梅溪湖板块2013年度市场研究报告-112-

1、 梅溪湖板块 2013年度市场研究报告2014.01.13 区域价值发展变化 版块内部项目概况 典型项目特征分析梅溪湖板块MEIXIHU PLATE区域概况 区域定位国际化新城具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城绿色生态城低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城可持续发展之城融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城科技创新城汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心区，枫林路以南、桃花岭以北，东起西二环，西至西三环。总占地约11452亩，规划总建筑面积约945万平米，环

2、抱3000亩梅溪湖，背靠4360亩岳麓山桃花岭。地铁2号线延长线贯穿新城，将于2015年通车。新城涵盖高端住宅、商业、国际文化艺术中心、科技研发中心等复合业态。区域概况 环境资源一湖：3000亩梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。两山：岳麓山、象鼻山，36公里岳麓山，国家5A级旅游区。三公园：4360亩桃花岭自然保护区、396亩梅岭公园、41亩麓松公园。独享一湖、两山、三公园环境配套独享极稀缺山水自然资源，环抱湖南省最大湖泊，坐邻省内最大城市山体公园。麓松公园麓松公园梅岭公园梅溪湖岳麓山桃花岭山体公园象鼻山便捷交通全城0换乘未来区域内将呈现“二环七射一联”的骨架路网布局

3、形式。二环：外环枫林路、二环线和三环线构成的外部快速路网系统。内环梅溪湖路构筑的核心区环湖道路七射：人民西路延线、金星路、雷锋西大道、麓谷大道、麓云路、东方红路、C3路西延线。一联：秀峰路（玉兰路） 区域概况 交通资源区域三维立体交通体系：区域内线路与城市环线交错，连通全城；2014年5月，地铁2号线开通试运行，2014年10月，地铁2号线将正式通车运行，在梅溪湖区域设置2号线的延长线有4站点，预计在2015年连接主线正式通车，绿色出行，更畅通无阻；2014年至2015年，15条过江通道将陆续全部开通，2015年，西站交通枢纽开通，全城0换乘，城市人群工作、生活随之瞬间转换，城市功能也将随之转

4、移，以长沙新中心对接全城。目前经过项目及其附近的公交路线有17路、908路、909路、63路等。西二环地铁2号线枫林三路环梅溪湖路麓景路麓云路岳麓大道秀峰路绕城高速30分钟一站式立体交通 2013年随着地铁及新西站交通枢纽承佐，实现省内外无缝对接，极大程度提升区域价值和形象。至广州西站枢纽湖南最大枢纽换乘站至北京至香港至上海1.5Hours至深圳10分钟至五一商圈2 Hours2.2Hours2.5Hours2.5Hours20分钟至武广30分钟至机场立体交通：距河东商务区10分钟，距黄花机场30分钟，距武广高铁站20分钟；地铁：地铁2号线，在梅溪湖片区共设5个站点，2014年3月逐步开通；1

5、4条过江通道，重塑城市格局；临近河西综合3+2交通枢纽，定义长沙新中心。区域概况 交通资源东方红小学、中学天顶小学、中学周南中学博才小学师大附中博才小学肖河小学岳麓区实验小学长郡中学省一师附小川塘小学、中学燕联小学航天中学望兴小学4.2万个学位教育资源2013年区域内规划已建设10所小学，7所中学，其中有七所优质省内重点中小学。名称资质长郡中学省重点中学周南中学重点中学岳麓区实验小学重点小学博才小学重点小学师大附中重点中学、四大名校抢滩梅溪湖，长郡中学、岳麓实验小学2012年9月开学，师大附中、博才实验小学2013年开学，15年一站式教育在梅溪湖片区均会得以实现。区域概况 教育资源西站枢纽购物

6、广场CBD商务区东方红商业广场罗马商业广场华润万家 梅溪湖新城内部CBD商务区囊括超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、大型购物中心，未来商业配套相对完善。周边紧邻的河西传统西站商圈，商业环境相对落后，2014年随着外围步步高广场、东方红商业广场、罗马商业广场、华润万家的建设，区域内商业资源更加丰富。215万集中商业2014年梅溪湖新城内部商业配套日益完善，片区外沿枫林路沿线商业配套资源相对丰富步步高广场区域概况 商业配套政府千亿资金支持2013年长沙市建设四大重点工程以梅溪湖为中心 600亿资金涌向长沙梅溪湖根据长沙市2013年重大项目投资计划，在600亿资金的持续投入下，梅溪湖依然将是今

7、年政府投资的重点区域，这也意味着，梅溪湖仍将以建设先锋的姿态领跑长沙城市建设，更将继续占据着长沙楼市热点板块的领先位置。规划中的梅溪湖国际新城总占地11452亩，将被打造成为“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”，梅溪湖国际功能区总建筑面积约1000万平方米，从此将长沙带入千万级规模开发时代。 30余个重点项目持续投入长沙市2013年重大项目投资计划可以看到，大河西先导区项目共66项，预估总投资2770858万元，2013年预估投资1513600万元，这其中梅溪湖片区总共有10余个续建项目和10余个新建项目，超过30个项目将在今年继续建设。大河西先导区作为长沙城市建设的重点，这组数据

8、也证明了，梅溪湖在今年的推进仍将保持高速。 17.8万人梅溪湖国际新城呼之欲出根据国内外大多数CBD测算就业岗位的经验，一般平均每个就业岗位为25-30平方米，梅溪湖新城公共建筑总面积为327.67万平方米，按照平均每个就业岗位27.5平方米计算，则梅溪湖新城可提供的就业岗位数量约为11.92万个，梅溪湖新城总人口数量为17.8万人。区域概况 片区打造近年来片区土地成交量价均稳步上升，目前片区土地成交价格稳步上升，楼面价达4330元/平米居三大热点片区中位。梅溪湖地价稳步上升，楼面价达三大热点片区中位，升值潜力巨大！区域概况 片区升值梅溪湖大事记，配套逐渐完善中2013年11月7日长沙规划在梅

9、溪湖以西的国际新城二期建中部地区最大儿童公园，总面积2000亩,2017年全面竣工并对外开放。2013年11月5日步步高新天地（梅溪湖）举行开工庆典，拉开湖南最大的国际城市综合体的建设序幕。2013年9月13日长沙大河西先导区2013国际高端服务业峰会举行。签约22个项目，投资总额180亿元，包括5家五星级酒店、6个商业广场、11个总部大楼。2013年9月13日步步高新天地（梅溪湖）全面招商启动，中部首家飞行体验中心签约入驻。2013年6月18日步步高置业、步步高联合摘得岳麓区梅溪湖2013网挂022号的商住地块，成交价为7.129亿。2013年1月梅溪湖国际服务区获批全国首批“国家智慧城市创

10、建试点城区”。2013年1月10日晟通置业正式挂牌入主梅西湖CBD，打造首席综合体晟通国际总部中心。2012年10月梅溪湖国际新城获得国家住建部批复，成为全国首批“国家绿色生态示范城区”。2012年9月长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学开学。2011年9月长沙市第十二次党代会党代表300余人视察梅溪湖片区，并对梅溪湖的建设情况给予了高度肯定。2011年5月方兴地产与国家开发银行就梅溪湖项目的贷款协议签约仪式在长沙举行，国开行就梅溪湖项目给予方兴地产信贷支持。2010年12月梅溪湖国际服务与科技创新城开发招募公告在经济日报、大公报、新浪网等媒体发布，正式启动全球招募。2009年12月梅溪湖路、东方红

11、路开工建设。2009年9月先导区成立长沙梅溪湖实业有限公司，梅溪湖片区14.8平方公里的控制性规划获得市政府审批通过。2009年2月先导区成立梅溪湖片区开发建设指挥部，全面启动梅溪湖片区的开发和建设。2008年6月长沙大河西先导区挂牌。区域概况 片区规划大事件梅溪湖板块MEIXIHU PLATE 区域价值发展变化 版块内部项目概况 典型项目特征分析2014年以前三足鼎立：金茂&中建&和泓绝对领先，所有项目均受益梅溪湖发展2014年以后群雄角逐：供应井喷&梅溪湖价值趋同，五大区域领导者同期竞争2014的梅溪湖将会有近10个项目在售，整个区域由13年的三足鼎立到14年群雄角逐的局面。产品供应也呈现

12、多样化的趋势。板块项目概况在售项目未售项目金茂梅溪湖中铁梅溪青秀新达美晟通梅溪湖A城金茂悦和泓梅溪四季金茂梅溪湖国际广场华盛万科达美D6区运达佳兆业云顶梅溪湖中建梅溪湖壹号振业城新达美华侨城中冶长天国际文化艺术中心国际研发中心惠天然梅岭国际合能璞丽西二环枫林路绕城高速（西三环）麓云路麓谷大道湖南汇一旭辉御府梅溪湖中心好莱城区域整体体量将达到817万方，集中在2014年启动项目的总供应量达到180万方，未来区域市场将呈井喷状态，供应量巨大，竞争将愈演愈烈。板块项目概况2014年区域内预计主要有11个在售项目，新入市项目主要集中在13年年底和14年5月以后；主力户型集中在90-140的两房至四房，

13、总推货量180万方。1月4月2014年金茂梅溪湖预计推出3栋高层约560套，加上2013年下半年2014年余货200余套，共计推货800套.2014年以商业为主预计推出三期3栋，其中1栋公寓、2栋小户型产品。加上2013年下半年2014年8栋尾货，2014年中建梅溪湖约有450套普宅、300套公寓。一期8栋900套，预计14年清盘，2014年推出3万方左右。主力户型为77-122.约10万方，一期均价6900-7000元/2013年12月推出2014年5栋，主力户型92-112约800套2013年12月入市，一期产品2T3及2T2稀缺低梯户比，户户面景，以120-170舒适居家产品为主3月2月

14、5月8月9月6月7月2013年11月首开，14年预计金茂悦预计推出8栋高层约11万方左右。均价8000 /以上 金茂梅溪湖中建梅溪湖壹号中铁梅溪青秀合能璞丽 云顶梅溪湖金茂悦10月11月12月 中建梅溪湖中心14年5月入市，以95-140高端住宅及160-260高端住宅为主 万科梅溪湖31万方住宅项目，产品洋房、高层，预计2014年中旬入市 高瑞预计13年11月首开，一期共约1500户，面积段90-140平米高层，至14年预计约10万货量推售 金茂时代广场以120-140中高端住宅及180-280高端住宅，14年5月入市晟通近50万方高端综合体，住宅面积段90-140平米，14年5月入市 梅溪

15、四季总货量共50万方，4月推出一期9.7万方，产品以88-128高层为主，目前推77-130高层板块项目概况板块项目概况梅溪湖竞争项目概况 板块内项目体量基本上都是30万以上大盘；一线临湖项目容积率普遍在3.0以内，属于低密度高尚景观资源型住宅区；物业形态以别墅+高层为主；主力户型面积集中在90-130之间。项目名称中建金茂达美中一九骏和鸿合能旭辉好莱城振业城总计建筑面积70万40万46万15.7万28万31万35万50万70万390万容积率2.42.544.4643.53.53.1841.8物业形态别墅、高层别墅、高层高层高层高层高层、公寓别墅、高层高层别墅、联排主力产品110（2+1）79

16、（2+1）92、13784-11889-13075-11570-13090-12065-127140-350物业管理中建物业金茂物业至美物业至尚物业/上海永升世邦魏理仕/区域2013年新推货量扫描 2013年片区主要在售项目达13个，据网签统计2013年梅溪湖片区新推出93.4万方，合计7389套，全年新预售楼栋完成去化3025套，去化占比40%, 剩余货量较大。2013年新推货量序号项目产品面积段推货情况成交情况总推出套数总推出面积(万方）总成交套数 新推量去化率成交均价1金茂梅溪湖92-170105825.442040%105002中建梅溪湖壹号77-1434114.524961%8341

17、3佳兆业云顶梅溪湖108-1392052.611657%93234中建梅溪湖中心住宅：87-260主力90-140 / 5金茂悦91-1402282.818983%84006中铁梅溪青秀77-12214121429021%68207和泓梅溪四季77-1309641064967%79278振业城132-1791482.38255%120009合能璞丽79.81-119.267266.2600.8%715710梅岭国际95-180/11达美D6区85-13058310.631254%750412好莱城66-1308728.818721%800013旭辉御府79-1307829.247160%710

18、0板块项目概况 未来供应2014年上半年片区将有3大新项目入市，竞争将越来越激烈；新入市产品较多为中小户型高层产品，同质化竞争激烈。尤其是梅溪湖沿岸项目的爆发式供应，据不完全统计2014年住宅新推量不低于123.3万方。预计片区商品房累计总供应量将超过300万方。2014年片区预计推量序号项目预计推出产品类型及面积段预计总推出住宅套数预计总推出住宅面积（万方）预计均价1金茂梅溪湖精装大平层、及1栋公寓1000套6120002中建梅溪湖壹号1803佳兆业云顶梅溪湖108-23795-160970套1210000以上4中建梅溪湖中心住宅：87-2601240套16130005金茂悦93-16710

19、00套9.888006中铁梅溪青秀77-1301100套1271007和泓梅溪四季108振业城92-210高层及洋房79合能璞丽89-1192592套26730010梅岭国际95-180230套3.27100-730011达美D6区主推13、14#公寓672套5.2775712好莱城66-130一期12345栋+二期50%1536套14.3770013旭辉御府41-54894套4.6700014晟通梅溪湖超高层写字楼、部分豪宅1000套2.215000板块项目概况区域2014年预计推量扫描 除金茂系列项目，片区内大多项目均打出特价房、低首付等政策吸引客户。主要由于片区近2个月的成交量明显下降，

20、长沙楼市惨淡。年底各大项目均以走量为主，营销方面以打折促销、送月供、低首付、特价房、送学位等形式抢市。项目在售产品营销策略中建梅溪湖壹号高层77-143别墅230-330/金茂梅溪湖92-189买房送师大附中梅溪湖实验中学、博才小学（总部）学位云顶梅溪湖108-141108房源首付分期：1成首付，剩余2成分别于2014年6月、12月两次还清10套特价房：南向看山房源享开盘特价达美D6区85-175 以及商铺/金茂悦93-141平米买房即送师大附中梅溪湖实验中学、长沙实验小学梅溪湖分校以及公立幼儿园学位好莱城66-130平77在售房源首付可延期到2014年10月31日；顶楼4、8、14、18剩余

21、户型做7000元/起的特价房和泓梅溪四季77-1287000元/，每周2套边角特价房，各户型都有低首付分三次（首付一成、年前交第二成、2014年3月交第三成）旭辉御府住宅79-133平；公寓41-54；别墅买3#栋业主子女在2016年前可入读梅溪湖长郡中学梅溪青秀77-122高层购房在总房款上减1年月供（71减2.5万、92减4万、120以上减5万）梅岭国际95-128高层办卡5000抵2万合能璞丽80-120高层内部价6580元/起，最高直惠30万板块项目概况区域营销策略扫描梅溪湖板块项目教育配套统计表项 目配 备幼儿园小学中学达美D6区学区房D6区自设艺术幼儿园桐梓坡小学、望星小学振业城学

22、位房自带幼儿园金茂悦学位房公立幼儿园长沙实验小学梅溪湖分校师大附中梅溪湖实验中学和弘梅溪四季学位房自带幼儿园岳麓区实验小学长郡中学 (50名/年）佳兆业云顶梅溪湖学位房2-3月份学校签约仪式周南、师大附中金茂梅溪湖学位房教育局直属幼儿园梅溪湖实验小学博才小学师大附中旭辉御府学位房教育局直属幼儿园岳麓实验小学学位长郡中学 3号栋业主享受弘德好莱城学区房好莱城幼儿园岳麓区实验小学合能璞丽学区房自带幼儿园岳麓区实验小学长郡中学惠天然梅岭国际学区房自带幼儿园岳麓区实验小学师大博才实验小学长郡梅溪湖中学、师大附中（未定，50名/年）中铁梅溪青秀学区房国际双语幼儿园岳麓区实验小学长郡中学（洽谈中）中建梅溪

23、湖壹号学区房自带幼儿园博才小学师大附中 梅溪湖整体客群为：改善型客群，年龄集中在35-50岁，关注重点集中在景观资源及教育配套上，片区项目均享有优质教育配套，沿湖第一梯队以学位房为主，第二梯队以学区房及少量学位房为主要卖点，增大项目附加值。板块项目概况区域竞争力扫描当前核心客户未来重点客户长沙市内岳麓区外（长沙市：芙蓉、天心、望城为主）地州市（益阳、常德、娄底、邵阳为主）中高端购买力（五一、东塘等核心区企事业单位客户、地州市籍私营业主）岳麓区（政府板块、麓谷高新区、汽车西站等地中高端购买力（大学城教师、市府公务员、麓谷企事业单位员工）客户属性长沙本地尤其是岳麓区客户为梅溪湖片区主要核心客户区外

24、客户和省内地州市客户为未来重点客户21板块项目概况梅溪湖客户特征分析片区货量扫描：2013年梅溪湖片区剩余4364套，而14年新推量（不完全统计）将推出123.3万方住宅，未来一年货量供应充足，客户选择面更广，对本项目冲击较大；片区客户认可度：客户倾向梅溪湖内部项目接受度从沿湖第一梯队，围湖第二梯队，边缘第三梯队依次减低，但受片区升值价格的浮动影响，梅溪湖外围边缘项目认可度被同化；片区价格定位点：价格以景湖远近为标准划分，景观资源及教育资源成为主要价格定位点，片区客户多改善型客群，注重子女教育问题。机遇与挑战并存板块项目概况区域总结梅溪湖板块MEIXIHU PLATE 区域价值发展变化 版块内

25、部项目概况 典型项目特征分析一期由13栋别墅、13栋小高层组成，共970户，现已基本售罄二期二期4栋超高层14#15#16#17#18#19#25#26#27#29#24#23#22#30#31#32#21#20#幼儿园一期二期15栋高层28#开发商长沙方兴盛荣置业有限公司土地面积16万方建筑面积40万方容积率2.54物业形态小高层、高层、超高层，别墅，社区商业住宅产品一期92-170小高层，二期92-215高层、超高层规划一期由13栋别墅、13栋小高层组成；二期由4栋超高层、15栋高层、一所幼儿园、约1.4万方社区商业组成价格一期均价9000元/，二期均价10200元/入市时间一期首批201

26、2年10月，二期一批2013年7月，二期二批在2013年11月开盘价值构成：梅溪国际新城预期+品牌+湖景地段+资源+教育金茂梅溪湖个案分析-案例1品牌价值教育配套产品价值资源价值地段价值品牌：世界500强企业，金茂品牌高端运营梅溪湖国际新城；地段：位于梅溪湖国际新城核心区域，具有绝佳的发展潜力；资源：北向一线临梅溪湖，南向靠4360亩桃花岭，同享山水资源；产品：3米层高，纯板式南北通透户型，N+1户型设计；教育：自带幼儿园，临近博才小学和师大附中，购房即得入学名额，具有强势的教育资源。金茂梅溪湖金茂梅溪湖卖点解析整体品牌架构1.总体架构2.商品（产品）品牌架构背书品牌企业品牌商品（产品）品牌服

27、务品牌主品牌产品系列子品牌金茂高端住宅星级酒店商务商业客户维护金茂府、金茂湾墅、金茂湾等金茂+酒店管理金茂大厦、金茂北京威斯汀大饭店金茂物业中化方兴金茂金茂公司的整体品牌架构由企业品牌、商品（产品）品牌和服务品牌组成。“中化”是中国中化股份有限公司的品牌，作为方兴地产的背书品牌。公司的产品根据经营业务板块划分，总体可分为高端住宅开发、星级酒店投资经营、商务商业租赁运营以及客户维护四个类别。产品品牌以“金茂”品牌为主品牌，分为四个产品系列，下设多个子品牌。金茂梅溪湖品牌介绍14151617261819252728292324202122303133328月10月11月12月6月开盘推售14、16

28、、17、18、19、26、27、24#（户型搭配为211平精装豪宅、170平小高平层、92-140平的小高层产品），合计590套，851498月开盘推售15、23（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余货清盘一期余货92-137平产品，合计137套。10月开盘推售20、26# （户型搭配为211平精装豪宅、85-177平的小高层产品品）合计170套，24267方11月开盘推售21、29# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计246套，34996方12月开盘推售2

29、2、28# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计250套，37804方未来推售情况总计1000套房源，15万方建筑面积金茂梅溪湖推售节点二期包括高层、超高层，以“N+1”产品为主，120以上的中大户型占比高达76.8%，产品主要针对改善型中高端客户。五房5%21180805%17%户型两室两厅两卫三室两厅两卫其他户型合计户型配比23%13748%6%100%面积949698118123特殊-套数1211581141341891001731合计393348261001731面积配比23%48%6%100%133118126143189286四房两厅两卫2%17028

30、31418茂梅溪湖产品解析竞争户型分析优势：户型周正；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多阳台设计；劣势：90的两房产品，不具备竞争优势；优势：户型周正N+1设计；南北双阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多阳台设计赠送率高。劣势：无明显劣势135-136三房二厅二卫92-93二房二厅一卫金茂梅溪湖户型解析1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#18#19#11#12#13#14#15#16#17#龙 王 港 一期户型配比价值构成：品牌+梅溪湖区域价值+龙王港资源+地铁口开发商方兴地产长沙梅溪湖金悦置业有限公司土地面积15.

31、5万方建筑面积50方容积率2.95物业形态高层住宅、写字楼、社区商业住宅产品93-176平米两至四居规划由18栋住宅、1栋5.75万方的写字楼及约4.5万方社区街铺商业组成入市时间2013年10月首次开盘户型面积套数占比2+1房2厅1卫9325620%2+1房2厅2卫11638430%4房2厅2卫128、13964050%金茂悦个案分析-案例2产品类别 时间 2013年 2014年 2015年 2016年 住宅 推售时间（月） 10 1、63、63 推售楼座 3#、4#5#、1#、2#、6#、7#；8#、9#、10#11#、12#、13#、14#、15#、16#17#、18#、19#推售面积（

32、） 29732 118178 93536 42378 推售套数（套） 254 986 764 306 商业 推售时间（月） 10 3、7、99 推售楼座 1-15#推售面积（） 16242 15741 5372 推售套数（套） 商务办公物业推售时间（月） 10 3 推售楼座 推售面积（） 2000037500推售套数（套） 车位 推售时间（月） 12 12 12 推售楼座 推售数量（个） 500 1000 合计 推售面积（） 29732 154420推售套数（套） 2549867643062013年11月9日首开，93-164N+1房源，价格7800-8700/。14

33、年预计金茂悦预计推出一期剩余7栋高层约13万方左右。金茂悦推售节点7#2#1#楼栋建筑面积户型1#栋14235 128、932#栋14247 128、935#栋14247 128、936#栋13110 139、1167#栋15527 128、116小计71366推售时间：2014年1月6#一期二批推售楼栋示意二批户型与首期开盘大部分一致，满足首期未选到合适房源的客户需求；增加少量较大户型舒适型产品，满足少量高端客户需求价格小幅阶梯式上调，低开高走5#片区主流面积段，三房为主的主力产品先期入市，对应客户需求，保证首期开盘热销金茂悦推货计划9#8#楼栋建筑面积户型8#栋15508 128、1169

34、#栋16160 139、11610#栋15144 139、116小计46812推售时间：2014年4月10#一期三批推售楼栋示意项目已奠定一定市场影响，较优质素单位推出片区主流户型单位对应片区主流需求，保持热销价格继续拉高景观升级单位推出，拔升项目价值价格继续拉高金茂悦推货计划实现住宅入市价8080元/，住宅均价9237元/，住宅销售额约26.2亿元2013年预计247532014年预计1561502016年预计66457住宅均价：住宅价格涨幅：8.5%8.5%年度回款额：2015年预计1313198080元/8767元/9512元/10320元/10000万元130978万元166666万元

35、89276万元8.5%注：1、总销售额测算包括2017年，2017年未新推货，年度回款额15320万元； 2、价格年增长按8.5%测算。销售面积：金茂悦推售思路户型面积段（）套数占比价格2+1房9350821%开盘均价8180元/2+1房11680835%3+1房12871631%3+1房13930013%合计93-1392310100%金茂悦户型解析地段 岳麓区梅溪湖长郡中学旁 商业 社区商业 生态 社区无缝对接梅岭公园、周边享有3000亩市区最大内湖梅溪湖、6公里龙王港河、麓松公园、体育公园、梅溪湖人工湿地公园和桃花岭公园； 教育 市教育局直属幼儿园、岳麓实验小学、梅溪湖长郡中学、第一师范、涉外；医疗 区域内规划三级甲等医院、湘雅附三医院、湖南航天医院、长沙生殖医学医院、省肿瘤医院、市四医院等；物业 上海永升物业管理有限公司长沙分公司 品牌 中国百强名企旭辉集团户型 一期以90-120户型为主 容积 3.0 绿化 40% 建筑风格 Art Deco风格 体量 总建筑面积34万 营销动态 旭辉御府目前在售项目二期1号栋和2号栋，为92-130高层美宅，均价6800元/，搜房会员独享93折减20000元。 梅溪湖片区西北区域典型项目价值构成：品牌+梅溪湖区域价值+学区房+周边商业配套旭辉御府个案分析-案例3首次开盘6月22日推出9栋6栋9