物业综合项目工程部业务作业流程图

1、工部务序一、日常维保养程序查阅保养统计制订保养计划组织实施保养统计工作程1、查阅保养统计2、制订保养计划3、组织实施工作步(1) 掌握设备保养周期；(2) 掌握设备技术情况。(1) 依据保养统计制订保养计划，要求，内容详尽、合理； (2) 确定工作质量检验标准。(1) 依据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作； (2) 如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导 立即协调处理，依据实际情况增派人手或修改保养计划； (3) 工作完成后，主管领导按质量检验标准检验工作完成情 况。4、保养统计 (1) 具体统计保养时 间，工作情况和设备技术情况。二、保程序使用部门保修电话报修单值班工

2、程师派工专业组实施现场维修完成工作程1、报修2、派修3、组织实施5、维修工作步(1) 正常情况下使用报修单报修；(2) 紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单；(3) 报修部门应说明维修项目和正确地点。(1) 接到报修后，值班工程师依据报修项目标轻重缓急和对应工种分配任 务；(2) 如报修项目影响范围较大，须立即通知大堂经理及相关部门，向客人 做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果通知大堂经 理及相关部门。(1) 值班工程师依据维修项目工种分配任务，关键项目需亲自抵达现场； (2) 随时了解维修职员作完成情况和所处位置(3) 对于紧急报修，要求在接到报修后 10 分钟内抵达维

3、修现场。(1) 维修人员接到维修任务后，带维修单立即赶到维修地点排除使用部门 报修报修单 值班工程师派工(2) 维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动客 人或和维修无关任何物品，若遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而 引发客人不便致以歉意；(3) 在其它营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动 用现场和维修无关物品，保持维修现场整齐，维修结束后清理现场，做到 无施工痕迹；(4) 如现场维修有困难，可带回操作间维修。6、完成(1) 维修任务完成后，请报修单位署名验收，维修人员须在维修单上注明 完成时间及维修人姓名；(2) 对维修单进行审核以后，将已完成维修单整

4、理归档，未完成分情况进 行以下处理： 对因缺配件无法完成维修任务，值班工程师反馈给报修单位，待所需 配件到货时，立即分配维修员完成该项任务。 对不合格或客人不满意维修项目，值班工程师需将此维修单交给原负 担维修项目标维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立即派 该职员重新到现场处理。 客房显示“请勿打搅”时，暂缓进房维修，并由楼层服务员确定，在 报修单上署名并注明时间；待服务中心和客人联络后再将维修时间通知工 程部，维修员确保在约定时间抵达现场进行维修； 统计维修费用，建立工程维修费用台帐。三、设检修程序制订计划通知施工影响部门组织实施现场督导设备检修检修统计工作程1、制订计划工作步(

5、1) 工程总监/经理依据设备检修统计制订检修计划；(2) 检修计划报总经理审批；(3) 如检修设备影响其它部门正常工作，需在检修前通知相关部门，协调 处理。(1) 根据检修计划，调整设备工作台班；2、组织实施 (2) 备品备件及设备技术资料准备齐全；(3) 依据专业安排施工。(1) 大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导；3、现场督导 (2) 进行技术指导，纠正维修人员技术错误；(3) 控制劳动成本，避免浪费。4、设备检修(1)(2)(3)(4)检修前认真阅读设备技术资料，根据设备操作规范施工； 严格根据各工种技术操作规范施工；施工现场设置醒目标警示标志，以免发生意外；注意消防安全。(1

6、) 统计检修时间、零件更换情况；5、检修统计 (2) 正确描述设备技术状态；(3) 检修统计整理归档。四、设故障 事故处程序工程监理经统筹协调故障影响部门故障分析值班工程师组织实施专业主管现场督导抢修统计工作程1、统筹协调工作步(1) 工程总监/经理和使用部门领导共同协商采取应急方法，控 制影响范围；2、组织抢修(2) 如发生人员伤亡，主动组织救助；(3) 分析故障/事故原因，找出预防方法；(4) 重大事故，立即呈报总经理。(1) 工程总监/经理依据故障/事故情况,安排对应专业技术人员进行抢修； (2) 合理分布资源，立即完成修复任务，恢复正常营业并采取预防方法。(1) 专业主管需在现场，分析

7、故障原因，提出处理方案；3、现场督导 (2) 进行技术指导，纠正维修人员技术错误；(3) 控制劳动成本，避免浪费。4、抢修(1)(2)(3)(4)根据设备操作规范维修；严格根据各工种技术操作规范施工；施工现场设置醒目标警示标志，以免发生意外； 注意消防安全。(1) 统计修理时间、设备故障情况、零件更换情况；5、故障统计 (2) 正确描述设备技术状态；(3) 故障统计整理归档。五、整项目程序签署施工协议选择施工单位施工单位总经理审批工程监理 经理组织实施专业技工技术监督施工增改项目验收汇报报批提议总经理审批工作程工作步(1) 使用部门制订计划,报总经理审批;1. 报批立项 (2) 工程部提供技术

8、性提议;(3) 增改项目经总经理审批后立项.1) 酒店工程部能够完成增改项目，由工程总监经理制订施工计划和施工方案，报总经理审批。(2) 需公开招标项目，严格根据国家相关要求操作，并经总经理授权，工2. 组织实施3. 技术监督4. 施工程总监/经理和施工单位签署协议；(3) 对外承包项目，遵照货比三家标准，择优选择，并经总经理授权，工 程总监/经理和采供部门和施工单位签署协议；(4) 对于施工方影响，工程部和施工影响部门共同协调决；(5) 随时向总经理汇报施工情况。(1) 对于工程部内部承接项目，专业主管进行现场技术监督，控制施工进 度和施工质量；(2) 外包项目，由专业主管或专业技术人员进行

9、现场技术督，控制施工进度和施工质量；(3) 施工中出现设计变更、洽商，工程监管人员立即上报工程总监经理并 提出处理意见。(1) 施工现场完全封闭，避免噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响； (2) 施工现场设置醒目警示标志，以免无关人员误入，发生意外；(3) 注意消防安全。(1) 工程完工验收，要求工质量合格，技术性能满足使用求；5. 验收汇报 (2) 设备随机资料齐全、完工图齐全，质检合格、施工期间来文件齐全；(3) 报工程总监/经理同意后，立卷存档。六、配巡检程序保持配电设备清洁检验变压器检验配电柜三相电容电流平衡填写巡检统计工作程1. 设备清洁2. 检验变压器工作步(1) 保持设备洁净、

10、机房洁净、工作场地洁净；(2) 预防因异物造成接触不良或短路；(1) 变压器表面除尘，以免影响冷却效果；(2) 对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测； (3) 测量绝缘电阻。3. 检验配电柜(1)(2)(3)(4)检验全部仪表工作状态；检验动力联线，避免因接触不良产生过热； 检验安全保护装置，使其工作可靠； 测量接地电阻。4. 三相平衡(1) 测量三相电容电流，确保三相负载平衡，必需时调整负载。5.巡检统计 (1) 具体统计巡检情况，整理归档。七、发机检修程序关闭主开关柴油系统维护轴承润滑检验电池和充电器检验、清洁传动皮试车填写检修统计工作程1. 关闭主开关工作步(1) 将发电机主开

11、关旋至停机位置；(2) 断开电池充电器电源，取下电池连接线。 (1) 清洁/更换柴油过滤器；(2) 当化油器堵塞时，调整化油器；2. 燃油系统维护 (3) 检验日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油位、电磁阀动作、传输泵动作；(4) 更换滤清器，检验供油管路、油箱出口。3. 轴承润滑 (1) 按发电机操作手册，定时进行4. 检验电池和充 电器5. 检验、清试 车 6. 试车7. 填写检修统计八、给水巡检程序(1) 检验电池电解液位、电池特定比重测定和充电情况、充电器工作 情况具体填写检修统计并存档。暖通主管负责安排给排水设施设备巡检工作，运维技工在确保本身和设备安全前提下完 成巡

12、检工作。检验供水压力检验给水泵、排水泵工作状态检验关键阀门情况检验水箱水质、卫生情况检验给排水管道及设施情况填写巡检统计工作程工作步（1）检验压力表是否损坏；1检验供水压力 （2）检验压力表读书是否正常；（3）检验远传压力表读数和变频器显示值是否一致。 （1） 轴承温度是否正常；2检验给水泵工 作状态3检验排污泵运 行工作状态（2） 机体有没有振动及异常响声；（3） 联轴节填料松紧情况，排除不正常漏水现象； （4）润滑油是否足够，油封是否完好；（5）工作电流、工作频率。（1）检验污水坑水位；（2）当坑内水位超标，调整检修液位浮球开关； （3）现场手动测试运行工作情况（1）阀门表面有没有锈蚀；4

13、检验关键阀门 （2）阀门开关位置是否正常；情况 （3）电磁工作状态是否正常；（4）阀门连接、阀体有没有漏水现象。5检验水箱卫生 情况（1）定时打开排污阀，排出底部沉淀物； （2）检测水质是否达标，无异味、无杂物； （3）如发觉问题，立即汇报并采取应急方法。6检验雨污水管 （1）检验井是否清理、疏通； 道及隶属设施 （2）化粪池隔油池清淘。7填写巡检统计 填写巡检统计，整理存档。九、电日常巡检程机房巡检工 作步工 作步轿厢巡检候梯厅巡检工作程1. 机房巡检(1)(2)(3)(4)填写巡检统计 保持机房清洁；检验电梯控制系统工作是否正常； 检验曳引机工作情况；检验曳引绳和绳头组合。2. 轿箱巡检(

14、1) 检验控制盘有没有损坏,如有损坏立即更换 (2) 检验轿箱内灯光、温度。3. 候梯厅巡检 (1) 检验控制盘是否有效。4. 巡检统计 (1) 填写巡检统计、整理存档。十、电事故处理程事故分析电梯制动值班经理组织排除故障试车事故统计事故汇报工作程1. 电梯制动2. 组织处理3. 排除故障4. 试车5. 事故统计工作步(1) 当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；(2) 如电梯仍然无法停止，立即切断电源；(3) 通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。(1) 工程总监/经理接到通知后，立即抵达现场，帮助大堂经理，保安 部进行救援和人员疏散工作；(2) 重大事故通知工程总监/经理；(3

15、) 组织技术人员对电梯紧急维修。(1) 修理现场树立醒目标志；(2) 查找故障原因；(3) 通知电梯维修企业，进行维修。(1) 故障排除后，按操作规程开启电梯；(2) 试运行，确定电梯故障已排除；(3) 清洁现场，电梯恢复使用。(1) 具体统计事故时间，故障原因和维修情况；(2) 进行事故分析，查明事故原因，制订预防方法；(3) 事故统计整理存档。6. 事故汇报 (1) 事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。十一、炉运行检验序水位表压力表燃油燃气供油系统燃气压力工作程1. 水位表2. 压力表3. 燃料供给燃烧器阀门、管道水质化验填写检修统计工作步(1) 检验水位表有没有损坏；(

16、2) 检验炉内水位是否正常。(1) 检验压力表有没有损坏；(2) 检验压力表读数是否正常。(1) 燃油锅炉 检验油泵工作状态； 检验日用油箱温度、油位； 保持滤清器通畅。(2) 燃气锅炉4.燃烧器5.阀门、管路6.水质化验7.填写检验统计(1) 检验燃烧器有没有堵塞、损坏；(2) 依据负荷调整燃烧工况，确保最好燃烧状态。(1) 阀门开关位置是否正常；(2) 阀门是否动作有效；(3) 阀门、管路有没有跑、冒、滴、漏现象。按时进行软化水水质化验。填写运行检验统计，整理存档。十二、调运行检修序空调主机水冷机组风冷机组冷却塔风机蒸发器空调水泵新风机组盘管风机填写检修统计工作程1.空调主机工作步(1)

17、检验机组外观有没有损坏，保持机组清洁； (2) 按机组操作规程，检验机组运行情况。2. 冷凝器(1)(2)水冷机组检验冷却水进出口温度是否正常； 有没有漏水现象；冷却塔工作是否正常。风冷机组冷凝器盘管表面除尘；检验冷凝器风扇工作状态。3. 蒸发器(1) 冷冻水出入口温度是否正常； (2) 电磁阀工作状态；(3) 有没有漏水现象。4. 空调水泵5. 新风机组6. 风机盘管(1)(2)(3)(4)(5)(6)(1)(2)(3)(4)(1)(2)(3)(4)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动； 压力表读数是否正常；联轴器是否有异响、跳动及是否漏油； 阀门开关位置是否正常；有没有漏水现象；清理泵组

18、外表。风机运转时是否有异响和振动；是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况； 相对湿度调整制位置是否正常；盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。 盘管有没有堵塞现象；风机工作情况；风机调速是否有效；冷凝水管是否堵塞。7. 填写检修记(1) 填写检修统计，整理存档。十三、控交换机检程序主机检修操作系统检测备用电源检测填写检修统计工作程1. 主机检修2. 操作系统测3. 备用电源测(1)(2)(3)(4)(1)(2)(3)(1)(2)(3)(4)工作步外观检验，有没有积尘和异物；检验主机运行有没有过热、异常噪音现象； 检验中继线信号是否正常；打印运行汇报，查看设备运行状态。 检验操作系统功效是否正常

19、；检验运行功效设置是否正常；依据需要，更新数据库；备用电源断电自动切换功效是否正常； 蓄电池状态是否正常，有没有漏电； 输入电压、输出功率是否正常； 蓄电池通风设备是否良好。4. 检修统计 (1) 具体统计检修情况，整理存档。十四、全监控系统养主机检测操作系统检测备用电源检测应急广播测试输出设备检测末端设备维护保养统计工作程1. 主机检测2. 操作系统检测3. 备用电源检测4. 应急广播测试工作步(1) 外观检验，有没有积尘和异物；(2) 检验主机运行有没有过热、异常噪音现象；(3) 消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行汇报，查看系统 运行状态。(1) 检验操作系统功效是否正常；(2) 检

20、验运行功效设置是否正常；(3) 保安监控主机操作，调整摄影机动作是否正常。(1) 备用电源断电看去切换功效是否正常；(2) 蓄电池状态是否正常，有没有漏电；(3) 输出电压，输出功率是否正常；(4) 蓄电池通风设备是否良好。(1) 检验应急广播强行切换功效是否有效；(2) 应急广播线路有没有问题。5. 输出设备检测6. 末端设备维护(1)(2)(3)(4)(1)(2)声光报警是否正常；报警打印输出；监控系统图片打印机；监控系统长廷时录像机。 末端设备工作状态指示是否正常； 清洁末端设备。7. 保养统计(1) 具体统计保养情况，整理存档。十五、案资料管理序搜集资料整理资料判定资料检索保管资料统计登记十六、备购置程序工程部、使用部门使用部门使用部门申请总经理签字购置开始验货安装调试验收建立设备台账工作程1. 使用部门申请2. 总经理审批3. 购置工作步(1) 使用部门进行市场调查，选定型号，了解价格；(2) 提出购置申请，报总经理，内容包含设备型号、经济论证汇报和购置费用。依据酒店经营需要审批。(1