某市XX水岸小区建设项目可行性研究报告

1、小区建设项目可行性研究报告目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc342222448 第一章 全部的 在 PAGEREF _Toc342222448 h 3 HYPERLINK l _Toc342222449 1项目概述 PAGEREF _Toc342222449 h 3 HYPERLINK l _Toc342222450 2可行性研究结论 PAGEREF _Toc342222450 h 6 HYPERLINK l _Toc342222451 3主要技术经济指标 PAGEREF _Toc342222451 h 17 HYPERLINK l _Toc34222245

2、2 4项目存在的问题与建议 PAGEREF _Toc342222452 h 17 HYPERLINK l _Toc342222453 第二章 项目建设的原因和必要性 PAGEREF _Toc342222453 h 19 HYPERLINK l _Toc342222454 1项目建议背景 PAGEREF _Toc342222454 h 19 HYPERLINK l _Toc342222455 2项目开发概述 PAGEREF _Toc342222455 h 22 HYPERLINK l _Toc342222456 3项目投资的必要性 PAGEREF _Toc342222456 h 22 HYPER

3、LINK l _Toc342222457 第三章 市场研究 PAGEREF _Toc342222457 h 24 HYPERLINK l _Toc342222458 1区域国民经济、社会发展和城市建设总体情况 PAGEREF _Toc342222458 h 24 HYPERLINK l _Toc342222459 2房地产市场现状分析 PAGEREF _Toc342222459 h 28 HYPERLINK l _Toc342222460 3房地产调控政策 PAGEREF _Toc342222460 h 31 HYPERLINK l _Toc342222461 4房地产调控对房地产市场的影响总

4、结 PAGEREF _Toc342222461 h 38 HYPERLINK l _Toc342222462 第四回 项目选址及建设条件 PAGEREF _Toc342222462 h 41 HYPERLINK l _Toc342222463 1项目选址 PAGEREF _Toc342222463 h 41 HYPERLINK l _Toc342222464 2项目建设条件 PAGEREF _Toc342222464 h 41 HYPERLINK l _Toc342222465 第五章 建设规模及内容 PAGEREF _Toc342222465 h 45 HYPERLINK l _Toc342

5、222466 1建筑规模 PAGEREF _Toc342222466 h 45 HYPERLINK l _Toc342222467 2建设内容 PAGEREF _Toc342222467 h 45 HYPERLINK l _Toc342222468 第六章 主要工程技术方案 PAGEREF _Toc342222468 h 46 HYPERLINK l _Toc342222469 1工程技术专业 PAGEREF _Toc342222469 h 46 HYPERLINK l _Toc342222470 第七章 环保、节能、安全 PAGEREF _Toc342222470 h 53 HYPERLIN

6、K l _Toc342222471 1环境保护 PAGEREF _Toc342222471 h 53 HYPERLINK l _Toc342222472 2节能 PAGEREF _Toc342222472 h 56 HYPERLINK l _Toc342222473 3劳动安全 PAGEREF _Toc342222473 h 58 HYPERLINK l _Toc342222474 4消防安全 PAGEREF _Toc342222474 h 60 HYPERLINK l _Toc342222475 第八章和融资 PAGEREF _Toc342222475 h 62 HYPERLINK l _T

7、oc342222476 1投资估算 PAGEREF _Toc342222476 h 62 HYPERLINK l _Toc342222477 2资金 PAGEREF _Toc342222477 h 64 HYPERLINK l _Toc342222478 3资金使用计划 PAGEREF _Toc342222478 h 64 HYPERLINK l _Toc342222479 第九章 开发进度 PAGEREF _Toc342222479 h 65 HYPERLINK l _Toc342222480 PAGEREF _Toc342222480 h 65 HYPERLINK l _Toc342222

8、481 第十章 财务分析 PAGEREF _Toc342222481 h 68 HYPERLINK l _Toc342222482 1财务评估依据说明 PAGEREF _Toc342222482 h 68 HYPERLINK l _Toc342222483 2成本估算 PAGEREF _Toc342222483 h 68 HYPERLINK l _Toc342222484 3销售收入估算 PAGEREF _Toc342222484 h 70 HYPERLINK l _Toc342222485 4盈利预测 PAGEREF _Toc342222485 h 71 HYPERLINK l _Toc34

9、2222486 5投资回报率估计 PAGEREF _Toc342222486 h 71 HYPERLINK l _Toc342222487 6项目盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc342222487 h 71 HYPERLINK l _Toc342222488 7敏感性分析 PAGEREF _Toc342222488 h 72 HYPERLINK l _Toc342222489 8财务评估结论和建议 PAGEREF _Toc342222489 h 72 HYPERLINK l _Toc342222490 第十一章 风险评估 PAGEREF _Toc342222490 h 74 HYPERL

10、INK l _Toc342222491 1投资风险分析 PAGEREF _Toc342222491 h 74 HYPERLINK l _Toc342222492 2风险评估 PAGEREF _Toc342222492 h 74 HYPERLINK l _Toc342222493 3风险防范对策 PAGEREF _Toc342222493 h 76 HYPERLINK l _Toc342222494 第十二章 社会评估 PAGEREF _Toc342222494 h 77 HYPERLINK l _Toc342222495 1项目对社会的影响分析 PAGEREF _Toc342222495 h

11、77 HYPERLINK l _Toc342222496 2项目与社会的相互适合性分析 PAGEREF _Toc342222496 h 78 HYPERLINK l _Toc342222497 3评价结论 PAGEREF _Toc342222497 h 78 HYPERLINK l _Toc342222498 第十三章 问题和建议 PAGEREF _Toc342222498 h 80 HYPERLINK l _Toc342222499 1题 PAGEREF _Toc342222499 h 80 HYPERLINK l _Toc342222500 2条建议 PAGEREF _Toc3422225

12、00 h 80第一章 总则1 项目概述1.1 项目名称：XX海滨1.2 建设单位：XX市水利水电工程有限公司1.3 项目地点：XX市XX镇桂花村一组。1.4 项目单位基本情况：XX市水利水电工程有限公司成立于2009年2002年11月6日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等工程。公司下设办公室、工程部、开发部、财务部、销售部等部门。现有员工营业地址：XX市幸福大道天然气公司6楼。公司注册资金：2000万元。根据公司2011年度会计年度报告，公司总资产20266.7万元，其中：固定资产224.8万元，流动资产16588.6万元，年营业收入14984.9万元，利润3

13、9.8万元.资产责任率80.5%，流动比率101.7%，销售利润率2.27%，偿债能力强，盈利能力强。1.5 项目概述：本项目为XX市水利水电工程有限公司开发项目，项目位于XX市二环路外XX南岸。总用地面积7119.2平方米。约63米，地块红线距XX约50米，距滨河路约26米。拟建项目由北侧5层商住楼和南侧2-3层住宅楼组成，建筑面积约18023.1平方米。这些建筑都是多层的。建筑，建筑耐火等级级，地下室级，主体结构使用寿命50年，抗震设防烈度8度，地下室防水级（电器机房级），屋面防水级。1.5.1建设内容及建设规模小区规划面积7119.2平方米，建筑面积3238.81平方米，总建筑面积180

14、23.1平方米，绿化面积2198.12平方米。一次规划，一次建设。1.5.2进度计划本项目预计开发工期18个月，即2012年12月开工建设，2014年6月竣工。1.5.3投资规模及筹资项目概算总投资8000万元。1.5.4融资根据项目筹资方案，项目所需建设资金由项目水利水电工程有限责任公司自筹。通过自有资金、预售商品房或银行抵押贷款。1.5.5该项目主要技术经济指标详见下表。主要经济技术指标序列号项目指数指数值评论1总土地面积7119.22总楼面面积3238.813总表面积18023.13.1住宅3306.573.2商业10089.74容积率1.882.0总建筑面积/总土地面积5住宅户数12户

15、建筑密度45%45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14125万元总利润4564万元所得税1211万元净利3423万元投资回报35.8%投资税率48%投资回收期2年施工期181.5.6 编译依据1）房地产开发项目经济评价方法（2000）；2）汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第526号）3）汶川地震灾后恢复重建总体方案（国发200831号）4）汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划5）投资项目可行性研究指南（2002）；6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10日）；7）城市居住区规划设计规范；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9

16、）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建设工程交通设计与停车场设置标准；12）城市道路绿化规划设计规范；13）民用建筑防火设计规范；14) 其他相关文件。1.5.本项目用地由XX市水利水电工程公司从XX市国土局土地储备中心购得，原为商住用地。拟建项目经XX市规划局及有关部门规划批准。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善城市环境； 完善社区及配套建设，实现预期目标； 解决项目周边商业配套设施稀缺的问题。2 可行性研究结论2.1 经济和市场分析2.1.1 5.12地震给XX造成巨大创伤，基础设施严重受损，经济急剧下滑。但通过当地政府的努力和社会各界的帮助，灾后重建工作进展顺利，XX市各

17、项经济指标基本恢复甚至超过震前水平。尤其是近期建成通车的成灌高铁，为XX未来的发展注入了新的动力。 XX拥有得天独厚的旅游资源，未来包括旅游业在内的第三产业将有更广阔的发展空间。从宏观政策出台的节奏、力度和力度上，显示了中央控制部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对房价过高的一线城市和多套房投机需求，对三线城市和自住需求影响较小。 XX年，由于5.12地震后当地多处房屋倒塌，刚性需求旺盛；同时，与其他地区的政策会有差异，可以获得更多的政策支持和倾斜。2.1.2,城市规划以世界文化遗产XX为核心，以岷江、XX水系为脉络，依托青城山世界自然文化遗产、北方山地自然保护区、国家森林公园、山地

18、特色种植地区，“顺水山”，构成了完整的灌溉系统。以铁路为骨干，五纵七放射骨架路网为纽带，以中心城区为重点，以青城避暑山庄旅游区、濮阳高新技术产业区为示范，多个旅游小镇特色化，新旅游村以“一体两翼”为基础。 、北山南天、四级布局、网络增长”城乡城市空间体系可持续和谐发展。根据XX市主城区详细规划纲要，将XX市主城区划分为XX市一区（一环内片区）、XX市二区（天府大道片区）、XX市三区（濮阳区）路片区）、XX市四区（XX大道片区）四大部分。2.2 项目地块分析项目地块位于第一街区附近的集中住宅区，紧邻二环与二.5环之间的主干道。东、西均为多层砖混商住楼。道路四通八达，交通便利。项目本身设计了100

19、00平方米的商业中心，解决了周边只有居住没有商业的缺陷，提升了附近的商业氛围。项目用地北侧为城市滨江风景带，是城市的主要休闲区。这些为社区提供了优越的优势。外部环境。该地块在区位和商业条件方面具有相当优势，是一块具有极高商住开发价值的土地。规划建设用地面积7119.2平方米，建筑面积3238.81平方米。计划主要经济技术指标：总建筑面积：18023.1 m 2：商业建筑面积10089.70m2住宅面积 3306.57m 2119辆机动车配套设施建筑面积154.66m 2 。2.3 项目规划方案2.3.1规划依据：城市居住区规划设计规范GB50180-93规划基地地形图及边界点坐标XX市规划局提

20、供的规划设计条件其他国家、四川省、XX市有关规定。2.3.2选址概述和规划定性：位置概览：本项目用地位于XX市2.5环内XX北路下段临河项目（XX市XX镇桂花村组）。项目建设符合XX市总体规划和灾后重建规划。大型贵族住宅小区，中冶燕京，仅一墙之隔。项目周边部分现有小区已建成并入驻，如：高桥新居B1、都江宜家、山水天成、桂花园等楼盘已成为成熟小区。规划定性：本项目是由商业和高档别墅组成的优质楼盘。该项目由XX市水利水电工程有限公司开发，项目占地约10亩，总建筑面积18000多平方米，共12座庭院养生别墅（包括地下室，每栋建筑约300平方米）和五层的河边商铺（有地下停车场）。本小区为封闭式管理全地

21、下停车位，采用人车分离模式。居住的最大特点是一门一院的现代中式极简风格。它拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与花园完美融合。 2.3.3规划设计目标和目的：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，注重规划的超前性和合理性。从建筑空间布局、立面形象、室内空间利用、景观连续性等因素考虑规划功能划分，营造自然、生态、和谐的生活形态，塑造城市新的景观形象。强调空间的丰富性和尺度的适宜性。突出健康美好生活理念，增加健康、休闲、娱乐等配套设施，让人们享受健康充实的休闲生活。通过对生活与交通融为一体的居住环境的再创造，人们可以享受到中国传统的迷人人际关系。同时，随时可以感受燕岭的历史文化。2.3.4规划思路和

22、特点：(1) 规划概述功能：项目的主要功能是激活该区域的商业氛围。该地区的主要道路靠近河流。在设计中要注意空间的丰富变化和高尚的文化品位。努力营造舒适的室内休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成城市群。地标建筑。设计理念：组织建筑之间的关系，控制与商业及周边建筑的空间形态。设计上注重建筑与环境的融合，主要打造休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐设施。（2）道路交通：项目用地通过沿江规划道路与东西城市主干道相连。小区内所有地下停车位均实行封闭式管理，人车分开出行。场地东南侧和西侧为综合性公共建筑群，其余地面预留停车位，其余地面用于公共设施和绿化。(3) 总则平面设计拟建项目由

23、一栋5层商业楼和一栋2-3层住宅楼组成。商业建筑布置在滨河路北侧，低层住宅布置在场地南侧。商厦北侧控制在50米建筑控制线以内，左右到红线的最小距离分别为10米和6米；住宅楼南撤退红线8米，左右最小间距6米，两层间距16.6米。规划挫折和相关规划要求。设计充分利用现有道路条件，确定地块北侧为主要出入口，北入口纵向延伸连接，形成小区内高效的方形环道。周边群落有机结合，形成合理丰富的规划结构。(4) 建筑设计住宅设计：该地块的户型设计以居住活动线和外部环境景观为基础，在使用时满足并优化居住和观赏需求。在客厅，卧室设有大型景观窗或落地窗，以利用自然光并将户外带入室内。设计中考虑到XX的气候特点，朝向以

24、南方为主，尽量避免西方的极热，主要考虑每户的通风和阳台的布置增加空气对流。住宅间距控制方面，按照四川省城市规划管理技术规范标准，多层住宅间距控制为南北向为主，南向为建筑高度的1.50倍。侧面，并满足日照要求。确保住宅布局能满足日照、通风、防火等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公共建筑按照城市居住区规划设计规范（GB50180-93）进行小区级配置，符合规范和规划要求。(5) 道路与交通当地街区道路地块为商住结合，但空间相对独立。小区由封闭式管理全部地上车库组成，商业利用全部地下车位实现人车分流。邻里单位3.5米由约 4m (6) 绿化系统整体绿化设计的基本理念是“美不自然”，重点是商业前线与

25、河流之间的绿化。优美的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达到水天一色，人与自然的和谐，远超目前强调的绿化面积水平。社区的发展。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，穿梭于建筑群之间，营造诗意的环境空间。中央景观的高位错位、斜向布置和底层的架空处理，形成了丰富的绿化景观轴线。绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成了一个幽雅、幽静、富有人文气息的休憩场所。线性空间可收放可放，为住户提供优美优雅的休闲空间。小区绿化设计注重色彩和空间感，时而开阔，时而隐蔽，穿梭于建筑群之间，营造高品质的环境空间。2.3.5建筑造型（一）建筑风格XX市是一座山与水完美结合的小城。为适应依山傍

26、水的大环境，建筑风格以现代中式建筑为主。采用开放式阳台，吸收阳光，起到遮阳和通风的作用。是一种度假休闲的风格。风格。（二）建筑色彩与风格建筑风格采用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，通过不同层次的组合，使建筑群高度有序，并产生丰富的天际线轮廓，追求统一变化，创造丰富的建筑特色，以及更多它使整个建筑看起来明亮而出众。单一的设计既考虑了自身的风格，又考虑到了群体的风格，这样才能相互融合。虽然每栋单体建筑都采用融合的方式来表达群楼的统一风格，但也采用了不同的色彩处理，使每一栋单体建筑都具有独立的风格。单户型主要采用大面积玻璃窗和精心设计的阳台。阳台经过适当处理，提供有趣的立面元素，并通过大面积玻璃

27、在虚拟和真实之间形成强烈的对比。除了带来大量新鲜空气和阳光外，大面积的玻璃窗和阳台似乎也将室外景观引入室内，成为室内不可缺少的一部分，让室内空间和景观更加丰富多彩。基于XX市温暖潮湿的气候，明冷的颜色应该是正确的选择，它们也有助于改善环境形态，明亮的颜色可以将照射在外墙上的阳光反射到其他建筑群，使整个建筑群面 明朗明朗，清爽宜人。2.3.6消防规划和设计说明小区有两个出入口，满足小区出入口和消防距离的要求。每台机组设有供水管，机组内形成回路，保证消防双向供水。小区外消火栓布置合理，消火栓间距小于等于120米单体建筑的防火设计按规范设计，地下车库考虑消火栓、自动喷水灭火系统和防烟排烟系统。2.3

28、.7人防规划设计说明人防设计采用平时与战时相结合的方式。地下车库用于设置人防地下室，通常为地下车库，初步规划为战时物资避难所。人防出入口与车库出入口相结合。防空区满足防空要求。2.3.8环境保护与卫生规划设计说明城市主干道沿线建筑符合红线要求。除了当地的地面停车场外，还种植了大面积的绿地，种植了高大的树木，以美化环境，改善交通流量、噪音和废气对居民的影响。小区主干道及周边绿地以植树为主，减少噪音传播，加强防尘隔离。除道路、广场和入口地面硬铺外，大面积设置草坪、花坛和小叶灌木，以利于吸音防尘。社区内的每条道路都有独立的垃圾收集点。单一设计要求垃圾由专人装袋运输。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内的

29、水箱和水池均采用不锈钢制造，以保证水质。2.3.10通风和照明设计充分考虑了建筑的自然采光和通风要求，大部分单位的主要房间朝南，可以满足其充足的日照时间。住宅卧室和客厅的窗地比1/7，房间其他部分与窗地比1/8。阳光对周围的建筑物没有影响。2.3.11经济指数：土地资产负债表编号土地利用建筑面积（平方米）土地面积比例（%）1建设用地3238.8145.492路广场1687.6923.713公共草坪2192.730.80主要经济技术指标序列号项目指数值指数评论1总土地面积7119.22总楼面面积3238.813总表面积18023.13.1住宅3306.573.2商业10089.74容积率1.88

30、总建筑面积/总土地面积5住宅户数12户建筑密度45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14209.31万元总利润4845.22万元所得税1211万元净利3634.22万元投资回报45.43%投资税率32.18%投资回收期2年施工期182.4 投资估算与融资本项目规划面积7119.2平方米。其中，建筑占地面积3238.81平方米，建筑面积18023.1平方米。项目容积率1.88，建筑密度45%，绿地率30.8%。2.4.1投资估算本项目建设内容包括商业立面、住宅、车库及配套设施四项内容。根据建设内容和规模，项目概算总投资8000万元。具体投资估算见下表：投资估算表单位：万元序列号

31、项目估计金额评论1建设和安装费用28842前期工程成本144建安 2%2.1图纸设计费108建筑面积40元/平方米22.2计划审批费363基础设施费3603.1道路、水电、绿化3604建设成本2594.1管理费974.2销售费用1625间接费用6375.1工程监理费97建安 3%5.2招标代理服务费65建安 2%5.3工程质量监督管理费7建安 25.4白蚁防治费4建筑面积 2元/平方米25.5劳保基金83土地成本 2.96%5.6防雷审核4建筑面积1.8元/平方米25.7卫生费3建筑面积1.5元/平方米25.8建筑费223123.3元/平方米25.9房地产交易费95元/米25.1物业维修基金4

32、525元/M 25.11不可预见的费用97建安 3%6土地成本32007财务经费516全部的80002.4.2项目概算总投资8000万元。建设资金筹措方案采用企业自筹资金、房屋预售和银行贷款融资，可充分满足一次性开发的资金需求。2.5 项目经济评价项目建设期18个月，销售期20个月（含建设期），投资回收期20个月，投资净利润率为45.43%，项目可行。3 主要技术经济指标3.1 架构指标：项目指数评论总土地面积7119.2根据坐标点的闭合线测量总楼面面积3238.81总表面积18023.1%总建筑面积/总土地面积容积率1.88绿地率30.8%汽车车库119 辆非机动停车场150辆3.2 财务指

33、标：项目总投资（万元）单位成本（元/m 2 ）征地价格及税金32001775.5开发准备费14479.9主楼安装费28841600.16配套设施费360199.74开发开销637353.44总开发成本72254008.74管理费9753.82销售费用16289.88财务经费516399.49项目总投资95614551.934 项目问题及建议4.1 工程施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意及时清理建筑垃圾。4.2 本项目虽不与城市主干道相连，但在保证施工安全的同时，要注意文明施工和环境、路面的清洁以及过往行人和车辆的安全。4.3 项目要规范管理。施工期间要加强建设投资管理，控制工程总造

34、价，缩短工期，尽量避免和减少风险和不必要的资金浪费。4.4 抓紧项目开发和销售的时间，以获得更好的业绩。4.5 实施差异化战略，提高项目质量，进而增加人们的购买欲望，可以产生更好的社会影响。第二章 项目建设的原因和必要性1 项目提案背景1.1 区域内业务发展该地块位于靠近第一地块的集中住宅区，紧邻二环与二.5环之间的主干道。道路四通八达，交通便利。项目附近有公交站、第二人民医院、农贸市场、文化中心、规划局、环保局等政府机构，方便工作、就医、出行。项目本身设计了10000平方米的商业中心，解决了周边只有居住没有商业的缺陷，提升了附近的商业氛围。项目用地北侧为城市滨江风景带，是城市的主要休闲区。这

35、些为社区提供了优越的优势。外部环境。该地块在区位和商业条件方面具有相当优势，是一块具有极高商住开发价值的土地。1.2 区域政策、经济和产业环境一、宏观政策从宏观政策出台的节奏、力度和力度上，显示了中央控制部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对房价过高的一线城市和多套房投机需求，对三线城市和自住需求影响较小。 XX年，由于5.12地震后当地多处房屋倒塌，刚性需求旺盛；同时，与其他地区的政策会有差异，可以获得更多的政策支持和倾斜。1.1。行政区划XX市总面积1208平方公里，总人口60.96万（2011年）。因著名的XX水利工程而得名。 XX市辖17个镇（关口、幸福、濮阳、中兴、聚源、天

36、马、崇义、龙池、六街、XX、安龙、大关、紫坪铺、翠月湖、石阳、鱼塘、青城山），2个乡（湘鄂、虹口） )、49个社区委员会和333个村委会。1.2.交通XX远离成都48公里，XX市区与成都市区由城关高速相连，车程约30分钟；离成都双流国际机场较远60公里； 213国道（兰州至昆明）东西纵贯全市；成都茶店子汽车站，有公交车直达XX市客运中心；5月1.3.旅游资源XX市有很多文化遗址。 XX始建于战国时期，历经2000多年风雨，依然发挥着巨大的作用。堪称“天下无双”。其天人合一的理念彰显了中华民族的大智慧，是世界水文化宝库之一。是首屈一指的稀世珍宝。自古素有“天下第一”之称的青城山，是中国道教的发祥

37、地，凝聚着中国道教文化的精髓。芒城遗址距今已有4500多年的历史，是成都平原发现的几个早期史前遗址之一。是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要据点。重要标本。位于青城山脚下的普照寺和以三教融合为特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙和道教养生技术是源远流长的中华长寿文化的重要体现。 XX市作为成都平原通往川西北的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇处，民族民俗文化独具特色。1.4.历史文化XX出品的具有浓郁地域色彩的XX水文化包括水文、水文物、水神学等。 “二王寺”、“伏龙寺”、“观景台”等人文景观；鱼嘴出土东汉李冰石

38、像及“饮水思源”石刻的复原；李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此产生的诗词、字画、水文等，造成水、神、人的祭祀，形成了独特的XX水文化。优越的地理位置、丰富的自然资源、广阔的经济腹地、不断改善的投资环境，使XX经济发展迅速。同时，由于近两年国家加大基础设施投资力度，XX市也在进行大规模的城市改造建设，加快城镇化进程，提升城市规模效益和综合功能，秉承以质量发展为重点，不断提高城镇化水平。因此，这客观上需要大量的商品房和商品房。因此，我们认为该项目的开发建设具有光明可行的经济前景。1.5 项目发起人及发起原因本项目的发起人为XX市水利水电工程有限公司，成立于2002

39、年，公司地址位于XX市幸福大道天然气公司六楼，注册资本为人民币20000000。由自然人杨洪福独资创立。公司主要经营范围：房地产开发、水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程、装饰装修工程勘察等工程。根据县域总体规划要求，本项目将借鉴国内外房地产行业的先进管理经验，高起点规划、高标准设计、高水平建设、高技术配置，在规划和设计、平面布局、选材、产品细节。本着以人为本的发展理念，追求自然生态的社区生活和和谐的人居环境。2 项目发展概况2.1 研究项目及成果对项目周边地块了解拟建项目状况、土地成本、建设单位、项目建设工期、对项目的影响等，认真研究相关项目销售价格和销售策略，该项目已进行大规模开发。提

40、前做好了施工准备。2.2 项目地块的初步调查和初步调查委托有资质的单位对项目进行前期勘察和前期勘察，并已完成前期勘察和前期勘察，满足工程设计要求的条件。3 项目投资的必要性一、项目建设有利于实现XX市灾后重建总体目标政府频频出台一系列政策措施遏制房地产过度开发，短期内抑制了购房者的积极性。但作为XX地震灾区，当地政府将长期支持和推动房地产开发。为响应灾后重建总体目标，加快城市建设，着力提升城市质量，扩大城市能力，实现健康发展。近年来，XX市委、市政府高度重视城市建设发展，对城市建设风格的选择、城市定位、功能布局和发展规划进行了统筹规划，采取了一系列措施逐步将规划投入建设。之中。近年来，XX市委

41、、市政府打通资金渠道，敞开大门，鼓励各方出资。城市固定资产投资、居民生活环境与质量、城市基础设施取得新突破二、项目建设是推动XX市经济发展的需要近年来，抓住西部大开发，经济社会持续稳定发展。 5.12地震给XX造成巨大创伤，基础设施严重受损，经济急剧下滑。但通过当地政府的努力和社会各界的帮助，灾后重建工作进展顺利，XX市各项经济指标基本恢复甚至超过震前水平。尤其是近期建成通车的成灌高铁，为XX未来的发展注入了新的动力。 XX拥有得天独厚的旅游资源，未来包括旅游业在内的第三产业将有更广阔的发展空间。新型工业化、基础设施建设和民生工程取得新进展，旅游活动和商务往来更加活跃。另一方面，农民工成为农村

42、人口的主要收入来源，极大地提高了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城和农村人口的教育，直接带动了住房、商业等产业的快速发展。房地产开发不仅是为了满足人们改善住房的需要，也是为了满足城市建设和县域经济发展的需要。三、项目建设是推进XX市房地产市场建设的需要XX市正处于大发展、大建设、大发展的关键时期。房地产业在带动全市经济社会发展中发挥着重要作用。保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，从社会效益和经济发展的角度看，地块的改造是必要的。根据XX市城市总体规划要求，拟将用地建设成建筑布局合理、配套设施齐全、环境优美的新型商住区。社区将引进国内外先进的规划、建筑设计和物业管理

43、理念，追求自然生态的社区生活和和谐的人居环境，为该片区居民提供良好的现代生活氛围，与周边环境形成有机整体。本项目的开发建设对于改善片区居民生活条件、美化市容、改善市容是十分必要的。第三章市场研究1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况1.1 国民经济和社会发展现状随着国家西部大开发战略的不断深入，XX市委、市政府抓住历史机遇，聚焦经济建设，突出城乡居民收入和财政收入两个目标，大力推进“脱贫攻坚”。扶贫开发带动，基础设施建设，带动民营经济、带动旅游业、建设生态县、科教兴县的发展战略取得显著成效，农业农村经济稳步发展，粮食生产保持平稳增长态势，农业结构不断优化。大力发展规模农业、设施农业、品牌农业

44、，推动生态农业转型升级。 XX市引进了青城乌龙茶、华鑫奇异果深加工、德瑞现代农业园等农业产业化重点项目。 “三木”药材、冷水鱼等特色产业进一步壮大。 XX依托特色资源和改造基础，不断挖掘农业生产的生态功能、体验功能和观光功能，确立了将平坝区建设为国际乡村旅游区、山区建设为国际山地旅游区的发展定位。着力建设一批4A级乡村旅游区，积极推动现代农业不断融合发展。聚焦国际旅游城市建设，地震后，XX重点引进国际品牌旅游产品新引进8家五星级酒店，与瑞士凯撒丽兹酒店管理学院签订合作投资协议，成功举办国际教育论坛、中欧社会论坛等国际节庆活动，在旅游设施、旅游产品、旅游品牌等方面进一步与国际接轨。三大产业实现快

45、速发展以岷江为背景，以废弃电站大坝为舞台，道界XX以真实的山水表演形式，深刻诠释了源远流长的“水”文化和博大精深的“道”文化。 道街XX是XX市在地震后斥资过亿元打造的大型水上现场演出。文化内涵。在灾后重建中，XX市坚持集中集约发展理念，全力推进工业集中开发区20万平方米标准化厂房建设。今年1-7月，共引进产业项目18个，协议投资30亿元。 LED产业园、物联网产业园等重大产业化项目加快推进.2011年，XX市经济建设取得丰硕成果，各项社会事业蓬勃发展。该县深入贯彻落实科学发展观，围绕“又好又快、争第一”的战略目标，坚持“目标更明确、速度更快、标准更高”的要求，创业，克服困难，砥砺前行。 20

46、11年，全市地区生产总值（GDP）完成176.7亿元，增长16%。位居区县第13位和第7位，在远郊县市经济中分别位列第2位和第2位。规模以上工业增加值32.75亿元，同比增长24.3%。分别位居第17位和第7位，在远郊县市经济中分别位列第6位和第7位。固定资产投资161.7亿元，同比下降18%。总量在各区市县中排名第16位，在远郊县市经济中排名第3位。全口径财政收入70.6亿元，总量在各区市。位居全县第11位，远郊县市经济第1位。其中，地方财政总则预算收入18.2亿元，同比增长40.6%，分别位列区县第11位和第8位，远郊县市经济第1位和第4位。社会消费品零售总额71.82亿元，同比增长18%

47、，在总金额和增速上分别位居各区市县第9位和第6位，位居第1和第6位。远郊县市总量和增速分别第一。 1人社会就业存在一定压力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。近年来，我市大力发展旅游业，旅游消费成为全县新的经济增长点，在省内外具有一定的影响力。该市良好的投资环境和得天独厚的地理位置，吸引了大批农民工来到联合河安居乐业，为我市房地产业的进一步发展拓展了市场。1.2 城市建设现状XX市是一座新兴 HYPERLINK /view/638877.htm t _blank 工业城市和旅游城市， 1996年 HYPERLINK /view/10147.htm t _blank 国内生产总值49.3亿元，

48、 2009年国内生产总值超过116.6亿元。现有 HYPERLINK /view/1326190.htm t _blank 工业企业1435家，年工业总产值54.7亿元。旅游综合收入8.1亿元，年利税超过3亿元。社会消费品零售总额50.87亿元，市场贸易成交额8.5亿元。是四川省综合经济评价十强县市之一，排名第五。 1949年以来，先后建设了都江机械厂、庆城造纸厂、都江造纸厂、宁江机床厂、都江电力设备厂、庆城钢铁厂等一批大中型企业。总投资13亿元。元，年产100万吨水泥厂。即将开工的紫坪水库电站装机容量68万千瓦，总投资近100亿元。 1996年，乡镇企业总产值86亿元，利税超亿元。耕地面积3

49、.1万公顷，90%以上为自流灌溉，农业总产值11.3亿元。建成5个高效农业示范区，粮食总产量2.7亿公斤。是国家确定的粮油生产基地县（市）和四川省、成都市粮食生产先进县（市）。 HYPERLINK /view/602333.htm t _blank 农民人均纯收入2219元。森林资源丰富，林地面积4.3万公顷， HYPERLINK /view/92290.htm t _blank 森林覆盖率53.7%。植物种类繁多，有高等植物208科1130属3127种，其中木本植物1000余种，国家列为珍稀濒危的重点保护植物46种，还有大熊猫、红熊猫、金丝猴、猕猴、犄角 HYPERLINK /view/18

50、726.htm t _blank 羚羊等国家级保护动物30余种。是全国造林百强县（市）和综合绿化达标县（市）之一。市区交通发达，成 HYPERLINK /view/696067.htm t _blank 温铁路直达市区， HYPERLINK /view/56450.htm t _blank 距 HYPERLINK /view/5140.htm t _blank 成都双流国际机场60公里。 213国道（兰州至昆明）自东向西横贯全市。网络通车里程近1000公里，黑色 HYPERLINK /view/48864.htm t _blank 水泥高等级和次 HYPERLINK /view/4471291

51、.htm t _blank 高等级公路占比超过1/3。市区有公交车15辆，出租车公司20多家，各类出租车700多辆。开通国内数字分组交换网，建成全数字通信网络。 900MAZ移动通信A网络基站建成。程控交易所总容量2.34万个，年发展速度4000-5000个。与成都028网络实现网络升级，城乡全部实现国内直拨。全市小水电装机容量13万多千瓦，人均用电量是全国人均用电量的3倍以上。是国家基本电气化试点县（市）。天然气管道铺设完毕，能源供应充足，结构合理。是全国农村能源建设试点县市。拥有科、工、贸为一体的国家级科研机构5个，民营科研机构76个，涉及电子、机械、医药、化工、纺织、食品、建材等行业，以

52、及农业、林业、水产品等.有几十个项目。科研项目和科研成果先后获得国家发明奖一、二等奖和四川省科技成果一、二、三等奖。有四川农业大学XX校区、 HYPERLINK /view/5356533.htm t _blank 成都东软学院、 HYPERLINK /view/346573.htm t _blank 四川工商职业技术学院、 HYPERLINK /view/162132.htm t _blank 四川水利职业技术学院都江教育学院、 HYPERLINK /view/4778.htm t _blank 成都大学分院、宁江 HYPERLINK /view/1718377.htm t _blank 职

53、工大学等。有省级本科1人，省级中学。成都市有学校3所，中专1所，技工学校4所，普通中学40所，职业高中2所，小学230所，在校学生8.6万人。其中， HYPERLINK /view/428159.htm t _blank XX中学为省级重点高中，徐都职业高中为全国重点职业高中。拥有各类卫生机构112个，医院35所，床位3000张， HYPERLINK /view/1499521.htm t _blank 卫生技术人员3000余人。是口腔预防工作先进县（市）和达到 HYPERLINK /view/2036035.htm t _blank 初级卫生保健标准的县（市）。它还消灭了血吸虫病和 HYPE

54、RLINK /view/947628.htm t _blank 地方性甲状腺疾病。痈肿、疟疾等地方病。 1995年被文化部命名为全国文化先进县（市）。保持 HYPERLINK /view/964821.htm t _blank 国家卫生城市称号。 1949年后，先后五次制定市政建设规划。 1978年以来，投资超过20亿元建设 HYPERLINK /view/929806.htm t _blank 新城区，总面积27平方公里，形成了老城区体现历史文化名城特色、 HYPERLINK /view/975654.htm t _blank 新城区建设的城市建设格局。市区体现现代都市风貌。到2010年，随

55、着灾后重建工作的顺利进行，XX市城区面积将达到37.7平方公里， HYPERLINK /view/1508634.htm t _blank 城镇人口约30万。2 房地产市场现状分析2.1 2010年XX土地交易量2010年，XX市土地成交31宗，共计2797.32亩。市区商业用地成交均价113.21万元/亩，商住用地成交均价1.3-160万元/亩（区域位置）；住宅用地价格1.2-160万元/亩（视地段而定）；二是商住用地，价格690-130万元/亩；教育纯商业用地价格较低，500-66万元/亩。XX住宅楼地价约4000元/平方米2.2 2011年XX土地供应情况2011年1月至2011年9月，

56、XX一级土地市场供应受到调控政策和去年大量土地供应的影响。2.3 2010年XX房地产开发投资2010年受灾后重建影响，XX市85家房地产企业完成房地产开发投资46.4亿元，同比增长13.4%。其中：住宅投资37.1亿元，同比增长4.51%；商贸大厦投资4.1亿元，同比增长28.1%。全年商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%，呈现爆发式增长。2.4 XX房地产供应2010年，XX取得预售许可证的项目供应量为68.45万平方米，其中XX市区二环内供应量55.75万平方米，郊区供应量12.7万平方米。青城山区别墅供应量大，主要来自青城龙

57、湖大院、青城365宅、上山旗、中信云栖谷等；2.5 XX市房地产销售情况2010年，XX商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%。XX市区的主流产品是多层和小高层产品。主要面积在80-120平方米范围内。大部分满足了当地居民震后首次置业和装修的需求。同时，XX政府为地震中房屋受损的居民启动了安置房。 ，面积范围约60-80平方米，总供应量约5000套。2011年青城山在售项目有中信云栖谷、海航香松湖、蜀山奇镇、龙湖四合院青城、泰达上青城、中铁假日青城365公馆、中铁水印青城、信心芙蓉青城、上青城等多个项目众所周知，山奇和青城山房未来的销

58、量约为46万平方米。产品类型主要包括独栋住宅、复合住宅、联排别墅、栈房和公寓。月均销量15-20套左右，个别项目1-2套。扩建青城段的代表项目有中信云栖谷、香松湖、蜀山栖镇。产品类型为：两套110-130平方米，三层别墅150-160平方米；独栋别墅220-240平方米；月均销量15-30套，低端、小面积、低价位产品销量相对较好。房地产市场出现上述情况的原因主要有以下几点：2010年，XX市商品房销售价格上涨。全市商品房预售均价4229元/平方米，比上年同期上涨3.4%，其中商品房预售均价4064元/平方米，同比上涨3.4% 。比上年同期增长6.9%。 2010年XX市区项目销售价格为4200

59、-4833元/平方米，青城山区平均销售价格为14600元/平方米。其中，中信云栖谷清水临河独栋26000元/平方米，院落14000元/平方米，叠楼11000元/平方米；香松湖单栋22000元/平方米，双单元18000元/平方米，联排15600元。元/平方米；龙湖小院青城单院12500元/平方米，叠院11500元/平方米；假日青城365住宅清水468大院13000元/平方米，叠13000元/平方米。2011年，XX市场受到宏观调控和上年供过于求的影响。房地产价格量价齐跌。城市项目打折促销明显。一些项目，如中冶威尔景，跌至每平方米3000多元。 ，御景豪庭甚至出现了收盘的迹象。但青城山区价格依然较

60、为坚挺，部分成熟项目销售价格小幅上涨。这主要是由于别墅消费群体的价格敏感度较低，小幅降价并没有实质性的促销作用。3 房地产调控政策一、国家宏观政策。房地产政策 HYPERLINK / o 房地产 t _blank 国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场监管有关问题的通知（ 2011-01-27）主要内容：a、进一步落实地方政府职责；b、加大保障性安居工程建设；c、加强税收征管；d。强化差别化住房信贷政策；e.严格住房用地供应管理；F。合理引导住房需求；G。落实住房保障稳定房价约谈问责机制影响：该政策显示了国家调控房地产市场的决心，对促进房地产市场平稳健康发展发挥了更大作用，对解决城镇居民住房问