某国际广场项目产品建议书

1、天津金地.国际广场项目产品建议书 天津金地营销部PAGE 天津金地地国际广广场项目目产品建建议书金地（集集团）天天津房地地产开发发有限公公司 营营销部20099年100月目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc244058481 一、区域域市场分分析 PAGEREF _Toc244058481 h 4 HYPERLINK l _Toc244058482 1、项目目周边片片区城市市定位大大幅提升升 PAGEREF _Toc244058482 h 4 HYPERLINK l _Toc244058483 2、天津津市中心心城区商商品房供供应严重重不足 PAGEREF _T

2、oc244058483 h 4 HYPERLINK l _Toc244058484 2.1土土地市场场 PAGEREF _Toc244058484 h 4 HYPERLINK l _Toc244058485 2.2房房地产市市场 PAGEREF _Toc244058485 h 5 HYPERLINK l _Tooc244405584886 2.33 市区区别墅市市场 PAGEREF _Toc244058486 h 5 HYPERLINK l _Toc244058487 2.4 市区高高端公寓寓市场 PAGEREF _Toc244058487 h 6 HYPERLINK l _Toc244058

3、488 2.5小小结 PAGEREF _Toc244058488 h 6 HYPERLINK l _Toc244058489 二、客户户分析 PAGEREF _Toc244058489 h 6 HYPERLINK l _Toc244058490 1、天津津高端客客户分布布特征 PAGEREF _Toc244058490 h 6 HYPERLINK l _Toc244058491 2、天津津外来人人口外来来数量多多年纪轻轻素质高高 PAGEREF _Toc244058491 h 7 HYPERLINK l _Toc244058492 3、本项项目的客客户定位位 PAGEREF _Toc24405

4、8492 h 8 HYPERLINK l _Toc244058493 三、住宅宅部分项项目定位位 PAGEREF _Toc244058493 h 10 HYPERLINK l _Toc244058494 1、本项项目规划划条件概概述 PAGEREF _Toc244058494 h 10 HYPERLINK l _Toc244058495 2、地块块价值分分析 PAGEREF _Toc244058495 h 11 HYPERLINK l _Toc244058496 3、市场场定位 PAGEREF _Toc244058496 h 11 HYPERLINK l _Toc244058497 4、产品品

5、定位 PAGEREF _Toc244058497 h 12 HYPERLINK l _Toc244058498 4.1 项目规规划原则则 PAGEREF _Toc244058498 h 12 HYPERLINK l _Toc244058499 4.2 别墅部部分总体体规划形形式 PAGEREF _Toc244058499 h 13 HYPERLINK l _Toc244058500 4.3 别墅户户型面积积区间 PAGEREF _Toc244058500 h 13 HYPERLINK l _Toc244058501 4.4 别墅部部分户型型设计要要求 PAGEREF _Toc244058501

6、 h 14 HYPERLINK l _Toc244058502 4.5 停车方方式及车车位配比比 PAGEREF _Toc244058502 h 15 HYPERLINK l _Toc244058503 4.6 采暖及及制冷 PAGEREF _Toc244058503 h 15 HYPERLINK l _Toc244058504 4.7高高层户型型建议 PAGEREF _Toc244058504 h 15 HYPERLINK l _Toc244058505 4.8 会所 PAGEREF _Toc244058505 h 16 HYPERLINK l _Toc244058506 4.9幼幼儿园、小

7、学 PAGEREF _Toc244058506 h 17 HYPERLINK l _Toc244058507 4.100其他配配置 PAGEREF _Toc244058507 h 17 HYPERLINK l _Toc244058508 4.111立面风风格建议议 PAGEREF _Toc244058508 h 18 HYPERLINK l _Toc24405585009 4.112景观观概念以以及风格格方向 PAGEREF _Toc244058509 h 22 HYPERLINK l _Toc244058510 四、商业业部分项项目定位位 PAGEREF _Toc244058510 h 25

8、 HYPERLINK l _Toc244058511 1、商业业主题定定位 PAGEREF _Toc244058511 h 25 HYPERLINK l _Toc244058512 2、规划划理念 PAGEREF _Toc244058512 h 26 HYPERLINK l _Toc244058513 3、业态态分布 PAGEREF _Toc244058513 h 26 HYPERLINK l _Toc244058514 4、停车车及车位位 PAGEREF _Toc244058514 h 27 HYPERLINK l _Toc244058515 五、公寓寓部分项项目定位位 PAGEREF _T

9、oc244058515 h 27 HYPERLINK l _Toc244058516 1、写字字楼市场场简析 PAGEREF _Toc244058516 h 27 HYPERLINK l _Toc244058517 1.1 天津写写字楼市市场特征征描述 PAGEREF _Toc244058517 h 27 HYPERLINK l _Toc244058518 1.2 写字楼楼市场供供需分析析 PAGEREF _Toc244058518 h 28 HYPERLINK l _TToc224400585519 1.33 写字字楼市场场细分 PAGEREF _Toc244058519 h 28 HYPE

10、RLINK l _Toc244058520 1.4 片区写写字楼项项目分析析 PAGEREF _Toc244058520 h 30 HYPERLINK l _Toc244058521 1.5 小结 PAGEREF _Toc244058521 h 30 HYPERLINK l _Toc244058522 2、小户户型公寓寓市场分分析 PAGEREF _Toc244058522 h 31 HYPERLINK l _Toc244058523 2.1 小户型型公寓市市场细分分 PAGEREF _Toc244058523 h 31 HYPERLINK l _Toc244058524 2.2 典型项项目分

11、析析 PAGEREF _Toc244058524 h 32 HYPERLINK l _Toc244058525 2.3 小户型型公寓贷贷款政策策与相关关费用分分析 PAGEREF _Toc244058525 h 36 HYPERLINK l _Toc244058526 2.4 小结 PAGEREF _Toc244058526 h 37 HYPERLINK l _Toc244058527 3、发展展建议 PAGEREF _Toc244058527 h 37 HYPERLINK l _Toc244058528 六、示范范区展示示建议 PAGEREF _Toc244058528 h 38 HYPER

12、LINK l _Toc244058529 附件：片片区内写写字楼项项目销售售情况概概览 PAGEREF _Toc244058529 h 39一、区域域市场分分析1、项目目周边片片区城市市定位大大幅提升升传统的天天津中心心小白楼楼CBDD地区地地域狭小小，空间间有限，城市功功能过度度集中，人口、交通和和环境压压力不断断加大，发展局局限性较较大。因此，沿城市市发展主主轴向东东西两侧侧扩展CCBD的的范围十十分必要要。市政府对对中心城城区空间间发展战战略提出出“一主两两副、沿沿河拓展展、功能能提升”发展策策略。将将以小白白楼CBBD为主主中心，向东西西两端延延伸设置置城市新新中心，向北为为西站城城市

13、新中中心，向向南则为为天钢柳柳林城市市新中心心。天钢柳柳林片区区的战略略地位由由原先海海河上游游开发改改造六大大节点之之一智慧城城板块提提升为天天津天钢钢柳林城城市新中心，城市定定位大幅幅提升。中外建建项目正正位于天天钢柳林林片区中中心位置置。根据最新新规划定定位，天天钢柳林林城市新新中心将将建成面面向国际际，集商商务办公公、会议议展览、商业娱娱乐、创创智产业业及高端端居住（国际社社区）于于一体的的，集中中展现天天津城市市形象的的生态型型城市新新中心，也必将将成为天天津对外外开放及及国际化化程度最最高的区区域。天天钢柳林林城市新中心整体体建设规规划范围围约155平方公公里，规规划“一带七七区”

14、，总开开发建筑筑面积约约12660万平平方米，其中住住宅（含含还迁房房）建筑筑面积6605.5万平方方米；公公寓2111万平平方米；办公占占2144.5万平方方米；公公建（含含会展、柳林公公园）1176.5万平方方米；商商业522.5万平方方米。 目前，该区建建设指挥挥部已成成立，已已完成55路3桥1堤岸及及轻轨等等基础设设施的建建造，会会展中心心即将开开建。天钢柳林林城市新新中心道道路功能能明确，交通组组织有序序，对接接快速交交通系统统。区域域轨道交交通密集集、发达达。过境轨轨道交通通线路有有M1,M9,M7,M100,Z11（市域域快速铁铁路线）等。本本项目距距离M9M7ZZ1的换换乘站仅

15、仅3000米，出出行便捷捷，亦可可通过轨轨道交通通换乘到到达全市市各角落落。区域定位位的大幅幅度提升升，该区区域发展展前景广广阔，对对本项目目的定位位提出了了更高的的要求，也为本本案调整整规划，提升项项目档次次提供了了充足的的发展空空间。城城市功能能定位提提升，也也使得天天钢柳林林区域将将成为继继水上奥奥体、梅梅江、老老城厢后后的又一一高端居居住区的的聚集地地。此外，河河东区沿沿海河开开发力度度不断加加大，南南站CBBD中的的嘉里项项目，中中信项目目，中粮粮六纬路路等项目目的开发发建设必必将提升升河东区区整体城城市形象象与地位位。2、天津津市中心心城区商商品房供供应严重重不足2.1土土地市场场

16、市区土地地总体供供需关系系异常紧紧张，可可用于开开发的土土地供应应量远远不不能满足足商品住住宅需求求量，土土地供应应结构的的问题直直接导致致市区商商品住宅宅市场供供应量的的短缺。住宅土地宗数数土地面积积（含公公建）住宅建筑筑面积住宅销售售面积20055年1572.33151.743920066年1041.5583.7732420077年524.2245.3332720088年512.0025.4412720099上半年年316.3319.88140此外，从从市区近近期批租租土地的的规划指指标分析析，容积积率均在在2.33以上，也就是是说低密密度产品品将在未未来不长长的时间间内在市市区绝迹迹。2

17、.2房房地产市市场商品房成成交情况况20044年20055年20066年20077年20088年20099年1-8月市内六区区供应量量（万平平方米）438449.5285339.5191.782.55全市供应应量（万万平方米米）869991.693210655.610266.7448.2市内六区区占全市市比例50.440%45.333%30.558%31.886%18.667%18.441%市内六区区成交量量（万平平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交交量（万万平方米米）11099.299905834.9990.4502.5823.7市内六区区占全市市成交比比

18、例55.660%48.551%38.888%33.005%25.443%24.779%市内六区区成交均均价（元元）38711516666396682244100883104113市内六区区均价环环比涨幅幅32.226%33.445%23.881%28.558%22.660%3.277%全市成交交均价（元）310444028848033612886938871199全市均价价环比涨涨幅32.330%29.777%19.224%27.559%13.222%2.611%市内六区区较全市市均价涨涨幅差值值-0.004%3.699%4.577%0.999%9.399%0.666%市区商品品住宅供供应量逐

19、逐年萎缩缩，成交交面积也也相应不不断下降降。20004年年，市区区商品住住宅供应应量面积积约占全全市总面面积的一一半，220099年已下下降至118%，市区成成交面积积占全市市的比重重也由220044年的555.66%下降降至20009年年的255%。市市区商品品住宅严严重的供供需矛盾盾造成成成交价格格逐年快快速上涨涨，上涨涨幅度每每年均高高于全市市价格上上涨幅度度。产品供不不应求，尤其低低密度产产品的稀稀缺性日日益显现现，为项项目差异异化定位位创造条条件。2.3 市区别别墅市场场项目名称称项目别墅墅规模项目已推推出已推未售售量后期供应应量待售总量量钻石山5.53.30.52.22.7西康路3

20、36号3.8553.8551.05501.055霞光道55号4.1224.122000檀府6.5666.5661.101.1Townn中堂4.3114.311000荷兰墅3.53.50.600.6小计27.88425.6643.2552.25.455从上表可可以看出出，市区区别墅项项目已非非常稀有有，截至至今年上上班年末末，各项项目存量量所剩无无几，各各项目存存量以联联排别墅墅为主，约5.45万平平方米。而今年年上半年年市内六六区消化化别墅产产品1117套，约3.6万平平方米。也就是是说，按按目前的的速度，市区别别墅存量量将在未未来半年年到一年年的时间间内全部部消化完完毕。未未来市区区别墅的的

21、稀缺性性毋庸置置疑。2.4 市区高高端公寓寓市场随着天津津经济的的快速发发展，房房地产总总体开发发水平也也取得了了长足的的发展，一批开开发水平平高，溢溢价能力力强，高高单价，高总价价的项目目在市场场立足，并被高高端客户户高度认认可。天天津高端端市场正正在被激激发，高高端客户户对于真真正高品品质住宅宅的需求求正在逐逐步释放放。中心心城区高高端产品品消化迅迅猛，为为项目提提高定位位提供了了市场支支撑。仁恒海河河广场220099年8月1日开盘，推出2250房房套开盘盘即告售罄罄，均价价160000元元/平方米米，目前前均价已已调整至至200000元元；金融街津津塔项目目，20009年年3月开盘盘，截

22、至至目前实实现销售售额155.2亿亿，目前前均价2210000元/平方米米；2.5小小结近年来，天津经经济快速速发展，增幅居居全国前前列，收收入金字字塔中上上部客户户的基数数迅速放放大，高高端商品品住宅需需求旺盛盛。同时时，一批批高品质质，高单单价，高高总价的的项目入入市，并并取得良良好销售售成绩，高端客客户需求求被进一一步激发发，天津津高端住住宅市场场在质量量和容量量上均进进入快速速发展期期。二、客户户分析1、天津津高端客客户分布布特征天津高端端住宅市市场大致致可以划划分为水水上奥体体、梅江江、老城城厢等几几个板块块，不同同版块依依托区域域自身良良好的自自然资源源、人文文资源、政策导导向等优

23、优势逐步步发展成成为天津津市高端端住宅区区域。水水上奥体体版块是是天津传传统的高高端住宅宅区域，区域内内有水上上公园、堆山公公园、奥奥林匹克克体育中中心公园园等一批批市区稀稀缺的自自然资源源及人文文资源，吸引了了天津市市南部地地区教育育、科研研、医院院等行业业高端人人士以及及韩、日日、欧美美等外籍籍人士的的入住。特别是是20004年以以来，借借助奥运运场馆建建设、水水上公园园改造等等契机，该区域域已迅速速成熟并并成为天天津市高高端市场场的标杆杆。梅江江区域同同样凭借借其良好好的水域域资源，在政府府规划的的多项目目同时开开发的条条件下，迅速获获得天津津市中南南部私营营企业主主、周边边企业中中高端

24、管管理者及及外地进进津高端端人士的的青睐，成为市市区又一一高端住住宅区域域。老城城厢区域域在老城城区拆迁迁改造后后，一批批高端住住宅项目目破茧而而出，凭凭借其优优越的区区位优势势，良好好的商业业和商务务氛围，吸引了了大量的的政府公公务人员员、高端端商务人人士、高级白白领以及及一批对对老城厢厢有深厚厚情结的的客户的的入住，成为市市中心新新兴的高高端住宅宅区。此此外，随随着天津津滨海新新区开发发开放力力度不断断加大，滨海地地区聚集集了大量量的天津津新贵阶阶层，成成为金融融、现代代制造、信息产产业、航航空航天天等新兴兴产业的的高端人人群比较较聚集的的地区。中外建项项目凭借借天钢柳柳林副中中心的政政府

25、规划划导向、滨海新新区快速速开发的的带动、海河沿沿线的快快速开发发、良好好的轨道道、快速速路交通通体系、城市土土地资源源的日益益稀缺，必将进进一步激激发天津津市区与与滨海新新区各类类高端人人士聚集集，成为为又一高高端居住住聚集区。2、天津津外来人人口外来来数量多多年纪轻轻素质高高日前市统统计局公公布的20008年我我市人口口发展状状况报报告显示示：20008年年，本市市常住人人口成为为进入新新世纪以以来增长长最快的的一年，主要原原因是外外来人口口大量涌涌入本市市。20008年年，本市市新增加加外来人人口主要要呈现以以下特点点：一是增量量大幅上上扬。220088年本市市常住人人口是进进入新世世纪

26、以来来增长最最快的一一年。数数据显示示，20008年年全市外外来常住住人口达达2244万人，比上年年增加了了53万万人，占占全年常常住人口口增量的的比重高高达866.899%。本市的的外来人人口增量量首次超超过京沪沪，比北北京多77.6万万人，比比上海多多34.77万万人。二是本市市常住人人口年龄龄老化进进程趋缓缓，本市市外来人人口中，15岁岁644岁人口口为1992.33万人，占全部部外来人人口的比比重达到到85.85%。使常常住人口口的年龄龄结构趋趋向年轻轻化，减减缓了本本市人口口的老龄龄化进程程。三是外来来高素质质人员增增加，高新技技术和高高端化、高层次次的产业业逐步形形成，对对高素质质

27、人才的的吸纳作作用也在在逐步体体现。220088年本市市外来人人口中，大学及及以上受受教育程程度人口口比重已已达到110.22%，与与上年相相比提高高了1.79个个百分点点。天津经济济的快速速发展，人才引引进政策策的逐步步落实，越来越越多的大项项目、大大企业在在津投产产，都是是高端人人才选择择天津的的重要因因素。越越来越多多的高端端人士在在津落户户与天津津经济活活力与日日增强形形成良性性互动，互相促促进。而而越来越越多的高学学历、高高收入、高素质质的人士士落户天天津必将将对天津津高端商商品住宅宅市场产产生巨大大拉动。3、本项项目的客客户定位位项目位于于河东区区，天钢钢柳林城城市副中中心，片片区

28、城市市地位的的提升、市场形形势以及及本项目目成本等等因素，都要求求我们必必须要牢牢牢抓住住高端市市场，树树立起天天津东部部乃至全全天津市市最高端端的产品品形象。从和平平区小白白楼CBBD、河河东区南南站CBBD、河河西区友友谊路地地区等经经济最活跃，高高端人口口最密集集的区域域吸引客客户，这这是项目目成功的的前提和和关键。项目客户户总体定定位于讲讲究生活活品味，追求生生活品质质，高学学历、高高素质、高收入入，现代代、时尚尚、有国国际化视视野的客客户。由由于本项项目规模模较大，同时不不同地块块产品有有所区别别，因此此将按照照地块定定位不同同进行客客户定位位：别墅客户户年龄：主主力客户户年龄段段4

29、0-55岁岁之间；来源地市区655%主要来自自小白楼楼CBDD、河西西友谊路路地区、南站CCBD等等滨海300%空港、西区、TEDDA等外地投资资客5%职业特征征中型以上上私营企企业主金融、地地产、物物流、钢钢铁、贸贸易等传传统优势势产业高高级管理理者垄断行业业等大型型企业中中高级管理理者新金融、IT、电子、信息技技术、现现代制造造、航空空航天等等新兴行行业高级级管理者滨海地区区各类外外资企业业中高级级管理者者各类在津津的外籍籍人士，以以及外地地来津的的经营者者或新天天津人客户特征征：这部部分客户户是天津津高学历历，高素素质，高高收入的的客户群群体，很很多客户户有海外外学习或或生活的的背景，目

30、前事事业有成成，他们们对于生生活的品品味有较较高追求求，对于于住区的的品质要要求极高高。家庭构成成：国内内客户主主要以三三口之家家为主，少量有有三代同同堂，小小孩年龄龄初中以以上，如如果是三三代同堂堂家庭，则阶段段性或长长期会有有驻家保姆姆；置业类型型：多次次置业；出行方式式：家庭庭主要成成员自驾驾私家车车出行为为主，会会有部分分公车接接送，部分女主主人驾私私家车； 价值诉求求：城市市别墅、理想居所所，有“一步到到位”的心理理。他们对对居住品品质要求求很高，认为居居住的社社区一定定要体现现身份认认同感和和尊贵感感。他们们既要靠靠近滨海海新区这这个中国国北方经经济高地地，又要要享受天天津城市市新

31、中心心提供的的完善配配套；对对于房产产美观、户型舒舒适型、景观环环境、配配套等各各方面均均有较高高要求，愿意为为高品质质的居住住区付出出较高的的代价。由于年龄龄的问题题，对于于居住健健康和舒舒适进一一步关注注；生活习惯惯：这部部分客户户工作繁繁忙，压压力大。因此，对于业业余时间间的休闲闲生活要要求比较较高，对对于社区区配套会会所、家家庭内部部的休闲闲娱乐及及学习的的空间均均有一定定的要求求；景观高层层部分年龄：主主力客户户年龄段段30-45岁之之间；来源市区主要来来自小白白楼CBBD、河河西友谊谊路地区区、南站站CBDD60%滨海空港、西区220%东丽区高高端人口口15%外地客户户5%职业特征

32、征中小型私私营企业业主金融、地地产、物物流、钢钢铁、贸贸易等传传统优势势产业中中高级管理理者垄断行业业等大型型企业中中高级管理理者公务员、教师、医生、律师等等新金融、IT、电子、信息技技术、现现代制造造、航空空航天等等新兴行行业中高级管理理者及科研研人员滨海地区区各类外外资企业业中高级级管理者者各类在津津的外籍籍人士客户特征征：这部部分客户户是同样样是高学学历，高高素质，高收入入的客户户群体，很多客客户有海海外学习习或生活活的背景景，事业业蒸蒸日日上，前前景广阔阔，他们们别墅客客户在对对品味和和品质的的欣赏和和追上没没有本质质的区别别，只是是由于年年龄、资资历的原原因，在在收入水水平和社社会地

33、位位方面存存在差距距。由于于其良好好的教育育背景，这部分分客户对对于健康康、环保保的居住住方式尤尤为关注注。家庭构成成：主要要以三口口之家为为主，小小孩年龄龄多处于于学龄；置业类型型：2次次及以上上置业；出行方式式：家庭庭主要成成员自驾驾私家车车出行为为主，有有少数客客户公车车接送，部分女女主人自自驾私家家车； 价值诉求求：高品品质社区区，强调调身份认认同感，对产品品舒适度同同样要求求较高，对于周周边基础础教育配配套有一一定需求求，对于于健康、环保的的生活方方式有一一定的偏偏好和追追求；生活习惯惯：生活活忙碌，业余时时间渴望望休闲健健康的生生活方式式；公寓部分分年龄：主主力客户户年龄段段25-

34、35岁岁之间；来源市区555%东丽区220%投资客，租客通通过轻轨轨来自市市区或空空港等地地区255%家庭构成成：二人人世界、三口之之家（小小孩较小小），部部分家庭庭成员工工作地点点分别在在市区和和滨海；置业类型型：1次次置业，过渡型型产品，或投资资型；出行方式式：自驾驾私家车车、公共共交通、班车等等价值诉求求：过渡渡型房产产，不离离开市中中心，希希望能有有较好的的城市环环境、便便捷的公公共交通通，良好好的基础础教育配配套；生活习惯惯：奋斗斗型客户户三、住宅宅部分项项目定位位1、本项项目规划划条件概概述宗地位于于天津市市东南区区域，东东南半环环快速路路与外环环之间，行政隶隶属于市市内六区区之一

35、的的河东区区。宗地地地处中中心城区区滨海新新区的城城市发展展主轴带带上，北北侧紧邻邻连接天天津市区区与滨海海新区核核心区的的主干道道津塘塘路和地地铁9号号线(原原津滨轻轻轨)一一号桥站站，同时规规划地铁铁7号线线也在项项目东侧侧设站，南侧距距海河约约1.22公里，地理位位置优越越。规划性质土地面积积建筑面积积建筑密度度绿地率居住A663337.99（包括括小学用用地1000000）1423364.7容积率不不大于11.8，建筑面面积23353002.11平米(不含小小学、幼幼儿园)不大于220%不小于445%B760226.88（包括括幼儿园园用地224000）商业金融业A-1地地块36511

36、8.99365118.99不大于11000000平平米不大于440%不小于220%1788883.6平米（含幼儿儿园小学学用地）3353302.1平米米（不含含小学幼幼儿园）2、地块块价值分分析本地块四四面临路路，北侧侧为津塘塘路，南南侧为规规划先锋锋路，东东侧为变变电所路路（规划划武当路路），西西侧为钢钢厂路。周边这这四条路路均有拓拓宽改造造的规划划，津塘塘路将进进一步拓拓宽，路路两侧进进行大规规模绿化化，变电电所路拓拓宽后将将更名为为武当路路，直通通即将开开建的柳柳林桥，道路通通达性极极佳，南南侧先锋锋路及西西侧钢厂厂路也将将于近期期动工改改造，这这两条路路均将建建设成为为区域内内的重要要

37、交通干干线。地块周边边为传统统的居民民区与企企事业单单位混杂杂的地区区。地块块北侧与与津塘路路隔路相相望的是是万客隆隆超市和和二号桥桥居民区区，以及及一些企企事业单单位；地地块西侧侧为待整整理的一一机床厂厂、月牙牙河及新新建居住住区，东东侧与居居民区与与科研单单位临近近，再向向东3公里左右右就到达达东丽区区区中心心，地块块南侧是是正在拆拆迁改造造的天钢钢分厂、村庄等等，向南南1公里里为海河。从未来来规划看看，周边边地区除除了一些些刚刚出出让的土土地之外外，其余余的企事事业单位位及村庄庄都将被被拆迁，搬离这这一地区区。地块块西南侧侧的天津津钢厂已已完成拆拆迁，土土地基本本平整，准备重重新出让让。

38、地块南侧侧靠近海海河及河河滨公园园，交通通便捷，闹中取取静，景观资资源好，居住舒适适度较好好，适合合安排低低密度高高端产品品。地块块北侧靠靠近津塘塘路一号号桥，津津塘路不不但有地地铁9号线在在此设站站，而且且有多条条公交线线路通达达市内各各地及滨滨海地区区，此外外在地块块北部还还规划有有商业综综合体，生活便便利性非非常好，适合安安排高层层产品，这样布布置也可可最大限限度避免免项目内内部各物物业类型型间的互互相遮挡挡问题。地块东西西两侧紧紧邻交通通主干线线，恐怕怕会有一一定的噪噪音干扰扰，规划划时应加加以考虑虑。3、市场场定位项目客户户总体定定位于讲讲究生活活品味，追求生生活品质质，高学学历、高

39、高素质、高收入入，现代代、时尚尚、有国国际化视视野的客客户。因因此，本本项目产产品应充充分迎合合这部分分客户的的偏好，努力营营造项目目品味，追求建建筑品质质，项目目总体风风格现代代、时尚尚、国际际化，别墅产品品不失典典雅、稳稳重、大大气的气气质。此外，本本项目年年龄较长长的客户户则对于于健康配配置十分分关心，年轻客客户大都都有良好好的教育育背景，对于环环保类技技术十分分关注，而对于于。因此此，对于于建筑新新技术方方面侧重重健康、环保，提升居居住舒适适度等技技术的应应用。本项目别别墅部分分定位为为：大隐隐于市的的官邸型型城市别别墅本项目高高层住宅宅部分定定位为：五星级级城市公公馆本项目商商业部分

40、分定位：生活主主题的休休闲商业业公园4、产品品定位4.1 项目规划划原则从06年年至今，市区内内成交的的土地平平均容积积率达22.5，本项目目住宅部部分容积积率仅为为1.88，为市市区内非非常稀缺缺的低容容积率项项目，也也是唯一一具备拆拆分容积积率，规规划高附附加值产产品的项项目，而而这样的的高附加加值产品品同样将将是市区区非常稀稀缺的产产品类型型；目前，天天津市区区内的别别墅产品品即将绝绝迹，本本项目应应抓住这这一市场场机遇，规划城城市别墅墅类产品品，填补补市场空空白，迎迎合高端端客户对对于城市市中的高高档次、低密度度社区的的向往，必将获获得极大大的产品品溢价能能力；近来，天天津高端端公寓市

41、市场正被被逐步激激发，一一些高品品质、高高舒适度度的公寓寓产品也也取得了了很好的的业绩，也是一一种高附附加值，高溢价价能力的的产品类类型；在以上两两种主要要的住宅宅类产品品中，我我们应尽尽量多的的排布别别墅类产产品，剩剩余面积积安排景景观高层层产品；在A-11地块内内，根据据容积率率、覆盖盖率等规规划指标标，规划划约6万万平方米米经济型型公寓类类产品，适应当当地普通通客户需需求；规划4万万平方米米地上商商业面积积，2万万平方米米地下商商业面积积。通过合理理的规划划设计，保持基基地原有有的规划划肌理和和原生树树木，让让建筑散散落于树树木之间间，力争争将其建建设成为为现代建建筑、原原生地貌貌及人文

42、文积淀完完美结合合的经典典项目。 项目规划划注重主主题营造造，为后后期推广广铺垫；要符合中中国传统统“风水”理论；物业类型型面积（万万平米）位置联排别墅墅9B地块及及A地块块南侧景观高层层14.55A地块公寓6A-1地地块商业（地地上+地地下）4+2A-1地地块4.2 别墅部部分总体体规划形形式建议采用用合院别别墅的规规划形式式概念，形成组组团的围围合感，加强土土地利用用效率，同时注注意避免免合院形形式的别别墅对居居住私密密性等方方面的影影响，在在小院范范围、开开窗方式式、入户户方式等等细节处处理上应应充分考考虑。尽量保证证三级院院落的空空间体系系，即社社区空间间、合院院空间、私家庭庭院空间间

43、，每一一层空间间强调不不同的功功能。社社区空间间为完全全开放空空间，社社区内所所有人均均可享受受，让老老人和儿儿童有相相对较开开阔的空空间休闲闲；合院院空间为为半开放放空间，提供邻邻里交流流、小型型聚会的的空间；私家庭庭院则完完全私密密空间。A区靠近近景观高高层的11-2排排布置经经济型产产品，其其余布置置舒适型型产品，端户或或景观位位置较好好的位置置也可出出现少量量高端型型产品。B地块块最南侧侧靠近主主路的一一排及两两侧临路路位置安安排经济济型户型型，其余余大部分分位置安安排舒适适型产品品，中心心位置安安排高端端型产品品，以上上各类产产品端户户可变异异出面积积稍大户户型。4.3 别墅户型型面

44、积区区间类型地上部分分户均面面积户数比经济型180-190035%舒适型22545%高端型25015%旗舰型2805%B区产品类型型：联排排别墅容积率：不低于于0.77类型户数比位置经济型15%外围，环环形车道道边舒适型50%中心位置置高端型30%中心位置置，靠近近主景观观旗舰型5%靠近主景景观端户户A区别墅墅产品类型型：联排排别墅容积率：不低于于0.775类型户数比位置经济型50%外围，环环形车道道边舒适型40%中心位置置高端型10%中心位置置，靠近近主景观观4.4 别墅部部分户型型设计要要求地下室所有户型型设计地地下室，充分理理解政策策规定，地下室室须为全全部赠送送面积，不计入入容积率率，

45、有分分割产权权；地下室面面积基本本与首层层面积基基本相同同，在空间间上预留留较宽敞敞的活动动空间； 除经济型型外，所所有户型型配工人人房及专专用卫生生间，设设置于地地下；地下室空空间应充充分利用用，结合合规划设设计下沉沉式院落落，保证证地下部部分充分分采光与与良好的的空气流流通； 给水、排排水、强强弱电、暖气等各各种配套套设施应应可在地地下室正正常使用用；赠送面积积所有户型型可适当考考虑赠送送附加值值，不超超过总面面积100%，但但前提是是要保证证户型使使用的合合理性；A地块最最靠近景景观高层层的一排排利用第第四层赠赠送面积积，提升升这排户户型的附附加值；层高户型层高高首层层3.3米，二层层3

46、.00米，三三层坡顶顶室内最最低处33.0米米，地下下室2.8米；可根据据户型面面积适当当调整；户型设计计具体要要求经济型户户型设计计原则主要要针对三三口之家家，开间间5.11米起，三室格格局，首首层不设设居室，二层两两个居室室（未必必设套房房），三三层主卧卧套（主主卧、卫卫生间、书房、衣帽间间，保证证主卧舒舒适度，书房、衣帽间间尺度可可适当控控制）舒适型户户型设计计原则主要要针对三三口之家家，开间间6米起，三三室格局局，首层层不设居室，二二层两个个套房，三层主主卧套（主卧、卫生间间、书房房、衣帽帽间，保保证主卧卧舒适度度，书房房、衣帽帽间尺度度可适当当控制），室内内可设计计中庭、吹拔等等情趣

47、空空间高端型户户型设计计原则针对对三代同同堂，开开间6.6米以上，四室格格局，首首层设父父母房，二层两两个套房房，三层层主卧套套（主卧卧、卫生生间、书书房、衣衣帽间，保证主主卧舒适适度，书书房、衣衣帽间尺尺度可适适当控制制），室室内可以以中庭、吹拔、家庭厅厅等情趣趣空间。4.5 停车方方式及车车位配比比B区联排排别墅类型停车方式式车位配比比经济型（最南一一排）小院停车车1：1舒适型地下1：2高端型地下1：2旗舰型地下1：2A区联排排别墅类型停车方式式车位配比比经济型地下1：1舒适型地下1：2高端型地下1：24.6 采暖及制制冷热源采用用市政集集中供暖暖，室内内采用地地辐射采采暖方式。制冷，预预

48、留户式式中央空空调位置置。4.7高高层户型型建议A区超高高层楼座单层户数数层数户型面积积停车方式式及车位位配比中间双塔塔4户43117（两室）+80（一室）+180（舒舒适三室室）+2240（四室室）全地下，1：11.2第二及第第五栋4户43最外侧高高塔4户33145+1455+1005+1055全地下11：1在两个超超高层之之间，可可用低于于24米米的7层层舒适型型公寓连连接，该该公寓为为舒适型型产品，两梯两户户户型。居室位置面积户数户数比总面积面积比一居43F8017217.33%17.33%1376609.4%9.4%二居33F10513213.33%30.66%1386609.4%23

49、.22%43F11717217.33%20122413.77%三居33F14613213.33%33.44%19277213.11%37.33%7F162282.8%453663.1%43F18017217.33%30966021.11%四居7F209141.4%18.77%292662.0%30.11%43F24017217.33%41288028.11%147.6 994100%100%1467718100%100%层数栋数居室面积户数户数比总面积面积比434一居8017217.33%69.22%1376609.4%72.33%二居11717217.33%20122413.77%三居180

50、17217.33%30966021.11%四居24017217.33%41288028.11%332二居10513213.33%26.66%1386609.4%22.66%三居14613213.33%19277213.11%73三居162282.8%4.2%453663.1%5.1%四居209141.4%292662.0%147.6 994100%100%1467718100.0%100%大堂物业类型型面积要求求高度装修景观高层层（433F、33FF）120平平方米以以上两层(南南北贯通通)高档精装装公寓80平方方米以上上一层（随随商业首首层高度度）时尚精装装大堂管理理应考虑虑后期提提升服务务

51、品质需需要，考考虑设置置大堂助助理等，提升服服务品质质。4.8 会所同类项目目会所配配置项目名称称面积主要功能能备注钻石山60000国际标准准恒温泳泳池、壁壁球馆、健身房房、瑜伽伽、SPPA、足足浴共两层，地下一一层时代奥城城30000游泳池、健身房房、瑜伽伽、壁球球馆、乒乒乓球、台球、棋牌室室地下一层层仁恒海河河广场25000左右游泳馆、健身房房、乒乓乓球、羽羽毛球，其余未未定不确定江胜天鹅鹅湖50000游泳池、西餐厅厅、会客客区、办办公区（局部二二层部分分）地上一层层，局部部两层富力城30000游泳馆、健身房房、乒乓乓球、羽羽毛球，其余未未定地下三层层本项目会会所定位位会所主题题：健康休闲

52、会所所总面积：30000平米米，基本全全部地下下，注意意结合下下沉广场场、小院院考虑自自然通风风、采光光需求；位置：安安排在AA地块与与A-11地块之之间，结结合商业业及超高高层大堂堂入口预预留出入入口主要功能能：游泳池4泳道225米泳池+儿童戏戏水池或或按摩池池，约8800平平米，有有加热功功能，可可四季使使用泳池在高高档商品品房项目目中仍为为标志型型设施，是档次次的象征征，对客客户心理理影响很很大，形形成独特特优势SPA健康SPPA依托泳池池，高档档次定位位台球/棋棋牌/乒乓球球占用较小小面积，2000平米左左右健身房选用名牌牌设备，面积适适中，2200平平米左右右4.9幼幼儿园、小学子女

53、教育育问题是是影响客客户置业业的重要要因素。景观高高层和公公寓部分分的客户户较年轻轻，其子子女会有有部分在在幼儿园园及小学学年龄段段。尽量引入入优质教教育资源源，丰富富周边配配套；在布置操操场与教教学楼位位置时应应充分考考虑学校校操场、教学楼楼与住宅宅的相互互影响；4.100其他配置置常规配置置别墅部分分舒适型型以上面面积户型型，预留留私家电电梯位置置，并可可改造为为储藏空空间；智能化：家居智智能集成成温度度、对讲讲、安防防、信息息交流等等一卡通：实现车库库、门禁禁、电梯梯、缴费费的全功功能覆盖盖；入户门电电子锁可选选择密码码、指纹纹等形式式加强安防防系统配配备：电电子防护护设备、室内保保险柜

54、位位置预留留等，希希望能有有某项特特别能值值得说的的配置；国际卫星星电视系系统；分户中央央空调机机位预留留；健康配置置LOW-e低辐辐射玻璃璃；全置换式式新风新风风机组将将室外新新鲜空气气经过滤滤、除尘尘、加热热（降温温）、加加湿（除除湿）等等处理后后，以低低速地面面送风的的方式送送到每一一个房间间，相对对污浊的的空气从从卫生间间、厨房房的排气气系统有有组织的的排除室室外；光导照明明对于于本项目目大量地地下室空空间而言言，本项项技术实实际应用用效果较较好；地源热泵泵地下下水源中中央空调调系统是是利用地地球表面面浅层的的地热能能资源（地下水水）进行行制冷的的高效、节能、环保的的系统。地下水水源热

55、泵泵通过输输入少量量的高品品位能源源电能能，实现现低位热热能向高高位热能能的转移移。地热热能在夏夏季作为为热泵制制冷的冷冷源，也也可在冬冬季作为为热泵供供热的热热源。毛细网栅栅采暖制制冷系统统该类技术术确实具具有一定定的溢价价能力，对于项项目品质质起到很很好的提提升作用用，而且且在天津津市场目目前基本本上是空空白，具具有一定定的新鲜鲜度和号号召力。在不影影响建筑筑平面布布局的情情况下，结合各各项技术术目前的的成熟度度，可在在充分调调查研究究的基础础上，对对部分分分项技术术适当使用用。4.111立面风风格建议议别墅部分分稳重、典典雅、大大气、时时尚的总总体风格格，突出出项目品品质感；减低高度度感

56、，突突出层次次变化采用三段段式手法法采用米黄黄系列颜颜色，几几层采用用石材，上层可可考虑涂涂料；采用灰色色调坡屋屋顶；方向选择择一：北北美风情情优势可操作性性强；风格总体体偏内敛敛，迎合合部分高高档次客客户需求求；有一定的的风情感感，对于于宣传推推广有利利；与高层相相对好配配合；劣势冲击力不不够；优势建筑符号号感强，对客户户的冲击击力较强强风情感较较强；劣势设计、施施工难度度均较大大，要形形成一定定精细度度较困难难；建筑形式式有些地地方不适适宜北方方天气，需做调调整；高层部分分采用竖线线条的哥哥特式建建筑风格格强调公建建感，体体现品味味与档次次强调高层层建筑的的背景感感突出典雅雅、时尚尚、现代

57、代的风格格；在前期设设计中充充分考虑虑灯光效效果的设设计；提升公共共区域的的档次，大堂的的面积、高度、装修标标准、入入口形式式感等；4.122景观概概念以及及风格方方向强调与社社区建筑筑形式的的和谐统统一；追求景观观种植密密度的同同时，注注重精细细操作；别墅部分分社区入入口强调调仪式感；社区围墙墙采用较较厚重、不可透透视围墙墙，增强强私密性性及专属属感；重视对外外公共设设计。社社区外退退绿带上上也应有有所设计计，提升升总体项项目品质质及客户户感受龙涵道短短期内无无过境交交通，可可做为我项项目内街街重点考虑虑景观设设计；项目地块块内有大大量几十十年树龄龄的原生生大树，在规划划时可将将一部分分树木

58、保保留，打打造项目目景观环环境；除了基地地内保留留的部分分原生树树木外，可移栽栽大量品品种优良良的成树树，在树树型、花花期等方方面统筹筹考虑，协调统统一；社区内可可规划小小型水系系，不做做大面积积水景，增加项项目景观观的情趣趣性。；活水与野野趣，能能够最有有效地提提升园林林的品质质档次近人尺度度用植物物增强私私密性宅间小径径，营造造低密度度别墅风风情小品与景景观结合合，标示示与景观观结合四、商业业部分项项目定位位1、商业业主题定定位打造以家家庭为主主题的LLifee sttylee型商业业公园打造中高高档次，以家庭庭消费为为主题，以“品位时时尚、精精致生活活”为理念念，缔造区域域型一站站式休闲

59、闲、娱乐、购物中中心，兼顾本社社区配套套型需求求及周边边地区中中高端目目的型消消费需求求，将住住宅的配配套需求求与时尚尚的零售售理念相相结合。在商业业类型上上既满足足小区高高档人员员的生活活需要，又能够够将比较较时尚的的零售理理念引入入，以聚聚集高消消费人流流为目的的，提升升项目的的市场地地位。在这里休休憩、社社交、购购物、美美食、欣欣赏艺术术、享受受都市DDAY+NIGGHT生生活。通通过自身身的建筑筑特色与与时尚的的零售理理念相结结合，发发展成为为河东区区最有特特点的时时尚中心心公园式休休闲购物物中心美美国购物物中心协协会定义义：购物物中心是是由开发发商策划划、建设设、统一一管理的的商业设

60、设施，拥拥有大型型的主力力店，多多元化商商业街和和足够的的停车场场，能满满足消费费者的购购物需求求与日常常活动的的商业场场所。购物公园园是购物物中心的的另一种种形态。购物公公园既是是市民节节假日购购物、休休闲、娱娱乐的理理想去处处，又是游游客了解解地方风风俗民情情、采购购特色商商品的旅旅游观光光进店，具有文文化性、平民性性、休闲闲性。购购物公园园个性鲜鲜明的园园林小品品，具趣趣味性的的建筑物物色彩、风格，与绿色色植物相映成成趣，质质朴亲切切。购物公园园具有购购物中心心的集中中商业和和实现物物业整体体商业价价值的优优点，也也具有商商业街灵灵活、分分散、多多变的优优点，同同时又兼兼有公园园的绿色色