上海郊区商业中心发展探究课件

1、上海郊区商业中心发展探究目录商业及商业中心1郊区商业分类及发展模式2上海郊区商业中心发展现状3上海郊区商业中心未来发展41、商业概念2、商业中心类型3、商业布局发展阶段1、郊区商业分类及发展2、国外经典郊区商业模式1、上海郊区商业发展现状2、上海郊区商业与市区对比3、上海郊区商业发展分析1、上海郊区商业发展未来2、上海郊区商业发展建议商业及商业中心商业概念商业释义商业广义所有以营利为目的的事业狭义从事商品交换活动的营利性事业概念：指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围超广域型的商业中心或商业集聚功能区，是最高等级的城市商业“中心地”。 区位特征：位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的

2、商业集聚区。功能特征：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。 商业特征：商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。 客流特征：交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上。 业态特征：业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。商业中心类型(一) 都市级商业中心商业中心类型(二) 区域级商业中心概念：指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。 区位特征：位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。 功能特征：功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。 商业

3、特征：能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。 客流特征：服务人口为20万人左右。 业态特征：网点比较密集，结构合理，业态多样。商业布局发展阶段商业布局与人口布局有十分明显的相关性，一般而言人口密集的地区，商业交易活动频繁，商业发展也势必较好。因此，我们一般把商业布局发展分为四个阶段：阶段一阶段二阶段三阶段四发展起步期快速发展期发展成熟期郊区化时期起步阶段，规模一般不是太大、商业网点集中分布在城市中心区，城市中心区和商业中心区重合，外来人口和城市人口向中心区集中。中心区商业集聚增多，中心区地价开始大幅上升，经营不善的商业点退出中心区，流动人口剧增，居住环境变差，商业度更高，

4、功能性逐渐单一。城市拓展和人口外迁出现，城市化水平进一步提高，中心区外围次级商业区逐渐形成并开始兴旺，但中心区仍占优势。中心区环境开始改善，逐渐成为商务区，商业呈现高级化趋势，中心区边缘商业逐步占主要比重，并开始向郊区发展，商业郊区化开始出现。郊区商业分类及发展郊区商业概念及分类商业郊区化概念中心城区的商业企业的经营收入的增长速度小于郊区的商业企业的经营收入的增长速度商业企业由中心城区向郊区迁移的过程以连锁的方式在郊区扩散在郊区出现新的商业企业商业郊区化开始出现郊区商业概念及分类郊区商业分类区域级商业中心社区级商业特色街铺辐射范围、服务对象、规模体量、功能定位等因素住宅底铺受郊区人口、交通、地

5、段等元素限制江桥万达广场、南桥百联购物中心等三林好又多超市等罗店北欧风情街等龙湖郦城住宅底铺等郊区商业发展郊区商业形成背景形成原因：商业郊区化发展是城市发展和改建的必然结果，很多国际化大都市的普遍现象。郊区商业是为满足郊区化的城市居民的消费需求而形成的。郊区商业往往建造成具有满足购物、服务、娱乐等综合型需求功能的现代化购物中心。起源发展：起源：20世纪50年代，美国由于家庭汽车的普及及城郊高速公路兴建使城市人口向郊区外迁。发展：20世纪60年代的英国，70年代的日本、法国、新加坡等国家的居民郊区化，也开始出现郊区商业中心。郊区商业的形成是城市发展进程中，城市人口外迁，城市功能结构调整的必然结果

6、。国外经典郊区商业形成模式国外经典郊区商业模式英国模式英国的城镇生活中心起源：1940年，阿伯克比提出大伦敦规划。形成：第一阶段：1946年，第一个新城斯戴藩开建，人口规模10万。第二阶段：70年代，33座新城建成，11个新城人口180万。第三阶段：90年代后，新城人口超过200万。特征：第一：人口规模增长相对传统城市较为缓慢第二：开发由新城开发公司统一规划实施第三：新城地理位置与中心城市保持较远距离第四：不以赢利为主要目标，新城开发公司拥有土地出售、转让和租用权。第五：新城强调自给自足，每一社区自我平衡居住与就业上海郊区商业中心发展现状上海郊区商业发展现状市场现状层面江桥万达广场七宝龙城购物

7、中心大华虎城购物中心莘庄仲盛商业广场宝山百联北上海购物中心百联桥梓湾购物中心松江开元地中海购物中心南桥百联购物中心绿地东海岸外高桥购物休闲广场周浦万达广场美兰湖奥特莱斯金桥文峰购物中心张江上海传奇商业广场南汇弘基广场成功项目之一：梅陇镇新都会基本信息项目区位：闵行区莲花南路银都路项目规模：占地2.89公顷，建筑面积8.9万平方米开业时间：2007年12月8日交通条件：地铁：1号线莲花路站下可乘社区班车或免费班车公交：闵行1路，闵行13路，156，180（原上沧线），公交703B， 162，上沧线区间社区班车：上海春城班车、易买得班车 车位数：600个包含业态：商业+酒店上海郊区商业发展现状运营

8、现状餐饮区将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的组织在入口周围，既能够吸引非目的性人流临时性通过进而进入主消费区域，另一方面通过国际知名连锁餐饮如一茶一座、必胜客等在店面设计、室内外场地布置等方面的优势，起到烘托消费氛围的作用，产生巨大的广告和招徕作用。主力店：一茶一座、必胜客、味千拉面等。上海郊区商业发展现状成功项目之一：梅陇镇新都会运营现状零售区通过建筑空间序列化的布局，运用好路径、节点、边界与区域的合理设计，将人流汇聚至项目中部的零售区域，形成人流动线的聚集点，以服装服饰为主要业态。主力店：Jack jones、only等。上海郊区商业发展现状成功项目之一：梅陇镇新都会运营现状娱乐区主

9、要功能为娱乐健身，针对20-40岁人群的消费对象所设置的，具有针对性和相对区位条件敏感性不强的业态。主力店：美格菲健身中心、大地数字影院等。上海郊区商业发展现状成功项目之一：梅陇镇新都会运营现状酒店区项目深处设置酒店，人流量较少，保证相对安静的环境，其在业态设置上，以咖啡吧、茶吧等休闲业态为主，为酒店客户提供休闲性消费。主力店：Holiday酒店等。上海郊区商业发展现状成功项目之一：梅陇镇新都会成功项目之二：松江开元地中海基本信息项目区位：位于松江新城核心位置，北面紧邻大学城，处外郊环间项目规模：占地60,697平方米， 建面25.6万平方米开业时间：2006年12月租售方式：出租价格情况：

10、7-15元/平米*天交通条件：地铁：9号线松江大学城站1.5公里左右公交：松江14路、松江9路、松江11路、松江20路、松江5路、松江3路、沪松线、松环4线车位数：630个包含业态：商业+酒店上海郊区商业发展现状运营现状餐饮区餐饮区主要引入烧烤、料理、火锅、西餐、甜品、咖啡等饮食种类，有傣妹火锅、港式茶餐厅、一茶一座、味千拉面、两岸咖啡、星巴克等深受人们喜爱的品牌，不仅吸引了大学城周围的消费者，还吸引了许多本地的消费者。主力店：傣妹火锅、味千拉面、一茶一座等。上海郊区商业发展现状成功项目之二：松江开元地中海运营现状购物区购物区包括男装、女装、童装、皮具、饰品、家具等，产品类型丰富，选择面宽广，

11、品牌有veromoda女装、艾莱依、阿玛施、JACK&JONES、饰觉等一系列吸引年轻人及众多女性消费者，使整个广场更具有层次感。主力店： veromoda、 JACK&JONES、饰觉、 NIKE、ADIDAS、KAPPA、童梦奇缘等 。上海郊区商业发展现状成功项目之二：松江开元地中海运营现状卖场区开元地中海配备了TESCO乐购及苏宁电器两大卖场，在吸引大量人流、聚集庞大的人气方面有着不可量化的作用。不管是大学城里高校的消费者群体，还是松江本地的消费群体，都被这梁大卖场聚集在了一起，络绎不绝。主力店： TESCO乐购、苏宁电器等。上海郊区商业发展现状成功项目之二：松江开元地中海上海郊区商业发

12、展现状成功项目之二：松江开元地中海个案总结项目定位：在市郊居民与都市商业之间，架起桥梁，提升国际都市商业认知度与渗透性的同时，更好的满足城市居民的商业需求，打造松江新城规模最大、业态最全、氛围最成熟的商业中心。业态功能：集休闲、餐饮、娱乐、综合购物、酒店等多元业态于一体。目标客群：20-40岁的追求品位、注重品牌与消费体验的青年人士，其服务半径为3-5公里以内，人口总数在15-20万的区域级商业中心。失败项目之一：外高桥休闲广场基本信息项目区位：位于浦东外高桥保税区，处外环间开业时间：2005年8月租售方式：出租价格情况： 312元/平米*天交通条件：地铁：6号线航津路站600米左右公交：81

13、5路、181路、971路、高川专线、外高桥3路包含业态：商业+酒店上海郊区商业发展现状运营现状餐饮区餐饮区主要引入火锅、西餐、中餐、海鲜、咖啡等饮食种类，有小湘南、味千拉面、必胜客、千岛湖鱼庄、港式餐厅、小绍兴等深受人们喜爱的品牌，吸引了众多周围的消费者。主力店：味之都、小湘南、味千拉面、必胜客、千岛湖鱼庄等。上海郊区商业发展现状失败项目之一：外高桥休闲广场运营现状娱乐区外高桥休闲广场娱乐区主要设施由按摩足浴、K歌等组成。整体档次定位不高，在吸引年轻顾客群体上无明显优势。主力店：富侨足浴、艺海龙腾KTV、明园足道等。上海郊区商业发展现状失败项目之一：外高桥休闲广场运营现状购物区购物区包括男装、

14、女装、配饰等，产品类型较为单一，产品也只有秋水伊人、李宁、361、海博运动等一系列较为低端的品牌，缺少吸引年轻人及一些中端消费者眼球的魅力，使整个广场更缺少层次感和档次感。主力店秋水伊人、李宁、361、海博运动等。上海郊区商业发展现状失败项目之一：外高桥休闲广场运营现状卖场区外高桥休闲广场配备了世纪联华大卖场，这一足以吸引大量人气的大型卖场却因为设置在整个休闲广场的末端致使部分消费者不知其存在，未能充分发挥其聚集人气的作用。主力店： 世纪联华上海郊区商业发展现状失败项目之一：外高桥休闲广场上海郊区商业发展现状个案总结项目定位：在市郊居民与都市商业之间，架起桥梁，满足外高桥保税区人员以及外高桥当

15、地居住者的消费需求。业态功能：集休闲、餐饮、娱乐、综合购物、酒店等多元业态于一体。目标客群：30-50岁的中低层阶级，其服务半径为3公里以内，人口总数在15-20万的区域级商业中心。失败原因：周边小区入住率低、世纪联华设置广场末端的设想未能发挥聚集人气的作用。失败项目之一：外高桥休闲广场上海郊区商业发展分析成功因素：成功吸引人流：利用综合卖场、中端影院、健身中心、KTV等市郊稀缺元素吸引人流，满足郊区消费者体验市区的生活方式。成功消费定位：一站式的消费体验模式及符合当地需求的消费定位使的人流络绎不绝。成功运营管理：组合大体量酒店业态，商业持有经营。成功规避竞争：通过业态业种、消费定位差异化来规

16、避周围项目的竞争。总结对比：项目名称轨交定位功能组合梅陇镇新都会5号线春申路站2公里以上满足市郊居民城市生活方式和消费体验休闲、餐饮、娱乐、购物、酒店商业+酒店开元地中海广场9号线松江大学城站1.5公里打造松江新城最繁华最大的商业中心休闲、餐饮、娱乐、购物、酒店商业+酒店外高桥休闲广场6号线航津路站600米满足外高桥保税区人员以及外高桥当地居住者消费休闲、餐饮、娱乐、购物、酒店商业+酒店上海郊区商业中心未来发展上海郊区商业中心发展未来航头镇大型购物中心南汇新城五角世贸商城嘉定骏丰嘉天下悦合国际广场临港百润天地广场临港中邦金座宝山民富商业广场浦东迪斯尼配套商业中心中冶祥腾城市广场上海郊区商业中心

17、发展未来在建项目之：临港百润天地基本信息项目区位：位于临港新城主城区，是临港新城核心的商业黄金地段项目规模：占地10,385平方米， 建面4.45万平方米交通条件：地铁：16号线临港新城站公交：申港1路、龙港地面高速快线、三港专线、机场八线包含业态：商业+办公车位：190个上海郊区商业中心发展未来在建项目之：临港百润天地楼层功能区具体业态地下一层中高档生活馆精品生活超市、食品、烟酒、药品、餐饮、日常生活用品、生活小家电。地面一层中高端商品馆黄金珠宝、钟表眼镜、品牌服饰、男女鞋包、西式餐饮、水果吧、化妆品、工艺品地面二层女士用品服饰时尚女装、职业女装、淑女装、针织羊绒、文胸内衣、女鞋饰品、水吧餐饮地面三层男士用品服饰职业男装、休闲男装、衬衣领带、男士鞋包，女士休闲装、男女运动服饰、水吧餐饮。地面四层儿童主题馆主题餐饮、西餐