投资33亿元（其中建安27亿元）；业态包括：学校、医院、文化设施、便民车站以及配套高层住宅和商业。2022/9/2245陈静 张欣云 陈丽静46四、项目简介 （5）前期开发成果（一期） 此前项目所取得土地使用权均集中于大一期内：已领取指标、已领证：1-2# 74亩2-1#、2-2# 145亩6#部分 101亩8# 118亩以上合计438亩已领取指标、未领证：系拆迁未完成3#部分 187亩4-b#部分 52亩6#部

23、分 329亩以上合计567亩2022/9/2246陈静 张欣云 陈丽静47四、项目简介 （5）前期开发成果（一期） 已建成项目包括安置小区和低密度住宅：已建成的 8万m2 后所安置小区已建成的 5.81万m2 低密度住宅2022/9/2247陈静 张欣云 陈丽静48二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2248陈静 张欣云 陈丽静49二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2249陈静 张欣云 陈丽静50二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2250陈静 张欣云 陈丽静51二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2251陈静 张欣云 陈丽静52二、项目简介 （7）建设现状

24、2022/9/2252陈静 张欣云 陈丽静53二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2253陈静 张欣云 陈丽静54二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2254陈静 张欣云 陈丽静55四、项目简介 （6）项目优势 政府支持：作为乌当区重要的新农村改造项目之一，本项目系贵州省人民政府、贵阳市人民政府于2010年3月北京招商引资会、2011年5月香港投资贸易活动上分别签约的招商引资项目，并被列为省市重点项目名录。贵州省人大常委会副主任袁周亲临现场指导工作贵阳市委书纪李军亲临现场指导工作2022/9/2255陈静 张欣云 陈丽静56二、项目简介 （7）建设现状 2022/9/2256陈

25、静 张欣云 陈丽静57四、项目简介 （6）项目优势（续） 交通便利：驱车15分钟可抵老城区市中心，18分钟可抵龙洞堡机场；另有规划中的贵阳环城铁路、轻轨三号线站台毗邻本项目，且通往市中心，预计于明年底竣工的北京东路延长段（快速路）将直通本项目。2022/9/2257陈静 张欣云 陈丽静58四、项目简介 （6）项目优势（续） 优质资源配套：项目环境宜人，适宜居住；且后续将引进贵阳实验三中（目前贵州省仅有的两所一类示范性高中之一）的优质教育资源以及三甲水准的高端医疗资源，进一步完善当地居民的生活条件。社区配有近1700亩地的生态体育公园（内设高尔夫18洞标准比赛场，全贵阳仅两处）2022/9/22

26、58陈静 张欣云 陈丽静59四、项目简介 （6）项目优势（续） 一流团队合作：财务总监：前四川蓝光地产董事、首席财务官黄鑑；工程总监：前雅居乐地产工程部副总、奥宸地产总工程师雷雨时；营销团队：前思源经纪执行副总裁成实、前华润营销总监黄蓉晖；设计团队：世界级别墅设计院（加拿大EKSTICI艾克斯蒂）、美国最大别墅设计公司（巴沙尼亚，佘山高尔夫设计方）、泰国KTGY（园林设计专家）；总承包方：贵州建工集团（特级资质）；造价审核：四川开元工程项目管理咨询有限公司（甲级资质）。2022/9/2259陈静 张欣云 陈丽静60四、项目简介 （7）项目营销分析 本项目前期及周边项目销售业绩：“保利公园201

27、0”于2012年6月推出283套低密度住宅，半年去化207套，去化率73%，均价13315元/平方米，实现销售回款5.5亿元。“万科玲珑湾”于2012年2月推出36套低密度住宅，现已全部去化完毕，均价25000元/平方米，毛坯房，实现销售回款1.71亿元。“乐湾国际”：2022/9/2260陈静 张欣云 陈丽静61 老 城 区乌 当 区保利公园2010联排13315元/m2洋房5619元/m2保利春天联排10000元/m2叠拼7000元/m2万科玲珑湾双拼25000元/m2锦澳山庄双拼7598元/m2乐湾国际独栋19394元/m2联排6623-8909元/m2四、项目简介 （7）项目营销分析-

28、低密度住宅2022/9/2261陈静 张欣云 陈丽静62 老 城 区乌 当 区保利温泉新城高层4100元/m2中天未来方舟高层4200元/m2保利春天商业11000元/m2高层4068元/m2保利公园2010商业11000元/m2高层4100元/m2四、项目简介 （7）项目营销分析-高层、商业2022/9/2262陈静 张欣云 陈丽静63四、项目简介 （7）项目营销分析-结论 目前贵阳房地产市场刚需和改善型居住需求均较旺，不管是普通高层还是低密度住宅的高去化率都很好地证明了上述现象，而价格上的高低一方面取决于开发商品牌的影响，但更大程度上取决于楼盘自身的品质。考虑到后续合作期间，本案开发商拟通

29、过提升住宅品位（增大楼间距、绿化率）、优化小区配套（引入重点学校教育）的方式来推动住宅的销量和售价，具备一定上涨空间，保守起见，我们仍采用现行市场价格水平商业11000元/m2,住宅4200元/m2对未来2年信托期间的销售执行了预测。 在学校、医院、文化设施等配套物业不售的情况下,预计通过销售住宅与商业，信托期间项目可实现销售收入37.38亿元，考虑全部成本、税费及贷款利息后，剩余还款来源为11.08亿元。2022/9/2263陈静 张欣云 陈丽静64 五、项目收益 安全边际测算为确保信托优先级本益的足额兑付，在学校、医院、文化设施等配套物业不售的情况下，预计通过销售住宅与商业，信托期间项目可

30、实现销售收入37.38亿元，考虑全部成本、税费及贷款利息后，剩余还款来源为11.08亿元，对应信托优先级本益的覆盖率为191%。另为确保信托本益兑付，相关可售资产的保本保收益单价较市场价折价23%。较目前贵阳房地产市场的价格水平，具备一定安全边际。2022/9/2264陈静 张欣云 陈丽静65六、风控措施优先劣后设计 / 劣后收益人补足二期公司股东宏能投资及其关联方一期公司宏德置业、一期股东宏能温泉、宏德香港以及交易对手实际控制人孙永林先生对信托优先级受益权的本益兑付负有补足义务。项目公司股权与资产提供保障合伙企业其余合伙人将所持有的合伙企业份额质押给安信信托，项目公司股东将所持项目公司股权全部质押给安信信托，信托期间，项目公司将其名下项目土地使用权（含后续新增部分）在未取得开发贷情况下全部抵押给安信信托，合计约550亩商住用地（价值15.26亿元），抵押率32.76%。2022/9/2265陈静 张欣云 陈丽静66七、项目亮点符合政策导向，政府层面重视学校医院亮点，一流团队架构资源配套支持，项目优势众多还