城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案

1、片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案片区棚户区改造是我县加快城市发展步伐、改善旧城居民居住条件的一项重大民生工程。 为做好国有土地上房屋征收补偿安置工作，维护被征收人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，结合本项目实际，制定本方案。一、征收范围及对象（一） XX 片区，东起胜利路、西至石镇线、南至大观塔、北至造船厂。（二）以上范围内除有文物保护价值古建筑外， 所有的国有土地上危旧公房、相对连片的危旧私房都可列入征收范围。成熟一片，改造一片。（三）其他 X 片区棚户区改造领导小组研究同意纳入棚户区改造的房屋。二、征收部门和征收实施单位房屋征收部门： X 国有土地上房屋征收

2、管理局。房屋征收实施单位： x 人民政府和征收范围内相关部门。三、补偿安置方式征收范围内认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑， 按规定给予补偿。认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿；对积极配合工作并主动拆除的违章建筑，可补助拆除人工费元/m2 ，逾期不主动拆除的，由行政执法部门依法强制拆除。住宅主房部分， 被征收人可以选择货币补偿安置， 也可以选择产权置换补偿安置。营业性房屋和附房（地下室、柴棚等）和生活设施、装饰装修一律实行货币补偿安置。被征收房屋产权建筑面积小于 36m2 且属于被征收人唯一一套住房的，按照 36m2 建筑面积补偿安置。被征收人可通过公证的程序， 将被

3、征收房屋赠与给子女等直系亲属，由受赠人签订征收补偿安置协议，享受本方案的各项政策。非直系亲属不可享受本方案的政策。四、被征收房屋面积的认定住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积， 不包括最低檐口高度超过 2.2 米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。被征收房屋的建筑面积以房屋权属证载明的面积为准。无房屋权属证明的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。五、各类型房屋征收补偿安置的具体规定（一）国有出让土地私房的住宅主房征收补偿安置1 被征收补偿安置面积的确定：整栋只建一层的住宅， 按 1:1.8的比例进行补偿；整栋建二层的住宅按两层总建筑面积1:1.35 的比例进行补偿；整栋建

4、三层的住宅按三层总建筑面积1:1.2 的比例进行补偿；整栋建四层的住宅按四层总建筑面积1:1.1 的比例进行补偿；五层及以上的住宅按1:1 的比例进行补偿（面积增加系数计入奖励基数）。五层以上房屋应提供规划手续核验。征收补偿安置核算确定的面积不得超过出让条件约定的面积。住宅主房超层违规建设的，违规的建筑面积，一律按重置价格进行补偿，此项补偿金额不计入奖励基数， 也不予临时安置费补偿。货币补偿价格。被征收房屋根据房屋结构，按折算建筑面积进行补偿，补偿价格见附表 1。x 年建成的房屋，在相应结构货币补偿价格的基础上提高 100 元/m2 ，每前一年建成减 5 元，减至补偿基价为止（此项补偿金额不计

5、入奖励基数）。建成年份的认定，以合法有效的材料为据。产权调换。县政府在河南商品房小区购买商品房作安置房。以确定的被征收补偿安置面积， 按 1:1 等建筑面积进行置换， 不结算新旧程度、楼层差价。不同结构房屋置换的，应按的结构差价进行补差。选择的安置房面积，超过被征收房屋面积的，超过部分的面积按照国有出让土地上房屋相应结构的货币补偿价格进行购买； 安置房面积少于被征收房屋面积的， 少于部分的面积根据被征收房屋相应结构货币补偿价格进行货币补偿安置。对已办理国有土地使用权证的宗地，扣除建筑占地部分剩余的面积进行补偿。补偿标准按 X 中心城区小宗国有土地收回补偿暂行办法的规定计算。（二）商品房的征收补

6、偿安置商品房的征收建筑面积和房屋性质以产权证载明的为准。货币补偿安置的规定选择货币补偿安置的，根据住宅主房结构按的价格征收补偿安置，不结算房屋新旧程度、楼层差价。产权置换补偿安置的规定县政府在河南商品房小区购买商品房作安置房。（ 1）被征收的住宅主房 （以房产证注明的用途性质为准） 按 1:1等建筑面积进行置换，不结算房屋新旧程度、楼层差价。不同结构房屋置换的，按的差价进行补差。2）选择的安置房面积，超过被征收房屋面积的，超过部分的面积按照商品房相应结构的货币补偿价格进行购买； 安置房面积少于被征收房屋面积的， 少于部分的面积根据被征收房屋相应结构货币补偿价格进行货币补偿安置。（三）国有划拨土

7、地私房的住宅主房征收补偿安置1 被征收补偿安置面积的确定：整栋只建一层的住宅， 按 1:1.8的比例进行补偿；整栋建二层的住宅按两层总建筑面积1:1.35 的比例进行补偿；整栋建三层的住宅按三层总建筑面积1:1.2 的比例进行补偿；整栋建四层的住宅按四层总建筑面积1:1.1 的比例进行补偿；五层及以上的住宅按1:1 的比例进行补偿（面积增加系数计入奖励基数）。五层以上房屋应提供规划手续核验。征收补偿安置核算确定的面积不得超过划拨条件规定的面积。住宅主房超层违规建设的，违规的建筑面积，一律按重置价格进行补偿，此项补偿金额不计入奖励基数， 也不予临时安置费补偿。货币补偿价格。被征收房屋根据房屋结构

8、，按折算建筑面积进行补偿，补偿价格见附表 1。x 年建成的房屋，在相应结构货币补偿价格的基础上提高 100 元/m2 ，每前一年建成减 5 元，减至补偿基价为止（此项补偿金额不计入奖励基数）。建成年份的认定，以合法有效的材料为据。产权调换的原则。在 X 惠邦保障性住房投资有限公司建设的安置房中，被征收人选择与被征收房屋折算面积相近的安置房， 确定以被征收补偿安置面积， 按 1:1 等建筑面积进行置换， 不结算房屋新旧程度、楼层差价。不同结构房屋置换， 按附表 1 的结构差价进行补差。选择的安置房面积，超过被征收房屋面积的，超过部分的面积按照国有划拨土地上房屋相应结构的货币补偿价格进行购买； 安

9、置房面积少于被征收房屋面积的， 少于部分的面积根据被征收房屋相应结构货币补偿价格进行货币补偿安置。安置房产权性质与被征收房屋产权性质一致。如果被征收人按被征收主房置换的面积每平米缴交 500 元土地出让金，即可在县政府提供的河南商品房中选择安置房，办理商品房性质的不动产权证。安置房建设地下车库，地下车库的车位由被征收人按成本价购买。对已办理国有土地使用权证的宗地，扣除建筑占地部分剩余的面积进行补偿。补偿标准按 X 中心城区小宗国有土地收回补偿暂行办法的规定计算。（四）房改房的征收补偿安置只进行第一次 60% 产权房改的房改房，根据自愿的原则，住宅主房可以先进行二次房改， 形成全产权后再进行补偿

10、安置。 房改价格按房屋结构重置价格购买。 被征收人也可以选择不进行二次房改， 按原产权面积进行补偿安置。房改时没有进行房改的附房、地下室、车库、柴棚间、员工宿舍一律不准进行再房改，产权归集体所有。被征收房屋因房改时存在面积差问题， 其面积以房屋测绘实测为准。对测绘增加未房改的面积，被征收人应按照重置价格进行购买，再进行补偿安置。该购买款项可在被征收补偿安置款中抵扣。货币补偿安置的规定选择货币补偿安置的，根据住宅主房结构按的价格征收补偿安置，不结算房屋新旧程度、楼层差价。产权置换补偿安置的规定选择产权置换补偿安置的， 在 X 惠邦保障性住房投资有限公司建设的安置房中选择。（ 1）被征收的住宅主房

11、 （以房产证注明的用途性质为准） 按 1:1 等建筑面积进行置换，不结算房屋新旧程度、楼层差价。不同结构房屋置换的，按差价进行补差。2）被征收人应根据被征收的住宅主房面积选择面积接近的安置房进行置换。 选择的安置房面积超过被征收住宅主房面积的， 超过部分的面积由被征收人按安置房相应结构货币补偿的价格购买。 选择的安置房面积少于被征收住宅主房面积的， 少于部分的面积按被征收房屋结构货币补偿的价格征收补偿（见附表 1）。3）安置房产权性质与被征收房屋产权性质一致。如果被征收人按被征收主房置换的面积每平米缴交 500 元土地出让金，即可在县政府提供的河南商品房中选择安置房， 办理商品房性质的不动产权

12、证。（五）营业性用房的征收补偿安置营业性房屋由选定的评估机构进行评估，实行货币补偿。住改非房屋，指将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋使用。具备以下条件时参照营业性用房补偿，在x 年 10 月 1 日前连续营业三年以上，且办理了营业执照和税务登记，缴纳税费，并正在营业。住改非房屋按实际经营面积核算，二层及以上，负一层及以下部分一律不计入住改非面积。 住改非房屋，产权人可以选择按住宅进行补偿，也可以选择参照营业性房屋补偿，参照营业性房屋补偿的， 其补偿价值为同类规划用途批准为营业用房价值的70% 。征收时未营业的，只能按住宅进行补偿。3 搬迁费。按生产经营用房的实际面积给予20 元/m2 补偿。如房

13、屋内有重型机械设备、精密仪器、大量货物等特殊情况的，则按实际搬迁费用给予补偿。停产停业损失费：补偿条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者须有关部门认定为合法建筑； 有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营许可手续且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋； 已办理税务登记并具有税负核定凭证。补偿标准：按营业用房货币补偿价值 3% 予以一次性补偿。（六）公有房屋的征收补偿1 县直单位办公楼实行无偿拆除;确需安排办公用房的，由国资委统一安排办公用房。经营性房屋由县财政局牵头相关部门核算其近一年租赁收入，参照县财政非税收入管理办法确定其资金返还基数，每年增长10%的比例（

14、增长 5 年为止），县财政每年按此基数和增长数划拨资金给产权单位作为工作经费，不另行补偿。3 条管单位公房由评估机构评估补偿，土地按X 中心城区小宗国有土地收回补偿暂行办法的规定补偿。4 租住公有房屋居住的每户给予搬迁补助费1200 元，个人进行的装饰装修及个人改造部分评估补偿。符合保障性住房申请条件的，在五里岭小区和惠泽小区优先安排保障性住房，且免十年房租，十年后按规定缴交费用。（七）货币补偿可享受的政策1）对选择货币补偿安置的住宅被征收人，自签订征收补偿安置协议书之日起， X 年 12 月 31 日前在本县城市规划区范围内购买普通商品住房的， 对购房成交价格中相当于被征收房屋补偿款的部分免

15、征契税，超过部分按规定征收契税。2）营业性房屋和住改非房屋被征收人对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出申请， 由被征收人聘请有资质的房地产价格评估机构， 按照国务住房城乡建设主管部门制定的 国有土地上房屋征收评估办法确定被征收房屋的价值。在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，不享受搬迁奖励政策。（八）安置房建设国有划拨土地上的房屋、 房改房由 X 惠邦保障性住房投资有限公司建设安置房，安置房土地性质为国有划拨土地。安置房交付标准：安置房符合国家设计规范和质量安全标准。 交房标准为毛坯房。 安置房建设期不超过 30 个月，若超过 30 个月，

16、则临时安置费增涨 50% 。1）安置原则：国有出让土地上、国有划拨土地上（房改房），分两个类别分别排名。 按照先搬迁先选房的原则， 实行先搬迁腾空先选房，同一天搬迁腾空的谁先签约，谁先选房；同一天搬迁腾空且又同一天签约的，则抽签确定选房的先后顺序。（ 2）安置房户型：按建筑面积分级约为 90 平方米、 100 平方米、120 平方米、 140 平方米四种。安置房产权面积以有资质的测绘部门提供的实测面积为准。（ 3）安置房不动产权证的办理安置房交付使用后一年内， 为被征收人办理不动产登记证。 不动产权证性质与被征收房屋性质一样。被征收人原有房屋已办理土地使用权证及房屋所有权证的， 由房屋征收实施

17、部门负责办理新证和办证费用。被征收人未办理房屋土地使用权证或房屋所有权证的， 房屋征收实施部门凭房屋征收与补偿安置协议 等资料办理不动产权属证书，增加项目的办证费用由被征收人负责。六、被征收房屋结构的认定标准框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋

18、盖，且房屋有倒塌倾向、无人居住的房屋。七、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费1 搬迁补偿费。每户 (套)给予搬迁补助费1200 元。临时安置补偿费的发放。1）选择货币补偿的，按被征收住宅主房实际建筑面积每月 5 元/m2 的标准发放 6 个月临时安置补偿费（折算面积不给予临时安置费）；2）选择产权置换的，按被征收住宅主房实际建筑面积每月 5 元/m2 的标准发放。临时安置费自搬迁之日起至安置房交付之日加六个月装修时间。签订协议时，先给付 12 个月的临时安置补偿费。其余按年度给付， 每年年底支付次年的临时安置费。 交房时结算临时安置费，多领的临时安置费退回。3 被征收房屋的室内装饰装修及附

19、属设施进行评估补偿。八、奖励措施1 搬迁进度奖励。选择货币补偿的，被征收人在征收公告规定的期限内签订补偿协议并搬迁完毕的， 给予被征收房屋（主房和附房）货币补偿金额 10% 的奖励（不含装饰装修和生活设施补偿费、搬迁费、临时安置费），每推迟一天减 0.5% 的奖励，减完为止。选择产权置换的， 在政府规定时间内搬迁完毕的， 征收的住宅主房奖励 10% 安置房置换面积，每推迟一天减 0.5% 的奖励，减完为止；附房奖励 10% 的货币补偿款，每推迟一天减 0.5% 的奖励，减完为止。经营性房屋和住改非房屋按住宅的一半比例奖励。在政府规定时间内搬迁完毕的，奖励经营性房屋货币补偿额的5% ，每推迟一天减0.25% ，减完为止。选择货币补偿且在规定时间内签约的，按被征收住宅主房货币补偿金额（不含附房补偿额、 装饰装修和生活设施补偿费） 的 20%进行奖励。选择产权置换的，征收面积多于安置面积货币补偿的部分，不享受该项奖励。九、补偿费用支付方式（一）住宅主房选择产权置换方