上海金丰国际玫瑰里别墅项目营销执行计划书-115-华燕课件

1、玫瑰里40天强势导入执行计划书2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789我们的企图，是将本项目打造成2010上海耀眼新豪宅品牌2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789每件艺术品的价值，其实在诞生之前就已经被注定了。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031

2、789本案大虹桥交通枢纽建设的开展，将带动区域整体交通规划的进一步完善，实现30分钟与市区核心区域的互通，形成与市区更加紧密的联系，大大改善区域原有的价值短板，同时区域市政形象改造也将在大虹桥规划这一背景下得到迅速提升，将直接收益西部上海经济腾飞的契机。【区域契机 大虹桥规划】关键词：大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、综合交通网络2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789作为金丰国际社区的重要公共配套项目，诸翟公园与本案仅一河之隔，且依靠专用桥可自由来去成为现实意义上的私家花园，项目

3、两侧为天然河道，大大提升了项目的居住环境。【绝版环境 诸翟公园】关键词：诸翟公园、双天然河道景观2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789由于上海今年已经停止了别墅用地的审批，别墅产品的供应量一直处于供不应求的状态，而成熟高端的别墅区域的别墅产品更是少之又少，本案作为区域最晚推出的别墅产品，更以高舒适性的户型设计，已经具备了区域价值标杆的可能性。【绝版土地 金丰最后的别墅】关键词：稀缺土地资源、绝版联排别墅、高舒适性户型设计2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资

4、料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789稀缺别墅户型规划建筑品质景观资源规划契机区域血统价值核心诸多的优势，将产生强大的价值向心力价值核心金丰国际 最后的玫瑰谁会关注金丰国际社区最后的臻藏机遇？追逐物质最大化第1阶段渴望尊贵追逐名利地位第2阶段被动尊贵追逐自我精神价值第3阶段主动尊贵高端别墅现阶段客户心理分析生活消费品占主要支出投资费用占主要支出奢侈品、教育、慈善占主要支出而进一步分析豪宅市场的基础上，我们发现本项目同类产品的上海市场客户差异：1 外籍或海外背景的客户更加突出；2 无疑更有国际化的背景和国际眼光。1、基于海外旅居的经

5、历而具有国际化的世界观、价值观；2、认同海外生活方式及标准，心仪国际化的居住、生活、交往；3、丰硕财富能带来社会地位，却带不来自我价值的认同，困惑无时不在；4、个人奋斗史成果辉煌，过程却是艰难，现在寻求内心安宁、看重家庭观；5、财富已经成为生活的附属品，而非必需品，相对而言下一代的教育问题 将成为新的事业目标。本项目购买群体之心理启示客户心语：我不知道我的孩子能不能成为贵族，但我必将竭尽全力，为他（她）创造一切成为贵族的物质条件国际家庭 上海瑰墅Luxury life for International Family金丰国际社区别墅金丰国际学区别墅城市别墅景观轴天然河景带公园116户高端国际家

6、庭的庭院英伦都铎风情与老上海里弄情怀领域感与尊崇感-高端别墅建筑、景观、居者间的共享与交流四重空间体系。英国都铎建筑；多空间；功能细分；精工打造。英文翻译：奢华生活只为国际家庭。圈层生活居所，专为圈层家庭打造。广告语采取中英文结合一体的方式使用，贴合本案客层的要求：国外或有着国际背景的圈层特点，寻找满足国际家庭第一居所条件的住宅。在最完美的现场尚未交付，而蓄水期仅仅2个月的前提下如何迅速建立别墅市场影响力，和行之有效的客户快速导入途径，有步骤有计划的开展营销工作，并且达到目标客户的认可促成购买是其最核心目的。核心价值一目了然，工作方向也显而易见按事物的本来面目去认识它，按事物的应有面目去创造它

7、。都铎风格红房子里弄文化老洋房一种高贵典雅的意向象征须找到意向浓烈的象征符号，来呈现高贵典雅的英伦别墅生活玫瑰里Rose Lane案 名英伦文化与海派情怀的兼容并蓄贵族气质与都市繁华的完美融合强烈英伦风格与海派里弄文化结合的经典之作唯有玫瑰可以代表着一切的高贵、经典与气质玫瑰象征着权力、高贵、血统玫瑰意味着 经典、永恒、流芳玫瑰之LOGO设计表现演绎LOGO & VIPlan A英格兰悠远的礼仪国度高贵、文雅是你的气质红砖 斜顶你的每一面都如渗透着英伦的精神慢慢地，藤条爬满庭院芳香弥漫，在玫瑰里aLOGO & VIPlan BLOGO & VIPlan C2010 金丰最后的玫瑰，即将华丽绽放

8、5月1日-5月25日3月1日-3月31日4月1日-4月30日开盘（5月28）市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘重要节点3月时间4月5月6月7月销售配合4.17样板段公开重要节点5.28正式开盘12月3.31样板段样板房完工基础准备媒体推广活动安排3.154.18炒作板块及英伦风格 （四周时间）4.10实景专业拍摄 3.153.31户型单张DM围墙户外设计媒体采购4.195.16产品亮相全面铺开 （四周时间）样板房开放庆典新品发布会5.175.27开盘预告（两周时间）英国百年品牌展示会英国文化教育交流会开盘典礼5月6月完成首批推案量100%组建销售团队进驻案场新品预告5.286.25热销信息

9、新品预告当年完成80%现场线媒体线活动线以5月28日开盘为重大节点匹配其价值的现场舆论造势的瞬间爆发全市性覆盖波段式人气和氛围助推圈层式围点五分经典 三分贵雅 二分田园墙外开花墙内香策略令人震撼的现象，对于本项目的短期成功蓄水至关重要，故提请金球集团务必确保4月初前样板段及样板房全部完工。关键词：五分经典 三分贵雅 二分田园【现场线】现场线（详见玫瑰里-现场英伦符号点缀计划20100225）媒体线高端杂志、大众报纸、网络、电视、户外等立体化运作；户外先行，波段式层层递进，有序叠加品牌效益。样板段开放前以板块发展与英伦别墅作为讨论话题，制造社会舆论传播项目信息，样板房开放左右开始大面积曝光产品形

10、象并作开盘预告。关键词：墙外开花墙内香【媒体线】宏观悬念/ 板块价值炒作/ 形象塑造 圈层解析 / 产品初现大白天下/ 强势预告平面媒体电视媒体搜房网分众传媒户外电台媒体持续铺面，扩大社会知名度3月4月5月6月大众媒体：新闻晨报、东方早报、新民晚报小众媒体：租售情报、东地产、LP地标杂志、罗博报告、港龙航空丝路视觉媒体：搜房、今日房产户外媒体：高炮、围墙围板现场开放前，主要炒作金丰国际与英伦别墅，制造悬疑，待现场一经开放，既进入实体宣传，引导客户进行现场体验。大虹桥蓄势待发 城市别墅再露锋芒可以居住的英伦艺术品国际家庭，上海瑰墅不能选择伦敦，幸好还有玫瑰里。2010，金丰国际社区最后的玫瑰，即

11、将奢华绽放！痴迷那一抹红沪上英伦别墅演变史金丰，探究真正意义的国际社区血统人是否生而平等？金丰教育联合国见证贵族的成长话题制作活动线活动线通过塑造匹配玫瑰里生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层渠道带动项目的销售。在活动策略方面，以景观轴及样板区公开以及正式开盘为阶段主要活动，其中穿插两次大型的活动展示，引起波段式现场高潮。关键词：可以居住的英伦艺术品、圈层国际家庭【活动线】1个主题： “百年英伦，玫瑰流芳”玫瑰里主题活动月2个目的： 塑造匹配本项目生活阶层的情调和氛围，与媒体形成呼应； 以资源和圈层带动玫瑰里销售。4种渠道： 业内渠道 （房地产协会、代理业协会、地产联盟等） 媒

12、体渠道 （媒体活动、小论坛等） 奢品渠道 （英国经典品牌展示、沙龙等） 公司渠道 （华燕银行客户、房盟中国、金融经纪事业部）时间：2010年3月1821日地点：上海展览中心参加人员：到会客户 形式：展会建议给每位到场女士发放一朵玫瑰宣传推广：展会推广上海之春房展会时间：2010年4月17日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：景观样板段及样板房实景展示、玫瑰里品牌发布会、金丰高端国际别墅居住区价值研讨会形式：典礼 + 小型乐团+ 英式下午茶宣传推广：报广、杂志、电视等玫瑰里景观示范区并生活体验

13、间开放盛典暨2010上海新豪宅品牌发布会主题活动1玫瑰之旅，芬芳开启时间：2010年4月24日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：英伦经典名车展，英伦经典服装品牌夏季新品展联合品牌：阿斯顿马丁、劳斯莱斯、宾利、登喜路、巴宝莉形式：露天T台宣传推广：报广、时尚杂志、电视等玫瑰里英国经典奢侈品牌SHOW主题活动2百年品牌，玫瑰流芳时间：2010年5月8日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：英国

14、文化教育介绍、英国留学介绍现场答疑；特别邀请：英国文化教育处、英国驻沪总领事宣传推广：高端圈层杂志/报纸/现场售楼处海报玫瑰里英国教育文化交流会主题活动3英伦玫瑰，文化聆听时间：2010年5月28日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：前期登记意向客户，媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：具有浓郁英国皇家传统仪式的品牌加冕仪式；宣传推广：大众媒体、户外道旗、电视频道等玫瑰里开盘典礼暨2010年新豪宅品牌加冕仪式主题活动4英伦玫瑰，绽放申城本项目建筑面积约31000，按均价45,000元/计算，总销金额约为14亿，营销推广成本约为总销金额的1%，约1,400万左右。（不包括辅销道具、售楼处、样板

15、房及样板段的费用）传播费用估算玫瑰里项目全程营销推广费用预算简表板块事项费用预计费用小计第一阶段（2010年3月-5月）基础物料VI视觉部分￥50,500.00 ￥910,500.00 销售物料部分￥395,000.00 项目现场部分￥465,000.00 线上推广户外广告￥2,000,000.00 ￥5,380,000.00 平面广告￥2,400,000.00 电视广告￥500,000.00 网络广告￥400,000.00 电台广告￥80,000.00 线下推广SP活动￥480,000.00 ￥880,000.00 巡展￥400,000.00 阶段不可预计费用￥500,000.00 ￥500

16、,000.00 阶段小计￥7,670,500.00 第二阶段（2010年6月-11月）阶段小计￥3,560,000.00 第三阶段（2010年12月-2011年2月）阶段小计￥2,140,000.00 合计￥13,370,500.00 玫瑰之绽放上海（全案销售计划）阶段工作目标5月1日-5月25日2月21日-3月30日4月1日-4月30日5月28日市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘时间3月4月5月5月28日工作重点媒体展示刷客锁客开盘工作目的形象展示SP活动储客板房公开、推介会锁客开盘大卖工作方式通路建设活动展示参观板房开盘活动工作手段高炮、MG、CF、海外媒体、网络论坛、冠名活动两场SP

17、活动两场SP活动、板房公开、认筹解筹、开盘、集中签约相关配合公司整合资源业务员沟通客户、活动公司安排活动客户认筹、活动公司安排活动、业务员人盯人业务员开盘流程、业务员签约流程、客户落位、活动公司筹划大型开盘活动工作工作目的工作重点开盘大卖5月28日推介会锁客5月板房公开、 SP活动储客4月形象展示3月工作方式工作手段相关配合工作目的工作重点工作方式工作手段相关配合3月媒体展示4月刷客5月锁客5月28日开盘工作目的工作重点工作方式工作手段相关配合开盘活动5月28日参观板房5月活动展示4月通路建设3月工作目的工作重点工作方式工作手段相关配合3月高炮、MG、CF、海外媒体、网络论坛、冠名活动4月两场

18、SP活动5月两场SP活动、板房公开、认筹5月28解筹、开盘、集中签约工作目的工作重点工作方式工作手段相关配合3月公司整合资源4月业务员沟通客户、活动公司安排活动5月客户认筹、活动公司安排活动、业务员人盯人5月28日业务员开盘流程、业务员签约流程、客户落位、活动公司筹划大型开盘活动任务艰巨：2010年底前完成90%签约 解决四个问题1、如何在短期内完成储客工作？2、如何在无售楼处及示范单位支持的条件下进行储客工作？3、如何扩大储客范围，储备本案目标客户？4、如何让客户直观的感受到设计师的用心之处？政策趋紧：2010下半年市场不明朗 储客时间流程安排5月1日-5月25日2月21日-3月30日4月1

19、日-4月30日5月28日市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘由于储客时间较短会导致：1、客户认知不足；2、准备不充分难以给客户留下良好第一印象。因此建议：一、样板区内的样板房、绿化及配套建设尽快完成，即4月份起开始开放并开始储客；二、储客分四个阶段进行： 1、市场概念导入期 2、现场接待期 3、储客预接待期 4、客户引爆期客层选取：华燕会高级客户操作形式：资料派发，产品形象宣传操作目的：扩大目标客户知晓范围华燕会客户资源选取目标：曾购买高端楼盘客户操作形式：短信，电话营销，小众活动选取目标：高级VIP会所入会客户操作形式：小众活动选取目标：浙江商会客户操作形式：组织看房团选取目标：游艇会会籍客户操作形式：小众活动五大客户资源高端投资类客户浙商客户高级VIP会所客户游艇会会籍客户客户渠道操作模式：1、DM定投 2、短信通知选取对象：华燕会VIP客户需要物料：1、DM 2、精美礼品 3、项目PPT华燕会资源操作模式：通过例如第一社区、LP杂志、浙商、 航空杂志等渠道，向目标小区定投DM执行目的：1、扩大储客范围 2、吸引目标客户来访执行地点：古北、联洋、浦东 碧云