房地产开发计划管理课件

1、房地产开发计划管理 宏观形势行业冬天来临 成交量下降势必影响房价行业平均利润率大幅下降粗放型的管理会带来企业亏损 房价上涨预期？开发周期长带来财务费用的增加精细化的计划管理体系的建立有利于提高预见性，减少浪费、化解风险、提高效率 公司运营 计划制定的合理性？ 基础资料的积累 规划审批 进场 万科标准工期.xls执行结果如何认定？责任追踪错综复杂计划没有变化快，如何调整需要变化的计划？ 市场形势变化、经验不足项目知识难以共享，经验难以复制业务与财务的两张皮 计划管理房地产开发计划管理体系全面预算管理 成本控制体系 范围管理 WBS分析 有利于对工作全面梳理，减少漏项 预测风险 抓住机遇 资源的充

2、分利用 提高效率 赚取合理利润 公司重点关注的里程碑计划定义 集团公司对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。要点1、实现集团与项目公司对计划的分层级管理2、明确进度计划管理和控制的重点3、在集团内统一各项目计划达成情况的评判标准 4、行政运营制定，集团领导关注公司重点关注的里程碑计划（营销导向）1、取得国土使用权证；2、交地3、项目策划4、 规划设计：方案设计 初步设计 施工图设计 规划许可证5、初步目标成本编制完成6、“示范区”项目开发 ： 策划方案的确认 建筑设计 景观设计 施工 完工开放7、取得施工许可证8、目标成本编制完成9、项目施工：

3、开工 主体结构达到预售条件 单体工程竣工 景观完成 10、取得预售许可证11、开盘12、完成40%的销售金额13、完成70%的销售金额 14、完成95%的销售金额15、竣工备案16、交房 17、交房完成率95% 里程碑计划（责任矩阵）填表说明：1、本表格标识出项目开发过程当中各里程碑控制点的相关责任部门；2、符号“”表示主责部门；3、符号“”表示协助部门；4、项目主项计划当中，各里程碑控制点由相应的主责部门负责；序号项目开发关键节点相关专业端口行政运营工程中心客服中心财务中心项目公司1国有土地使用证获取2交地 3项目策划4方案设计5初步设计6初步目标成本编制完成7建设工程规划许可证获取8施工图

4、完成9目标成本编制完成10销售示范区方案的确认11销售示范区完工开放 12建筑工程施工许可证获取13工程开工14预售许可证获取 15开盘16交房项目主项计划定义1、项目公司对项目的管控计划2、由集团统一定义指导性模版要点1、项目全生命周期的计划（从立项到交房）2、基于关键路径，控制项目总工期3、强调专业线的横向协同，合理搭接，项目、部门互动4、项目经理负责 项目开发进度计划.mpp项目专项计划定义1、各职能部门在项目主项计划的指引下，按专业口进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；2、由职能部门定义指导性模版并报集团备案 。要点1、对项目专项计划细化安排，如：设计计划、材料供应计划、

5、营销计划、销售回款计划、融资计划 ；2、职能经理负责 规划设计施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计拿地节点概念规划草案概念规划方案 方案报建方案设计扩初设计施工图设计模型研究施工图设计指引部品材料调研部品材料清单 部品材料定板封样销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理销售示范区设计 全面预算管理根据各项计划及成本控制指标形成月度、年度预算实现业务与财务的结合，管控资金计划 形成项目动态现金流 完善设计、尽量采用总价合同 目标成本的设置 规范性不足（严重缺漏项） 专业性不足（结构、施工方式、 材料选择） 动态成本失真 设计变更、现场签证带来的成本增加没有及时确定和统计 合同及协议等成本发生数据没有及时归集 重大决策（产品、销售）带来成本变化信息缺乏及时沟通 合同滞后 销售回款的不确定性会议报告体系项目周例会集团月度运营会议集团年度半年度运营会议阶段性成果管理随着项目的进展形成计划模版 如：项目主项计划、设计分项计划、材料供应计划、营