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文档简介

1、增值税环境下房地产企业增值税的预交问题一、增值税预缴（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款 （1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款（二）预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭 +尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以

2、订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税； 1、收取的款项不超过 5 万元（含 5 万元）； 2、收取的款项从收取之日起 3 个月内退还给购房人。注：房地产开发企业在收到预收款时，根据关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告 （国家税务总局 2016 年第 23 号）附件商品和服务税收分类与编码（试行）中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本增加 6“ 未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设 602“ 销售自行开

3、发的房地产项目预收款 ”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。二、增值税预缴的地点房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。三、其他税种预缴的规定（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据 =预收款 - 应预缴增值税税款例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000 万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/ （1+11） *3%】 *2%=19.46而非 1000/ （ 1+11%） *2%=18.02（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不

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