汉口西北湖盛世名门项目定位报告

1、第 一 篇至 尊 地 位位、王 者 风风 范项 目 分 析析一、位置置及地块块分析项目位置置 项目位于于武汉市市新华下下路与西西北湖路路交汇处处，毗邻邻西北湖湖畔，是是未来武武汉市金金融、商商贸的CCBD核核心地段段。2、项目目现状及及建筑规规划指标标项目名称称（暂定定）中人大厦厦用地性质质居住用地地土地面积积25亩建筑面积积（M2）1167725（住宅：10667255、商业业：1000000）容积率7.55覆盖率待定绿化率待定机动车泊泊位数待定建筑高度度100米米3、环境境配套及及交通状状况道路交通通：项目毗邻邻新华下下路、建建设大道道，周边边取水楼楼站（建建设大道道）、机场河站站（青年年

2、路）、北湖站站、建银银大厦站站（新华华下路），近四十条条大、中中巴在附附近日夜夜经过，方便直直达武昌昌火车站站、天河机场场、动物物园、黄黄家大湾湾等，加加上新华华路汽车车客运站站可直接到达达省内各各地及部部分邻省省城市，交通系系统发达达，出行行无新华下路往不利。西北湖路建设大道生活配套套：综合商场场：武汉汉新世界界百货、世贸广广场、武武汉广场场、中百百连锁仓储超超市。酒店：高高雄大酒酒店、艳艳阳天酒酒店、亢亢龙太子子酒轩、香格里里拉大酒店、中亚大大酒店、希木大大酒店。新世界百货高雄大酒店香格里拉大酒店银行证券：中国信合大厦、建行大厦湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工商银行

3、武汉市江汉区支行建设大道分理处、武汉市商业银行北湖支行、中国民生银行武汉市支行新华支行、兴业证券股份有限公司武汉建设大道证券营业部等教育文卫卫：教育：、台北路路学校、北湖小小学、万万松园路路小学、先锋中中学、天门墩中中学、武武汉市六六中、武武汉市外外语学校校、武汉汉市艺术术学校。文化：武武汉市青青少年宫宫、武汉汉市杂技技厅、武武汉市江江汉区图图书馆、武汉市图图书馆、武汉图图书大世世界、武武汉市博博物馆。医院：协协和医院院、台北北医院、武汉市市六医院院、同济济医院、台北路学校新华医院院、武汉汉市妇幼幼保健医医院、儿儿童医院院。广播电视中心社区服务中心杂技厅口 二、地块块解析1、地块块红线图图项目

4、的一、二期地块项目一期地块西湖全景2、项目目四至景景观紧邻邻物业项目东临新华下路。该朝向不仅景观较差，同时又受废气、噪音污染，而北侧为江汉文体中心及江汉区政府，该朝向视野比较开阔，无高层建筑遮挡。北湖全景西靠北湖湖畔，该方向虽存在一定的朝向问题及世纪华庭的遮挡，但还可看到部分湖景，同时可通过增加本项目的小区园林绿化来提升物业的景观价值。喷泉公园全景南面与武汉市最高档的写字楼建设银行大厦仅一路之隔，不仅享有名厦的城市景观，而且还可近拥西湖湖畔，南北通透、景观优美、视野开阔。3、地块块街区价价值和内内部地势势、组团团分析本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，呈不规则形状，整体地势较为平缓。为了使项目

5、的小区交通更为流畅，方便与外部交通保持密切，又能体现项目的恢宏气势，因此本项目的次出入口处设在新华下路，主出入口可设在西北湖路，同时与世纪华庭出入口保持一定的距离，避免相互间的干扰。为了避免噪音、废气的污染，合理地安排建筑布局，项目可通过临街布商业裙楼，充分利用城市风景、小区景观以及自然湖景，尽量减少高压线对项目的影响。如高压线可外迁，本项目的档次形象优势将更加明显。移动后的高压线综述：本项目地理位置优势明显，商业繁华度高、交通便利捷达、配套设施完善、教育设施齐全、环境景观极佳，展现高档次物业的所有气质，有着其它地方无法比拟的优势，是地位荣耀的象征，未来将是成功人士热捧的目标。第 二 篇专 业

6、 公 司司、品 牌 战战 略开发商分分析开发商简简介武汉万全全置业有有限公司司是二OOO二年年经武汉汉市人民民政府批批准改制制重组的的房地产产企业，注册资资金22200万万元。公公司主营营房地产产开发及及商品房房销售，兼营建建筑材料料、物业业管理，现有员员工300人，共共有计划划财务部部、规划划工程部部、综合合管理部部、物业业管理部部、营销销拓展部部等五个个部门，拥有中中高级专专业技术术人才的的员工占占70%以上，是一支支专业素素质相当当高的团团队。开发商目目标以中人大大厦开发发为中心心，拟定定三年内内将公司司打造成成为个性性突出、效益良良好、拥拥有独特特品牌价价值的专专业房地地产公司司，为武

7、武汉市建建设作出出更大贡贡献。可利用资资源工程建设设品牌优势势第 三 篇把 握 机 遇遇、优 势 竞竞 争项目SWWOT分分析一、识别别产品的的竞争优优势片区内同档次物业的推出其它片区高质素的物业从价格上对本项目的打压价格攀升受限项目发展展难点：地块不规则地块上空的高压线噪声污染开发商的知名度WTCBD的规划完成政府的旧城改造高端市场发展良好购房热度增加片区的认可度高 珠山路延长线的十字路口位置 南昌大道是景德镇唯一的景观大道OS项目利用用点：显赫的地理位置完善的生活配套便捷的交通系统优美的景观资源项目的规模优势较大的发展空间SUPEERIOORITTY 优优势：便捷的交交通系统统项目位于于汉

8、口市市中心CCBD商商圈核心心地段，周边城城市干线线道路交交通网密密布，市市政配套套、生活活资源完完善，出出行快捷捷，生活活便利；高尚地地段优势势明显。优越的景景观资源源项目不仅仅拥有良良好的城城市景观观，而且且近拥西西湖、北北湖两大大自然景景观，同同时还可可共享喷喷泉公园园，具有有武汉市市中心区区无比优优越的景景观资源源。项目的规规模化优优势项目占地地面积虽虽仅有225亩，但总建建筑面积积将超过过十万平平方米，中心区区有这样样规模的的住宅项项目并不不多见，项目的的规模顺顺应了购购买者的的社区规规模化的的潮流。较大的发发展潜力力随着武汉汉中心区区的形成成，本项项目位为为汉口都都市中轴轴线上，属

9、于城城市中心心的中心心，随着着西北湖湖片区开开发和需需求快速速上升势势头，未未来该物物业将成成为众多多置业者者热力追追捧的热热点。 此外项目目周边住住宅物业业均为武武汉知名名楼盘，整体上上比较，从居家家的氛围围、人群群的素质质至消费费水平均均是其它它区域无无可比拟拟的。OPPOORTUUNITTY 机机会：项目位处处武汉未未来中心心区，片片区内名名厦云集集，消费费水平是是武汉市市最高，这些将将为本项项目带来来更多的的目标消消费群；目前该片片区已成成为众多多置业者者的首选选之地，其认可可度是武武汉市最最高的，这些有有利于本本项目树树立高档档物业形形象；政府加大大旧城改改造的力力度，周周边的景景观

10、环境境将更加加优美，国际化化大都会会城市形形象的显显现也提提升了本本项目的的价值；近年来武武汉市高高端市场场发展势势头良好好，本项项目将趁趁此良机机创造新新高。W0RSST 劣劣势：高容积率率、建筑筑密度较较大，高高质素产产品建筑筑设计的的创新难难度较大大；地块整体体呈不规规则形状状，局限限了项目目的建筑筑布局，不利于于项目的的整体规规划，一一定程度度上弱化化了地块块的最大大化价值值；项目上空空有两条条高压走走廊，影影响了项项目的整整体形象象及档次次；项目在前前期需拆拆迁补偿偿的费用用较大；城市中心心噪音和和废气粉粉尘污染染，影响响居家环环境；从资金角角度考虑虑的分期期开发节节奏，有有可能对对

11、项目整整体推广广、快速速消化的的开发策策略不利利；本项目作作为开发发商第一一个开发发项目，在本地地市场的的知名度度与影响响力有限限。THREEATEEN威胁胁：随着片区区内众多多物业的的相继推推出，会会对本项项目的销销售造成成一定的的压力近年来武武汉市高高端市场场的快速速发展，同时伴伴随着一一些质素素较高的的别墅的的推出，本项目目将面临临被分流流部分客客户群的的威胁。受中心区区规划的的限制，本项目目在规划划上将会会受一定定的限制制影响二、综合合评价与与对策建建议优势明显显：主要集集中在项项目地块块区位、周边景景观方面面，是项项目与生生俱来的的优势，通过对对产品倾倾力打造造，利用用片区内内项目的

12、的规模优优势，充充分挖掘掘项目更更多的卖卖点，符符合极品品物业的的高档次次、高标标准要求求，最终终形成CCBD名名牌物业业；机会较好好：本项项目的市市场环境境、发展展水平和和消费力力有利于于本项目目走高档档次、高高品质的的道路。外部硬硬件条件件成熟，挖掘产产品品质质卖点，采用出出位营销销手法，选择有有利的市市场时机机，把握握入市时时机与营营销节点点的控制制，合理理安排上上市推盘盘周期和和分阶段段营销推推广力度度，实现现项目的的最佳销销售；劣势与威威胁：主要是是项目地地块不规规整和上上空的高高压线对对项目的的整体规规划带来来一定的的不良影影响，同同时政府府出台相相关政策策对CBBD改造造的种种种

13、条件限限制，带带来诸多多不确定定因素造造成的开开发风险险，以及及片区其其它竞争争对手的的出现和和其它片片区诸如如别墅项项目等价价格相当当的高档档次物业业对市场场客户的的分流与与争夺；对策建议议：尽早配合合规划设设计单位位对项目目的地块块进行整整体的概概念设计计，充分分利用不不规则土土地的每每一寸土土地，合合理安排排建筑，使用特特色园林林体现项项目的与与众不同同；地块上空空的高压压线应尽尽可能地地与政府府协商外外迁；加大政府府公关力力度及注注意相关关政策信信息，建建立政企企的互动动桥梁，争取政政策倾斜斜支持和和最大宽宽松条件件；加大资金金筹措力力度，建建立多渠渠道融资资桥梁，争取本本地银行行的支

14、持持和最大大优惠条条件；实行全面面的品质质管理制制度，建建立严格格的质量量监控体体系，绝绝对保证证产品卖卖点的逐逐一兑现现；把握时机机，加快快前期准准备工作作的进度度，争取取早日入入市；利用市场场炒作蓄蓄势造势势，强势势出击；密切注意意竞争对对手的产产品定位位及市场场的发展展动态，及时调调整策略略，实行行差异化化营销；第 四 篇彰 显 个 性性、唯 我 独独 尊项 目 定 位位一、定位位背景及及定位思思考 1、定定位背景景市场分析竞争分析开发商目标可利用资源项目分析客户定位形象定位注解：市市场分析析与竞争争楼盘分分析部分分在市场场调研报报告中详详细阐述述得出部部分可借借鉴的结结论；项目分析析、

15、开发发商目标标、可利利用的资资源在本本章中进进行分析析并得出出物业发发展路线线；定位过程程是综合合以上五五种因素素思考，需对项项目的客客户群进进行定位位，进而而推出项项目的市市场形象象定位。2、定位位思考? 品位偏好风格偏好家庭工作社会阶层客户定位区域市场随着住宅发展不断对市场深入的细分，来寻找目标客户群体?形象定位发展 主题物业风格物业大中小户物业 区区域住宅宅物业 中中低高档档物业 随着市场场的不断断细分，建造的的物业逐逐渐发展展成为适适合更加加细分的的特定客客户人群群，历史史经过了了区域特特定阶段段、档次次特定阶阶段、风风格特定定阶段，那么下下一步将将会如何何发展呢呢？专家家预测以以后的

16、住住宅产品品除满足足居住条条件之外外，更进进一步满满足的将将是客户户人群某某种兴趣趣嗜好，这群人人也许对对自家小小院情有有独钟，也许非非常喜欢欢品茶聊聊天交朋朋结友，也许彰彰显自身身的身份份地位，也许喜喜欢和宠宠物相依依为伴，也许只只是喜欢欢庭院种种一株充充满生命命活力的的绿色植植物我们发发现其实实细节才才是最能能打动人人的地方方，是未未来项目目定位的的点睛之之笔二、项目目定位（一） 功能定定位从地块价价值研判判及本地地市场现现状，做做亦商亦亦住的物物业才是是本项目目最佳的的功能定定位，原原因如下下：空白性：目前外外地大量量投资客客涌入武武汉市是是市场的的基础，而且作作为有形形象地标标性商住住

17、两用物物业属于于本地市市场空白白。地标性：本地块块作此物物业，具具有唯一一第一的的优势，无论是是投资还还是居家家，都希希望具有有形象感感身份感感。混合体：为规避避风险，扩大购购买群体体，打造造商住两两用二合合一高档档物业可可实现产产品最优优化及利利润最大大化。根据多年年对高档档项目的的操作经经验以及及项目的的定位，以下为为高档物物业功能能定位的的影响因因素及对对应的比比重：档次（330%）利润（25%）风风险（118%）成本本（144%）环境（8%）停车车位（55%）影响因素素及分数数纯住宅商住两用用二合一一商、住、办三合合一档次30282720利润25151820风险1810158成本141

18、2117环境8653停车位544525合计1007580556055综合以上上对比分分析，不不难看出出商住两两用（二二合一）组合为为最优方方案，而而商、住住、办（三合一一）为最最不可取取方案，同时从从开发商商的开发发目标利利润出发发，商住住两用为为本项目目最适合合方案，虽然在在档次上上与纯住住宅（高高档住宅宅）比较较会受一一定的影影响，但但只要合合理地安安排商业业面积与与住宅面面积的配配比，以以及商业业部分的的规模与与档次，也可保保证项目目的整体体档次与与形象。因此，本项目目的功能能定位为为商住两用用二合一一同时，由由于考虑虑到本项项目将发发展成为为高档住住宅，对对商业面面积应合合理地控控制，

19、不不宜过大大。因此此，本项项目的商商业面积积应以不不超过总总建筑面面积的百百分之十十为宜。即总建建筑面积积约11167225平方方米，其其中商业业面积为为1万平平方米，住宅面面积为11067725万万平方米米。（二） 客户户定位目标客户户：通过前期期的市场场调查报报告分析析及本项项目分析析可知，本项目目的目标标客户应应该是本本地实力力阶层、财富阶阶层，在在武汉工工作5年年以上，有一定定的事业业基础的的高收入入阶层；同时是是有一定定的社会会地位，家庭人人口在三三口和四四口以上上的家庭庭为主。他们希希望能拥拥有轻松松自由的的生活空空间，但但又与繁繁华地区区密切联联系；他他们愿意意白天尽尽情享受受都

20、市的的喧嚣和和繁华，晚上回回到属于于自己的的舒适、优美、自由的的环境空空间和家家人共同同分享生生活的温温馨与快快乐；他他们还可可以在自自已的朋朋友与亲亲戚面前前彰显自自身的地地位。他他们可能能是公司司的金领领阶层，可能是是自由生生意人，也可能能是外资资公司在在武汉的的高级管管理人员员项目的目目标客户户群定位位金融、证证券、外外资企业业等中高高层管理理人员IT行业业城市精精英律师、医医生、教教师等高高收入人人士私营个体体企业主主少数具有有灰色收收入的公公务人员员本项目的的目标客客户具备备以下特特征年龄：330-550岁之之间的中中青年家庭结构构：主要要部分为为三口之之家以上上知识结构构：多数数受

21、过高高等教育育家庭收入入：一般般为100万元以以上的中中高收入入家庭客户来源源：主要要集中在在江汉区区、江岸岸区、桥桥口区 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群外资、合资和外企业长期驻武汉市高层管理者员，外方雇员；公务员、事业单位（如医生）、城市新贵武汉市实力私营、个体经商者金融、电信、律师、会计、证券等高收入行业人士【目标客客户购买买心理】：注重物业业的地段段及自身身品质，作为都都市财知知一族，现代人人的置业业观念对对居家的的便利度度及周边边环境要要求很高高。注重物业业功能及及配套设设置，除除了庭院院环境及及休闲设设施外，更关心心智能化化、节能能环保措措施、配配套设施施等配置置。注重物

22、业业的形象象定位及及创新理理念，物物业本身身的文化化品位，能够体体现业主主中上流流社会的的身份特特点，满满足业主主精神上上的需求求。注重商圈圈环境与与地段区区位的未未来发展展前景，注重物物业品牌牌。注重发展展商形象象，发展展商的实实力是购购房者对对购房承承诺可信信度作出出高低判判断的一一个重要要依据，同时也也是对物物业品牌牌形象预预期的一一个基本本准则。 注重物业业升值能能力，对对于购买买期房的的置业者者来说，发展商商在预售售期间的的发售价价格有否否为业主主留有一一定的升升值空间间。注重居住住身份的的提升，物以类类聚，人人以群分分，住宅宅物业品品牌形象象的最大大号召力力是激起起消费者者的阶层层

23、归属感感和自豪豪感。自我实现现需要社会地位位得到承承认受尊重的的需要感受自身身得到尊尊重社会交往往需要生活/出出行便利利安全需要要居住有安安全保证证基本生活活需要有房可住住（三） 形象象定位1、形象象定位的的要素 向顾客展示一种美好的生活前景和健康的生活观念让客户有有很好的的感知度度；能够让客客户可获获得实际际利益；使客户的的个人生生活品位位得到提提升。 2、形象象定位我们的物物业是 CBD名名宅揽自然然美景与与城市风风光为一一体的尊尊崇人居居万全全置业个性之之作，掀掀开CBBD尊贵贵人居新新篇章带给我们们的感受受： 商务中心 自然景观与城市风光互动互融名宅：身份地位显赫，是财知人士、富贵一族

24、的聚居地定位诠释释：充分体现现项目中中心区地地位优势势，西湖湖、北湖湖、喷泉泉公园三三大自然然景观与与中心区区的繁华华完美结结合；彰显项目目的档次次与个性性；符合目标标客户群群渴望追追求的便便利、繁繁华、舒舒适、尊尊贵、高高雅的名名门社区区。（四） 项目目推广名名称1、项目目命名楼盘的推推广名称称虽然不不是影响响楼盘销销售的最最为关键键的因素素，但在在当前如如此纷繁繁的楼盘盘推广轰轰炸攻势势之下，如何能能够有效效吸引广广大客户户的眼球球，成为为购房者者关注的的重心，一个能能够让人人耳目一一新的名名字就会会成为冲冲破市场场的第一一利器；而一个个好的名名字并不不仅仅是是只求标标新立异异，而且且必须

25、满满足以下下几个基基本条件件：能够朗朗朗上口（至少不不能拗口口）充分体现现项目的的档次与与气质给人以联联想的空空间2、命名名及释义义她的名字字叫 盛世世名门 (faamouus houuse ) 充分体体现项目目和业主主的高贵贵身份及及显赫地地位盛世：大大唐盛世世是中国国历史最最鼎盛时时期，也也代表着着人生的的巅峰时时刻，是是不可超超越的。名门：突突出项目目地位的的显赫，彰显业业主身份份的尊贵贵，是城城市商贾贾巨头的的最佳选选择。或者我们们就叫她她 王府世世家 除除此之外外她可以叫叫 国国际金座座 她还还可以叫叫 假日星星殿舒适的家家是每个个人都留留恋的，悠闲的的日子是是每个人人都向往往的。该

26、该推广名名从客户户的感受受出发，并从侧侧面反映映出项目目所具备备的高贵贵品质和和给业主主提供的的多种休休闲娱乐乐设施及及多方位位的优质质服务。备选名：尊皇天下下 金玉豪豪园 景秀秀名庭 水水岸新都都 （五） 物业业类型定定位选择类型型方案结合本项项目的规规划技术术指标和和地块的的实际情情况，项项目有两两种开发发方案可可供选择择，分别别是：全全部高层层、小高高层+高高层。选择主要要依据成本因素素休闲绿化化空间景观利用用市场接受受程度营销推广广因素3、方案案选择 在前面面的市场场调研报报告中，目标客客户群虽虽已接受受该区域域的高尚尚“高层住住宅”概念，认同“高层住住宅”可以更更加充分分利用景景观资

27、源源，但如如果“全部高高层”，区内内各户的的景观面面会受到到一定的的影响，而且市市场接受受难度则则进一步步增大，开发风风险性增增高，因因此建议议不选择择此方案案；“小高层层+高层层”考虑的的是：第第一，可可以减少少小区空空间的饱饱合度，增加区区内通透透感，使使更多部部分单位位可以无无遮挡地地领略西西北湖、喷泉公公园的景景观；第第二，部部分物业业为小高高层可降降低成本本、推广广容易，市场可可接受程程度更高高；第三三，可以以充分发发挥高层层建筑的的优势和和有效的的表现项项目俊朗朗飘逸的的气质，形成层层次感、立体感感更强的的独特的的城市景景观；第第四，具具有巨大大的价值值提升空空间。因因此该方方案是

28、我我们选择择的最佳佳物业类类型：“小高层层+高层层”（六） 户型型及面积积定位根据前期期市场分分析，三三房、四四房仍是是中心区区需求的的主体，因此我我们的项项目预计计80%900%的户户型为三三和四房房；由于两房房在该片片区市场场需求量量较小，另一方方面为了了提高项项目的整整体品质质，所以以在该项项目中不不考虑两两房；对于一些些多人口口家庭且且经济实实力更浓浓厚的客客户来说说，可以以适当增增加五房房，但所所占比例例不超过过20%；部分户型型考虑复复式；三房和四四房以面面积在11201800M2户型的的为主；五房不超超过2220 MM2。户型面积积比例如如下表：户型面积（MM2）所占比例例3*2

29、120-140035%3+1*2130-150025%4*2140-160015%4+1*2150-18015%5*2190-2200 10%（七） 价格格定位 确定最后的价格考虑影响定价的因素分析竞争者的产品和价格估计成本和需求选择定价目标 1、制定定本项目目价格需需考虑的的重要因因素 整体的经经济环境境 市场的供供需状况况 物业的地地理位置置物业的整整体定位位物业的质质素、包包装宣传推广广效果建筑工程程进度项目的开开发建造造成本和和宣传推推广成本本发展商的的期望销销售率和和期望利利润楼盘权重重本项目世纪华庭庭元辰国际际福星城市花园园万豪花园园XABCD100%40%15%15%30%按揭均

30、价价（元）权重43000350003400041000位置13111198.510交通1188777周边环境境8665555.5商服配套套1066676.5公共教育育设施67规模118651075景观1195108785户型结构构151111858.510内部规划划设施151311.55111312工程进度度6.56.5发展知名名度533333合计100QXQAQBQCQD10088.558675.55815583.55A世纪华华庭IA：440%PA：444255MA：117700B元辰国国际IB：115%PB：441033MB：6615C福星城城市花园

31、园IC：115%PC：336922MC：5554D万豪花花园ID：330%PD：443466MD：113044X本项目目100%M：442433通过对当前市场比较可知，本项目住宅部分的均价为4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP修正后楼盘的价格PI楼盘按揭价格 第 五 篇把 握 商 机机、价 值 无无 限商 业 部 分分 定 位一、业态态定位（一）常常规业态态定位1、综合合性百货货商场。其特点点是经营营规模较较大、经经营品种种较为丰丰富，主主要包括括服装、皮具、化妆品品、首饰饰、精品品等，客客流量通通常低于于大型超超市，但但毛利率率相对较较高，多多采用专专柜经营营的方

32、式式。 2、主题性性商场。如珠宝世世界、家家居广场场、家电电广场等等，其特特点是经经营品种种限于一一定的主主题。 3、超市。其特点点是采用用开放式式货架经经营的方方式，经经营品种种主要是是家庭日日常必需需品，通通常毛利利率较低低，但顾顾客购物物频率高高于其它它业态的的商场，因此客客流量相相对较高高。 A、大型超超市。其特点点是单店店规模较较大、品品种齐全全，以经经营国产产及合资资产品为为主，以以当地居居民为主主要服务务对象，满足顾顾客日常常生活一一站式购购物的需需要，如如沃尔玛玛等。 BB、便民民式超市市。其特点点是单店店规模较较小、分分店较多多，主要要经营食食品和日日常生活活必需品品。 C、

33、百货与与超市相相结合的的业态。其特点点是在同同一商场场内同时时引入百百货与超超市两种种业态，以超市市来提高高客流量量，以百百货来确确保商场场整体毛毛利率，从而把把两者的的优势有有机地结结合起来来。 D、连锁专专卖（专专业）店店。主要是是服装、医药、咖啡店店等。 E、个体经经营的独独立街铺铺。（二）非非常规业业态定位位：金融融保险非常规业业态定位位是发展展商通过过各种途途径或渠渠道直接接引入一一至两家家大型的的外资金金融保险险机构，使用全全部的商商业裙楼楼面积，而不是是通过对对市场的的公开招招商来实实现裙楼楼的商业业价值。1、银行行：因项项目周边边主要以以国外知知名的银银行机构构为主，外资银银行

34、在武武汉市尚尚未正式式进驻，本项目目可通过过引入一一些有实实力的外外资银行行如东亚亚银行、汇丰银银行、花花旗银行行等来体体现项目目的档次次及价值值。2、保险：国内外外的保险险公司如如美国友友邦保险险。从以上分分析可以以看出，目前武武汉尚缺缺乏类似似香港太太古城、广州天天河城、深圳中中信广场场这种真真正意义义上的大大型SHHOPPPINGG MAALL，同时外外资银行行在武汉汉市还是是个空白白。随着着武汉城市市建设的的大力推推进及城城市经济济的迅速发发展，相相信在不不久的将将来便会会出现大大型百货货商场、大型超超市的旗旗舰店，或大型型外资金金融保险险机构的的相继进进驻。因因此，本本项目的的业态定

35、定位为集集购物、娱乐、餐饮、休闲为为一体的的大规模模商业服服务场所所或大型外外资金融融保险机机构的办办公场所所。鉴于非常常规商业业运作主主要是取取决于发发展商的的自身行行为，在在这里不不作更多多的阐述述，以下下主要是是按常规规商场运运作模式式对本项项目的商商业裙楼楼进行探探讨。二、商业业功能定定位项目的经经营主题题应紧扣扣家庭式式购物消消费，通通过主力力店、精精品店、特色店店的设置置协调商商业功能能的组合合，突出出项目的的购物、休闲、娱乐为为一体的的新型消消费模式式，同时时应与本本项目消消费者的的地位形形象相匹匹配，创创造良好好的适宜宜中高层层次消费费群的购购物环境境，让更更多的消消费者了了解

36、本项项目拥有有更优雅雅的购物物环境和和高品质质的商品品。功能内容www.未来食食城.ccom风情食园园、饮食食店中店店、特色色食品店店www.未来娱娱乐.ccom迷你电影影、游戏戏天地、娱乐无无极限www.未来潮潮流.ccom流行榜样样、未来来时尚www.未来商商务.ccom在线数码码中心www.未来品品味.ccom品牌名店店街www.未来街街坊.ccom超市、百百货、连连锁店www.未来文文化.ccom文化书城城 HYPERLINK http:/www.未来食城城.coom wwww.未来来食城.coom风情食园园：地方方风情食食园如潮潮汕菜、湘菜、东北菜菜、川菜菜等饮食店中中店：咖咖啡厅、

37、果汁店店、甜品品店、茶茶座、小小酒吧特色食品品店：全全国各地地名特产产 HYPERLINK http:/www.未来娱乐乐.coom wwww.未来来娱乐.coom 娱乐无极极限：儿儿童游戏戏场、大大型游戏戏场、小小型迷你你影院奥林匹克克运动场场：健身身房、司司诺克、保龄球球馆等 HYPERLINK http:/www.未来潮流流.coom wwww.未来来潮流.comm流行时尚尚：流行行服饰、时尚饰饰品、化化妆品、皮鞋、眼镜、音像等等 HYPERLINK http:/www.未来商务务.coom wwww.未来来商务.comm数码天地地：手机机、电脑脑、数码码相机等等 HYPERLINK h

38、ttp:/www.未来品味味.coom wwww.未来来品味.comm品牌名店店街：服服装、皮皮具、珠珠宝首饰饰、钟表表等 HYPERLINK http:/www.未来街坊坊.coom wwww.未来来街坊.comm超市：沃沃尔玛、家乐福福、新一一佳、香香港百佳佳、7-111便利利店等百货：武武商、中中心、王王府井、西武等等连锁店：尚典、名典、一致、万泽、中联等等 HYPERLINK http:/www.未来文化化.coom wwww.未来来文化.comm文化书店店：大型型书店、各类专专业书店店等 HYPERLINK http:/www.未来服务务comm wwww.未来服服务coom冲洗店、

39、干洗店店、商务务中心、通信公公司、外外资银行行、邮局局、旅行行社等三、经营营特色定定位（1）一一个商场场要在经经营上取取得成功功，并非非一定要要走特色色化经营营路线。大众化化的经营营定位与与特色化化的经营营定位本本身并无无孰优孰孰劣之分分，而要要视乎商商场所处处的经营营环境来来定。如如果商场场所处的的商圈内内拥有足足够数量量的稳定定消费群群，而且且周边没没有过于于强大的的竞争对对手，那那么，采采用大众众化的经经营定位位，往往往可以取取得较为为稳定的的收益，经营风风险相对对小很多多。不过过，纵观观目前西西北湖片片区商业业市场，这样的的区域性性商业空空白点已已不多见见，绝大大部分的的区域已已是商家

40、家林立，竞争激激烈，但但除了新新世界百百货外，其它大大部分商商业普遍遍存在着着产品价价格低、购物环环境差、管理混混乱等现现象。因此，本项目目应在购购物档次次、购物物环境上上改变以以往的消消费习惯惯，走大大众化和和特色化化相结合合的道路路。（2）商商场特色色化定位位可以体体现在许许多方面面，但有有三个方面面往往是是最主要要的，一一是商品品特色，可以体体现在品品类选择择、档次次高低等等方面；二是服服务特色色；三是是购物环环境。四、经营营模式定位位目前各各商场所所采用的的经营方方式主要要有以下下几种：（1）自营：1）购购销：商商场自行行进货，自行销销售，自自担经营营风险。2）保保底抽佣佣：商场场将场

41、内内一定面面积的铺铺位或专专柜交由由实际用用家经营营，商场场按该铺铺位或专专柜销售售额的一一定比例例定期抽抽取佣金金，同时时双方约约定最低低销售保保底额，当销售售额低于于该保底底额时，商场仍仍按保底底额的一一定比例例抽取佣佣金。33）纯分分成，商商场将场场内一定定面积的的铺位或或专柜交交由实际际用家经经营，商商场按该该铺位或或专柜销销售额的的一定比比例定期期抽取佣佣金，双双方不约约定最低低销售保保底额，共同经经营，共共担风险。（2）招租：商场将将场内一一定面积积的铺位位或专柜柜出租与与实际用用家，商商场获租租金收益益，铺位位或专柜柜由实际用用家负责责经营，获取经经营收益益，承当当经营风风险。此

42、此外，还还可委托托管理公公司进行行经营管管理。商商业经营营管理能能力不同同的企业业对经营营方式的的选择应应有所不不同，如如下表：经营方式式适用情况况自营企业具有有商场经经营管理理能力自营为主主，招租租为辅企业具有有商场经经营管理理能力，但为扩扩大规模模，充实实服务功功能，以以招租形形式引入入一些核核心经营营业务以以外的商商户作为为补充。自营为辅辅，招租租为主企业缺乏乏商场经经营管理理能力或或营运资资金不足足。全部招租租企业无商商场经营营管理能能力。委托管理理公司经经营管理理企业无商商场经营营管理能能力。本项目商商业部分分的经营营模式主主要依据据项目具具体情况况而定，基本原原则是力力求为开开发商

43、创创造最大大经济效效益与社社会效益益，同时时为了保保持统一一的项目目管理，建议采采用不完完全出售售的经营营模式，尽量避避免出现现分解成成“豆腐块块”的方式式出售，这种方方式可导导致商场场缺乏规规模效应应和应有有的档次次，在经经营上容容易产生生混乱，在销售售上也不不易对项项目实施施整体控控制。因因此，本本司建议议从维护护商场统统一形象象和项目目的档次次出发，部分出出售，按按照产权权与经营营管理权权适当分分离的经经营模式式，聘请请知名的的管理公公司对其其进行统统一管理理、统一一经营。五、经营营规模定定位 一一般来讲讲，商场场的规模模越大，它所能能覆盖的的商圈范范围就越越大，但但商场单单店的规规模也

44、并并非越大大越好，而是要要受到以以下因素素的制约约： （1）顾客购购物疲劳劳度对商商场单店店规模的的制约。一般情情况下，顾客在在商场购购物的时时间不会会超过33小时，超过这这个时间间就容易易处于疲疲劳状态态。顾客客购物休休闲的步步速一般般是300-400米/分分钟，浏浏览购物物的步行行距离一一般不超超过75500米米。由此此可大致致测算，顾客对对商场单单店营业业面积的的最大承承受能力力在2.5万平平方米左左右。如如果单店店面积超超过这一一规模，则超出出部分的的营业面面积，在在通常情情况下需需要考虑虑引入购购物以外外的其他他商业用用途，如如餐饮、娱乐、休闲等等服务型型消费场场所。 （2）商圈购购

45、买力对对单店规规模的制制约。简简单测算算，单店店的极限限规模约约等于商商圈购买买力减去去圈内竞竞争店分分流的购购买力，再除以以商场单单位面积积的保本本销售额额。一方方面，商商场的购购买力取取决于商商圈人口口及其消消费水平平，商圈圈人口通通常包括括圈内居居住人口口，市内内过客及及外地游游客；消消费水平平往往与与其收入入水平和和消费习习惯有关关；竞争争店分流流的购买买力往往往与竞争争各方在在规模、档次、经营能能力、经经营范围围等方面面的差异异程度有有关；另另一方面面，商场场单位面面积的保保本销售售额与其其经营成成本和经经营毛利利率有关关。 （3）产品品品种对商商场规模模的制约约。目前前我国现现有的

46、商商品品种种约700万种，实际上上一个商商场所能能经营的的品种往往往只占占很小的的比例，即使是是一些超超大规模模的商场场，其经经营的品品种也不不超过十十几万种种，而对对于走特特色化经经营路线线的商场场，可供供选择的的商品种种类就更更少。如如果商场场规模过过大，势势必造成成品种重重复经营营，降低低商场单单位面积积销售额额，从而而影响整整体经营营效益。根据本项项目每层层面积约约为20000-25000平方方米，整整体规模模符合消消费者的的消费心心理，同同时拓大大经营范范围，引引入丰富富的产品品品种，这样会会更加刺刺激消费费者的消消费欲望望。六、目标标客户分分析根据当地地房地产产商铺市市场现状状及我

47、司司市场调调研结果果及考虑虑项目相相关诸因因素的影影响，中中人大厦厦项目的的商业部部分目标标客户群群定位为为：投资客户户私营企业业中高级政政府官员员有灰色收收入人员员金融、保保险界高高级经理理经营商户户传统商户户专业店连锁店品牌形象象店心理行为为特征分分析投资客户户方面私营企业业此类客户户能够较较容易地地接受新新观念、新事物物。由于于常年的的积累，有较强强的经济济实力，能容易易接受新新的投资资方式和和投资理理念。另另外这部部分客户户大多数数没有较较高的文文化背景景，因此此更加追追求文化化氛围的的塑造，该部分分客户还还体现出出适度的的前卫性性。这部部分客户户具有较较强的投投资眼光光，善于于观察把

48、把握机会会，对待待事物观观望性较较强，亦亦会跟风风，在大大形势下下会与其其他大部部人做出出同样的的行为。同时作作为生意意人士，该类客客户大多多倾向于于邻街带带铺的单单位。中高级政政府官员员该类目标标客户身身处领导导层，具具有一定定的经济济实力，有一分分为二地地看待事事物的习习惯，在在行动上上注重身身份的体体现。作作为决策策层或管管理层人人员，这这部分客客户心理理也非常常成熟，思考问问题讲究究全面统统筹性，经济收收入较高高且来源源稳定，无后顾顾之忧，因此在在消费行行为上会会经过独独有的思思考，一一旦认为为具有可可行性将将一蹴而而就，明明显带有有果断性性、自信信性、自自主性。另外，作为政政府官员员

49、，他们们对私密密性要求求较高。3）有灰灰色收入入人员此类客户户具有较较为盲目目的跟风风性，追追求投资资的最大大利润率率，对价价格敏感感度不强强，较容容易接受受新的投投资理念念，由于于商铺的的保值性性强，故故其成为为此类人人员的首首选投资资项目。金融、保保险界高高级管理理者此类客户户由于本本身职业业的特殊殊性，故故其消费费行为上上体现出出拘谨性性、实用用性、敏敏感性等等特征。强烈追追求利润润的最大大化，对对商铺总总价也较较为敏感感，一旦旦超出承承受范围围则立即即退却，持观望望态度，其行为为非常谨谨慎。把把投资看看作一种种战略来来看待，因此在在投资前前期同样样谨慎，同时亦亦体现出出果断性性，在机机

50、会面前前果断决决策，行行动迅速速。经营客户户方面1、传统统商户此类客户户主要经经营五金金、日常常生活用用品、食食品等，由于其其经营产产品利润润相对较较少，故故其在选选择经营营商铺上上总价是是其考虑虑的首要要因素，一般不不会选择择价格相相对较高高的临街街商铺。经营的的面积为为中小户户型，一一般在220到660平方方米之间间。2、专业业店此类客户户主要经经营家电电、灯饰饰、家具具等，由由于其经经营货物物种类的的特点，故其要要求的店店面面积积较大，一般在在1000平方米米以上。这类商商家较倾倾向于经经营集中中化，因因为单独独经营较较难形成成市场的的聚集效效应。对对商铺地地段要求求不高，3、连锁锁店此

51、类客户户主要为为餐饮类类。一般般会选择择在人流流量大的的临街的的黄金地地段，经经营的面面积均为为大户型型，一般般要求2200平平方米以以上。此此类店铺铺对带旺旺周围的的商圈起起到功不不可没的的地位。因此也也成为大大型商城城竞相引引入的对对象之一一。4、品牌牌形象店店此类客户户主要为为经营服服装类。作为展展示自己己品牌的的需要，在商铺铺选择上上，地段段和人流流量是其其重点考考虑方向向。临街街的黄金金商铺亦亦是众多多品牌争争相抢租租的对象象。一般般此类商商业的租租金是最最贵的，要求的的面积为为中等户户型，一一般在880到1100平平方米。七、形象象定位集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的CBD高档次S

52、hopping Mall八、项目目招商根据项目目自身所所处区域域及消费费群体的的档次，宜定位位为中高高档大型型商场，对以下下招商对对象的商商户组合合提出建建议：专业店：国内外外中高档档品牌专专业店超市：国国内外品品牌连锁锁超市（如沃尔尔玛、家家乐福）百货：国国内大型型知名百百货零售售业（如如武商、王府井井百货等等）饮食：国国内中高高档餐饮饮连锁商商户（如如名典、上岛）娱乐：国国内中高高档娱乐乐连锁商商户八、商业业部分均均价确定定由于本项项目的商商业部分分距主干干道较近近，有利利发展一一定的商商业面积积，结合合目前武武汉市商商业物业业及片区区内商业业物业市市场分析析，我司司认为本本项目保保守的销

53、销售均价价为1000000元/平平方米。综述：通通过引入入以上商商户，有有效提高高项目档档次与商商业氛围围，并以以其品牌牌效应带带动整个个招商进进程，吸吸引更多多处于观观望阶段段的中高高档次及及稍低档档次的商商户入驻驻，并同同时营造造出一种种入驻商商户多、所剩面面积有限限的抢租租效果。第 六 篇精 雕 细 凿凿、铸 就 辉辉 煌物业发展展建议一、项目目概述 本地块块位于新新华下路路与西北北湖路交交汇处，西、南南面紧临临北湖与与西湖，北面为为江汉文文体中心心，东靠靠新华下下路。都市市中心绝绝版地块块，朝向向俱佳，闹中有有静，静静中带旺旺。坐拥拥CBDD的繁华华与便利利。拥有有最好的的西北湖湖、喷

54、泉泉公园景景观资源源。健康康生活图图景全览览，美丽丽尊贵人人生尽现现。二、设计计理念差异化的的产品。中人大大厦从空空间形式式、规划划方略、建筑立立面、园园林主题题上都决决定了是是一个力力避同质质化，追追求个性性化、独独特性的的产品，形成自自己的独独特风格格从而占占领武汉汉市场的的高档住住宅市场场，让同同行和客客户为之之侧目，为之震震撼。在在使用功功能上给给予客户户极大的的满足和和引导，实现地地块价值值的最大大化，即即景观资资源的最最大化，户户可可观赏湖湖景、街街景，整整体表现现均好。三、规划划设计建建议依据和原原则尊重居者者生活习习惯，照照顾住户户日常需需要，满满足住户户居住要要求。窗外景致致

55、流动，湖景、园林景景观、庭庭院景观观辉映成成趣。在花园、架空层层等公共共半公共共空间内内大量设设置可驻驻留场所所，满足足邻里交交往需求求，营造造更多情情感空间间。利用用漫步道道贯穿社社区，让让住户感感受通畅畅随意。尊重居者者隐私，尽量避避免户与与户对视视情况出出现。通透是视视觉的连连贯和空空间的连连续，社社区内与与社区外外风景交交流得当当，视野野尽量开开阔。总体规划划设计建建议本项目整整体上应应围绕主主题“自然、家园、CBDD”规划，充分利利用外部部景观资资源的独独特优势势，在布布局上采采用主景景突出式式设计手手法，利利用CBBD与西西北湖的的独立空空间，形成一一系列各各具特色色的景观观单元，

56、使自然然景观和和人文景景观和谐谐融合。建筑布局局建议本项目由由于受高高压线的的影响，不仅影影响了项项目的档档次及形形象，而而且使地地块失去去了完整整性，项项目本身身的布局局自由度度也受到到了一定定的限制制，因此此，本项项目应争争取外迁迁高压线线。项目目的占地地面积约约25亩亩，容积积率为66.5-7.55，建筑筑面积约约为122万平方方米，为为了满足足以上的的规划经经济指标标，同时时在考虑虑高压线线存在的的前提下下，应充充分利用用景观资资源，力力求总体体朝向为为南北最最佳朝向向。项目目由3幢幢高层（A、BB、D）及1幢幢（C）小高层层组成，具体建建筑布局局如下图图所示：北 湖DCABB裙 楼西

57、 湖喷泉公园详解：1、项目目A幢可可观赏到到西湖全全景、北北湖与喷喷泉公园园的部分分景观、小区园园林全景景；2、项目目B幢可可观城市市繁华景景观、喷喷泉公园园大部分分景观以以及小区区园林全全景；3、项目目C幢可可观西湖湖全景、北湖大大部分景景观以及及小区园园林全景景；4、项目目D幢可可观城市市繁华景景观、江江汉文体体中心、小区园园林部分分景观；5、项目目A、CC幢正面面远离了了高压走走廊，而而B、DD幢虽离离高压走走廊较近近，但均均为侧面面，影响响不大。6、商业业裙楼顶顶部设置置空中花花园，增增加小区区绿化率率以及项项目外观观的美观观度。7、项目目C、DD两幢底底部设置置两层架架空，CC幢架空

58、空层可增增加小区区绿化率率，D幢幢架空层层可设置置泛会所所。建筑风格格及外立立面建议议项目的整整体风格格应与CCBD相相协调，外立面面可结合合湖景以以及城市市景观，造形上上追求大大气高贵贵、俊朗朗飘逸，颜色应应体现简简洁健康康，彰显显作为高高档高尚尚住宅领领跑者的的气质。1、风格格建议：现代典典雅风格格。线条条明朗、简洁。造型俊俊雅、色色彩统一一。2、外立立面建议议：利用用挑檐、挑梁、屋顶等等增加外外立面的的动感造造型，形形成独特特的城市市景观。空调位建建议：利利用造形形遮挡空空调主机机，确保保项目外外立面干干净整洁洁。阳台建议议：阳台台与外立立面的整整体应保保持协调调。窗建议：塑钢窗窗，窗户

59、户玻璃可可选用灰灰玻或绿绿玻。外墙建材材建议：可选用用进口高高档涂料料。外墙颜色色：主体体颜色应应以象牙牙白、浅浅黄色、橙色等等暖色调调为主。入口设置置及交通通组织建建议DCABB裙 楼次出入口主出入口详解：项目的主主次出入入口分设设在新华华下路及及西北湖湖路，主主出入口口可彰显显项目档档次并形形成良好好的视觉觉冲击力力；主出入口口为人行行出入口口，次出出入口为为车行出出入口；项目车位位均为地地下车位位，分设设在A、B、DD幢；项目整体体上很好好地保证证了人车车分流，又可使使车辆与与外界交交通更加加便捷。户型设计计建议总原则：功能分分区，清清晰合理理宜：动静静分离、洁污分分离，室室内“交通”便

60、利；起居室室、餐厅厅、厨房房是住宅宅中的动动区，应应靠近入入户门设设置；卧卧室是静静区，位位置应比比较深入入，以保保证居住住的私密密性；卫卫生间设设在动区区与静区区之间，以方便便使用；卫生间间属污区区，厨房房、餐厅厅属于洁洁区，应应适当分分离；室室内交通通线便捷捷。忌：功能能分区不不合理；交通线线太多；对着起起居室的的卫生间间无前室室；卧室室门朝客客厅敞开开；各空空间面积积比例不不当。 各功能空空间区分分原则：尺度合合理、便便于使用用起居厅宜：1宽敞、明亮、通风，有较好好的视野野，采光光口和地地面比例例不应小小于17；朝向向以南北北朝向为为最佳；2由于起起居厅兼兼交通厅厅，所以以在厅中中的门应