商业物业前期介入的主要工作概要

1、商业物业前期介入主要工作沈阳项目筹备组商业物业前期介入的主要工作概要第1页目 录Page 2前期介入工作主要性1前期介入工作主要内容2商业物业前期介入的主要工作概要第2页前期介入工作主要性商业物业前期介入的主要工作概要第3页前期介入工作主要性Page 4 前期介入定义： 指物业还未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功效布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制企业架构，确定管理人员人数，制订人员培训计划、管理计划、各岗位工作流程、岗位职责等各项管理制度。商业物业前期介入的主要工作概要第4页前期介入工作主要性Page 5重 要 性合 理建 议

2、技 术学 习设 备掌 握优 化质 量节 能降 耗方 案前 置商业物业前期介入的主要工作概要第5页前期介入工作主要性Page 6合理提议规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽略了物业管理特点和需求，物业把平时管理实践过程中掌握信息反馈给设计师，在规划设计阶段向商业地产提出合理化提议，使规划设计更合理。商业物业前期介入的主要工作概要第6页经典案例Page 71、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。 沈阳项目筹备组在发觉此情况后，提议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计部高度重视并即刻整改。现

3、已整改完成，全部排风管道均改用不锈钢材质。商业物业前期介入的主要工作概要第7页经典案例Page 82、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评定等开业硬性需求。 沈阳项目筹备组经多轮研讨、重复调研后，将整改意见发函至沈阳商业地产，引发其重视，经过地产项目部、商业管理企业与物业企业三方专题会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。商业物业前期介入的主要工作概要第8页前期介入工作主要性Page 9技术学习商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内能够吸收和消

4、化。商业物业前期介入的主要工作概要第9页前期介入工作主要性Page 10设备掌握商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性强、工艺复杂。物业工程专业人员需经过前期介入对大厦设备设施整体情况了解，便于后期运行管理工作以及提升突发事件应急处理能力。商业物业前期介入的主要工作概要第10页前期介入工作主要性Page 11优化质量经过对系统设备工程跟进，及缺点协调、整改等工作，能够优化大厦质量，降低返修成本，同时给接管验收打下基础。商业物业前期介入的主要工作概要第11页前期介入工作主要性Page 12节能降耗经过对设计理念及商业定位了解，可提前制订各系统合理运行方案，依据设备选型，在不一样时期运行对应匹

5、配制冷机组等方式，到达节能降耗目标。商业物业前期介入的主要工作概要第12页前期介入工作主要性Page 13方案前置提前策划项目物业管理方案，编制物业管理处机构、人员配置、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊衔接与过渡。商业物业前期介入的主要工作概要第13页前期介入工作主要内容商业物业前期介入的主要工作概要第14页前期介入工作主要内容Page 15规划设计阶段 建筑规划、商业规划、配套设计、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划项目施工阶段 系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团体建设、文件编制、管理方案编制、费用测算开业准备阶段

6、 项目垦荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练商业物业前期介入的主要工作概要第15页前期介入工作主要内容Page 16规划设计阶段 建筑结构、商业规划、设计配套、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划商业物业前期介入的主要工作概要第16页前期介入工作规划设计阶段Page 17建 筑 规划 参加市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、环境指标等）商业物业前期介入的主要工作概要第17页前期介入工作规划设计阶段Page 18商 业 规 划 对人流动线、功效分区、业态分配等规划，提出建设性意见商业物业前期介入的主要工作概要第18页前期介入工作规划设计阶段Pag

7、e 19配 套 设 计 依据项目定位，物业从运行管理角度（适用性、经济性、可靠性、可连续性等），对配套设计及设备选型提出合理化提议商业物业前期介入的主要工作概要第19页前期介入工作规划设计阶段Page 20停车系统及交通路线规划 人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场分配与规划等车位配置停车场系统及配件长久可连续改进性(车用IC/ID卡等)车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置地面平整，无显著积水，沟渠盖板有预留人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙)配有专用消防灭火器材地下车场需有配套排风换气系统道闸系统技术成熟便于维修、养护地沟盖板做防震(防噪)处理排水

8、沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期要求商业物业前期介入的主要工作概要第20页前期介入工作规划设计阶段Page 21消防与安防系统规划消防系统设计审图提议消防电、水系统物业补充提议消防系统设备选型和经济评价消防末端阀门位置安防系统设计审图提议安防系统末端点位物业提议安防系统分区和门禁控制安防系统设备选型和经济评价商业物业前期介入的主要工作概要第21页前期介入工作主要内容Page 22项目施工阶段 系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团体建设、文件编制、管理方案编制、费用测算商业物业前期介入的主要工作概要第22页前期介入工作项目施工阶段类 别 一系统熟悉类 别 二信息掌握类 别 三工

9、程跟进类 别 四二装监管类 别 五接管验收类 别 六团体建设类 别 七文件编制类 别 八管理方案编制类 别 九费用测算Page 23商业物业前期介入的主要工作概要第23页前期介入工作项目施工阶段类 别 一系统熟悉Page 24技术标、设计理念及施工图纸熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。商业物业前期介入的主要工作概要第24页前期介入工作项目施工阶段类 别 二信息掌握Page 25参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。商业物业前期介入的主要工作概要第25页前期介入工作项目施工阶段类 别 三工

10、程跟进Page 26设备进场 安装巡查 检测评定 调试运行 交接验收。对整个过程进度及质量跟踪，如发觉工程缺点将协调整改，保留整改结果。商业物业前期介入的主要工作概要第26页前期介入工作项目施工阶段类 别 四二装监管Page 27制订管理手册及方案，对二装全过程进行管理。管理过程包含： 复尺； 场地交接； 图纸审核； 施工审批； 施工管理； 工程验收。商业物业前期介入的主要工作概要第27页前期介入工作项目施工阶段类 别 五接管验收Page 28依据总部制订地产开发项目移交物业验收管理方法执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收。主要包含隐蔽工程、项目资料、项目本体、公

11、共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。商业物业前期介入的主要工作概要第28页前期介入工作项目施工阶段类 别 六团体建设Page 29经过前期介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理准确性和实效性。营造学习型团体，经过对项目标设施、设备深入了解，在团体内部形成定时循环培训，使团体组员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、灵敏服务管理打好基础。商业物业前期介入的主要工作概要第29页前期介入工作项目施工阶段类 别 七文件编制Page 30前期物业服务协议前期物业服务协议暂时管理规约写字楼和商场日常管理类文件各部门管理手册和惯用表单商业物业

12、前期介入的主要工作概要第30页前期介入工作项目施工阶段类 别 八管理方案编制Page 31各部门人员培训方案写字楼和商场物业管理方案入驻策划方案物业接管验收方案商业物业前期介入的主要工作概要第31页前期介入工作项目施工阶段类 别 九费用测算Page 32物业费测算年度项目各项费用预算商业物业前期介入的主要工作概要第32页前期介入工作主要内容Page 33开业准备阶段 项目垦荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练商业物业前期介入的主要工作概要第33页前期介入工作开业准备Page 34开业演练开业配合方案编制标识系统建立项目垦荒开业准备统一说辞大厦自然标识入驻、消防、开闭店人员编制突发事件清洁方案设施设备标识商业物业前期介入的主要工作概要第34页前期介入工作开业准备Page 35 制订完善清洁细则，明确需要清洁地方、材料、清洁次数、检验方法。去除施工遗留下各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保项目以最好面貌迎接客户入驻，也为项目标日后保洁作准备项目垦荒商业物业前期介入的主要工作概要第35页前期介入工作开业准备Page 36安全警告标识/公益标识/流程性标识设施设备标识/交通道路引导标识大厦自然标识：楼层标识/区域标识标识系统建立文档标